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keritsu
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 Posté - 12 nov. 2009 : 17:21:51
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Supposons que plusieurs copropriétaires souhaitent se désolidarisé du vide ordure qui se trouvent à l'intérieur de chaque logements (Permis de Contruire = 1970). Peu-t-on créer une clés de répartition pour les frais d'entretien, néttoyage, débouchage, désinfection, l pour les exclures en invoquant :
Les frais de réparation et d'entretien des locaux d'ordures ménégères font partie des charges générale. En revanche, les frais relatifs aux gaines des vides-ordures sont considérés comme des éléments d'équipement et doivent être répartis selon le critère de l'utilité (frais d'entretien, néttoyage, débouchage, désinfection)
et à quel articles le voter? (art.25)
Les travaux de désolidarisation seraient alors payé par les seul volontaire.
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 18:16:41
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Pas moyen de sortir du système, sauf par décision unanime.
Le VO est un élément d'équipement commun dont la répartition est soumise au critère de l'utilité L.art.10.
Mais il s'agit là de l'utilité objective, potentielle, que vous utilisiez ou non le service ou l'équipement commun !
Ici attention : Utilité art.10 n'est pas utilisation.
Vous souhaitez ne pas l'utiliser aujord'hiui, c'est votre droit ! Mais pour autant lé service commun reste en place et à tout moment vous pouvez y revenir de votre propre volonté.
C'est cela l'utilité objective, potentielle.
On retrouve la même chose que pour l'ascenseur : même si vous montez et descendez à pied parce que vous avez horreur de l'ascenseur et/ou que vous faites ainsi votre sport, vous avez tout de même à tout moment, quand il vous plaira, ou pour accompagner belle-maman qui ne veut pas monter au 5° à pieds, la possibilité d'utiliser cet ascenseur.
Conclusion : vous ne pouvez de votre propre chef vous retirer de votre participation aux frais liés au VO au motif que vous ne l'utilisez pas ou plus !
La suppression du service collectif VO prévu au RDC nécessite l'unanimité. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 18:19:45 |
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Posté - 12 nov. 2009 : 19:40:00
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Un simple bémol aux infos apportées par Gédéhem.
S'agissant de vide ordures installées à l'intérieur de chaque logement, et donc bien plus susceptibles d'apporter des gênes de type cafards ou autres insectes dotés d'un somnambulisme bien connu.... il est éventuellement possible d'utiliser l'article 25 i de la loi de 1965citation: Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
...
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
...
J'ai toujours été le premier à être très réticent sur cette notion "d'impératifs d'hygiène" dans le sens de QUI est habilité à considérer que les impératifs d'hygiène sont en jeu...
Même si la Cour de Cassation n'a pas encore eu à se prononcer sur ce sujet, un jugement de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 9 mai 2008 citation: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...22&fastPos=1... 3/ Attendu qu'il résulte de l'article 25 i) de la Loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu'à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène, alors que ces impératifs d'hygiène induits par le législateur aux termes de la Loi du 2 juillet 2003 sont à l'appréciation souveraine de l'assemblée générale des copropriétaires comme relevant de la pure opportunité ;Et attendu que cette majorité a été obtenue en l'espèce ; ... A considéré que l'AG était souveraine pour décider que "ces impératifs d'hygiène " étaient de son ressort.
Qu'en est-il d'un éventuel arrêt ultérieur de la CC ?????????
Par contre tout à fait d'accord avec Gédéhem sur l'impossibilité de "sortitr du système" de façon individuelle... |
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Édité par - quelboulot le 12 nov. 2009 19:41:26 |
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keritsu
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Posté - 12 nov. 2009 : 19:53:23
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Si nous condamnons l'ascenseur au dernier étage la possibilité d'y accéder ne se fera que par le 4ème étage. Un ascenseur se trouve obligatoirement dans les parties communes et non dans les parties privatives (très rarement)? C’est bien pour cela que j'ai précisé la date du PC car après 1988 (au dire des services d'hygiènes) les vides ordures était obligatoirement dans les parties communes.
L'idées est que nous condanerions proprement l'accés au vides ordures dans les parties privatives au travers d'une décision d'assemblée générale au frais des concernés à l'articles 25.
CA paris 5/7/1977, D.1978, ir 294 - CA paris 15 janv. 1977 - Cass 20 déc. 2000 |
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keritsu
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 Posté - 12 nov. 2009 : 20:01:30
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Je rappel que nous ne parlons pas de suppression total des vides ordures ainsi que les gaines cela relevant d'une décision à l'unanimité mais de supprimer les vidoirs dans les parties privatives et de gérer une nouvelle répartition pour les frais d'entretien, nettoyage, débouchage, désinfection. |
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:27:01
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citation: Si nous condamnons l'ascenseur au dernier étage la possibilité d'y accéder ne se fera que par le 4ème étage. Un ascenseur se trouve obligatoirement dans les parties communes et non dans les parties privatives (très rarement)? Que vient faire l'ascenseur la-dedans ?
Vous ne pouvez pas vous désolidariser seuls ou à XX des charges afférentes aux vide ordures si la suppression de ces derniers n'est pas votée par l'AG. |
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Édité par - quelboulot le 12 nov. 2009 20:27:26 |
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keritsu
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:44:17
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L'ascensseur c'était pour l'exemple de belle-maman pris par gédehem.
Je répéte que nous ne parlons pas de suppréssion total (vidoirs+gaines), mais de la suppréssion de par exemple 20 vidoirs sur 40. Alors la désinfection d'un montant de 1200 euros ttc par an sera réparti sur les 30 encore raccordé. Vote de la suppréssion des vidoirs à la majorité art.25 et répartition sur les 30. |
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:49:47
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keritsu tel que vous l'écrivez : citation: plusieurs copropriétaires souhaitent se désolidarisé du vide ordure qui se trouvent à l'intérieur de chaque logements
on ne peut pas ainsi se désolidariser à quelques uns, même si les arrivées dans les logements sont privatifs, la gaine est collective. Donc Mr X peut obturer son vide-ordure mais il continuera à payer l'entretien de la gaine, etc...
Par contre l'ensemble des utilisateurs peuvent décider TOUS d'obturer cette gaine mais à l'article 25. Comme il n'y aura plus de dépenses sur cette gaine, la question des tantièmes ne se posent pas dans ce cas, mais pour TOUS, pas pour 1 ou 2 copros.
Si vous deviez être amené pour uenraison ou une autre à accepter cette proposition, la modification des tantièmes dans ce cas se fait à l'unanimité (+ les frais....  ) |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 23:48:28
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Sur l'arret d'AIX cité ps haut (9 mai 2008), qui comme souvent concerne un cas particulier, on peut relever certains points qui sont soit incohérents soit parfaitement justifiés.
Ainsi la Cour note qu'il n'y a pas "défaut d'entretien mais vétusté ", sans relever que la vétusté d'un local vide ordure provient très souvent d'un défaut d'entretien.
Mais la Cour relève aussi que l'appelant (la SCI) n'a jamais rien dit sur ce défaut d'entretien et qu'il n'a jamais demandé l'inscription d'une telle question à une AG, entretien dont il semble ne s'être jamais préoccupé.
Il n'avance pas d'élément sur un "service collectif VO" mentionné au RDC, sans doute parce qu'il n'est pas mentionné.
Il semble enfin, ainsi que le relève la Cour, que ce VO était non seulement pas entretenu mais quasi à l'abandon, voire plus utilisé tellement il était sans entretien puisque vétuste.
Personne ne s'est occupé de rien, ni le syndicat, ni la SCI.
On peut donc admettre que dans ce cas le syndicat pouvait décider selon L.art.25, ce qu'admet la Cour.
Est-ce toujours le cas ? Peut on systématiquement se référer à l'art.25 pour fermer le VO ? Pas sur du tout ,!!!
Par exemple lorsqu'un ou des copropriétaires mettent en avant le défaut d'entretien, font des proposition à l'AG qui les refuse ....
Dans un tel cas, c'est l'opposition condamnable du syndicatt qui a entrainé la vétuté ou simplement l'insalubrité.
Le syndicat ne serait alors pas fondé à supprimer un équipement commun en se réfugiant derrière le motif de l'hygiène alors qu'il a refusé tout travaux d'entretien avant que ce ne soit insalubre ou vétuste.
Attention à l'utilisation des arrets, surtout isolé, qu'il faut toujours replacer sur l'affaire dont il s'agit. |
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Posté - 13 nov. 2009 : 00:19:00
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Gédéhem
citation: Attention à l'utilisation des arrets, surtout isolé, qu'il faut toujours replacer sur l'affaire dont il s'agit. Je "n'utilise" pas d'arrêt, je constate qu'à ce jour c'est le seul qu'il m'est été donné de trouver concernant les vide ordures et leur suppression !
Il me semblait avoir écritcitation: J'ai toujours été le premier à être très réticent sur cette notion "d'impératifs d'hygiène" dans le sens de QUI est habilité à considérer que les impératifs d'hygiène sont en jeu...
Même si la Cour de Cassation n'a pas encore eu à se prononcer sur ce sujet, un jugement de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 9 mai 2008 Donc, la jurisprudence étant issue des jugements, j'attends avec impatience d'en trouver un de la juridiction suprême sur ce sujet ........
Quant au "il faut toujours replacer sur l'affaire dont il s'agit", je peux le "resservir" à l'envie lors de toute citation d'arrêt... |
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Édité par - quelboulot le 13 nov. 2009 00:20:00 |
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Gédehem
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Posté - 13 nov. 2009 : 10:17:59
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Et il y en aura peut être d'autres dans le même sens, et d'autres à 180° ...
Pourquoi : parce que le législateur n'est pas aller au bout de sa réforme.
Que dit L.art.25 i : "i) La suppression des vide ordures pour des impératifs d'hygiène ;"
Que sont ces "impératifs d'hygiène" ?? Comment les définir,les quantifier ?
Il arrive souvent que les juges, en raison d'un vide juridique, ouvrent une porte pour trouver une solution. Cela ne fait pas pour autant de la"jurisprudence". (NB : un jugement de TI ou TGI peut faire jurisprudence, tout autant qu'un arret de CA ou de Cass.)
Par nature un VO et/ou son local réceptacle n'st pas un lieu où l'on aime se promeer le soir pour prendre le bon air.
Il aurait fallut définir ce que pouvaient être ces impératifs, selon quelles régles ou normes, et qui avait compétence pour les relever.
Sur quelle base une AG peut-elle apprécier ces impératifs, sur quels critères objectifs, s'agissant de supprimer un "équipement collectif nécessaire à la destination de l'immeuble", ainsi que le mentionne de nombreux RDC.
La suppression du service "gardien-concierge" prévu au RDC nécessite un vote unanime, même si l'AG souverainement estime qu'il y a là source d'économie, la suppression d'un autre service commun tel les VO ne le nécessite pas, étant basée sur de vagues "impératifs d'hygiène" dont il n'est rien dit ou précisé.
Il y a là une incohérence que la Cour d'Aix est venue combler dans un sens ... en attendant un jugement dans un sens contraire .. 
Toutefois, il faut se recentrer sur ce qui est dit de ce VO. Il n'est pas entretenu, il est "vétuste". C'est à dire qu'il ne serait plus en état de fonctionner en tant que VO en raison de l'absence d'entretien et au final du quasi abandon dans lequel il était.
De plus, le syndicat n'a rien fait pour maintenir ce VO en état, pas plus que la SCI qui conteste n'a eu quelque action pour qu'il soit mis fin à la vétusté.
Qu'en serait-il demain d'un VO lambda, régulièrement entretenu, désinfecté tous les ans, en état de rendre le service commun VO, même s'il n'est pas super-super et qu'il faut faire la guerre aux copropriétaires ?
Il n'est pas du tout certain que "les impératifs d'hygiènes" soient alors retenus pour le supprimer à l'art.25.
C'est pourquoi je disais "attention à toujours replacer l'arret dans son son affaire."
Statuer sur un VO vétuste qui n'est plus en état en plus d'être insalubre prendra une autre direction que statuer sur le même équipement commun entretenu, en état acceptable même s'il est vieux et fatigué ... |
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keritsu
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Posté - 13 nov. 2009 : 10:42:29
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J'ai trouvé cela :
"La question de savoir si un vide-ordures constitue un élément d'équipement ou doit être intégré dans les dépenses de batiment est discutée. Il semble que les gaines de vides-ordures doivent être considérées comme un élément d'équipement et que les dépenses afférentes à leur réparation ainssi qu'au néttoyage de l'installation de l'installation de vide-ordures doivent être réparties selonle critère de l'utilité (CA paris 1 juillet 1994 loyers et copro 1995 n°33). En pratique, elles peuvent être réparties selon les quôtes parts de charges du ba^timent qui tiennent compte notaement de la superficie et de la situation des appartements, mais à l'exclusion des propriétaires des locaux non déservis par l'installation (CA paris 5/7/1977, D.1978, ir 294 - CA paris 15 janv. 1977 - Cass 20 déc. 2000)" copropriété 2009/2010 20émé edition de Cyril Sabatié
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Posté - 13 nov. 2009 : 11:22:53
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Keritsu citation: ...mais à l'exclusion des propriétaires des locaux non déservis par l'installation Ne pas confondre et/ou mélanger allègrement des locaux qui ne sont pas désservis d'origine, par exemple garage de rdc, avec des locaux dont les copropriétaires souhaiteraient ne plus être desservis ! |
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Gédehem
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Posté - 13 nov. 2009 : 11:30:55
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Toujours le même problème : la bonne lecture pour la bonne interprétation
"mais à l'exclusion des propriétaires des locaux non déservis par l'installation ".
Non desservis : parce que les locaux en question n'ont aucun raccordement à cet équipement et qu'un tel raccordement n'est ou ne serait pas possible.
Dans votre cas le VO dessert vos locaux. C'est de votre propre volonté que vous voudriez vous dessolidariser du VO en fermant l'accés.
Vous n'êtes donc pas dans le cas relevé par l'arret que vous citez !
NB : vous dites que les VO débouchent dans les logements. Si c'est à l'interieur de, mettons, la cuisine, vous auriez la possibilité de le faire fermer sur la totalité.
Il existe en effet une réglementation (départementale ?) qui interdit ces accés dans les logements. Rapprochez-vous de la mairie ou de la DDASS pour en savoir plus.
Dans un tel cas, la fermeture des VO peut être imposée par la réglementation, ce qui correspond au L.art.25i, les travaux éventuels relevant de L.art.25e |
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keritsu
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:07:37
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Connaissez vous un seul RSD qui imposerai ce type d'application ?
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keritsu
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:35:12
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Nous dépendrions de l'arrété du 14 juin 1969 fixant les règles relatives à l'établissement des vide-ordures dans les immeubles d'habitation ( journal officiel du 24 juin 1969) et encore je ne sais pas car le PC à été délivré en fait en décembre 1968 !
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf...urante=06443
Le RSD dit dans son article 78 "dans le cas ou les vidoirs sont installés dans les parties communes, ils doivent, ainsi que leur abords, être maintenus en constant état de propreté. Si le conduit vient à être obstrué, toutes mesures doivent être prises, sans délai, en vue de remédier à cette situation."
Le RSD dit dans son article 79 "Les conduits de chute des vide-ordures sont ramonés et néttoyés périodiquement et au moins deux fois par an. Ils sont maintenus en en permanence en bon état d'utilisation et de propreté. Des mesure de désinfection peuvent être prescrites par l'autorité sanitaire en cas de nécéssité." |
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keritsu
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Posté - 16 nov. 2009 : 09:43:08
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avez-vous un avis sur la question?
keritsu |
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2009 : 15:23:31
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 Quelle question ???
C'est une évidence que les VO doivent être parfaitement entretenus par le syndicat, comme il doit en être pour tout ce qui est commun, "du sol au plafond" ...
C'est pourquoi, la fermeture du service comun "VO" ne peut être motivé par un défaut d'entretien !
Faut-il supprimer le toiture de l'immeuble ou l'ascenseur (ou la piscine) au motif que le syndiact ne veut engager aucun travaux pour maintenir en état ces parties communes, ces services ou équipements communs !
Que l'on puisse fermer voire supprimer ces équipements à la suite d'une décision administrative ou d'une commission ad hoc concernant des "régles sanitaires", cela est cohérent !
Considérer qu'un syndicat est compétent pour juger des "impératifs d'hygiène" sans préciser ce qu'ils sont, qui plus est lorsqu'il y a défaut d'entretien, n'est pas du tout cohérent !
Ou alors c'est aussi lui reconnaitre compétence pour juger des économies possibles pour supprimer les services ascenseurs et conciergerie prévus au RDC ... |
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keritsu
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Posté - 18 nov. 2009 : 17:31:20
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Je redit encore que le débat ne porte pas sur la suppréssion des vides ordures!!! mais de la répartitions des charges de désinfection annuel qui pourrait être réparti selon le critère de l'utilité suite à la décision de cetains coprorpriétaires de se désolidarisé de ce service collectif.
Un fait nouveau :
Le règlement de copro dit "La participation des copropriétaires aux charges entrainées par les services collectifs et les élément communs doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et élément presentent à l'égard de chaque lot.Quant à la participation des copropriétaires aux chargesd relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots , telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistante, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation. En conséquence :
1- Lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de dispositions sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité éxigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainssi rendue nécéssaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lots, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
2- Lorsqu'un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives rend nécéssaire la modification de la répartition des charges entrinées par les services et les éléments d'équipement collectif, cette modification est décidée, savoir : par une assemblée générale réunie sur première convocation, à la majorité des voix de tous les copropriétaire et, à défaut de décision dans ces conditions, par une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité des voix des coprorpriétaires présents ou représentés."
Keritsu |
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Posté - 18 nov. 2009 : 18:09:46
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citation: Je redit encore que le débat ne porte pas sur la suppréssion des vides ordures!!! mais de la répartitions des charges de désinfection annuel qui pourrait être réparti selon le critère de l'utilité suite à la décision de cetains coprorpriétaires de se désolidarisé de ce service collectif.
On ne peut que vous rérérérérépéter que ce n'est pas possible... maintenant si vous ne souhaitez pas le croire ou l'admettre... c'est parfaitement votre droit... et si vous arrivez à convaincre les copropriétaires présents en AG que c'est vous qui avez raison...BRAVO...
Moi je peux tout aussi bien considérer que je n'utilise jamais l'interphone car je ne reçois jamais personne chez moi. En conséquence je demande à ce que le terminal interphone soit retiré de mon logement et que je ne sois plus prélevé des charges relatives à l'entretien de ce système d'interphonie... CQFD.
etc... |
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Gédehem
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Posté - 18 nov. 2009 : 18:39:21
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Kéritsu, on comprend votre démarche et celle de vos voisins de fermer la trappe du VO située dans vos partes privatives.
C'est votre droit, qui comprend alors celui de descendre vos poubelles par l'escalier et de remonter à pieds.
Pour autant, cela ne vous dispense pas du tout de ne plus payer votre part de charges pour l'entretien de ce VO dont vous avez toujours potentiellement "utilité, c'est à dire qu'il vous est toujours possible matériellement de vous en servir, comme vous avez objectivement "utilité" de l'ascenseur quand bien même vous ne l'utilisez pas du tout !
La loi ne le permet pas, votre RDC non plus !
Dans le 1), rien ne vous concerne,
dans le 2) non plus : le "changement d'usage" dont il s'agit concerne la destination de votre lot, l'usage "habitation" étant modifié pour passer "cabinet médical", ou toute activité libérale sans doute autorisée dans la rubrique "Destination de l'immeuble", ou encore "Commerce", sous réserve que la destination de l'immeuble mentionnée au RDC autorise l'activité commerciale dans les lot initialement destinés à l'habitation.
En fermant votre trappe il n'y a pas de travaux décidés par le syndicat (1) ni changement d'usaged'un lot (2).
Désolé, mais il vous faudra payer votre part, trappe VO fermée ou pas ! |
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