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Niki
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 Posté - 19 nov. 2009 : 17:58:20
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Bonsoir,
1°) Notre règlement de copropriété énumère différents frais inclus en Charges communes générales et notamment : les salaires du concierge avec leurs avantages en nature (logement, chauffage, éclairage).
2°) Le contrat du gardien stipule : Le salarié bénéficiera, en outre, d’avantages en nature complémentaires suivants du fait de leur fourniture par l’employeur en l’absence de compteurs individuels : chauffage, eau chaude, électricité. Ces prestations constituent un salaire en nature dont le montant est déterminé à l’article relatif à la rémunération.
Si des compteurs individuels sont installés ultérieurement, le salarié acquittera les factures des services qui lui sont fournies au vu des consommations enregistrées par les compteurs.
3°) L’avenant n° 74 du 27 avril 2009 à la convention collective nationale stipule dans son article 20 : Le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais de chauffage, d’abonnements et fournitures correspondant à son usage personnel d’eau chaude, de gaz et d’électricité, facturés à partir de compteurs particuliers posés aux frais de l’employeur.
Dans le cas où cette prise en charge directe n’est pas possible (absence de compteurs individuels et non participation au coût des charges récupérables de chauffage collectif), les prestations fournies par l’employeur constitueront salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement comme prévu à l’article 23.
Ma question est la suivante : Le syndicat de copropriétaires souhaite faire poser un compteur EDF pour la villa du gardien avec résolution prévue à la prochaine AG. En fonction de ce qui précède, une contestation serait-elle possible si la résolution était acceptée ?
Par ailleurs, sur l’avenant n° 74 il est mentionné « en vigueur non étendu », qu’est-ce que cela signifie ?
Merci de vos avis.
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GĂ©dehem
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1
Posté - 19 nov. 2009 : 18:40:05
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Contestation par qui, l'employé ?
Non, puisque cela est non seulement prévu par la CCN mais surtout par la clause du contrat de travail que vous rapportez .
"En vigueur" = la disposition qui précède est entrée en application,
"non étendue" = parce qu'elle doit être spécifique à une catégorie de personnel, à un département ....
C'est Ă propos de quelle dispsition ? |
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Niki
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 2
Posté - 19 nov. 2009 : 20:04:49
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Merci GĂ©dehem.
Désolée, mais je ne comprends pas votre question "pour quelle disposition" ?
Des contestations pourraient être faites par des copropriétaires qui mettraient en avant le règlement de copropriété et non les autres textes (notamment contrat de travail).
Cela concerne un salarié de catégorie B - département de l'Ain. |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 19 nov. 2009 : 21:37:42
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Le ....." en vigueur non étendu" est mentionnée où, à la suite de quelle disposition ? (dans le genre " on rase gratis à compter du 1er décembre date d'entrée en vigueur, disposition non étendue au département de l'Ain " ! 
"Des contestations pourraient être faites par des copropriétaires qui mettraient en avant le règlement de copropriété .... "
Et pour contester quoi ?
Ce logement de fnction n'a pas de "charges", faisant l'objet d'une imputation forfaitaire des fournitures chauffage, eau chaude, électricité !
A partir du moment où le syndicat décide la mise en place de moyens decomptages, l'employé prend directement à sa charges toutes ses consommations personnelles !
Le RDC n'entre pas en jeu ici ! |
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zz top
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4
 Posté - 20 nov. 2009 : 08:23:14
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Pour "la villa" du gardien ?????
Nan...y a des Concierges qui ont des villas de fonction????
RHAAAaaaa...moi qui suis logé en sous-sols sans lumiére devant les containers dans un 1 piece-cuisine, j'veut une place comme celle-là !!!!!!!!!!
En tout cas, chapeau les copropriétaires qui logent aussi bien leur Concierge, jamais vu ca! |
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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galoubet
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5
Posté - 20 nov. 2009 : 08:46:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
"En vigueur" = la disposition qui précède est entrée en application,
"non étendue" = parce qu'elle doit être spécifique à une catégorie de personnel, à un département ....
Bonjour GĂ©dehem
En vigueur, non étendu Avenant signé par les syndicats de salariés et les fédérations d'employeurs participant à l'élaboration de la convention collective (l'UNPI, l'ARC, ANCC, Les SEMS, FSIF) et appliquable uniquement aux employeurs adhérents de ces fédérations et à leurs salariés.
en vigueur étendu avenant rendu obligatoire pour TOUS les salariés et TOUS les employeurs compris dans le champ d'application de la Convention Collective par suite d'un arrêté d'extension pris par le ministre du travail et publié au JORF.
L'avenant n° 74 dont il a été question ici n'est pas encore étendu. Il devrait l'être prochainement, un avis ayant été publié dans ce sens au BOCC du Journal Officiel le 19 septembre 2009.
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Édité par - galoubet le 20 nov. 2009 08:52:22 |
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genesis
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6
Posté - 20 nov. 2009 : 09:20:43
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quoi qu'il en soit le réglément intérieur de la copropriété ne fera pas foi , l'avenant 74 est bien clair à ce sujet :
qu'il y ai compteur ou non, S'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge , l'électricité est à la charge de l'employeur et constitue de ce fait un avantage en nature .
alors, on a pas fini ! dés qu'un texte sera vu en convention et qui ne plaira pas aux copropriétés, il suffira de faire rajouter des phrases dans le réglement de la copro !!!! , non mais j'aurais tout vu !!
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GĂ©dehem
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7
Posté - 20 nov. 2009 : 10:16:39
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"CCN art.20 : Le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais de chauffage , d'abonnements et fournitures correspondant à son usage personnel d'eau chaude, de gaz et d'électricité .....", qu'ils soient facturés à partir de compteurs particuliers ou calculés forfaitairement comme indiqué par la CCN.
Dans la mesure où le syndicat de Niki décide de la pose de moyens de comptage, ce ne sera plus la base forfaitaire qui sera retenue au titre "avantage en nature", mais les consommations relevées sur compteurs ainsi que les abonnements.
Il n'y a rien de nouveau dans cette affaire ! 
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galoubet
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8
Posté - 20 nov. 2009 : 12:08:16
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GĂ©dehem, je pourrais Ă la fois vous contredire et abonder dans votre sens.
En effet, pour le moment, rien n'est changé, et dans le cas où des compteurs individuels existent, l'électricité est acquittée par le gardien. (article 20 de la CCN)
L'avenant n° 74 en cours de procédure d'extension modifie celà , et ce même article 20, lorsque l'arrêté d'extension aura été publié au JO sera énoncé comme tel:
Article 20
Logement de fonction accessoire au contrat de travail
Le contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction
lorsque le salarié est classé en catégorie A. Il est obligatoire lorsque le
salarié est classé en catégorie B. Lors de l’embauche, l’employeur remettra
au salarié qui occupera un logement de fonction le règlement intérieur de
l’immeuble, s’il existe, que le salarié sera tenu de respecter.
Le gardien n’est pas tenu de recevoir les clefs des occupants de
l’immeuble sauf accord des parties.
En cas de changement de salarié, l’employeur devra procéder à la désin-
fection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le
logement de fonction, incombant à l’employeur, interviendra tous les 5 ans si
nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une
pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revête-
ments de sol interviendra si nécessaire.
Le titulaire du logement de fonction bénéficiera de l’installation du
chauffage par l’employeur lorsqu’il n’y a pas d’installation collective.
Le titulaire du logement de fonction prend directement Ă sa charge les
frais de chauffage, d’abonnements et fournitures correspondant à son usage
personnel d’eau chaude, de gaz et d’électricité, facturés à partir de compteurs
particuliers posés aux frais de l’employeur.
Dans le cas où cette prise en charge directe n’est pas possible (absence de
compteurs individuels et non-participation au coût des charges récupérables
de chauffage collectif), les prestations fournies par l’employeur constitueront
salaire en nature complĂ©mentaire Ă©valuĂ© forfaitairement comme prĂ©vu Ă
l’article 23.
La fourniture de l’eau froide est gracieuse et ne constitue pas un salaire ou
avantage en nature.
S’il n’y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge,
l’électricité est à la charge de l’employeur et constitue de ce fait un avantage
en nature, conformément à l’article 23 de la présente convention.
Ce logement devra ĂŞtre au moins conforme aux normes relatives au
logement décent (loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion
sociale).
Donc vous avez bien lu "s'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge etc..." ce qui est un cas très fréquent. Mais si la loge et le logement de fonction sont deux locaux différents, dans ce cas, rien de changé, le salarié du syndicat continue à assumer sa consomation.
Enfin, tant que l'arrêté d'extension de l'avenant n° 74 n'est pas publié au JO, l'article 20 actuel de la CCN s'applique.
Une fois cet avenant étendu et donc mis en application, et bien, contents ou pas contents, les syndicats de copropriétaires devront bien en tenir compte. |
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orion7000
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9
Posté - 20 nov. 2009 : 18:54:39
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Pour complèter le sujet sur cet avenant 74, j'ajouterais aussi que celà est un projet de loi qui avait déja été proposé sous le nom "avenant 71" et que celà bloque depuis plus d'une année!!!! car sachez messieurs dames, que tout ou presque aura été mis en oeuvre par "certains"pour retarder cette sortit pourtant très attendue par "d'autres".
D'où, donc, toutes les dérives qui trainent aussi dans bien des lieux, et qui sont honteusement cachés!!! exemple, ZZTOP dit, "moi qui suis logé en sous-sols sans lumiére devant les containers dans un 1 piece-cuisine"
pourtant, avant ce nouvel avenant 74 (qui n'est toujours pas Ă©tendu par on ne sait quel miracle!!!) expose bien les dispositions sur ce sujet!!! "Ce logement devra ĂŞtre au moins conforme aux normes relatives au
logement décent (loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion
sociale).
à méditer....................................................... |
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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10
Posté - 21 nov. 2009 : 16:38:18
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Orion, peut être que vous n'avez pas connu l'époque où obtenir un pste de concierge était chose rare et enviée,en particulier dans les grandes villes où se loger à bas prix était impossible !
Car souvent s'Ă©tait un travail "gratuit", l'attribution d'un logement "de fonction" ayant pour contre-partie l'entretien de l'immeuble !
"Tu bosses pour moi, je te loge" !
C'est une des raisons qui fait que dans de très nombreux contrats de travail, les avantages en nature "chauffage, gaz et électricité" ne sont toujours pas déduits du salaire net.
Ce point est expressément prévu par l'art.2 de la CCN, les avantages acquis avant l'entrée en vigueur de la CCN (1980) ne pouvant être mis en cause.
La difficulté est venue ensuite de la reconduction de ces contrats à des employés embauchés après 1981, les syndics étant peu attentifs à ce point (normal, ce ne sont pas ses emplyés ) ! Ainsi, vous trouviez encore au début des années 2000 des employés dont les salaires ne comportaient pas la déduction pour le logement de fonction, et encore plus nombreux ceux qui n'avaient pas déduction des avantages "chauffage-gaz-électicité", comptage individuel ou pas !
J'insiste : le contrat de travail n'est pas de la responsabilité des copropriétares, qui sont dépourvus de tout pouvoir pour l'établir et/ou le négocier.
Vous devez donc expliquer : "car sachez messieurs dames, que tout ou presque aura été mis en oeuvre par "certains"pour retarder cette sortit pourtant très attendue par "d'autres"."
QUI sont ces "certains" ????
Je ne sais pas si ZZTOP est effectivement dans une cage à poule en face du local poubelle, mais si les contrats de travail ne sont pas conformes, ce n'est certainement pas la "faute" des copropriétaires, démunis et mis devant le fait accompli ... par le syndic !
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Édité par - Gédehem le 21 nov. 2009 16:40:48 |
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zz top
Contributeur actif
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Posté - 23 nov. 2009 : 09:26:11
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Gedehem, je vous cite:
"Je ne sais pas si ZZTOP est effectivement dans une cage à poule en face du local poubelle, mais si les contrats de travail ne sont pas conformes, ce n'est certainement pas la "faute" des copropriétaires, démunis et mis devant le fait accompli ... par le syndic !"
Et je confirme. Et si vous passez par Marseille, je vous invite à prendre l'apéro.
Sauf que je ne suis pas d'accord avec vous, car les propriétaires depuis 60 ans que le batiment existe, auraient pu faire quelque chose.
Hors, Ă part nous plaindre, pas uns ne prend l'initiative d'arranger les choses.
Ils savent, ont beaucoup d'argent (je suis dans le 8ième à marseille), mais dés que ca touche au porte-feuille, ils se voilent les yeux.
Mais ca n'est pas grave, avant de prendre le poste, je savais de quoi il en retournait.
En mĂŞme temps, quand on a besoin de travailler pour vivre, on a pas trop le choix....
En dernier lieu, j'ai des copropriétaires malgré tout, super dans l'ensemble, et je ne changerais de place pour rien au monde. mais c'est dur de vivre la dedans à 3, avec une femme invalide et une fille de 11 ans... |
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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orion7000
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Posté - 23 nov. 2009 : 20:12:09
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Belle réaction  ...... et triste réalitée!!!!!!!  |
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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Édité par - orion7000 le 23 nov. 2009 20:13:32 |
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galoubet
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Posté - 03 déc. 2009 : 08:26:39
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citation: Initialement posté par Gédehem
J'insiste : le contrat de travail n'est pas de la responsabilité des copropriétares, qui sont dépourvus de tout pouvoir pour l'établir et/ou le négocier.
Bonjour Gédehem (il y avait longtemps, ça commençait à me manquer !)
Oui, le contrat de travail est établi par le syndic. Le recrutement de l'employé du syndicat, et l'établissement du contrat de travail font partie du contrat de base de son engagement de syndic, c'est un acte de gestion comme un autre.
Le Conseil syndical, a pour mission de contrôler et assister la gestion du syndic, pourtant, ce même Conseil syndical, si prompt à s'ériger en donneur d'ordres et supérieur hiérarchique vis à vis de l'employé du syndicat, se montre curieusement peu regardant lorsqu'il s'agit d'examiner et de vérifier les dispositions contractuelles prises par le syndic au moment du recrutement.
Sachant que dans le poste dépenses, le salaire et les frais annexes liés à l'emploi d'un gardien représente une part non négligeable, il serait peut être profitable pour toute la copropriété que vis à vis du gardien le Conseil syndical se révèle un peu moins "chef", et un peu plus gestionnaire. D'autant que vous avez raison, le syndic s'en fiche, ce n'est pas son employé. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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14
Posté - 03 déc. 2009 : 12:30:49
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Le probleme n'est pas tellement dans le controle à postériori, où il esttrop tard si le contrat est signé.
Il est dans tout ce qui précède. En particulier lors du vote du budget prévis, où la dépense "Employé" doit avoir été chiffrée.
Mais comme ici le syndic n'a aucune obligation d'établir ce BP avec le CS, ce dernier ne pouvant rien exiger, on se retrouve coincé !
Car le poste "Salaires-indeminités-charges sociales" nécessite un calcul précis sur la base des taches confiées à l'employé .. donc à son contrat !
Dans la pratique, le syndicat, et donc le CS, est mis devant le fait accompli.
En résumé, le syndic a tout pouvoir pour faire sa salade dans son coin, tant pour le budget prévisionnel et donc le chiffrage du poste "employé" que pour l'établissement du contrat de travail et du salaire accordé (sans parler des avantages en natures, parfois/souvent même pas décomptés, restant à charge du syndicat.)
Il est vrai que le CS doit anticiper ce genre d'affaire, mais le syndic peut passer outre sans contradiction possible ...
Vous le savez : quand c'est signé, c'est signé, donc trop tard ! 
Ne reste plus au CS que le petit role, qui n'est pas le sien : encadrer le personnel, quitte à jouer le "chef", avec un syndic qui se frotte les mains lorsque l'employé vient se plaindre à lui contre ses employeurs ... |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2009 12:34:11 |
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Posté - 03 déc. 2009 : 12:39:25
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gedehem le syndic Ă©labore le budget, mais le CS a son mot Ă dire lors de l'AG.
Si le CS n'a pas convaincu le syndic avant, il peut convaincre les proprios de payer moins !... et l'AG vote le budget du CS |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 03 déc. 2009 : 14:05:20
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Dans une copro où syndic et CS communiquent, les documents suivants sont discutés :
- devis de prestataires d'Ă©tudes (risques, amiante, etc..),
- devis des travaux d'entretien courant,
- devis de formation pour l'employé,
- devis de travaux Ă voter en AG avant envoi avec la convoc AG,
- projet de contrat de mandat de syndic avant envoi avec la convoc AG.
Il arrive moins souvent d'embaucher un employé mais je ne vois pas pourquoi le projet de contrat ne serait alors pas discuté avec le CS (l'embauche d'un employé arrive entre 2 AGs bien sûr).
D'ailleurs, en amont, ça arrange bien le syndic que le CS dise le niveau de salaire recherché pour l'embauche puis ça l'arrange bien que le contrat soit discuté avec le CS. Ainsi, le syndic limite les risques d'être désavoué par l'AG, AG qui valide les choix faits (nombre d'heures, salaire).
Cdlt. Louis92.
PS : expérience vécue : on sait que la solution "employé" n'arrange pas le syndic et il préfère un prestataire, le CS doit alors être actif lors du recrutement sinon le syndic aura beau jeu de dire "je n'ai trouvé personne". |
Édité par - Louis92 le 03 déc. 2009 14:06:23 |
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