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immo-60
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 Posté - 04 déc. 2009 : 10:37:41
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Bonjour,
J’ai actuellement un appartement depuis 5 ans que je loue NU en faisant mes déclarations en micro-foncier.
Suite à l’achat d’un immeuble pour début d’année prochaine dont je vais mettre les appartements en location meublé, je me pose la question de passer aussi mon premier appartement en meublé, la locataire étant d’accord.
Mon interrogation porte sur l’amortissement.
Ais je le droit d’amortir mon appartement ? Si oui, dans quelles conditions ?
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 Posté - 04 déc. 2009 : 12:15:24
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Oui, il faut le porter al'actif a sa valeur vénale. |
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immo-60
Nouveau Membre
45 message(s)
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Posté - 04 déc. 2009 : 15:09:52
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Texte officiel :
« Pour un bien immobilier, elle correspond au prix auquel il pourrait être cédé dans le cas d’une vente à l’amiable. »
Suite à cela je porte dans mes amortissements 4,5% de cette valeur pendant 20 ans dans la case qui vat bien.
(Ce qui correspond à 90% de la valeur puisque si j’ai bien lu les textes, même dans le cas d’un appartement, il est impossible d’en amortir + de 90% de la valeur) !!!!!
Mais, si durant cette période de 20 ans, je décide de revendre mon appartement, ces amortissements rentre t il en compte dans le calcul de la plus-value ???
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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Posté - 04 déc. 2009 : 15:50:27
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citation: Initialement posté par immo-60
Suite à cela je porte dans mes amortissements 4,5% de cette valeur pendant 20 ans dans la case qui vat bien.
(Ce qui correspond à 90% de la valeur puisque si j’ai bien lu les textes, même dans le cas d’un appartement, il est impossible d’en amortir + de 90% de la valeur) !!!!!
Mais, si durant cette période de 20 ans, je décide de revendre mon appartement, ces amortissements rentre t il en compte dans le calcul de la plus-value ???
ATTENTION, d'un côté, il est vrai qu'il est difficile d'amortir plus de 90% car le reste est la valeur du terrain (souvent 15%), mais il ne faut pas oublier de DECOMPOSER VOTRE IMMEUBLE. Depuis 2005, c'est obligatoire.
Pour voir comment faire, vous avez plusieurs fils mais celui qui vous aidera le mieux est celui-ci je pense :
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=387
Il reprends plusieurs fils antérieurs. Sur la 2e page, je décompose une de mes 2 maisons : ATTENTION, ce sont des exemples qui ne valent pas juris....prudence alors, pensez au 2e terme :
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=30889
Vu que je venais de m'y mettre (j'ai 2 semaines d'avances sur vous, mais il reste encore 5 mois pour finir), j'ai ajouté les cases de la 2033.
Vous aviez d'autres exemples dont celui de Ribouldingue qui est en lien dans la 1ère page du 1er lien.
Avant de vous lancer, pensez à acheter un bon tube d'aspirine. Mais vous verrez, il suffit de se plonger dedans et après, tout s'éclaire. |
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Posté - 04 déc. 2009 : 15:57:19
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Oui, c'est plutôt 85% que 90%
C'est plutôt en moyenne de tous les composants une durée de vie de 25 ans, avec de forts maortissments en début d'exploitation.
Oui, la plus value étant égale au prix de vente moins la valeur nette (achat moins amortissements) plus vous vendez tard en LMP plus votre plus valeur est importante (même en revendant au prix d'achat).
En LMnP en revanche, votre plus-value RESTE la plus value des particuliers, et le compteurs précédent en nomre d'années continue donc a tourner.
En LMP si vous revendez, vous êtes cependant exonéré de plus-value si vos recettes sont inférieures à un seuil maxi qui reste en moyenne assez élevé. |
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franck13
Nouveau Membre
46 message(s)
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Posté - 05 déc. 2009 : 07:58:14
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bonjour à tous,
1 questions: dans le cas d'immo 60, il a acheté son appartement il y a 5 ans 100000 euros(c'est un exemple), aujourd'hui sa valeur vénale est de 140000 euros, il le passe en meublé, il rempli sa P0i, calcul ses amortissements, etc.
Y a t'il une quelconque plus value à déclarer? je pense que non, mais je préfèrerais en avoir confirmation par les gens qualifiés du forum
MERCI |
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Posté - 05 déc. 2009 : 08:17:28
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Il y a une plus-value, mais comme il y a apport a titre gratuit a l'activité d'exploitation, la plus-value est en sursis d'imposition.
En réalité, le notaire calculera la plus-value lors de la vente quelques années plus tard, et il utilisera le mode de calcul en vigueur a cette époque la (où les impots auront disparu je l'espère).
Si l'exploitation est restée LMnP ou plus précisément est de type LMnP le jour de la vente, ou a fortiori est redevenue foncier nu, il va calculer la plus-value comme si il ne s'était rien passé en 2009
Si l'exploitation est en LMP l'année de la vente, et que le plafond fiscal des recettes n'a pas été atteint,ET QUE immo-60 a fait au moins 5 années d'exploitation en LMP, alors dans la plupart des cas, la plus-value est exonérée. |
Édité par - ribouldingue le 05 déc. 2009 08:22:28 |
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franck13
Nouveau Membre
46 message(s)
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Posté - 05 déc. 2009 : 11:30:46
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merci Ribouldingue pour cette précision.
je résume: si lmnp OU location nu, exonéré après 15 ans de début de l'achat, même après changement de destination(nu en meublé non pro) au bout de 5 ans.
si lmp exonéré après 5 ans d'activité |
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