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 Sujet  |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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 Posté - 13 nov. 2009 : 17:36:13
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Quel est le syndicat des copropriétaires qui n’a pas eu un jour à se défendre en justice contre une assignation faite par un copropriétaire ou un autre tiers intervenant, et dans ce cas, comment s’est-il défendu 
Or, il s’avère que dans la plupart des procédures engagées contre le syndicat une faute, voire même plusieurs, commise par le syndic, représentant du syndicat, sont à l’origine desdites procédures, notamment dans la majorité des demandes d’annulation de décision irrégulière d’assemblée générale ou de l’assemblée en totalité.
Il en va ainsi pour les cas de convocation irrégulière, de non fourniture des documents imposés par l’art. 11 du décret du 17/3/1965 (devis, contrats, projet de modif. du RC.…) etc.., mais aussi bien plus grave, lorsque de par sa négligence (ou perversité), à faire voter en temps utile le renouvellement de son contrat de mandat, il provoque la désignation d’un administrateur provisoire.
Le syndic étant aussi, en autre, reconnu par la jurisprudence qu’en tant que secrétaire de séance et seul professionnel de l’assemblée, il pouvait être tenu responsable s’il n’a pas usé de son devoir de conseil pour prévenir l’assemblée du caractère irrégulier de la décision qu’elle s’apprêtait à prendre dans les cas par exemple ou la majorité suffisante n’était pas réunie, ou la décision était contraire à l’ordre public ou au RC, ou elle n’est pas inscrite à l’ordre du jour, etc..
La logique voudrait donc que l’avocat du SDC intègre dans ses conclusions et sa plaidoirie la reconnaissance par le juge de la responsabilité du syndic pour le cas ou le syndicat, dont il est sensé défendre les intérêts, serait condamné pour les conséquences d’une faute dudit syndic.
Oui, c’est ainsi que cela devrait-être ! Seulement voilà , dans la quasi-totalité des cas, le syndic a confié le dossier à un avocat faisant partie de ses conseils habituels. Qui peut alors sincèrement penser que celui-ci, bien que rémunéré par le syndicat, va impliquer le syndic client en demandant à ce qu’il assume la condamnation du SDC ?
C’est malheureusement ainsi que cela se passe dans la plupart des cas et le SDC n’a guère de possibilité d’action car lorsque qu’une assignation contre lui est signifiée au syndic, celui-ci n’a besoin d’aucune autorisation d’AG pour organiser la défense du SDC., et qu’il est difficile ensuite de retirer le dossier à l'avocat choisi par le syndic.
J’ai personnellement vécu mieux encore,ors de quatre procédures (que j’ai gagnée) que j’avais engagées contre le SDC (sa mise en cause est incontournable) et contre le syndic dont l’une notamment pour demander l’annulation d’un marché de travaux totalement irrégulier(pas de devis détaillés et documents du maître d’œuvre bidonnés) relatif à la mise en conformité des ascenseurs (montant 450 000 € dont 100 000 € d’arnaque) et où le syndic, sans aucun complexe ni scrupule, a tout simplement confié sa défense et celle du syndicat au même avocat, le tout avec la totale bénédiction du conseil syndical (largement impliqué il est vrai dans le montage de l’arnaque ).
Le TGI a annulé la décision sur le marché de travaux et condamné le seul syndic à 7500 € au titre de l’art. 700 (du quasiment jamais vu).
Pas content du tout (évidement), le syndic a fait appel pour lui mais aussi pour le syndicat (qui n’avait pourtant eu aucune condamnation), toujours avec le même avocat commun.
Bilan auprès de la Cour Appel (qui a entre autre pas mal ironisé sur le fait que le syndic et le syndicat avaient un même défenseur) : 8000 € à payer in solidum par le syndic et le syndicat au titre de l’art. 700.
En procédant de la sorte, le syndic savait qu’il verrouillait toute possibilité ultérieure du SDC de lui demander des comptes puisqu’ils avaient défendu ensemble les mêmes conclusions !
Et d’ailleurs, le SDC, malgré toutes les irrégularités commises par le syndic (avec le concourt du maître d’œuvre , la complicité de l’ascensoriste et la « passivité » du CS) dénoncées dans le marché de travaux (qui bien sur a été entièrement exécuté avant son annulation) n’en a pas moins validé les comptes lors de l’AG qui s’est pourtant tenue après la notification de l’arrêt de la CA. ainsi que la réception de la notification de 3 jugements du même jour du TGI annulant 3 AG et condamnant in solidum le syndic et le syndicat à un total cumulé de 6500 € au titre de l’art. 700.
Suite à cela, après avoir mis en demeure, par écrit et avec copie dans toutes les 200 boites aux lettres de la résidence, le CS de prendre ses responsabilités et de proposer lors de la prochaine AG, au moins deux syndics, faute de quoi je demanderai la révocation du syndic sortant, quitte à devoir aboutir à la désignation d’un administrateur provisoire, le mandat du syndic n’a pas été renouvelé mais le SDC s’est totalement abstenu de vouloir engager la responsabilité de l’ancien syndic devant un tribunal vu qu’il ne l’avait pas invoquer auparavant puisque sa défense dans toutes les procédures citées avait été menées conjointement avec le syndic.
Regardez autour de vous et vous serez surpris de constater que cela se passe ainsi dans la plupart des copropriétés, y compris peut-être dans la votre.
Bien que ne pouvant le prouver formellement, n’ayant évidemment aucun accès au CS et à la vérification des comptes, j’ai cependant pu déduire que le syndic abusait aussi et ainsi de cette situation pour faire supporter les honoraires d’avocat liés à sa défense par le SDC.
La loi de 1965 ne prévoyant rien dans ce domaine, il pourrait cependant exister une parade, mais qui nécessitera un conseil syndical et un président vraiment soucieux de s’investir pour la défense des intérêts de la copro. et qui ne soit ni asservi, ni complice actif ou passif du syndic, ou bien à défaut, un ou quelques copropriétaires lucides et entreprenants.
Il leur reviendra alors de soumettre à une assemblée, sans attendre qu’une procédure soit engagée, une délégation de pouvoir autorisant le CS à choisir lui-même l’avocat conseil du syndicat des copropriétaires et imposer au syndic la présentation obligatoire au conseil syndical des conclusions avant qu’elles soient déposées ainsi que la présence d’un membre du CS lors de l’audience du jugement et l’interdiction de se faire représenter par le même avocat lorsque le SDC et le syndic se voient assigner conjointement.
Le délégataire de cette mission ayant l’obligation de rendre compte à l’AG, le SDC serait donc ainsi, bon grès ou mal gré, parfaitement informé des motifs de la procédure et de son suivi (sur les 8 assignations que j'ai fait délivrées, aucune n'a jamais été transmise aux copropriétaires et du reste, jamais aucun mouton de panurge (copropriétaire) n'a demandé à les lire, pas plus au syndic, au CS qu'à moi même).
C’est à mon avis une éventualité qui devrait être intégrée par la loi dans les missions octroyées au conseil syndical par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Tout contributeur qui aurait d’autres solutions à proposer sera le bienvenu.
Pour preuve que ce sujet est des plus récurrent, interpellation de l’ARC qui semble bien être restée en carafe !
Les avocats et la copropriété : l’ARC écrit au Conseil des Barreaux
1- La question
Comme nous l’avions annoncé et pour répondre à de très nombreuses questions de nos adhérents, nous avons saisi le Président du Conseil des Barreaux des avocats de France d’un curieux problème concernant les rapports entre les avocats et les syndicats de copropriété.
Inutile d’en dire plus. Il suffit de lire la lettre que le Président F… C…..R a adressé il y a quelques jours au Président du Conseil des Barreaux.
À noter que celui-ci nous a fait savoir qu’il avait bien reçu notre courrier et allait nous répondre. Impatients Internautes, il faudra néanmoins patienter un peu.
2- La lettre
Conseil National des Barreaux
Monsieur IWEINS - Président
22, rue Londres
75009 PARIS
Paris, le 31 Janvier 2007
Objet : règles de déontologie des avocats dans les affaires impliquant des syndicats de copropriété.
Monsieur le Président,
Nous nous permettons de vous solliciter au sujet d’un problème qui concerne la relation entre les avocats et les syndicats de copropriétaires.
En préambule je me permets de vous préciser que j’ai le plaisir de présider l’ARC, l’une des trois associations nationales représentatives des copropriétaires, siégeant à ce titre comme l’un des douze membres permanents titulaires de la Commission Relative à la Copropriété (installée auprès des Ministres de la Justice et du Logement) au côté d’un représentant du Conseil National des Barreaux, Maître BOUSSAGEON, dont nous respectons les compétences et la haute intégrité.
La question que je souhaite aborder avec vous est la suivante :
- lorsqu’un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires pour une faute commise par le syndic - mandataire du syndicat - c’est le syndic qui choisit l’avocat appelé à défendre le syndicat, ce qui est normal ;
- lorsqu’un conseil syndical, apprenant qu’une procédure est engagée à l’encontre du syndicat, demande à l’avocat d’appeler en garantie le syndic et de faire jouer sa responsabilité professionnelle, la plupart de vos confrères se refuse à le faire en invoquant leur « déontologie », semblant ainsi confondre - selon nous - le client réel (le syndicat) et l’intermédiaire (le syndic).
Or il nous apparaît que, sans même avoir à attendre la demande éventuelle du conseil syndical, l’avocat devrait engager la responsabilité du syndic dans la mesure où il est sensé défendre les intérêts de son client, le syndicat.
Prenons des exemples tous simples : une procédure en annulation d’assemblée est engagée parce que le syndic professionnel n’a pas joint les documents requis par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et n’a pas respecté les délais légaux. Il y a là fautes professionnelles.
Ne pensez-vous pas que - systématiquement - l’avocat devrait se retourner contre la personne en définitive responsable pour éviter que le syndicat - rassemblement de copropriétaires non professionnels - ne soit pénalisé.
Peut-être serez-vous tenté de nous répondre que le syndicat n’a qu’à décider d’engager la responsabilité du syndic, dès lors qu’il a connaissance de la procédure.
Cette réponse se heurte malheureusement à la temporalité et au fonctionnement de la copropriété (il faudrait, en effet, attendre l’assemblée générale suivante pour cela, ce qui n’est pas réaliste…).
Nous souhaiterions vivement avoir votre position sur cette question qui est de plus en plus souvent soulevée par nos adhérents et, surtout savoir ce que votre Conseil pourrait faire pour améliorer la situation actuelle à ce sujet, le problème nous semblant bien relever de la déontologie vis-à -vis du syndicat des copropriétaires.
Nous adressons naturellement copie de la présente à votre représentant à la Commission Relative à la Copropriété, Maître BOUSSAIGEON, et dans l’attente impatiente de votre réponse, vous prions de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.
F……. C…….
Le Président.
Copie : Ă Monsieur BOUSSAIGEON.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 13 nov. 2009 : 23:03:10
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.... le SDC, malgré toutes les irrégularités commises par le syndic (....) n’en a pas moins validé les comptes lors de l’AG ....."
" ..... mais le SDC s’est totalement abstenu de vouloir engager la responsabilité de l’ancien syndic devant un tribunal ....."
.... il pourrait cependant exister une parade, mais qui nécessitera un conseil syndical et un président vraiment soucieux de s’investir pour la défense des intérêts de la copro. et qui ne soit ni asservi, ni complice actif ou passif du syndic, ...."
Vous avez là réponse au problème que vous soulevez, difficulté qui ne fait qu'amplifier en raison de textes et de leurs modifs qui mettent les copropriétaires de plus en plus sous tutelle du syndic.
C'est la place du syndic qu'il faut recadrer afin de protéger les copropriétaires et donc les syndicats.
Bienvenue au Club !!!  |
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9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
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 2
Posté - 15 nov. 2009 : 10:22:55
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Je tire une première conclusion facile du post très intéressant de DIOGENE93 :
à l'issue d'un changement de syndic, recommander aux UInautes de garder l'avocat du syndic précédent (bien entendu, s'il a eu à connaître la copro et son RCP de près et s'il a donné satisfaction).
Nous venons de changer de syndic, je vais proposer cette idée à notre CS qui se réunit prochainement. Je suppose qu'il s'agit, à proprement parler, d'une non-décision puisqu'il s'agit de ne rien changer (pas à soumettre à l'AG).
Je suppose qu'un nouveau syndic ne doit pas ĂŞtre de cet avis "pas de changement" et trouver dans l'ordre des choses que son avocat devienne l'avocat du syndicat qui vient d'arriver dans son portefeuille (sans jeu de mot). |
Édité par - 9720fm le 15 nov. 2009 11:15:48 |
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domos
Contributeur débutant
54 message(s)
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3
Posté - 15 nov. 2009 : 17:55:46
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Bonjour,
Et que dire, que faire quand ledit avocat n'est autre que le beau-frère du syndic ??? 
Cordialement
Domos |
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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4
 Posté - 15 nov. 2009 : 21:53:21
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Ou sa "cousine" !!!
Je pense avoir lu qu'un syndic ne peut faire intervenir des personnes de sa famille sans être autorisée par une décision de l'AG (art du décret modifié du 17/03/1967).
Reste à savoir s'il faut engager un détective pour connaitre les éventuels liens de parenté entre le syndic et les intervenants?
Il serait peut-être plus intéressant de faire voter en AG, une décision qui laisserait au seul syndicat le choix de ces intervenants, même si la formule manque de souplesse.
J'ai vécu ce genre de situation où un syndic a laissé s'installer un restaurant en toute illégalité, malgré les mises en demeure des copropriétaires.Les voisins ayant porté plainte, le syndic (sans consultation du syndicat) a "délégué" une parente avocate, pour défendre le syndicat !
Heureusement (si je puis m'exprimer ainsi) que la justice est lente, cela nous a permis de proposer en AG un autre avocat! L'affaire est en cours: en tout cas, les honoraires de la "cousine" ont bien étaient réglés.
Bonne soirée
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bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
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Posté - 18 nov. 2009 : 09:01:38
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Intéressant débat.
Une récente décision de la Cour de Cassation permet quand même de contourner le problème pour autant que l'AG suivante décide de changer de syndic. Voir http://www.jpm-copro.com/Cass%2004-11-2009-1.htm
A ce que j'ai compris, un copropriétaire peut dorénavant engager, au nom du syndicat, une action en recherche de responsabilité contre le syndic précédent pour autant que le nouveau syndic, nommé par l'AG suivante, reprenne l'action à son compte.
Il suffira *juste* (?!) de prévoir cette clause dans le contrat du nouveau syndic. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 18 nov. 2009 : 09:42:28
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On voit bien ici, dans ces cas extremes lorsqu'il y a litige, la totale mise sous tutelle des copropriétaires, le syndicat étant privé de tout pouvoir ayant pieds et mains liés par le syndic.
Dans l'arret tiré du site de JPM que rapporte bouzoukis, c'est uniquement parce que la Cour de Cassation a eu une approche 'bienveillante' en raison du fait que le syndic suivant a laissé l'action se poursuivre que ce sydicat aura sans doute gain de cause.
Le syndic n'aurait rien fait, le syndicat était paralysé.
Mais quel syndicat va passer 3 ou 4 ans en procédure pour tenter d'obtenir satisfaction en Cassation, sans que ce soit là le bout du chemin ? |
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