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cpat
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 Posté - 30 oct. 2009 : 15:07:27
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Bonjour,
J'aimerais vous faire part de ce petit témoignage, et éventuellement profiter de votre expérience.
En mai dernier à l'AG a été voté un ravalement.
Un des copropriétaires ayant changé d'avis, a assigné le syndicat des copropriétaires sur des motifs douteux et inaudibles (mais la n'est pas la question) afin de faire annuler cette résolution de l'AG.
Le syndic depuis s'est mis en mode défensif (pas très étonnant)
Le 1° appel de fond lié à ce ravalement n'a pas été payé par le copro qui nous a assigné (pas tres étonnant non plus)
Le truc c'est que le syndic s'apprète lui aussi à assigner ce copro pour qu'il paye ses charges (celles liées aux travaux)
Ce qui m'ennuie c'est que cette nouvelle assignation va couter des sous à la copro ! au moins 1000€ dixit le syndic
Le syndic fait de son boulot de syndic, j'imagine que s'il ne le fait pas certains coproprio peuvent le lui reprocher, mais y a t'il une meilleure méthode ?
Enfin il y a un truc qui m'étonne, ce coproprio qui cherche à faire annuler le ravalement, je ne suis pas très étonné qu'il ne paye pas les frais associés ? Ce cas n'est il pas fréquent ? Comment cela se passe t'il d'habitude ? Est ce que tous le dossier ravalement n'est pas gelé du fait du procès ?
Merci pour votre expérience
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b1091183
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Posté - 30 oct. 2009 : 16:29:45
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Bonjour,
ce copropriétaire a-t-il voté POUR le ravalement ? Si oui il peut oublier son assignation au TGI pour contester cette résolution.
Ensuite, je pense qu'il s'agit d'une erreur de sa part de ne pas payer l'appel de fond.
citation: Est ce que tous le dossier ravalement n'est pas gelé du fait du procès ?
Tout dépend des motifs de l'assignation au TGI, et du vote qu'il avait fait.
Souvent le plus simple, est de refaire une AG et d'annuler le résolution contestée et de revoter afin qu'il n'y ait plus de litige. Cela évite de partir dans des procès longs et couteux, et dont parfois le résultat est incertain.
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DIOGENE93
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Posté - 30 oct. 2009 : 16:52:46
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Les travaux de ravalement doivent être excutés car le syndic a l'obligation de faire appliquer les décisions prisent par une AG du moment qu'elles n'ont pas été annulées par un juge.
Ne s'agissant pas de travaux relevant des art. 30 et 26 de la loi, le copropriétaire attaquant a l'obligation de régler les appels de fond puisqu'il n'a pas encore obtenu l'annulation de la décision.
Et même s'il obtient gain de cause et que les travaux ont été exécutés, le juge ne pas décider qu'il n'a pas à payer sa quote-part ou à être remboursé s'il a payé. Seule une décision d' AG peut lui concéder cela (autant dire qu'il ne l'aura jamais). Le juge pouvant cependant lui octroyer des dommages intérêts s'il se révèle que la décision été abusive ou entachée de vices rédhibitoires.
Le syndic ne peut pas assigner ce copropriétaire sans avoir préalablement obtenu l'accord d'une AG.
Il n'y que pour le non paiement des charges relevant du budget prévisionnel que le syndic peut saisir le juge des référés au titre de l'art. 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sans passerpar une AG.
A moins que vous ne connaissiez les motifs invoqués pour obtenire l'annulation, voulez-vous nous retranscrire la décision qui a autorisé ce ravalement, avec le décompte des voix, et nous préciser si tous les devis étaient bien joints à l'ODJ. Nous pourrons peut-être vous dire si cette demande est justifiée ou pas.
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cpat
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 Posté - 30 oct. 2009 : 16:56:58
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Tout à fait, ce copro avait voté POUR ce qui fait son assignation encore moins défendable.
Le seul hic est que le syndic ne veut pas d'une AG exceptionnelle (mode défensif)(déconseillé par son avocat visiblement)
Puis annuler la résolution en AG n'annulera pas l'asignation initiale, il y a deja des frais d'avocats engagés |
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cpat
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:10:26
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"Le syndic ne peut pas assigner ce copropriétaire sans avoir préalablement obtenu l'accord d'une AG."
Ce que vous me dites est extrèmement important, cela veut dire que le syndic n'a pas droit d'entreprendre cette démarche !
Il m'a évoqué au téléphone un "article 700" ? mais je n'ai pas plus de précision
L'ennui c'est qu'il assigne avec les sous de la copro, alors si le droit n'est pas avec lui...
je n'ai pas l'assignation sous la main, mais le point de la contestation centrale est un point sur les tantièmes...
la copro est divisé en 4 batiment
le reglement de copro indique pour chaque lot un tableau tantieme global de copro et un tableau de tantieme par batiment
il est bcp plus flou sur le fait que les travaux d'un batiment doivent être payés par les lots de ce batiment seulement... |
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b1091183
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:12:07
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citation: Initialement posté par cpat
Tout à fait, ce copro avait voté POUR ce qui fait son assignation encore moins défendable.
Le seul hic est que le syndic ne veut pas d'une AG exceptionnelle (mode défensif)(déconseillé par son avocat visiblement)
Puis annuler la résolution en AG n'annulera pas l'asignation initiale, il y a deja des frais d'avocats engagés
Le syndic n'a pas besoin d'attendre pour faire les travaux, car l'assignation au TGI n'est pas recevable, ce copropriétaire pour contester la résolution au TGI aurait dû voter contre.
Le syndic fait donc son boulot correctement (à l'exception que ce point doit être discuté en AG), et au TI il sera condamné pour non paiement probablement avec un article 700 permettant au syndicat de pas perdre trop d'argent.
Je suis surpris que le copropriétaire ait assigné le syndicat car la procédure doit passer par un avocat, et un avocat connait les conditions nécessaires pour que la plainte soit recevable. Conteste-t-il le fait qu'il a voté contre et qu'il est comptabilisé dans les pour ? |
Édité par - b1091183 le 30 oct. 2009 17:14:27 |
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b1091183
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:21:22
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citation: Initialement posté par cpat
"Le syndic ne peut pas assigner ce copropriétaire sans avoir préalablement obtenu l'accord d'une AG."
Ce que vous me dites est extrèmement important, cela veut dire que le syndic n'a pas droit d'entreprendre cette démarche !
Il m'a évoqué au téléphone un "article 700" ? mais je n'ai pas plus de précision
L'ennui c'est qu'il assigne avec les sous de la copro, alors si le droit n'est pas avec lui...
je n'ai pas l'assignation sous la main, mais le point de la contestation centrale est un point sur les tantièmes...
la copro est divisé en 4 batiment
le reglement de copro indique pour chaque lot un tableau tantieme global de copro et un tableau de tantieme par batiment
il est bcp plus flou sur le fait que les travaux d'un batiment doivent être payés par les lots de ce batiment seulement...
Peu importe le motif de la contestation, elle est irrecevable.
art. 42 L. 65
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
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nefer
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:29:28
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il semble que cpat n'ait pas tous les éléments du dosier ou n'a pas bien compris ce que le syndic lui a dit.....
1) le syndic a t il reçu une assignation par huissier en annulation de résolution devant le TGI ?
si oui, c'est que le copropriétaire a bien diligenté un avocat
2) le syndic poursuit il le débiteur sur le non paiement de charges ? ou suite à l'appel de fonds travaux ? |
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Gédehem
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:50:46
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C'est toute la difficulté des réponses qui peuvent être apportées ici !
Elles ont basées sur des exposés parfois succincts, avec même des incertitudes fautes d'information du demandeur.
Sur ce qui est exposé ici, ce copropriétaires n'aurait pas qualité à agir. Sauf qu'il assigne (??) et que le syndic doit y répondre au nom du syndicat.
Agissant en défense il 'a pa beoin d'une autorisation de l'AG (voir D.art.55).
D'autre part, ces travaux "ravalement de façades" sont communément "travaux d'entretien courant" votés à la maj.art.24.
Ils ne sont pas soumis au délai suspensif de 2 mois prévu L.art.42.
Le syndic a procédé aux appels de fonds (selon L.art.14-2, il appartenait à l'AG de fixer les modalités d'exigibilité de provisions).
Ce copropriétaire ne paye pas ! Le syndic doit sans doute (??) engager l'action nécessaire, commandement ou injonction, pour laquelle il n'a pas besoin d'autorisation (D.art.55)..
Sous réserve de précisions, le syndic de cpat semble faire ce qil faut, dans l'intert du syndicat, sans doute avec prudence !
Dernier point : quid de la position du CS, qui doit être particulièrement présent et informé dans ce genre d'affaire ? |
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cpat
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Posté - 30 oct. 2009 : 18:06:00
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citation: Initialement posté par nefer
il semble que cpat n'ait pas tous les éléments du dosier ou n'a pas bien compris ce que le syndic lui a dit.....
1) le syndic a t il reçu une assignation par huissier en annulation de résolution devant le TGI ?
si oui, c'est que le copropriétaire a bien diligenté un avocat
2) le syndic poursuit il le débiteur sur le non paiement de charges ? ou suite à l'appel de fonds travaux ?
mais si mais si :-)
1)Le syndic a effectivement reçu l'assignation par huissier. Ce qui veut dire qu'il y a bien avocat...
Un avocat est il payé même si l'assignation n'est pas recevable...on est tenté de le croire
2) c'est uniquement sur le fond d'appel aux travaux liés au ravalement |
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Gédehem
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10
Posté - 30 oct. 2009 : 18:19:05
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Lorsque vous êtes assigné, la 1ère des chose est d'y répondre, ici par ministère d'avocat.
Comme en principe il ne travaille pas gratuitement, il sera payé !
Il appartiendra ensuite au juge de dire si ce copropriétaire est recevable de son action, et éventuellement de le condamner pour procédure abusive ... sans que le syndicat ne soit certain de rentrer dans ses frais !
Que conteste t-il ?, l'AG, la décision de ravaler, l'appel de fonds ??? Vous êtes trop vague ! |
Édité par - Gédehem le 30 oct. 2009 18:21:06 |
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cpat
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Posté - 31 oct. 2009 : 23:37:51
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bon alors je reprend et j'essaye d'être plus clair 
Acte I : L'AG a voté une résolution de ravalement à l'unanimité des copropriétaires concernés
Acte II : Un des coproprio assigne le syndicat visant à annuler cette résolution. Au motif que les tantièmes utilisés sont ceux du batiment impliqué et non ceux de l'ensemble de la copro, jouant sur une imprécision du RC.
Je precise que seuls les propriétaire du Bat concerné avaient votés
La dessus b1091183 m'informe que si ce copropriétaire a voté POUR, l'assignation n'est pas recevable !
Je me suis demandé du coup, soit son avocat est incompétent, soit il a pris le dossier pour être payé sans chance de succès ?
Je précise néanmoins, que ce copropriétaire n'était pas présent physiquement mais qu'il était représenté, ceci est indiqué dans l'assignation...à priori c'est son problème
Acte III : Ce coproprio a payé ses charges mais n'a pas payé l'appel spécifique à ces travaux.
Le syndic m'a informé qu'il avait l'intention de l'assigner à sont tour à l'article 700 pour qu'il paye ces travaux
D'où ma question sur ce forum ?
Est il judicieux d'assigner le copro ?
1) Parcequ'une assignation ça coute toujours des sous, et qu'il n'y a pas péril, seuls ici des travaux sont gelés
2) Parceque la situation est absurde, ce copro nous assigne "parcequ'il ne veut pas payer" et le syndic s'apprete à l'assigner "parcequ'il ne paye pas"
situation qui se mord la queue, absurde mais visiblement normal...vu vos retours d'expérience
DIOGENE93 m'a cependant informé que le syndic ne devrait pas assigner ce copro sans AG ?! |
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nefer
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Posté - 01 nov. 2009 : 08:32:50
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"Acte I : L'AG a voté une résolution de ravalement à l'unanimité des copropriétaires concernés"
ce n'est exact!
apparemment seuls ont voté les copropriétaires du batiment
et comme nous ne connaissons pas votre réglement de copropriété, nous ne pouvons pas dire si c'est la bonne clé de répartition qui a été utilisée;
"Le syndic m'a informé qu'il avait l'intention de l'assigner à sont tour à l'article 700" : on n'assigne pas à l'article 700!
on assigne en demandant une certaine somme en application de l'article 7OO |
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Gédehem
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Posté - 01 nov. 2009 : 15:38:54
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cpat, vos renseignements sont imprécis, donc votre exposé aussi !
Cela ne nous permet pas d'aller plus loin.
Pour l'acte II, vous semblez dire qu'il conteste le fait que le vote n'a concerné que les copropriétaires du bâtiment en question et non l'ensemble des membres du syndicat.
C'est le RDC qui apporte la réponse. Pour le reste, n'étant pas opposant à la décision, qui plus est s'il n'en subit aucun préjudice, il n'a pas qualité à agir sur le fondement de L.art.42 !
S'il a pris un avocat spécialiste du droit des enfants, il est possible qu'il ne soit pas bien informé ....., ce qui n'empeche pas les honoraires de tomber. C'est son affaire.
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges ou appels de fonds, il existe une procédure simple devant un TI, pour laquelle le syndic n'a besoin d'aucune autorisation s'agissant d'un recouvrement de créance. |
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DIOGENE93
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Posté - 01 nov. 2009 : 22:18:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
cpat, vos renseignements sont imprécis, donc votre exposé aussi !
Cela ne nous permet pas d'aller plus loin.
Pour l'acte II, vous semblez dire qu'il conteste le fait que le vote n'a concerné que les copropriétaires du bâtiment en question et non l'ensemble des membres du syndicat.
C'est le RDC qui apporte la réponse. Pour le reste, n'étant pas opposant à la décision, qui plus est s'il n'en subit aucun préjudice, il n'a pas qualité à agir sur le fondement de L.art.42 !
S'il a pris un avocat spécialiste du droit des enfants, il est possible qu'il ne soit pas bien informé ....., ce qui n'empeche pas les honoraires de tomber. C'est son affaire.
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges ou appels de fonds, il existe une procédure simple devant un TI, pour laquelle le syndic n'a besoin d'aucune autorisation s'agissant d'un recouvrement de créance.
NON. Je persiste et je signe. Le syndic ne peut pas assigner ce copropriétaire pour non paiement d'appel de fond relatif à des travaux sans avoir préalablement obtenu l'accord d'une AG.
Il n'y que pour le non paiement des charges relevant du budget prévisionnel que le syndic peut saisir le juge des référés du TGI, et non pas le TI, au titre de l'art. 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sans passer par une AG.
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Gédehem
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Posté - 01 nov. 2009 : 22:46:23
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Vous confondez la possibilité de recouvrer la totalité des provisions non échues mais non encore rendues exigibles du budget prévisionnel, ce que prévoit L.art.19-2, avec la possibilité de recouvrer les provisions pour charges de toutes sortes rendues exigibles .
La jurisprudence est constante depuis longtemps : le syndic n'a pas besoin d'autorisation pour recouvrer les charges exigibles, ici pour des travaux.
Pourquoi donc croyez-vous que le législateur a pris la peine de préciser que les provisions BP ou travaux hors BP devaient être rendues exigibles par l'AG ? S'agissant d'une créance, pas de passage par l'AG.
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DIOGENE93
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Posté - 02 nov. 2009 : 00:27:48
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous confondez la possibilité de recouvrer la totalité des provisions non échues mais non encore rendues exigibles du budget prévisionnel, ce que prévoit L.art.19-2, avec la possibilité de recouvrer les provisions pour charges de toutes sortes rendues exigibles .
La jurisprudence est constante depuis longtemps : le syndic n'a pas besoin d'autorisation pour recouvrer les charges exigibles, ici pour des travaux.
Pourquoi donc croyez-vous que le législateur a pris la peine de préciser que les provisions BP ou travaux hors BP devaient être rendues exigibles par l'AG ? S'agissant d'une créance, pas de passage par l'AG.
Après relecture de l'art. 55 du Décret du 17 mars 1967, je suis obligé de faire mon méa culpa. J'ai effectivemnet mal interprété les art. 14-1 et 19-2 de la loi.
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b1091183
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Posté - 02 nov. 2009 : 10:18:18
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citation: Initialement posté par cpat
Je precise que seuls les propriétaire du Bat concerné avaient votés
La dessus b1091183 m'informe que si ce copropriétaire a voté POUR, l'assignation n'est pas recevable !
Je confirme ce point car elle ne respecte pas l'article 42.
Concernant ce dossier, il faudrait regarder le RDC, et voir tout de même si sur le fond le ce copropriétaire n'a pas raison, au lieu d'aller tête baissée dans les procédures.
Son assignation du syndicat est simplement pour contester la résolution sur ce point ayant voté pour, cela n'ira pas plus loin.
Comme il ne paie pas c'est lui qui va être assigné pour non paiement, là il aura les moyens si c'est le cas, de prouver une mauvaise répartition, et dans ce cas c'est le syndicat qui sera condamné.
Donc avant d'aller dans la précipitation, relisez correctement le RDC et sans à priori faites vous votre propre analyse de la répartition.
Ensuite se poser la question du delta entre la répartition effectuée et celle qu'il considère correcte? Il conteste pour quelques euros ou plusieurs milliers d'euros ? |
Édité par - b1091183 le 02 nov. 2009 13:32:21 |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2009 : 12:04:01
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".... et dans ce cas c'est le syndicat qui sera condamné." |
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b1091183
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Posté - 02 nov. 2009 : 13:31:19
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citation: Initialement posté par Gédehem
".... et dans ce cas c'est le syndicat qui sera condamné."
Faute que je corrige, merci. |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2009 : 14:46:41
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Tout le monde sait bien qu'un syndic est irresponsable et que ses fautes ou bourdes éventuelles portant préjudice seront à charge du syndicat ....! |
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