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kinepolice
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 Posté - 12 nov. 2009 : 03:16:55
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Bonjour à tous,
Je vous presente un cas ou je souhaiterai l'avis des ''universimmonautes''....
Depuis 2 ans le cs essai de construire un CS qui tienne la route.
A la dernière AG et comme ns y oblige la loi le CS a proposé un Réglement du CS, malgrès la préparation cela a assez mal été perçu. Il faut dire qu'un membre du CS avez fait son propre projet perso, cela a fait un peu tâche...
De plus, certains articles ne convenant pas aux uns et certains aux autres.
Mandat a donc été donné au CS d'organiser une réunion des copros pour établir un projet à voter l'an prochain.
Sur ce une personne pretend (la même...réélu) que s'il y a consensus à cette réunion elle peut voter le Reglement qui est alors appliquable.
Normalement, seule une décison en AG à force de validité et rien dans mes lectures n'infirme cela. La loi dit bien que le RFCS est soit present ds le RC soit voté par l'AG... Le mandat c'est pour préparer le proget pas le choisir parmis plusieurs..
Se pretendant conseillé par des avocats je souhaite avoir d'autres source....les votres....
De plus par curiosité mais aussi pour préparer l'AG prochaine comment c'est passé le vote de vos Reglements du Cs, sur quoi avez vous discuté ou avez vous eu des difficultés.
Merci à tous.
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Édité par - kinepolice le 12 nov. 2009 03:18:37 |
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 Posté - 12 nov. 2009 : 08:12:29
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un projet de RFCS est proposé à l'AG : il est vote POUR ou voté CONTRE .
S'il est voté POUR : le RFCS est adopté, point.
S'il est voté CONTRE, il n'est pas adopté, mais il peut être confié au CS d'en élaborer un nouveau projet. Le CS peut réunir un certain nombre ou tous les copros (ne revons pas) et préparer un second projet. Ce second projet est présenté à une AG suivante. et retour à la case précédente, etc.....
Lors de la présentation d'un RFCS, il est fortement souhaitable que tout le CS soit en accord avec ce projet... sinon cela veut dire qu'il n'a pas fait l'objet de négociations pour arriver à un compromis (et non un consensus...) |
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 2
Posté - 12 nov. 2009 : 08:39:30
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kinepolice : citation: Sur ce une personne pretend (la même...réélu) que s'il y a consensus à cette réunion elle peut voter le Reglement qui est alors appliquable
Cela est faux !!!
kinepolice : seule l'AG décide en copropriété.
le CS n'au aucun pouvoir de décisions, le syndic n'a aucun pouvoir de décision ( sauf cas d'urgence).
Une réunion de préparation des copropriétaires avec le CS ne peut décider d'un RFCS et l'appliquer immédiatement !!! . Il devra proposer ce RFCS à l'AG qui l'adoptera ou non.
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 09:07:49
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Sur le fond de la question, aucune ambiguité .
D art..22 est formel : seule l'AG a compétence pour décider des régles que le syndicat impose à son CS.
Ceci étant, il ya le déroulement pratique en lien avec ce formalisme : l'élaboration du RFCS c'est quasi toujours le CS qui s'en occupe.
On peut dobc dire qu'il y a 2 niveaux.
A) . élaboraition du RFCS par le CS, qui DECIDE d'adopter tel projet pour le présenter à l'AG. Par consensus majoritaire (modèle art.24) les conseillers adoptent les régles qu'ils s'engagent à s'appliquer.
Ici, attention :
- La rédaction d'un PV des décisions du CS, dont l'adoption par lui de son RFCS est un impératif.
- s'agissant d'une décision "du CS", les minoritaires devront suivre le mouvement majoritaire, comme il en est pour les minoritaire dans les AG, qui décide "pour le syndicat". Une décision étant prise par le CS selon les conditions de majorité convenues, TOUS les conseillers parlent d'une même voix. Ceux des conseillers qui ne sont pas d'accord se taisent ou se démettent.
B)- ce RFCS est proposé à la prochaine AG, qui peut bien entendu l'amender en séance.
Concernant les clause d'un RFCS, il ne me semble pas pertinent de prétendre répondre à toutes les hypothèses. Ici, il faut aussi faire avec les principes généraux du droit, que n'a pas à reprendre systématiquement un RFCS, au risque d'en mettre des pages au final illisibles. Il faut énoncer les grandes lignes d'organisation et de fonctionnement. En cas de litige sur un point, mise en œuvre du systéme démocratique prévu : le vote.
On peut éventuellement prévoir une majorité qualifiée dans certains cas. Je pense ici à une délégation donnée au CS selon D.art.21. Une maj.type art.25, voie art.26 serait possible, il suffit de le prévoir.
Mais dans tous les cas, une décision étant prise par la majorité des conseillers tel que prévu au RFCS, cela devient "décision du CS", décision de tous les conseillers, même les opposants.
On ne peut pas en même temps faire partie d'un groupe et se la jouer solo ! |
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kinepolice
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4
Posté - 13 nov. 2009 : 18:10:25
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Merci pour ces quelques commentaires utiles et qui colle bien à ma lecture de l'Art D.22 (Cf Gédehem).
Nous verrons si cet opinion et maitenu et surtout sur quel fondement il est fait....Quand à réunir les copro et en sortir en une réunion (c'est ce qui est prévu) un RFCS consensuel me semble compliqué mais bon...(comme on dit 50 millons de personnes 50 millon d'avis...)
Si cela apporte au débat je vous tiendrais au courant.
A++
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mespres
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Posté - 17 nov. 2009 : 14:50:22
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ces débats sur le RFCS ne me semble pas bien pertinents. Dans la mesure où un CS n'a strictement aucuns pouvoirs, quel intérêt de légiférer ?
les décisions du CS sont nécessairement de portée très limitées, le seul vote consistant est l'élection du président du CS. Le mode d'élection figure habituellement dans le règlement de copropriété.
Un CS qui vote des décisions lourdes en interne est un mauvais CS : il doit soumettre le résultat de ses délibérations à l'AG.
Construire un CS qui tienne la route repose bien plus sur l'esprit d'équipe du CS, et la motivation des membres d'agir pour le bien commun que sur un RFCS.
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Édité par - mespres le 17 nov. 2009 15:37:24 |
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2009 : 16:26:33
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Si les Sociétés humaines étaient bâties sur le bon sens, l'esprit d'équipe et la motivation à agir pour le bien commun, il y a longtmps qu'il n'y aurait plus ni guerre, ni frontière ... ni débat stérile sur une identité qui serait particuière et pour le moins différente de celle du voisin ! !!!
C'est bien parce que ce n'est pas le cas et que tout le monde n'est pas beau et gentil que les sociétés ont édictées des régles pour canaliser les volontés individuelles de ses membres et organiser leur vie en commun !
Que vous soyez dans un Etat, dans une ville, dans une entreprise, une association, il y a des régles pour en préciser l'organisation, le fonctionnement et la vie commune, régles qui existent depuis la nuit des temps, cro magnon n'en étant pas l'inventeur !
Imaginez nos villes et nos routes sans un "Code de la route" ???
Notez que les fourmis et les abeilles, comme tous les animaux en général, ont des régles de vie en commun, ce qui n'a pu vous échapper !
Prétendre qu'une organisation humaine, aussi petite soit-elle qu'un CS composé de 3 membres, n'aurait pas besoin de régles, c'est revenir au temps du "bing bang", ou du moins avant que les petites bestioles soient Homme ....
Sur le fond, considérer que "les décisions du CS sont nécessairement de portée très limitées, le seul vote (???) consistant est l'élection du président du CS. ", c'est soit faire partie d'un CS qui se contente de regarder tourner le soleil ou onduler la houle du soir, soit qu'on n'a rien compris au rôle et à la mission d'un CS. |
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mespres
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Posté - 17 nov. 2009 : 18:09:29
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Gedehem, vous y allez très fort 
citation: Sur le fond, considérer que "les décisions du CS sont nécessairement de portée très limitées, le seul vote (???) consistant est l'élection du président du CS. ", c'est soit faire partie d'un CS qui se contente de regarder tourner le soleil ou onduler la houle du soir, soit qu'on n'a rien compris au rôle et à la mission d'un CS.
A vous lire, vous laissez penser que le CS est le comité de direction du syndicat. Quelle décision d'importance prend le CS sans consulter l'assemblée ?
un bon CS se cantonne à controler le syndic. Un syndic sans CS actif ne fait rien, je ne vous l'apprendrai pas.
Un bon CS crée une dynamique en proposant des résolutions d'AG, en faisant en sorte que les résolutions aillent dans le sens de la valorisation du patrimoine et soient accompagnées de devis clairs nets et précis.
Tout ceci n'implique aucun vote formel (membre du CS, il m'est arrivé de voter contre une résolution préparée par d'autres membres du CS, cela a été très bien accepté, vive la démocratie  )
Un bon CS se débrouille pour être présent lorsqu'un artisan intervient : cela évite du travail baclé.
Tout ceci ne nécessite pas un cadre formel.
Votre parallèle avec les règles de sociétés atteint vite ses limites : dans le cas du code de la route, le non respect est sanctionné : c'est grâce aux sanctions qu'il est respecté.
Connaissez vous beaucoup de condamnations pour non respect du RFCS ? Le respect du RFCS se base uniquement sur la bonne volonté des membres du CS. On arrive in fine à un axiome : un CS ne peut fonctionner correctement que si ses membres sont coopératifs et de bonne volonté. |
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2009 : 18:42:22
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Tout cela est bien beau, sauf que dès qu'il y a un problème quelconque il faut se référer à une régle pour en sortir !
Si tout le monde roule à droite c'est parfait !
Mais dès qu'il y en a un qui veut rouer à gauche ou stationner au milieu de la chaussée il faut bien une régle pour lui rappeler où on roule et où on stationne !
'est à cela que servent des règles : lorsqu'il y a un problème ...
L'autre aspect de votre approche etun très grand classique que 80 % des CS oublient .... .:
"L.art.21 : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."
Reduire le rôle du CS au seul controle à posteriori de la gestion du syndic c'est l'amputer de la moitié de sa mission.
Cette "assistance du syndic" relève en fait de la politique prospective du syndicat.
Le ravalement dans 2 ans, la réfection toiture dans 4, la renégociation du contrat d'entretien des espaces verts, l'élaboration d'un projet d'amélioration des entrées, l'élaboration d'un descriptif pour tels travaux futurs, le suivi du carnet d'etretien ...etc ..., j'en passe et des meilleurs !
S'agit-il là de taches qui doivent être abondonnées au syndic ?
N'est-ce pas là le role premier d'un CS que d'aider les copropriétaires ET le syndic à y voir clair dans la gestion et le fonctionnement du syndicat, qui sont l'affaire des copropriétaires ?
Et pour que le CS se lance dans ces actions d'assistance du syndic il faut bien qu'il en décide, qu'il travaille ensuite selon des régles qui seront "garde-fou" pour les conseillers.
Vous connaissez mon refrain : "Copropriétaire, on veut être maitre chez soi ! Mais en abandonnant les yeux fermés la gestion à un tiers, par laxisme, par confort, par démission, on en revient en pleur !"
Vouloir réduire le CS à une bande de joyeux lurons participe de cette démission
Retour pour combler un oubli :
"D.Art. 27 - Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Prendre conseil auprès d'un architecte pour tels travaux, d'un spécialiste de ... pour tel autre, pondre des notes d'info, faire des rapport, donner "Avis", engager pour tout cela les fonds du syndicat, ce ne sont pas non plus des actes mineurs, ici pour préparer l'avenir, sauf à réduire la mission du CS aux 3 h.passées annuellement chez le syndic pour controler les comptes. 
Pour ne faire que cela, pas besoin de règle en effet ... et même pas besoin d'un CS, tout copropriétaire pouvant y procéder ....
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Édité par - Gédehem le 17 nov. 2009 18:53:49 |
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mespres
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Posté - 17 nov. 2009 : 21:31:08
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Gedehem, Ã vous lire il y a deux types de CS:
Le CS compétent, régi par un RFCS
le CS hédoniste sans RFCS qui ne fait rien.
Eh bien non, il y a des CS efficaces, le mien en fait partie, qui fonctionnent depuis des années sans RFCS. Leur force réside dans la cohésion de leur équipe, voire des liens d'amitiés qui s'y développent. Elle est pas belle la vie ?
Vous écrivez que je réduis le CS à un organe de contrôle, relisez cecicitation: Un bon CS crée une dynamique en proposant des résolutions d'AG, en faisant en sorte que les résolutions aillent dans le sens de la valorisation du patrimoine et soient accompagnées de devis clairs nets et précis.
Mon CS ne fait certainement pas partie des 80% qui délègue tout au syndic. N'en déplaisent aux syndic, leur utilité se résume malheureusement à deux choses :
dispenser le CS de poursuites judicières (un CS n'a aucun pouvoir, on ne le répètera jamais assez)
faire toute la compta et l'administratif.
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2009 : 22:15:58
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Je ne mets pas un seul instant en doute le bon fonctionement de votre CS, l'efficacité de son travail, la bonne entente, et tout et tout !
Sauf que ces CS sont comme toute organisation : les personnes changent, il y a des nouveaux venus, d'autres vieillissent, vendent .. et 10 ans plus tard ce ne sont plus les mêmes, plus les mêmes rapports, plus les mêmes pratiques.
De plus, ce qui est valable chez vous ne l'est pas du tout dans les 4 ou 5 coropriétés de vos environs ! D'où la nécessité de fixer des régles valables pour tous (L.65), dont le RFCS.
Car ce n'est pas parce qu'on est sur une petite ile et que vous êtes dans les 10% de CS qui font bien leur boulot que le gros continent à coté doit avoir les mêmes pratiques.
Vos pratiques ne peuvent servir de régles pour la grande masse.
De plus, ce n'est pas une critique, il faut lever une ambiguité !
"(un CS n'a aucun pouvoir, on ne le répètera jamais assez)..."
Certes !
Sauf qu'il faut préciser un point qui change tout :
"un CS n'a aucun pouvoir pour décider à la place du syndicat, on ne le répètera jamais assez)
Dans sa mission d'assistance du syndic et de controle de sa gestion un CS a tout pouvoir de par la loi pour décider ce qu'il juge bon.
L'AG est juge de son action et peut éventuellement le sanctionner par la révocation de ses membres (un, plusieurs ou tous), éventuellement en engageant la responsabilité de tel ou tel.
Là où je vous rejoins totalement (ou presque ..) :
"N'en déplaisent aux syndic, leur utilité se résume malheureusement à deux une choses en présence d'un CS efficace :
dispenser le CS de poursuites judicières
faire toute la compta et l'administratif."
Vous êtes juste à la limite du fonctionnement d'un syndicat coopératif  qui peut soutraiter l'administratif et la compta !
Vous êtes dans un syndicat dont le syndic est de fait prestataire de services !
Bravo !!!!
Sauf qu'il reste 80% de copropriétaires qui n'y entendent rien, qui désignent des conseillers syndicaux qui ne savent pas bien souvent à quoi peut bien servir un CS, copropriétés où le syndic a le champ libre pour faire ce qu'il veut !
C'est vers ceux-là qu'il faut se tourner, qu'il faut informer , former, en particulier les membres de CS, en leur faisant rentrer dans le crane que leur première démarche c'est de vérifier que le RDC comporte des régles d'organisation et de foctionnement de leur CS, et qu'à défaut ils doivent les élaborer et les faire adopter par l'AG.
Le cadre étant fixé, peut être auront-ils l'idée de faire autre chose que regarder tourner le soleil ....
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