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mafra
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 Posté - 09 nov. 2009 : 00:27:23
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Bonjour,
Je suis depuis 10 ans propriétaire d'un appartement dans une maison en copropriété (7 lots principaux).
Les 4 premières années, la copropriété a été gérée par un petit cabinet de syndic, qui a fusionné en 2004 avec un grand groupe. Cette année, nous avons quitté le "gros" syndic pour un "petit".
Ce nouveau syndic vient de m'informer qu'il a découvert une erreur dans la répartition des charges, qui n'est pas conforme au RDC.
J'ai donc repris tous mes appels de charges depuis 10 ans (date de création de la copropriété), et j'ai trouvé que l'erreur remonte au 2e semestre 1999 et qu'elle a été commise par le 1er syndic, puis continuée avec le 2e. Je précise que nous avons toujours eu la même comptable de février 1999 à avril 2009.
En fait, il y a dans le RDC plusieurs tableaux de répartition :
- un pour les charges générales (I),
- un pour les charges du bâtiment A (= la maison) (II),
- un pour l'entretien et l'éclairage des parties communes (entrée, cage d'escalier, couloir des caves) (III).
La répartition est juste pour les charges générales, mais pas pour les charges du bâtiment A, car le 1er syndic a utilisé le tableau III au lieu du II.
Je devrais donc, pour ma part, payer les charges du bât A pour 234 millièmes au lieu de 214.
Il y a 10 ans, personne n'a rien vu, il est vrai que les relevés étaient moins lisibles que maintenant, que nous n'y comprenions pas grand chose et que nous pensions que le syndic savait ce qu'il faisait !
Que va-t-il se passer maintenant ?
Peut-on reprendre les comptes sur 10 ans (charges+travaux) ?
Je vous remercie par avance de vos conseils.
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Posté - 09 nov. 2009 : 08:45:00
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si cela concerne votre compte indiviuel donc erreur dans le calcul de vos propres charges et non dans la répartition des dépenses du syndicat qui ont du elles être approuvées, dans ce cas vous pouvez réclamer l'arriéré.... |
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nefer
Modérateur
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 2
Posté - 09 nov. 2009 : 08:53:09
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citation: Initialement posté par rambouillet
si cela concerne votre compte indiviuel donc erreur dans le calcul de vos propres charges et non dans la répartition des dépenses du syndicat qui ont du elles être approuvées, dans ce cas vous pouvez réclamer l'arriéré....
il semble que ce soit le contraire
Mafra devrait régler un complément de charges.................
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Posté - 09 nov. 2009 : 09:06:54
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effectivement nefer, il est possible que mafra paie plus cher mais certainement parce que quelqu'un s'est aperçu qu'il paierait moins cher et a donc du déclenché le processus... |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2009 : 11:09:34
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Effectivement, vous pouvez demander la régularisation ...
Sauf que cela va influer sur tous les autres lots, car il est à craindre qu'il ne s'agit pas pour vous d'une simple erreur matérielle sur votre compte individuel
Tous les lots doivent être imputés avec des tantièmes qui ne doivent pas être conformes non plus !
Vous ne pouvez donc rien demander ici pour vous même, selon le principe énoncé par la jurisprudence :
"Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Il vous faut tout vérifier, en particulier avec vos voisins.
Si tous ont une répartition sur des grilles contraire au RDC il faut que l'AG décide d'y mettre fin et de revenir au RDC.
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mafra
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Posté - 09 nov. 2009 : 22:49:58
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Bonsoir à tous, et merci pour vos réponses.
Comme je le disais hier, c'est le nouveau syndic qui a détecté l'erreur, pas les copropriétaires. Et dans la mesure où un tableau de répartition a été utilisé à la place d'un autre, ce sont en effet tous les copropriétaires qui sont concernés, pour le Bât A.
En réalité, ça change très peu pour les petits lots, à part 2 dont les millièmes baissent davantage, mais ce sont les 2 lots les plus importants, dont le mien, qui voient leurs millièmes augmenter.
D'après vous, Gédehem, le fait que personne n'ait rien vu vaut approbation de la répartition par les AG pour les 10 ans écoulés ? Un copropriétaire ne peut pas demander au syndic de reprendre les comptes depuis le début ?
Le syndic a proposé ce matin de repartir du bon pied à partir du 1er janvier 2010, or notre AG n'aura pas lieu avant avril. Est-il possible de modifier en janvier et de ratifier en avril, ou faut-il impérativement attendre l'AG ?
D'avance, merci |
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Posté - 10 nov. 2009 : 07:01:29
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votre syndic est sage (il faut le signaler lorsque cela existe). En procédant ainsi, il le fait dans la douceur :
* il s'évite de longs et fastidieux calculs
* il s'évite des réclamations
* il peut éviter d' éventuelles actions en justice contre le syndicat
* il ne met pas devant le fait accompli
* il fait entériner son sage conseil par une AG
Il vous en parle et le fera entériner à la prochaine AG, rien d'anormal puisque la clé de répartition officielle dans ce cas sera utilisée pour la répartition de l'exercice 2010 donc appliquée dans les faits au tout début 2011.
Je pense que c'est une bonne proposition à accepter car cela annulera tous les ressentiments que pourrez générer le "laisser en l'état" |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2009 : 18:22:48
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Bien d'accord !  |
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mafra
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Posté - 10 nov. 2009 : 22:52:31
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Je pense moi aussi qu'il faut revenir à la juste répartition, maintenant que l'on sait, mais que tout reprendre depuis le début entraînerait des frais et des complications, d'autant que certains appartements se sont revendus plusieurs fois au cours de cette période.
Cependant, je ne comprends pas la phrase de Rambouillet :
"... puisque la clé de répartition officielle dans ce cas sera utilisée pour la répartition de l'exercice 2010 donc appliquée dans les faits au tout début 2011".
Moi je pense que dès le 1er appel de charges de 2010 (fin décembre 2009), la quote-part de chacun sera calculée en fonction des millièmes rectifiés.
Est-ce que je me trompe ? |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2009 : 23:58:50
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NON !
Le syndic doit revenir dès le 1.01 aux grilles RDC pour les provisions, lesquelles n'augurent rien de la décision de l'AG pour revenir dans le bon chemin, s'agissant de simples provisions.
Ce que voulait dire rembouillet c'est que vos comptes individuels ne seront rectifiés qu'au début 2011 pour l'exercice arreté au 31.12.2010 |
Édité par - Gédehem le 11 nov. 2009 00:00:31 |
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Posté - 11 nov. 2009 : 06:24:41
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c'est exactement qu'est ce que je voulais dire .....
et il vaudrait mieux que le syndic ne change pas au 1/1/10, il vaudrait mieux qu'il attende l'accord de l'AG. Car si l'AG n'est pas d'accord... ? |
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mafra
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Posté - 11 nov. 2009 : 12:33:09
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Cette fois , j'ai compris.
Mais à l'AG, les seuls copropriétaires qui pourraient ne pas être d'accord, ce sont ceux dont les millièmes augmentent, c'est-à -dire les deux plus gros, dont je fais partie, et un tout "petit", qui mystérieusement passe de 46 à 58 millièmes (studio). Les autres varient de 1 à 2 millièmes, sauf un, qui passe tout aussi mystérieusement de 148 à 79 millièmes. Et comme on ne sait pas comment a été faite cette répartition ...
En tout cas, je vous remercie tous de votre contribution. Je lis presque tous les sujets de ce forum, et c'est vraiment une aide précieuse pour ceux qui s'intéressent à leur copropriété, ou pour ceux qui sont un jour confrontés à un gros problème et qui alors "prennent le train en marche".
Merci pour votre disponibilité. |
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gaston78
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Posté - 12 nov. 2009 : 18:09:11
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Bonjour,
J'habite depuis 9 ans dans une petite copropriété qui a 40 ans et au sein de laquelle la clé de répartition des charges du RDC n'a jamais été vraiment appliquée. Celle-ci prévoyait une affectation des dépenses entre Bat 1 (2/3 tantièmes) et Bat 2 (1/3 tantièmes).
Depuis 4 ans notre syndic, se rendant compte de l'erreur, a spontanément rétabli la répartition sans nous en informer.
Les copropriétaires du Bat 2 (dont je fais partie) qui ont payé pour des grosses réparations dans le Bat 1 les années précédentes se retrouvent seuls à payer pour les réparations récentes affectant leur bâtiment.
Selon la CA Rennes en 2002, seule une AG peut revenir sur le mode de répartition des charges.
Mais mon syndic, au nom du respect du réglement de copropriété résiste.
Que puis-je faire ?
Avez-vous le texte de l'arrêt de la CE Rennes ?
Merci pour votre aide |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 22:52:50
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Le syndic a la charge de la mise en Å“uvre du RDC.
Votre syndic est revenu tout seul dans le droit chemin sans vote d'AG. A mon avis il a bien fait, bien que la bonne régle aurait voulu qu'il inscrive cette question à l'ODJ de l'AG.
Sauf que l'AG n'a pas compétence exclusive pour faire appliquer le RDC.
Je n'ai pas l'arret de Renne sous le coude, mais le fait de devoir passer par l'AG ne concernerait que les copropriétaires entre eux s'il y a litige. Le syndic ne devrait connaitre que le RDC, que personne ne peut contester.
Certes, le syndic aurait du inscrire la question !!!
Depuis 4 ans votre syndic est revenu tout seul aux grilles du RDC sans que personne ne conteste ou ne demande l'inscription de la question à une AG. Sans doute pas très régulier, mais que contester ?
D'appliquer le RDC et non la régle contraire ?
Je vais voir si je trouve votre bonheur .... |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 22:55:46 |
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Sabine
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Posté - 02 déc. 2009 : 16:40:49
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bonjour je cherchre désespérement cet arrêt de la CA (cour d'appel ? )de Rennes car nous sommes plusieurs copropriétaires à être dans les cas évoqués plus haut :
*un RDC qui répartit par "batiment "( 2 cages d'escaliers )et
*une pratique qui répartit par cage d'escaliers de bâtiment
MAIS un coproprio s'étant brusqement rendu compte que le cout des travaux effectués (en 2007) pouvait être répartit sur 2 escaliers et non pas sur le sien seul , on nous réclame en moyenne 500 euros à chacun..De plus le syndic nous répond que c'est la faute du conseil syndical bref .. je voudrais bien ce texte !!
merci d'avance ! |
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Gédehem
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Posté - 02 déc. 2009 : 18:23:48
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Je n'ai pas encore fouillé dans mes archives (nombreuses et mal rangées ...  ), mais je ne vois pas ce qu'il pourrait apporter de plus !
La grille RDC qui est "loi commune" est celle du RDC.
Dans la mesure où une pratique constante et non contestée a entrainé une autre répartition, c'est cette répartition qui s'impose étant devenue "loi commune" .... jusqu'à la première contestation et sa réforme par l'AG.
Sur ce que vous exposez, la répartition 2007 a été faite sur la base non contestée de "répartition par cage".
Il n'est pas possible de revenir en arrière, la "loi commune" acceptée par tous depuis longtemps étant "répartition par cage".
C'est le fondement des régles coutumières, "régle appliquée avec constance et acceptée par tous".
Il ne faut pas confondre le cas exposé ici (Répartition autre que celle du RDC devenue coutumière, loi commune), avec l'imputation abusive de charges qui ne sont pas dues (cf : charges ascenseur aux lotx en RdeCH.)
Ce copropriétaire peut donc demander l'inscription de la question à la prochaine AG, ce que devrait faire spontanément le syndic "Annulation de la grille coutumière, retour à la grille RDC".
Mais il ne peut pas contester en 2009 la grille "loi commune" appliquée en 2007, qu'il n'a pas alors contesté.
C'est un grand classique, simple application des régles de droit : sauf décision contraire de l'AG, une décision ne peut avoir d'effet rétrocatif, une décision d'AG, comme il en est des lois, ne valant que pour l'avenir.
Je viens ajouter que si l'AG refuse le retour à la répartition RDC (pourquoi pas !), ce copropriétaire n'aura comme solution que de solliciter le juge, .... lequel répondra sans doute comme la Cour de Rennes : seule l'AG à pouvoir de réformer une grille de répartition appliquée depuis longtemps, grille devenue "loi commune" ... |
Édité par - Gédehem le 02 déc. 2009 18:42:18 |
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Sabine
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Posté - 02 déc. 2009 : 19:34:55
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merci beaucoup de cette réponse rapide et argumentée . Savez vous comment et où je peux me procurer cet arrêt de la cour de Rennes ? les copro n'étant pas de enfants de choeur et le syndic encore moins je préfèrerais avoir un texte pour appuyer mes dires
encore merci !!! |
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Gédehem
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Posté - 02 déc. 2009 : 22:08:40
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On peut voir avec le greffe de la CA de Rennes, mais vous pouvez toujours faire état de l'art.2 du Code civil pour ce qui concerne la non rétroactivité des textes, avec ce commentaire :
"Aux termes de l'article 2 du Code civil, « la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif ».
Cette disposition originelle du Code civil est incluse dans son Titre préliminaire, ce qui marque l'importance du principe. Elle règle la question de l'application de la loi dans le temps, la loi étant comprise comme toute disposition d'origine législative ou réglementaire, quelle que soit la discipline juridique à laquelle elle se rapporte.
Certes, le législateur contemporain prend le soin d'assortir de plus en plus souvent ses lois de "dispositions transitoires". Cependant, celles-ci sont d'interprétation restrictive et, lorsqu'elles se contentent de différer le jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, cela ne supprime pas la difficulté. "
Le principe étant posé, il s'impose sur toute disposition qui forme "loi", comme dans nos copropriété pour ce qui concerne les clauses du RDC, celles adoptées par l'AG .... ou celles communément admises par une pratique constante, répétée, devenue habituelle, constitutive d'une "loi commune" !
Un nouvel état ne peut avoir d'effet rétroactif sur des situations passées ayant eu des effets juridiques.
Ce principe juridique est traduit dans la vie de tous les jours, quel que soit le domaine où l'on se trouve, par une expression toute simple bien connue :
LE RESPECT DES DROITS ACQUIS !
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Édité par - Gédehem le 02 déc. 2009 22:22:52 |
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Sabine
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Posté - 02 déc. 2009 : 23:49:37
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merci beaucoup ! je vous tiendrais au courant des résultats celà peut aider d'autres personnes l'AG doit se tenir fin du mois ! |
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elungb
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Posté - 06 déc. 2009 : 00:15:37
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Bonsoir,
A quelle majorité la modification des grilles en AG pour l'ascenseur si au RP il est répartit aux tantièmes, et les charges de chauffage réparties sur des caves qui n'en ont pas ? E l'entretien de la cage d'escalier qui n'est pas facturé aux comerces qui n'y ont pas accès ?
Merci. |
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