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no22
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 Posté - 19 nov. 2009 : 13:56:42
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Bonjour
Je loue une maison non meublée à un couple avec deux enfants depuis 2005.
J'ai eu pas mal de soucis concernant des loyers impayés. Avec vos conseils j'ai respecté la procédure, lettres, mises en demeure, huissier.
En fait je suis allé jusqu'à avoir une date devant le T.I, avant cette date je suis allé voir mes locataires surtout le mari qui n'était pas au courant de l'histoire car sa femme lui cachait tous les courriers. Les sommes dues ont donc été réglées, et le tribunal annulé. les loyers sont maintenant à jour , seuls les frais d'huissiers environ 150 euros ont été "perdus"
Je voudrais maintenant savoir si cette aventure me permet de ne pas renouveler le bail à sa date anniversaire bien que le problème est pour l'instant résolu.
merci
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2009 : 14:21:02
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N°22,
Quelques 1ers éléments de réponse.
Ci-dessous un extrait de l'article 15 de la loi du 6/7/89 citation:
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué .../...
Le délai de préavis applicable au congé est .../... de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Tout reste à savoir ce qui peut être considéré comme motif "légitime et sérieux".
Pourriez-vous préciser : combien de retards, courriers LRAR, mise en demeure pour que les contributeurs qui ont l'expérience de ces situations vous disent si ces évènements suffisent à considérer ce motif de non renouvellement de bail ? |
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 Posté - 19 nov. 2009 : 14:30:57
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Vous avez donc deux locataires, et ovus n'aviez adressé qu'une seule lettre à Monsieur et Madame?
La prochaine fois, deux RAR seront plsu judicieux donc.
Si il y a eu commandement de payer par l'huissier, c'est deja allé assz loin et si vous avez des RAR, ca peut contribuer au dossier. Il faut vous y prendre plus de 6 mois avant la fin du bail comem l'a rappelé Maoyann.
Est-ce que l'affaire n'est pas réglée, et est-ce que votre Monsieur Locataire n'est pas sensibilisé?
Il est des cas ou l'on sait qui l'on quitte mais on ignore qui l'on va trouver... |
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no22
Contributeur actif
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Posté - 19 nov. 2009 : 14:32:06
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C'est bien l'article auquel je faisais réference, pour répondre à vos questions il y a eu 5 mois de retard, je précise que mes locataires touchent les ALF qui correspondent à environ les deux tiers du loyer
De ma part il y a eu un courrier un recommandé qui récapitulait tous les impayés, étant sans réponse j'ai envoyé une mise en demeure, la coup de téléphone de ma locataire avec laquelle j'ai proposé un arrangement (étalement de la dette), comme les engagements n'ont pas été tenu j'ai fait intervenir l'huissier qui leur a envoyé à chacun un courrier resté sans réponse puis une convocation devant le tribunal.
j'ai donc en ma possesion tous ces differents courriers et je voudrais savoir savoir si celà justifient le fait de ne plus vouloir renouveler le bail pour motif légitime et sérieux
Merci
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no22
Contributeur actif
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Posté - 19 nov. 2009 : 14:41:36
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concernant les deux courriers vous avez raisons j'y penserez
Oui l'affaire est réglée mais ce mois si le loyer et en retard et les locataires ne se sont pas manifestés, ce n'est pas marrant de se demander chaque mois si le loyer va être versé, ce mois-ci ils ont du retard donc je pense être cette fois ci moins patient et moins consciliant
Je sais qui je vais quitter et mes erreurs me serviront pour mes prochains locataires ( si ceux en placent consentiront Ă partir)
Donc une lettre type en recommandé à M. et une à Mme environ 7 mois avant la date anniversaire.
J'ai bien peur de la réaction.
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Tagada12
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:00:01
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no22,
Je pense que vous n'avez aucune chance de gagner devant un tribunal.
On ne va pas mettre des gens à la rue parcequ"ils ont eu des problemes de paiements... vos locataires n'auront qu'à presenter de bonnes intentions (et les prouver car à ce jour ils n'ont pas de retard de paiment) devant le juge et votre demande de validité de congé sera refusé !
Slts |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:23:17
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bonjour
Je comprends bien mais donc quelles conditions dois je remplir pour ne pas renouveler le bail pour motifs légitimes et sérieux.
Le fait d'être maintenant à jour dans les paiements n'efface quand même pas toutes les démarches antérieures !!!!
Faut il une nouvelle fois des impayés pour engager une nouvelle procédure et pour avoir gain de cause
Je vous pose toutes ces questions car le loyer de ce mois ci n'est pas encore arrivé et que je n'ai pas de nouvelles
Merci
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:42:37
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citation: On ne va pas mettre des gens à la rue parcequ"ils ont eu des problemes de paiements... vos locataires n'auront qu'à presenter de bonnes intentions (et les prouver car à ce jour ils n'ont pas de retard de paiment) devant le juge et votre demande de validité de congé sera refusé Tagada12, il s'agit d'une 'opinion', ou d'une expérience?
Le juge n'a pas a juger sur les paiements en coours, il doit juger sur les paiements pendant le bail auquel il est mis fin. Ce qui arrive apres n'a pas a etre pris en compte.
Il ne s'agit pas de mettre des gens à la rue, puisqu'ils ont plus de six mois de préavis.
Il se s'agit en aucune facon d'une demande de validité de congé par no22, ce genre d'action en justice n'existe pas. |
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:44:44
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No22, envoyez un RAR des aujourdh'ui pour réclamer, car plsu vous aurez de RAR sur des retards, plus vous avez de preuve que le locataire ne paye pas correctement
Sans RAR pour le mois de novemebre, votre position est plus difficle, car vous avez moins ou pas de preuve du retard du mois de novembre par exemple. |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:48:40
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Merci Ribouldingue
vous parlez d'un courrier simple en recommandé et non d'une mise en demeure ? |
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Tagada12
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Posté - 20 nov. 2009 : 13:00:01
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Bonjour,
Il s'agit de mon experience... ayant eu des locataires pour lesquels je souhaitais ne pas renouveler le bail.
Si vos locataires ne veulent pas partir, vous allez devoir faire intervenir un tribunal pour valider votre demande de congé. Congé pour motif legitime et serieux.
@ Ribouldingue : la validation d'un congé existe bien !! J'ai assigné mes locataires pour ce motif et ai gagné !
Extrait du jugement :
...........
En conséquence, Mademoiselle .............. et Monsieur ............... sont bien fondés à saisir le Tribunal de céans afin d’obtenir la validation du congé délivré et l’expulsion de Mademoiselle ........... et Monsieur .......... des lieux loués ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
..............
De plus, il suffit de faire un tour sur le site Legifrance pour trouver des jugements qui vont dans ce sens.
Slts |
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Posté - 20 nov. 2009 : 13:00:41
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Je parle d'un courrier recommandé demandant ou mettant en demeure de, peu importe, du moment que
1/ vous avez gardé une copie,
2/ vous avec un accusé réception,
3/ le courier indique que a cette date vous n'avez pas recu paiement. |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 13:17:50
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Merci Ribouldingue
Tagada12
Je craints de n'avoir pas tout compris, comme moi vous avez voulu ne pas reconduire le bail pour motifs sérieux, vos locataires n'ont pas voulu partir et vous avez saisi le tribunal. Au bout du compte vous avez gagné.
Donc pourquoi vous dites que ça ne marche pas pour moi? |
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Posté - 20 nov. 2009 : 13:29:51
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Oui, moi aussi j'attends.... |
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Tagada12
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Posté - 20 nov. 2009 : 13:52:07
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Mille escuses Ribouldingue et no22, je ne suis en effet pas trés clair.
Je reprends :
1) voulant faire partir mes locataires, je leurs ai donné congés.
2) Le congé était un congé pour motif de reprise pour habiter.
Malgré beaucoups de raisons de les faire partir (degradations, ...) le le congé pour motif legitime et serieux n'a pas été
utilisé car ce type de motif est toujours contestable par un locataire, devant un tribunal.
3) les locataires ont été prevenu 8 mois avant la fin du bail que celui ci n'etait pas reconduit et que le congé était donné pour
motif de reprise pour habiter par les bailleurs.
4) les locataires ne sont pas partis et ont contesté la validité du congé, via leur avocat (une semaine avant la fin du bail).
5) nous avons assigné les locataires devant la justice pour reclamer la validité du congé.
6) le tribunal nous a donné raison.
Slts
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Posté - 20 nov. 2009 : 14:29:53
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OK, donc vous n'avez pas d'expérience de congé pour motif sérieux et légitime refusé par les locataires. De plus, c'est bien ce que je dis, onne va pas au tribunal pour 'valider' le congé, mais parce que les locataires devenus occupants sans droits restent et qu'on veut les expulser.
Dans leur dispositif de défense, alors ils évoquent la nullité du congé signifié. |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 14:51:36
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D accord, mais je rejoint un petit peu les propos de Ribouldingue, moi je parle de motifs légitime pour impayés avec courrier à l'appui.
Petites questions subsidiaires, combien de temps vous a t il fallu entre le jugement et le fait de voir s en aller vos locataires.
Dans le cas de la reprise du logement pour y habiter soi même, je n'ai pas trouvé de délais minimums prévus par la loi avant de pouvoir le louer à nouveau. Je pense que 5 à 6 mois, le temps de remettre l'habitation à neuf par exemple, est raisonnable pour éviter tout recours de l ancien locataire. ? |
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Posté - 20 nov. 2009 : 15:30:22
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No22, si vous remettez le logement a neuf, et cinq a six mois après le départ de vos locataires vous relouez, vous rsquez de TRES GROS désagréemnts.
Il suffit en effet que votre ex-locataire n'ai pas apprécié, et qu'il revienne ne serait-ce que une fois dans le coin histoire de voir que vous y habitez bien.
Il voit que quatre mois après vous n'habitez pas, et il va suivre l'affaire, à mon avis, et la, iil aura aisément raison devant n'importe quel tribunal, et forcément à bon droit, et va obtenir de bons dommages et intérêts.
Autant le congé pour motif sérieux est de bon droit, mais risque de déboucher sur un refus du tribunal, autant le congé pour habiter non suvi d'habitation vous fait risquer gros.
Autant monneyer le départ contre espèce, au moins vous ne risquez rien, si votre accord est correctement rédigé. |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 15:34:13
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je ne trouve rien quant à la durée avant de relouer
mais si mon épouse habite durant 5 à 6 mois dans la maison n'est ce pas suffisant pour pouvoir relouer une fois ce délai passé?
Merci |
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Tagada12
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Posté - 20 nov. 2009 : 16:49:21
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Bonjour,
Les conseils (ne notre avocate, specialisée en Droit Immobilier) étaient de ne pas utiliser les congé pour motif legitime et serieux..... surtout avec des locataires qui payent (même s'ils payent plus ou moins bien, avec retards ...) : c'est cela que je considere être mon experience.
Pour le delai entre le jugement est le depart : 1 mois et demi (les indemnités d'occupation etant egale à deux fois le dernier loyer, ils n'ont pas trainé).
Avant de relouer : la jurisprudence considere que 5 mois est un minimum !
Ribouldingue dit : "No22, si vous remettez le logement a neuf, et cinq a six mois après le départ de vos locataires vous relouez, vous rsquez de TRES GROS désagréemnts"
D'un point de vue legale, cela ne veut rien dire. vos locataires devront prouver qu'il y a eu prejudice ET LE CHIFFRER !
de votre coté, il suffira de dire que les travaux, non prevus vous ont placé dans une situation financiere (non prevue) et que vous devez relouer. De plus la jurisprudence existe : 6 mois avant de relouer !!
Pour reference :
LOI DE 89 / CONGE / REPRISE POUR HABITER / ETENDUE DU CONTROLE DES JUGES
Cass. Civ. III : 22.10.03 / Loyers et copropriété - Février 2004
HA 89
Lorsque le bailleur délivre un congé en vue de la reprise pour habiter, la jurisprudence est constante et considère qu'il ne peut y avoir de contrôle de validité du congé au moment de sa délivrance lorsqu'un doute plane sur la réalité de la reprise. Seule la fraude effective prouvée postérieurement au départ du locataire caractérisée par exemple par la relocation du bien peut entraîner une sanction à l'encontre du bailleur et l'allocation de dommages et intérêts au profit du locataire. Néanmoins, pour la Cour de cassation, lorsque le congé lui-même mentionne un motif illégitime comme en l'espèce la reprise du logement pour y séjourner occasionnellement à l'occasion de déplacements, le locataire peut prétendre à la nullité du congé.
Dans le même ordre d'idée, il est toutefois nécessaire que le bien repris soit habité pdt une durée telle prouvant que le bailleur avait vraiment l'intention d'y habiter et qu'il ne s'agisse pas d'un moyen pour mettre dehors son locataire. La cour d'Appel de Toulouse a estimé qu'une occupation de 5 mois était minimale (CA Toulouse, du 23.6.98, n° 042.700).
Slts |
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no22
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Posté - 20 nov. 2009 : 17:30:29
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D'accord donc deux solutions s'offrent Ă moi
- je suis honnête et fais confiance en la justice de mon pays donc je ne renouvelle pas le bail pour motif légitime et sérieux et j'espère ne pas être assigné au tribunal............
- je joue la sécurité et je ne renouvelle pas le bail parce que mon épouse veut y habiter, elle y reste 5 à 6 mois et je reloue....(bien sûr je perds autant de mois de loyer)..........
Je persiste néammoins à privilègier la première option surtout si une deuxième procédure pour impayés se profile à l'horizon.
Ai je raison ou pas ?
Dois je moi aussi me mettre Ă la limite de la loi ou hors la loi pour avoir gain de cause ?
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