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ivon
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 Posté - 18 nov. 2009 : 21:08:42
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3 questions sur le mode de décompte de la majorité des copropriétaires:
1-
20 lots répartis entre 20 copropriétaires mais seulement 7 copropriétaires distincts (certains possédant plusieurs lots)
La majorité est elle à 4 copropriétaires?
2-
1 lot est détenu par M. Durand
1 lot est détenu par M. et Mme Durand (le Monsieur étant celui de la ligne précédente)
Compte-t-on 2 copropriétaires (M. et le couple M. et Mme) pour évaluer la majorité?
3-
Un lot appartenant à une indivision de 2 personnes (donc comptant pour 1 en nombre de copropriétaire) est scindé en 2 lots pour réaliser 2 appartements. L'indivision étant par la suite supprimée, chacun des membres de l'indivision devient propriétaire d'un lot.
L'indivision peut-elle par ce biais en retirer un avantage en comptabilisant après la scission pour 2 copropriétaires?
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2009 : 01:10:53
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1)- s'il n'y a que 7 copropriétaires se partageant le 20 lots la maj.est calculée sur 7, soit 4 copro.
2)- M. compte pour 1, M.et Mme comptent pour 1.
3)- si le lot a été officiellement divisé, avec création de 2 nouveaux lot par disparition du lot initial, avec division de tantiemes, enregistrement au fichier immobilier et mutation sur la tête de 2 copropriétaires par disparition de l'indivision, il y a 2 lots avec 2 coropriétaires.
Si rien n'a été fait officiellement c'est toujours l'indivision qui est propriétare du lot d'origine, ainsi que cela doit être enregistré au fichier immobilier. |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 19 nov. 2009 : 08:17:49
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une entité juridique = un copropriétaire |
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ivon
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3
Posté - 08 déc. 2009 : 20:03:43
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Prenons le cas d'une assemblée générale ayant à voter une modification de règlement de copropriété.
Est qu'une modification de règlement de copropriété est bien un acte de disposition?
Un des copropriétaires est une une indivision composée de plusieurs membres.
Lors de l'assemblée, un seul des membres de l'indivision est présent mais n'a pas de "pouvoir spécial" des autres membres de l'indivision.
(cf Article 815-3 du code civil).
Est ce que le vote de l'indivisaire sans pouvoir spécial est contestable par un copropriétaire non membre de l'indivision?
exemple:
13 copropriétaires,
7 pour la résolution (6+1 de l'indivision)
6 contre
Si le vote de l'indivisaire est valable, la majorité des copropriétaires (7 sur 13) a voté pour
Si le vote de l'indivisaire n'est pas valable, il n'y a pas la majorité ayant voté pour (6 sur 13) |
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2009 : 21:55:05
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Pour le syndicat, l'indivision compte pour 1, même si ce 1 est ensuite divisé en 4 ou 6 indivisaires !
Dans votre syndicat il n'y a donc que 7 copropriétaires, peu importe le nombre de lots ou de voix détenus par chacun des 7.
Dans la mesure où l'indivision a désigné un représentant légal, le syndicat ne peut à priori refuser so vote en AG.
L'étendue de ce mandat est affaire interne de l'indivision, qui ne concerne pas le syndicat
Vous exposiez :
"20 lots répartis entre 20 copropriétaires mais seulement 7 copropriétaires distincts (certains possédant plusieurs lots)"
Pour maintenant écrire :
"13 copropriétaires,
7 pour la résolution (6+1 de l'indivision)
6 contre."
D'où sortent ces "13 copropriétaires" ?????
S'il y a 7 copropriétaires distinctes, dont 1 est une indivision, il n"y a que 7 copropriétaires .
La maj.art.26 étant à 4 copropriétaires, je ne vois pas où sont ces 4 parmi les 7 ???
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ivon
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5
Posté - 08 déc. 2009 : 22:20:17
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Reprenons l'exemple avec 7 copropriétaires distincts.
1 des 7 copropriétaires est une indivision avec plusieurs membres (mais je compte bien cette indivision pour 1)
Lors d'une AG comportant une résolution visant à modifier le règlement de copropriété,
un des membres de l'indivision se présente seul comme représentant de l'indivision.
Il n'a jamais fourni de mandat spécial l'habilitant à représenter l'indivision.
En général, pour des actes "habituels" on peut considérer qu'il dispose d'un mandat tacite.
Cependant, pour voter des actes de disposition, il doit fournir un mandat spécial" selon l'article 815-3 du code civil.
Si ce membre de l'indivision se présente sans ce mandat spécial, son vote doit il être pris en compte pour 'application des règles de majorité?
Je reprends l'exemple avec en tout 7 copropriétaires.
4 votent pour (dont 1 = l'indivision représentée par ce copropriétaire sans mandat spécial)
3 votent contre
Peut on considérer que pour l'article 26,
il y a bien majorité des copropriétaires en nombre alors que le copropriétaire représentant l'indivision n'avait pas de "mandat spécial" (4 pour 3 contre)
ou
qu'il n'y a pas la majorité des copropriétaires en nombre si le vote de l'indivisaire n'est pas valable (3 pour, 3 contre, 1 ne comptant pas)
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Lnsacorh
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Posté - 09 déc. 2009 : 00:30:10
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la majorité à l'art 26 n'est pas voté à 50% - 50% + 1 comme vous pensez le démontrer - c'est l'art 24, |
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2009 : 09:22:44
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Lnsacorh, il vous a échappé que pour l'art.26 on parle de double majorité : au moins la moitié des copropriétaires en nombre porteurs d'au moins 2/3 des voix du syndicat.
Même à l'art.24 on ne parle pas de copropriétaires en nombre.
Ivon : le syndic doit vérifier que la personne se présentant au nom de l'indivision est bien son représentant légal (il doit le savoir depuis longtemps) ou au moins son mandataire pour telle AG.
Pour un acte de disposition (acte susceptible d'etrainer une moins value au bien, un préjudice), il doit disposer d'un mandat spécial des indivisaires.
Cela les concerne eux seuls.
Pour le syndicat, le représentant de l'indivision convoqué à une AG appelée à décider d'un acte de disposition est censé détenir un mandat spécial pour ce faire, au moins tacitement.
S'il y a litige, aux indivisaires de régler l'affaire entre eux.
Le syndic doit il vérifier ce mandat spécial ? Sans doute ! Mais s'il est "tacite", il sera difficile de le vérifier.
Un copropriétaire peut sans doute contester le vote de ce représentant peut être sans mandat !
Au risque de voir sortir du chapeau un mandat spécial lorsque l'affaire viendra au grand jour. |
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