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cane67
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 Posté - 28 oct. 2009 : 08:09:33
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Bonjours
la fin d'année s'approche et avec la dernière loi de finance je fais un changement de régime.
la question de la décomposition de l'amortissement pour les bien habitations dans l'ancien loués en lmnp va se poser.
mon expert comptable étant ouvert a toutes mes propositions et suite aux anciènnes discutions, voici ma décomposition.
- les travaux et meubles amortis sur 5 et 7 ans.
- frais notaires et frais agences en charges la première année de l'acquisition.
reste la valeur d'achat du bien 100000
15 % pour le terrain reste 85000 Ã amortir.
je les décompose sur 4 postes
gros oeuvres 85000 x 40 % sur 50 ans
facade 85000 x 5 % sur 30 ans
installations générales 85000 x 30 % sur 15 ans
agencement 85000 x 25 % sur 10 ans
ce qui donne 4647 par an d'amortissement.
cela vous parait il cohérant.
dans les biens anciens mon expert comptable estime la valeur du terrain inférieur à 15 % du prix d'achat.
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Posté - 28 oct. 2009 : 09:58:38
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citation: la fin d'année s'approche et ../ .../...je fais un changement de régime. Vous êtes en avance, d'habitude on décide de cela apres le nouvel an, dinde et buche digérées  .
citation: la question de la décomposition de l'amortissement pour les bien habitations dans l'ancien loués en lmnp va se poser.
mon expert comptable étant ouvert a toutes mes propositions et suite aux anciènnes discutions, voici ma décomposition. Il ne s'agit pas de la décomposition de l'amortissement, mais de la décomposition de l'ACTIF.
Je ne pense pas que votre expert comptable vous ai parlé ainsi.
Il en résulte diverses dotations aux amortissements.
citation: - les travaux et meubles amortis sur 5 et 7 ans.
- frais notaires et frais agences en charges la première année de l'acquisition. Ou la la...
Les travaux sur 5 ans, de quel type de travaux s'agit-il?
On n'amorti pas les travaux, mais l'actif créé avec les travaux en question.
Vos frais de notaire et d'agence semblent ne pas être amortis mais déduits donc.
C'est différent, car alors ils ne sont plus portés à l'actif.
C'est aussi différent, car ils ne sont pas assimilés au bien acheté, ce qui aurait induit la conséquence que seuls 85% de ces frais auraient été amortissables.
citation: reste la valeur d'achat du bien 100000
15 % pour le terrain reste 85000 Ã amortir. Oui.
citation: je les décompose sur 4 postes Non, cela se nomme des composants.
citation: gros oeuvres 85000 x 40 % sur 50 ans
facade 85000 x 5 % sur 30 ans
installations générales 85000 x 30 % sur 15 ans
agencement 85000 x 25 % sur 10 ans Qu'est-ce que la 'facade'?
Pourquoi la facade, qui est pourtant a ravaler normalement tous les 10 à 15 ans aurait une durée de vie propre de 30 ans? Votre expert comptable a gagné son diplome a la loterie nationale sicilienne?
Qu'appelez-vous 'installations générales', et 'agencement'?
citation: ce qui donne 4647 par an d'amortissement. De dotation, mais seulement pendant vos dix premières années, puisque à la onzième, la seizième et la vingt-sixième, vos chiffres vont changer.
citation: cela vous parait il cohérant.
dans les biens anciens mon expert comptable estime la valeur du terrain inférieur à 15 % du prix d'achat.
Sur quel texte, exemple, référence se base t'il?
J'aurais tendance a dire l'inverse:
Plus l'immeuble vieillit, plus la part du terrain dans la valeur totale grandit, puisque le reste vieilllit et devient bientot obsolete.
A la limite, la veille de s'écrouler, la valeur totale est la valeur du terrain, moins le cout de démolition.
La valeur du terrain vaut alors 130% Ã 150 % de la valeur d'achat...
Une question: Vous avez vraiment CONFIANCE en votre comptable, car il me parait peu fiable, et surtout peu comptable?
Je ne crois pas qu'il soit expert-comptable, Ã ce niveau, ce n'est pas possible.
Quand on travaille sur des sujets une peu 'chaud' de ce genre, et qu'on travaille en plus pour des clients comme vous, on se devrait d'abord d'apporter de la valeur ajoutée, et ensuite des arguments pertinents, pas des arguements qui vont à l'inverse manifeste de la réalité.
Si les impots décident que le terrain vaut 15%, je pense qu'il est de bon ton d'estimer sa valeur entre 13% et 17%, et de ne pas les titiller trop.
Si on veut aller en dessous, on se doit d'avoir un peu de pratique, et beaucoup d'argumentation.
D'autre part, un comptable même pas bon mais normal ne se lancerait pas a parler de facade et d'agencement, termes qui n'ont pas de réelle définition fiscale.
A t'il un diplome? Une asssurance? |
Édité par - ribouldingue le 28 oct. 2009 10:04:41 |
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cane67
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 Posté - 28 oct. 2009 : 11:24:14
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mon comptable n'y est pour rien, c'est moi qui essaye de comprendre, et j'essaye de débroussailler le maximum pour bien comprendre le moment moment venu ses explications.
je ne suis pas comptable et les termes m'échappent.
p.s. (expert comptable inscrit au tableau de l'ordre de paris ) et pignon sur rue.
travaux : travaux de rénovation du logement avant la location.
facade : facades-étanchéité-couverture-menuiserie extérieur
installation technique : chauffage, clim, asc, etc...
les 15 % on accepte, car sinon ca pourrait devenir un sujet sans fin.
suis-je plus clair
cordialement
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Posté - 28 oct. 2009 : 11:37:53
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citation: travaux : travaux de rénovation du logement avant la location. Comme j'ai deja dit, on n'amorti pas les travaux, mais on amorti des nouveaux actifs créés par les travaux.
Votre définition ne définit donc rien, car il est évident que ce sont des opérations qui affectent le batiement, et qui sont destinés à l'améliorer, sinon ce serait à pleurer.
Que sont donc ces travaux?
Quel actif est créé par ces travaux qui ne va durer que 5 ans, et qu'il va donc faloir refaire dans 5 ans?
Accessoirement, avez-vous lu la défintioin d'un composant? ca va vosu aider pour comprendre les exigences des impots (enfin, aussi loin que je puisse en dire, car je ne suis pas spécialiste du tout)
Il ne peut pas y avoir de composant 'travaux'.
En revanche, il existe bien un composant 'terrain'.
citation: facade : facades-étanchéité-couverture-menuiserie extérieur Ces quatres éléments ont des durées de vie prévisibles totlameent différentes. Elles ne peuvent donc pas constituer un seul et même composant.
La facade va durée 10 à 15 ans, il faut espérer que la toiture (couverture) dure plutot 30 ans. Quant à la menuisierie extérieure, je penche pour au moins 15 ans également.
Qu'est-ce que l'étanchéité dont vous parlez puisqu'elle semble différente de la couverture? |
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cane67
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Posté - 28 oct. 2009 : 11:50:27
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les travaux sont les travaux de rénovation intérieurs de l'appartement, moquettes, murs, lavabo, cuisine, sdb, etc....
qui effectivement vont donné un plus a l'appartement, mais ils sont payés, comment les amortirs ?
comment vous décomposeriez vous ces 85 000 €
cordialement |
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Posté - 28 oct. 2009 : 13:03:32
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http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75544
Je me cite: citation: IMMEUBLE NORD
173 000 + 20 400 + 2 100 = 195 500
Terrain 27 400 non amortissable. Environ 15%
Structure 98 000 sur 40 ans environ 50%
Menuiserie, cloisons, couverture, 40 000 euros ... sur 25 ans environ 20%
Electricité, chauffage, peinture, papier peint 30 000 euros environ 15%
vérification 27 400 + 98 000 + 40 000 + 30 000 = 195 400 euros.
Soit dit en passant, j'ai fait une erreur de calcul de l'ordre de 100 euros... |
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Posté - 28 oct. 2009 : 13:14:52
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citation: les travaux sont les travaux de rénovation intérieurs de l'appartement, moquettes, murs, lavabo, cuisine, sdb, etc....
qui effectivement vont donné un plus a l'appartement, mais ils sont payés, comment les amortirs ?
1/ Il faut avoir préalablement défini les composants de votre actif.
Par définition, les composants sont un ensemble de sous-élément de l'actif qui ont leur durée de vie propre, et différents entre eux. Il importe peu que vous mettiez le balais des ch... avec le réfrigérateur ou le papier peint, du moment qu'ils ont tout la même durée de vie
Le conseil général est de définir de trois à cinq composants, dont un gros oeuvre ayant une durée de 40 à 60 ans.
2/ Une fois les composants définis, demandez vous quels composants solnt affectés par vos travaux.
Accessoirement, ceux-ci peuvent etre de l'entretien (changement de joint), de la petite réparation assimilablze a de l'entretien (on remplace un carreau et deux faïences).
Ils peuvent consister en une création de nouvel actif (vous installez 3 douches dans la salle de bain qui en a deja 1) ou en un REMPLACEMENT d'un actif deja existant (on dépose la baignoire, on crée une douche).
Dans ce dernier cas il peut etre nécessaire de sortir l'actif remplacé, à sa valeur résiduelle, avant de le remplacer.
C'est pour cela que tout n'est pas si simple (Logiqument vous ne pouvez pas continnuer a amortir une baignoire que vous avez virée, vous devez donc la sortir de l'actif, et créer un nouvel actif -douche- en remplacement).
3/ Une fois décomposé, vous affectez à l'actif dans la 2033, et vous dotez aux amortissements dans votre comptabilité.
citation: moquettes, murs, lavabo, cuisine, sdb Pour ma part, j'affecterais tout au PCG 213 et en l'occurence à la liggne 'Electricité, chauffage, peinture, papier peint' amorti sur 15 ans.
J'aurais prélablement indiqué que je déclarais dans le logement en question qu'il n'y a pas ces éléments la, histoire de ne pas avoir a les 'sortir', ce qui est comptablement une opération ennuyeuse. |
Édité par - ribouldingue le 28 oct. 2009 13:20:14 |
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cane67
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Posté - 28 oct. 2009 : 14:01:39
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Quand on lit les fils que des questions se posent.
sachant que ce sont des lots de copropriété et non un immeuble, si je garde les 15% pour le terrain il reste 85000 à amortir
vous parait il logique de les divisés en trois composants comme vous le faite pour l'immeuble ou plutot sur 20, 25 ou 30 ans en seul composant
cordialement |
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Posté - 28 oct. 2009 : 14:15:49
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Je ne comrpends pas votre choix:
1. Trois composants
2. ? un seul composant?
La loi dit que si différents composants ont différentes durées de vie, alors vous devez décomposer en composants. |
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cane67
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Posté - 28 oct. 2009 : 16:22:03
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si je comprends votre explication mes 100000 se décompose de la mamnière suivante
terrain 100000 *15% =0
structure 100000*0.5/40 1250
menuiserie 100000*0.2/25 800
électricité 100000*0.15/25 600
total 2650 euros par tranche de 100000
mes 6000 de rénovation qui représente la rénovation intérieur du studio que deviennent-ils ?
cordialement |
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Posté - 28 oct. 2009 : 18:47:23
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Si vos deux parties menuiserie et électricité ont la meme durée de vie prévisible, ils sont un seul composant, et non pas deux.
Il voous manque alors un composant peinture, tapisserie, ....
Le trooième composant est constitué de 30 000 euros résultant de l'achat, et de 6000 euros résultant des travaux.
Si vous avez acheté au premeier janvier et débuté l'exploitation au 1er mars, et que les travaux ont été terminé au 30 novembre,
VOus avez donc 30 000 euros d'actif immobilité amortissable sur 15 ans dont l'amortissment débute au 1er mars.
Dotation de ce morceau 9/12*30 000 / 15
Vosu avez aussi 6000 euros d'actif immobilisé amortissable aussi sur 15 ans, faisant partie du même composant, mais sur uen ligne séparée dont l'amortissement débute au 1er décembre
Dotation de ce morceau 1/12 * 6 000 /15 |
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Posté - 28 oct. 2009 : 19:14:06
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De la même manière vous pouvez acheter en janvier les meubles d'un premier logement et en avril ceux d'un second logement, et vous exploitez le premier en mars et le second en décembre.
Ce composant est alors constitué de deux morceaux amortissables sur la meme durée, mais dont le début d'amortissement ne se fait pas au même mois.
Le 31 décembre 2009 vous cassez une armoire du premier logement, de valeur 200 euros.
Sa valeur résiduelle est mettons 170 euros (calcul réel a faire).
Vous rachetez la même au même prix.
Au premier janvier, vous commencez l'amortissement de la seconde armoire, il s'agit d'une troisième ligne de ce composant MEUBLES donc, et vous sortez l'armoire cassée, valeur résiduelle 170 euros.
Vous constatez en comptabilité une perte exceptionelle de 170 euros (OD, opération diverse) Cette dernière est déductible.
Si vous l'avez revendu 30 euros, vous constatez un profit exceptionnel de 30 euros et une perte exceptionelle de 170 euros, donc le bilan est une contribution aux pertes exceptionelles de 140 euros. |
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cane67
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Posté - 28 oct. 2009 : 19:16:26
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je viens de trouver différentes explications rejoignant la votre,
quand on a plusieurs dizaines de biens dans des immeubles différents et a chaque fois un lot, ces amortissements vont etre de la folie. j'avais pas vu ca sous cet angle.
avez-vous une idée pour résoudre ce problème, je ne connais pas les durées des ravalements, des ascenceurs avec les mises aux normes, les états de toitures de tous les logements etc.. et surtout on doit faire un amortissement en rapport avec la durée prévisionnel de vie de ce composant.
cordialement |
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Posté - 28 oct. 2009 : 19:20:27
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En effet, la gestion des amortissements et le fait de porter a l'actif correctement est une part de la comptablité.
On définit couramment 4 ou 5 composants plus les meubles, dont il suffit d'affecter chaque part ou chaque nouveau travaux a l'un de ces composants, sans se poser trop de question.
Avec 6 ans, 15 ans, 25 ans et 40 ans ou 50 ans, les impots ne vous ennuiront pas beaucoup je pense, sauf si vous mettez le gros oeuvre dans la tranche des 6 ans... |
Édité par - ribouldingue le 28 oct. 2009 19:31:46 |
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