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 Sujet  |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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 Posté - 07 nov. 2009 : 17:23:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
A noter que cette échéance de sécurité est impossible avec un mandat de 3 ans, alors impérativement de date à date.
C’est pourquoi, entre autres motifs, le mandat de 3 ans est à proscrire. Il sera de 1 ou 2 ans.
Gédehem, votre raisonnement à nouveau péremptoire peut peut-être se tenir pour de petites copros, mais la réponse peut-être différente pour des copros de plus de 50 lots dans lesquelles il y est beaucoup moins évident de conduire une assemblée à se séparer d'un syndic au bout d'un an, voire même deux ans.
Dans les copros. importantes dans lesquelles règne un absentéisme chronique, où les gens ne se parlent pas, où les conseils syndicaux sont souvent dépassés, quand ils sont compétents, ou pire, asservis au syndic, quand ils ne sont tout simplement pas complices, la plupart des copropriétaires, totalement profanes en la matière pour déceler les fautes de leur syndic, se résignent à celui-ci qu’ils ont souvent sous le fallacieux prétexte « que les syndics étant tous les mêmes, ce n’est pas utiles d’en changer tous les quatre matins».
Les syndics qui connaissent très bien les mentalités et les comportements illogiques et souvent irresponsables des copropriétaires savent tout ça.
La reconduction d’un contrat de syndic ou sa révocation se font à la même majorité de l’art. 25, voire 25/1 et 24, ce qui peut donc simplifier l’éjection d’un syndic contestable par toute assemblée qui le désire vraiment !
Donc les syndics en proposant des mandats courts, multiplieraient ainsi inconséquemment les risques de voir leur renouvellement refusé ?
Que nenni ! Alors pourquoi donc ce sont ces syndics eux-mêmes (notamment ceux affiliés à des groupes bancaires ou à des fédérations nationales) qui proposent de plus en plus des contrats courts (1 an à 18 mois) si cela n’est pas de leurs intérêts ?
La réponse que je vous livre, et bien qu’hélas des plus qu’avérée en quantité, ne vise évidemment pas tous les syndics de ce pays :
Quand un syndic ne fait pas bien son boulot, soit par laxisme soit pour son intérêt propre ou autre raison, ça ressort fatalement sur sa conduite des assemblées générales (documents essentiels non fournis, projets de résolutions tordus ou même foireux, décisions prises irrégulièrement, etc..)
Toutes fautes qui ouvrent donc la possibilité à un opposant de demander en justice l’annulation des décisions, voire des assemblées générales, jugées irrégulières.
En prenant le risque de faire renouveler son contrat de mandat annuellement, une annulation de l’assemblée qui l’a désignée, pour cause d’irrégularité substantielle ( dont les plus fréquentes : pas de résolution sur la dispense du compte séparé, élection irrégulière du président et du bureau, attribution rétroactive du contrat de syndic etc..) va donc automatiquement provoquer l’annulation de ce contrat de mandat et provoquer la désignation d’un administrateur provisoire, ce qui sera lourd de conséquence pour la copropriété mais encore plus pour lui si sa responsabilité est reconnue.
Sauf que ça c’est la théorie et que dans la pratique les choses se déroulent différemment.
Il résulte de l’application du principe de l’autonomie des assemblées générales établi par l’arrêt du 6/2/2002 de la Cour de Cassation aux termes duquel l’annulation du mandat du syndic, résultant de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, n’entraîne pas automatiquement l’annulation des assemblées ultérieurement convoquées par ce syndic mais les rend seulement annulables si leur validité est judiciairement contestée.
Ce qui en terme clair, va imposer à la personne qui attaque l’assemblée qui a désigné le syndic d’attaquer aussi toutes les assemblées subséquentes convoquées par celui-ci dans le délai imparti par l’art. 42 jusqu’à la décision de justice qui viendra annuler la 1ère assemblée et par effet de cascade, toutes les autres.
Ce qui veut dire qu’au rythme actuel de la justice, ce copro. opposant pourra être contraint à engager plusieurs procédures, car une seule assemblée subséquente qui aurait reconduit le mandat du syndic et qui ne serait pas dénoncée anéantirait totalement le but recherché, à savoir l’annulation du contrat de mandat initial du syndic (il faut compter environ 20 mois pour un TGI saturé, et ils le sont tous, plus encore environ 10 mois s’il y a appel, ce qui peut donc se traduire entre temps par 3 assemblées générales à attaquer sans compter d’éventuelles assemblées générales extraordinaires).
Comme il ressort d’une étude réalisée par Monsieur Pierre Capoulade, conseiller honoraire auprès de la Cour de cassation, malgré ses fondements cette nouvelle doctrine de la Cour de cassation [l’autonomie des assemblées] a pour conséquence perverse de permettre à un syndic de se maintenir indéfiniment au mépris d’irrégularité qui", à défaut d’actions multiples, ne seraient jamais sanctionnées de façon efficace par une annulation toujours postérieure à des renouvellements de mandats - Qu'il en résulte ainsi une inflation du contentieux, une multiplication des instances et un accroissement des frais difficilement supportables par un copropriétaire, ainsi qu'une incertitude prolongée quant à la régularité de la gestion". Les syndics savent parfaitement tout ça et que les copropriétaires, dans leur généralité, hésiteront à s’engager dans d’aussi longues procédures.
C’est probablement une des raisons pour lesquelles en France, une copropriété ne change de syndic que tous les 10 ans en moyenne (info. confirmée lors d’une récente émission sur Antenne2).
Ce qui ne pourrait pas être le cas si le contrat de mandat avait été établi pour une durée de 3 ans, délai qui permettait largement au TGI de prononcer l’annulation de l’assemblée contestée sans que le syndic puisse faire renouveler entre son mandat une ou deux fois.
Pour l’avoir personnellement vécu, en 9 ans j’ai du mener 8 procédures en annulation d’AG et de décisions d’AG, que j’ai toutes gagnées, qui ont notamment abouties à l’annulation totale de 3 AG et 3 AGE., et à la condamnation par 5 fois des syndics en cause, je continue à m’interroger sur les comportements irrationnels, stupides et irresponsables de nombres de copropriétaires qui n’ont seulement n’ont jamais voulu engager d’action contre les syndics qui par leur comportement irréguliers ont fait ainsi condamner 7 fois le SDC, mais qui n’ont retenus aucune leçon en continuant à reconduire le nouveau syndic par période d’un an.
Résultats, le nouveau syndic, dans la digne lignée des anciens, s’est aussi fourvoyé dans plusieurs actes irréguliers (absence d’ouverture du compte séparé et absence de demande de dispense et rétroactivité illégale de son contrat de mandat alors que le précédent syndic et le SDC ont été condamnés, en 2008, pour cette même raison et l’AG annulée) ce qui me conduit donc à nouveau devant le TGI pour obtenir sans aucun doute possible, l’annulation de son mandat et de l’AG 2009, ainsi que d’une AGE de juillet 2009, puis la prochaine AG de mars 2010 etc..Jusqu’au jugement avec au bout la nomination d’un administrateur provisoire.
Je précise que je suis dans une copropriété dite « de standing » de 220 lots, dans laquelle réside non pas des ***** mais d’anciens dirigeants d’entreprise, d’anciens officiers supérieurs de la gendarmerie et de l’armée, d’anciens hauts fonctionnaires et même un des plus notoires cabinet d’avocats de la ville, dont je viens d’apprendre qu’il est le défenseur local de la principale fédération de syndic à laquelle est justement affilié notre syndic.
Que les 2 précédents syndics impliqués dans les procédures que j’ai conduites et gagnées, l’un était vice-président du tribunal de commerce et l’autre était président national d’un des principaux réseaux d’agences immobilières de France (dont faisait aussi parti le premier) et n'étaient donc pas de petits syndics indépendants.
Il paraît que sur de nombreux syndics interviennent sur ce forum. Je serais curieux de connaître la réponse qu’il pourrait apporter à mon interrogation :
Certains syndics (à priori beaucoup plus les adhérents à des groupes nationaux que les indépendants) se sentent-ils aussi invulnérables pour mépriser les lois et les jugements rendus contre eux et persévérer dans les irrégularités ?
Ou bien, s’en moquent-ils totalement puisque leurs assurances est là pour les dédommager des frais de justice auxquels ils sont condamnés (tout au moins au civil) et que les SDC ne les poursuivent pas la plupart du temps?
Ou alors, sont-ils incompétents, mal formés, indifférents à l'opinion que l'on peut avoir d'eux ?
***Correcion de balises ; une expression caviardée car pouvant choquer et n'apportant rien au message***
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Édité par - maoyann le 07 nov. 2009 17:43:53 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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1
Posté - 07 nov. 2009 : 23:54:58
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Préalable :
"Les syndics qui connaissent très bien les mentalités et les comportements illogiques et souvent irresponsables des copropriétaires savent tout ça."
Vous insultez les copropriétaires ! Attention, Philippe va vous tirer les oreilles ! 
Votre propos est intéressant, mise à part votre remarque sur mon raisonnement qui serait "péremptoire" 
Affirmer un point étayé par l'expérience ("C’est pourquoi, entre autres motifs, le mandat de 3 ans est à proscrire") n'a rien de péremptoire !
C'est un conseil, que je n'ai pas développé, dont chacun fait ce qu'il veut.
Permettez quelques remarques, qui ne sont ni affirmations péremptoires ni jugement de ce que vous avancez !
Je dirais, et ce n'est pas méchant de ma part, qu'il y a dans vos propos à la fois des aspects bien cadrés, qui montrent votre connaissance de certains ponts, et d'autres plus discutables ou qui relèvent de la naiveté, qui est une qualité précieuse mais hélas source de déconvenues.
Quelques exemples pris au hasard :
"La reconduction d’un contrat de syndic ou sa révocation se font à la même majorité de l’art. 25, voire 25/1 et 24, ce qui peut donc simplifier l’éjection d’un syndic contestable par toute assemblée qui le désire vraiment !"
Pas du tout ! Il ne suffit pas de "désirer" même fortement.
La révocation d'un syndic est un acte similaire à un licenciement. Elle doit être dûment motivée, motifs rapportés au PV, faute de quoi la décision que contestera à coup sur le syndic sera jugée "abusive, sans cause réelle et sérieuse", le syndicat condamné à d'important sDI.
La révocation d'un syndic "qui ne fait pas bien son boulot" n'est pas admise. Même lorsqu’il y a "carence" (L.art.18 der.al) il ne peut y avoir révocation. (NB : révocation = rupture en cours de mandat)
"Toutes fautes (??) qui ouvrent donc la possibilité à un opposant de demander en justice l’annulation des décisions, voire des assemblées générales, jugées irrégulières."
Certes !!! Mais une "faute" doit être démontrée, le préjudice avéré, cette fois dans le cadre de l'art.1382 du Ccivil .
Une "faute" du syndic ratifiée par une AG n'est plus "faute" du syndic.
En revanche, il peut y avoir un acte illicite, contraire aux textes . Mais c’est le syndicat qui sera sanctionné par le juge pour l’acte illicite du syndic, pas ce dernier !
Il ne le serait que dans un second temps, qui plus est éventuel, puisque selon une décision du syndicat. Si le syndicat condamné n’engage pas la responsabilité du syndic, celui-ci s’en sort blanc comme neige !
Sur le fond, l’action en annulation selon art.42 est action individuelle et non du syndicat !
Elle ne change pas la mentalité de copropriétaires inculte dans le domaine de la copropriété.
Vous partez ensuite sur ces actions en annulation, la question de l'autonomie des AG etc .. etc … .
Il n'y aurait que l'action en annulation qui premettrait d'ouvrir les yeux des copropriétaires obtus ?
Il n'y aurait donc que l'action individuelle en annulation de décision ou d'AG qui permettrait de se séparer du syndic, de le "sanctionner" ?
Vous sautez un Ă©pisode :
Lorsque l'AG estime majoritairement que le syndic fait bien son boulot, quitus lui sera donné (absolution) et il sera reconduit.
Lorsque l'AG estime majoritairement que le syndic ne fait pas son boulot, il lui appartient de présenter un autre candidat à la première occasion !
Une action en annulation n'a pas pour finalité de changer de syndic ou la mentalité des copropriétaires.
Au passage, je note une petite erreur :
"... une annulation de l’assemblée qui l’a désignée, pour cause d’irrégularité substantielle ( dont les plus fréquentes : pas de résolution sur la dispense du compte séparé, élection irrégulière du président ...."
L'absence d'ouverture du compte séparé ne nécessite pas une action en annulation d'AG. Faute de dispense et d'ouverture dans les 3 mois de la désignation, le mandat du syndic est nul "de plein droit".
L'action par requête selon D.art.47 est seule nécessaire dans un tel cas.
Toutefois, vous exposez parfaitement le fond du problème, au risque de vous faire incendier par Philippe ... :
"je continue à m’interroger sur les comportements irrationnels, stupides et irresponsables de nombres de copropriétaires qui n’ont seulement n’ont jamais voulu engager d’action contre les syndics qui par leur comportement irréguliers ont fait ainsi condamner 7 fois le SDC, mais qui n’ont retenus aucune leçon en continuant à reconduire le nouveau syndic par période d’un an."
Qu'il soit reconduit par ces copropriétaires stupides et irresponsables 1, 2 ou 3 ans, en quoi cela change t-il les choses.
Vous contestez mon conseil de proscrire le mandat de 3 ans ! (affirmation péremptoire !!! )
1, 2 ou ou 3 ans, qu'attendre de différent dans votre cas ?
Pourtant, vos copropriétaires stupides et irresponsables ne sont pas, à priori des cloches :
"d’anciens dirigeants d’entreprise, d’anciens officiers supérieurs de la gendarmerie et de l’armée, d’anciens hauts fonctionnaires et même un des plus notoires cabinet d’avocats .."
Sauf qu'ils ont le profil type bien connu en copropriété de "moutons de Panurge" : des "soumis" au syndic, censé détenir le savoir, syndic qui règne en Maître sur ces sujets habitués à subir une hiérarchie!
Cela ressort lors des AG, dont je vois bien les vôtres : le syndic en haut, sur l'estrade, la règle à la main, le pdt d'AG potiche au bout de la table (lorsqu'il ne reste pas sur sa chaise dans la salle) et au pied du syndic les "moutons/élèves", sagement assis, les tenants de l'ordre, de la discipline et de l'autorité étant au premier rang (off sup, haut fonction ...) ...
Je me trompe ? 
Traînant mes bottes depuis .. longtemps (35 ans  ) dans ce milieu, si vous saviez combien j'ai pu en voir de ces AG !
Je me souviens de cet ingénieur chef de service à l'usine de retraitement de la Hague gobant sans ciller l'affirmation du syndic "lorsqu'il y a beaucoup d'impayés (c'était le cas) les autres copropriétaires ne payent rien en plus !
Il n'avait sans doute pas vu les 3 appels de fonds extraordinaires, les fonds Ă©tant au fond du trou !
La pdte du CS comme moi mĂŞme avons perdu notre temps Ă tenter de le lui expliquer : "Mais puisque le syndic l'a dit, on ne paye pas pour les autres !".
Parole de syndic = parole d'Evangile pour ce type de personne, y compris sur des textes inventés, quand bien même un opposant viendrait distribuer ceux en vigueur pour les contester !
J'en ai vu de ces copropriétaires qui ne comprenaient pas qu'ils étaient les "patrons" du syndicat, qu'ils devaient dicter sa conduite au syndic.
C'est d'autant plus vrai dans les copropriétés d'un certain "standing", les copropriétaires n'ayant rien de ces travailleurs rouspéteurs, contestataires et revendicatifs ! 
Hélas, engager des actions en annulation ne fait pas changer ces copropriétaires ignorants, ... bêlants !
80% d'entre eux ignorent tout de la copropriété, ce qu'est un syndicat, son fonctionnement, les roles et pouvoirs des uns et des autres.
Les CS désignés parmi eux sont tout aussi ignares !
Une grande majorité s'en remet au syndic les yeux fermés, lui qui détient le savoir puisque c'est un professionnel de la gestion immobilière.
Combien de CS ont un RFCS, pourtant impératif ?
Ce que vous exposez par un bout de la lorgnette n'est que la triste réalité de ce qu'on peut voir par l'autre bout : en délégant à un tiers la gestion de leur patrimoine commun, les copropriétaires ignorants s'en désintéressent ensuite, par confort, laxisme, j'm'enfoutisme, démission .....
Entendu des centaines de fois :
"Ce n'est pas mon affaire mais celle du syndic".
Ce qui se passe hors de chez moi, c'est le CS (le syndic) qui s'en occupe !"
"Comment pouvez-vous mettre en cause notre syndic, lui qui est si aimable, si compétent !"
Etc Etc .....
Sans doute qu'il faut parfois sortir le bâton et solliciter le juge.
Mais c'est l'action de fond qui doit être menée : informer, informer, informer ... et former les copropriétaires !
La place des associations est ici incontournables.
L'action frontale est parfois nécessaire. Celle répétitive, ferme mais avec diplomatie, est sans doute plus "payante" bien que sur le long terme !
Bienvenue au club !
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Édité par - Gédehem le 08 nov. 2009 00:13:56 |
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Joe KER
Nouveau Membre
37 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 21 nov. 2009 : 19:50:08
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citation: Initialement posté par DIOGENE93
mon vote personnel :
en 1 :
citation:
Certains syndics (à priori beaucoup plus les adhérents à des groupes nationaux que les indépendants) se sentent-ils aussi invulnérables pour mépriser les lois et les jugements rendus contre eux et persévérer dans les irrégularités ?
Oui il se sentent assez invulnérables...
Cas illustré par la provocation définitive "vous n'avez qu'à me faire un procès" et on sait qu'un procès c'est long, couteux et surtout incertain quant au résultat...
Par curiosité, combien ont coûté vos procédures et combien vous ont-elles rapporté en "net" à vous et aux autres copropriétaires ?
en 2 :
citation:
Ou alors, sont-ils incompétents, mal formés, indifférents à l'opinion que l'on peut avoir d'eux ?
Les copropriétaires estiment qu'ils font un sale boulot et un sale boulot fait salement, c'est supportable !
Le souci unique des mauvais syndics : la reconduction de leur contrat ! peu importe ce que certains pensent... tant que le troupeau suit, ça va ! |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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3
Posté - 22 nov. 2009 : 10:04:21
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"Ou alors, sont-ils incompétents, mal formés, indifférents à l'opinion que l'on peut avoir d'eux ?"
Incompétents, mal formés : OUI, sans aucun doute, s'agissant des gestionnaires salariés et même parfois du gérant !
Lorsque l'on fait le tour des foctions que doit exercer un syndic, il est "multitaches".
Qui peut l'etre efficacement pour régler tel jour une histoire d'asurance, dans l'heure qui suit une question d'étanchéité de terrasse avec proposition de 3 techniques et l'heure d'après une question juridique sur le "droit à la vue" ?
indifférents à l'opinion que l'on peut avoir d'eux ? : OUI encore, car seuls les copropriétaires sont à même de juger et éventuellement sanctionner le syndic.
Sauf que 80% d'entre eux sont totalement ignorants des choses en copropriété, et que par confort, lacheté ou jm'enfoutisme ils s'en remettent pour une grande part au syndic les yeux fermés.
On peut dire tout le mal que l'on veut de son syndic, il est incontournable.
"Vous n'êtes pas content ? Faites moi un procés !" |
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4
Posté - 22 nov. 2009 : 10:54:03
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gedehem : citation: Vous insultez les copropriétaires ! Attention, Philippe va vous tirer les oreilles !
gedehem : lachez moi les baskettes!! je ne suis pas intervenu sur ce post, vous ĂŞtes une nouvelle fois hors sujet.
emmanuel wormser : allez vous enfin calmer votre ami "maitre "gedehem qui ne supporte aucunes critiques.
En réponse à Diogene et gedehem : il ne me parait pas anormal que les copropriétaires fassent confiance dans une personne qu'il élise et paie. les syndics sont des professionnels, vous faites confiance à votre boucher, poissonnier ou électricien, et banquier, pourquoi pas à votre cher syndic !!!
Nous avons vu recemment que le gouvernement annonce que 89% des syndics respectent les recommandations de la CNC, et qu'aucun décret pour réglementer cette profession n'est encore d'actualité. Alors pourquoi s'inquiéter ?????
Gedehem et Diogene nous expliquent à chaque post que les copros sont ignares, incultes, idiots, et que les syndics sont incompétents, mal formés et voyous !!!!
Tout ce beau monde devrait alors bien s'entendre !! la balle au centre et gedehem et Diogene seront les grands arbitres de ce débat, en espérant qu'ils sifflent bien toutes les fautes !!! Attention, messieurs, vous n'avez pas le droit à l'erreur. |
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