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cane67
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 Posté - 05 déc. 2009 : 10:58:35
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qu elle méthode employer pour l'amortissement de biens anciens dans des immeubles différents loués en meublés,
la décomposition parait compliqué,
toutes les donnés de valeur de départ sont inconnus, leurs proportions la valeur des composants, leurs pourcentages, leurs états usures inconnus, etc...
seul la valeur du lot est connu ainsi que le pourcentage du terrain.
une décomposition sans tenir compte de la réalité puisque impossible me parait la seule possibilité
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 Posté - 05 déc. 2009 : 13:13:54
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Excusez moi, cane67, mais je n'ai pas bien compris cotre question. Ancien ou neuf, peu importe.
1/ déterminer la valeur vénale s'il s'agit d'un apport, ou utilisez la valeur d'achat, et chosissez une OPTION une fois pour toute de déduire les frais et couts d'achats ou de les ajoindre a la valeur d'achat poour amortir
2/ déterminer la part du terrain sachant que la réponse soufflées par les impôts est 'ca fait 15%'.
3/ Décomposez en composants, en utilisant les valeurs qui trainent ou qui sont suggérées par les impots. Diminiuer ou augmenter un composant en ayant des justifications.
4/ Porter au bilan virtuellement en remplissant la feuille 2033 C
5/ Calculer les dotations aux amortissements en fin d'année. |
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cane67
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Posté - 05 déc. 2009 : 13:43:42
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dans le neuf vous connaissez effectivement vos composants par rapports aux factures de construction et vous pouvez porter vos amortissement précisement.
dans un petit batiment batiment vous pouvez aussi faire une analyse un peu plus complète.
mais dans des résidences ou des immeubles en copro, comment peut-on décomposer par composant ses lots, si ce n'est de donner des pourcentages aléatoire, qui ne réflèteront pas forcement la réalité, surtout avec tous les travaux à venir entretiens, toitures, colonnes, évacuations, plombs, amiantes, affaissements, etc....
on reste dans la suggestion comme vous le citer, mais aucune certitude.
qu elles sont les références pour la suggestion des impots
merci |
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Posté - 05 déc. 2009 : 14:38:25
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Dans le neuf, on ne connait pas plus a moins d'etre soi-mĂŞme le constructeur.
Il n'y a pas beaucoup de raison pour un appartement ancien dans une copro qu'on s'éloigne beaucoup des chiffres 'suggérés' ou de ceux qui sont employés usuellement. |
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cane67
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Posté - 05 déc. 2009 : 15:43:24
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pour les suggestions sur la décomposition des immeubles à amortir par les impots ou peut on les trouver ?
d'avance merci. |
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Posté - 05 déc. 2009 : 21:26:35
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cane67
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Posté - 06 déc. 2009 : 08:56:40
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merci pour votre recherche et pour la petite "lecture matinale", ca confirme la décomposition en composants.
je vais laisser le soin a l'expert comptable cette décomposition pour l'amortissement.
pour info un bloc kitchinette de 280€ avec frigo et plaques chauffantes, l'expert comptable le passe en charge.
toutes les factures de -500€ sont passées en charges même si il y a un bac a douche à l'intérieur. |
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fluo
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Posté - 07 déc. 2009 : 12:21:32
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citation: pour info un bloc kitchinette de 280€ avec frigo et plaques chauffantes, l'expert comptable le passe en charge.
toutes les factures de -500€ sont passées en charges même si il y a un bac a douche à l'intérieur.
Effectivement, pour les factures de moins de 500 Euros, nous avons le choix :
-mettre en immo et amortir
-mettre en charges (solution privilégiée par votre comptable)
Certains ont opté pour ne pas mettre en charges même lorsque ce sont des factures <500 Euros : c'est un choix.
Souvent, on fait ça lorsqu'on passe de compta micro-BIC (pas de charges) à compta simplifiée (voire super simplifiée).
En effet, les dépenses faites en micro-bic sont "perdues" si elles sont considérées comme étant des charges alors que son on les rentre en immobilisation (au moment du passage au réel simplifié), seules les amortissements passés sont perdues...
Ainsi, dans votre exemple 2 situations possible :
-"Travaux" faits en 2009, vous êtes déja au réel simplifié, vous avez certainement intérêt à mettre la facture de 280 € en charges puisque l'administration vous en donne le droit (<500 €).
-"Travaux" faits en 2008 mais vous ne passez au réel simplifié qu'en 2009. Ce serait une erreur de le mettre en charges (car au micro-bic, c'est dans le "forfait"). Vous auriez intérêt à le mettre en immobilisation et d'amortir sur 10 ans (par exemple), vous ne "perdriez" que la part concernant 2008 (soit moins de 28 €).
Dans cet exemple, ça ne va pas bien loin, mais en ajoutant le tout, ça peut représenter un montant non négligeable...
J'ai bien saisi que vous devez être dans le cas 1. J'ai juste développer pour montrer qu'il peut être intéressant de se creuser la tête dans certains cas.
J'ajouterais une chose plus suggestive, c'est que souvent parfois les comptables optent pour la simplicité... qui n'est pas forcément le plus intéressant pour le contribuable.
En effet, souvent parfois ils se contentent de mettre les chiffres dans une case sans chercher à optimiser. D'accord, vous serez en règle (ce qui est le principal après tout).
Néanmoins, connaître les rouages permet de comprendre ce qu'il fait, de lui poser des questions et éventuellement d'optimiser en ne perdant pas certaines possibilités. C'est d'ailleurs ce que nous cherchons à faire sur ce forum.
Bonne journée
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cane67
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Posté - 07 déc. 2009 : 13:55:59
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merci pour la confirmation pour les sommes inférieur à 500€ passé directement en charges
Il m'a proposé la solution de l'amortissement avec une compta analytique par décomposition et amortissement des travaux des années passées ( j'étais au micro bic)
, mais mes frais d'expert comptable passeront de 1200ttc à 3000ttc, la différence économisé en amortissant les travaux des années précédentes est inférieur au cout du comptable . |
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fluo
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Posté - 07 déc. 2009 : 14:39:51
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Je n'ai pas souvenir d'avoir vu votre chiffre d'affaires, mais je trouve exorbitant la montant de 3000 Euros.
En effet, depuis quelques temps je creuse le sujet : vous pouvez voir que mes interventions sur ce Forum ne sont pas très anciennes car auparavant, j'avais l'impression de piocher dans le vide et les seules informations sur la compta des loueurs en meublés (pro ou non) était "commerciale" : c'est à dire, le but est de fourguer vendre des programmes de défiscalisation (je connais d'ailleurs bien ces gens pour avoir travaillé avec eux..).
Grâce à ce forum, j'ai peu à peu trouvé des réponses à chacune de mes questions et me sens prêt à me lancer seul pour ma compta.
Pour les 2 ou 3 points qui restent, je vais faire un courrier aux impots pour leur faire part de mon interprétation et leur demander de "confirmer ma position". Ainsi, j'aurai un écrit à montrer en cas de contrôle et de contestation du fisc : cette procédure s'appelle pompeusement le rescrit.
Concernant la comptabilité, je trouve que ce n'est pas si compliqué : surtout en comptabilité super simplifiée où il suffit de tenir un "cahier" où l'on note les "entrées-sorties".
Je trouve que le plus dur est de comprendre la "méthode de décomposition" des immobilisations.
Comme je le disais, plus haut, j'ai épluché pas mal de documents (avec l'aide notamment de Ribouldingue) et je vais faire ma déclaration seul.
Vous pouvez trouver mon cheminement (vous verrez comment j'ai fini par "bien" appréhender la compta d'un LMNP) sur ce fil :
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
D'ailleurs, comme je me posais aussi la question sur les immobilisations (principales questions de la première partie du fil), il y a un renvoi vers un sujet initié par Ribouldingue pour les amortissements et immobilisations.
Avec ces éléments et quelques heures de recherches, vous pourrez vous lancer. Faites comme moi (et d'autres) demander des confirmations AVEC LES SOURCES OFFICIELLES (il faut éviter les "on dit que" et les sources datant de 1905).
Je sais que dans certains cas il y a une réduction d'impôts (environ 950 Euro selon mes souvenirs) lorsqu'on fait appel à un un expert comptable, mais, je trouve que ça risque de revenir cher... enfin, c'est peut-être mon côté radin qui ressort, mais dans la mesure où on arrive à trouver les éléments avec des sources fiables, il n'y a plus guère de raison de ne pas se lancer.
Enfin, c'est mon avis que je partage avec moi-même (ce qui est déjà un début). |
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cane67
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Posté - 07 déc. 2009 : 14:57:34
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c'est vrai 1200 € c'est toujours cher, mais je n'aie vraiment pas envie de faire mes écritures comptables, ce qui m'intéresse est bassement matériel," combien j'amortis"....
ca permet aussi d'avoir un avis d'un professionnel syntétique de la compta et qui me parait plus facile vu mom "émerticité à la compréhension de la comptabilité pure" |
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fluo
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Posté - 07 déc. 2009 : 16:37:01
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C'est un point de vue tout à fait respectable qui devrait vous mettre à l'abri de toute mauvaise surprise : surtout qu'il est EXPERT comptable (donc "responsable de ses interprétations) et pas simplement comptable.
Je dirais mĂŞme que vous avez certainement raison.
Je ne faisais qu'Ă©mettre un avis (mais je vois que vous avez compris).
En effet, au fur et à mesure de vos dépenses, vous tenez une "journal" (sous Excel ou son équivallent gratuit (et à mon sens mieux) Open Office).
Votre compta super simplifiée est déjà faite aux 2/3. Ensuite, il ne reste plus qu'à imputer chaque opération à une "case de la 2033" puis répercuter le résultat sur la 2031 puis votre 2042.
Dans votre démarche, vous faîtes ce que je disais (différemment), vous voulez savoir combien vous aller amortir pour voir si "vous êtes d'accord" avec votre expert comptable. |
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cane67
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Posté - 07 déc. 2009 : 17:23:34
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Faire des amortissements pour les loueurs en meublé, je suis son premier client, au moin il est franc
bien sur il a amorti des immeubles et batiments pour des entreprises, cas classiques, terrain plus batiment.
il va appliquer la notion des composants pour les appartements en lmnp et prendra référence aux informations qui sont dans la bible des expert comptable ? ( je me rappelle plus du nom)maiis il trouve ça aussi difficile a évaluer.
quand au terrain il appliquera les 15 % abattement suite Ă ma demande, bien qu'il en soit pas trop convaincu il pense que c'est trop dans mon cas.....
c'est vrai que tout est sujet à réflexion d'un coté un expert comptable qui a ses arguments de l'autres des gens pertinents enfin des impots disant faite des composants mais débrouillez vous pour que ce soit le plus vrai possible.
dans mon cas, je ne sais mĂŞme pas si les ascenceurs sont aux normes et si on va les mettre aux normes et quand,
l'Ă©tat des toitures je n'en sais absolument sur l'Ă©tat rien sauf que personnes se ne plaint et combien sa coute tous ces posts individuel.
à partir ou l'on a rien de précis, mais des estimations ou des évaluations ou des suggestions tout peut être remis en cause.
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fluo
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Posté - 07 déc. 2009 : 18:34:54
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citation: bien sur il a amorti des immeubles et batiments pour des entreprises, cas classiques, terrain plus batiment.
il va appliquer la notion des composants pour les appartements en lmnp et prendra référence aux informations qui sont dans la bible des expert comptable
Comme le dit fort justement Ribouldingue concernant la comptabilité : IL N'Y A AUCUNE DIFFERENCE ENTRE UN LOUEUR EN MEUBLE ET UNE ENTREPRISE CLASSIQUE.
Ainsi, un immeuble se décompose sur le même schéma pour un loueur en meuble que n'importe quel autre entreprise. Bien entendu, les parts des composants varient en fonction de la destination, mais sur le principe, il n'a pas à avoir de souci.
citation: quand au terrain il appliquera les 15 % abattement suite Ă ma demande, bien qu'il en soit pas trop convaincu il pense que c'est trop dans mon cas.....
Personnellement, je n'ai pas toujours pris ces 85% communément pris. J'ai pris le prix du m2 du terrain pour ma petite maison : mon terrain fait donc moins de 15%.
Tout est possible, Ă condition de pouvoir justifier son raisonnement.
Dans votre cas, si votre expert comptable prendrait moins pour le terrain, je suivrais son conseil, vu que s'il y a un redressement, c'est son assurance qui devra prendre en charge les pénaltés : ATTENTION, s'il est EXPERT COMPTABLE.
Personnellement, je validerai ma démarche en leur envoyant un courrier en début d'année pour leur expliquer mon raisonnement (pas de terrain dans mon cas). Je leur demanderai de confirmer ma position... Si pas de réponse, ça veut dire que OK (Recommandé AR bien sûr).
Dans les 2 cas, nous sommes "couverts" :
-Vous, c'est l'expert comptable qui "prendra" en cas de contestation de la part des impĂ´ts.
-Moi, mon courrier (procédure rescrit) me confirmera (ou infirmera peut-être) mon raisonnement.
D'ailleurs, le cas 1 n'interdit pas de faire comme le cas 2.
Pour ce qui est des ascenceurs, le syndic' a dû vous avertir qu'une mise aux normes était à faire avant 2011 (je ne pas sûr de la date mais c'est une obligation et ça a obligatoirement été évoqué lors des assemblées dernières).
Tout ceci doit figurer au procès verbal des assemblées des copropriétaires qui ont lieu 1 fois par an. |
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cane67
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Posté - 08 déc. 2009 : 08:18:53
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les ascenceuristes sont tellement débordé que les travaux ne pourront pas être éffectué dans les temps prévus.
les devis ne sont pas encore demandé par les syndics etc.....
il est expert comptable effectivement, mon but n'est pas de recherché un redressement ou me couvrir au cas ou, mais appliqué une méthode de décomposition et amortissement clair, mais je m'appercois qu'il n'y a pas une méthode mais des méthodes et des durée amortissement dont il faut pouvoir justifié.
il faut admettre que lorsque l'on est pas technicien du batiment faire une décomposition d'un batiment n'est pas évident, ci ce n'est de la faire un peu au pif
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Posté - 08 déc. 2009 : 18:22:08
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citation: factures de -500€ sont passées en charges même si il y a un bac a douche à l'intérieur. Bigre bigre  .
Je classe mes factures dans un classeur, mais celle la, il lui faut au moins un placard, voire un hangar....
citation: Comme le dit fort justement Ribouldingue concernant la comptabilité : IL N'Y A AUCUNE DIFFERENCE ENTRE UN LOUEUR EN MEUBLE ET UNE ENTREPRISE CLASSIQUE. Pour être honnête, c'est sgnu avec qui je me suis pourtant copieusement engueulé qui m'a ouvert l'esprit sur ce point.
citation: toutes les factures de -500€ sont passées en charges même si il y a un bac a douche à l'intérieur C'est ce que je fais, et c'est vrai que ca me rend déficitaire tant que je n'ai pas terminé les travaux.
citation: Il m'a proposé la solution de l'amortissement avec une compta analytique par décomposition et amortissement des travaux des années passées ( j'étais au micro bic) , mais mes frais d'expert comptable passeront de 1200ttc à 3000ttc Information très intéressante.
Je n'ai pas compris pourquoi la gestion des actifs et les dotations aux amortissements sont deux taches que les comptables font payer cher.
Ce n'est pourtant pas ce qui me prend le plus de temps.
Il est vrai que pour un comptable, gérer des actes courants doit se faire a vive allure sans trop réfléchir.
citation: mon terrain fait donc moins de 15%.
Tout est possible, Ă condition de pouvoir justifier son raisonnement.
J'ai l'impression (mais aucune compétence ni connaissance réelle de la pratique de ce sujet), que avec 15% + beaucoup /-1%, les impôts ne se posent aucune question, sinon ils vont demander des justifications.
J'en conclus DONC qu'il doit être très confortable de prendre 15%, point.
citation: leur envoyant un courrier en début d'année pour leur expliquer mon raisonnement (pas de terrain dans mon cas). Je leur demanderai de confirmer ma position... Si pas de réponse, ça veut dire que OK Je ne crois pas que cela veuille dire cela malheureusement  .
Si vous exposez une interpétation du code fiscal concernant votre cas, avec un seul point, et qu'ils vous répondent, leur réponse les engage.
Si ils ne répondent pas, ou si votre courrier ne correspond pas a ce type de demande, alors vous vous réservez de ce fait une présomption de bonne foi, mais pas une acceptation de votre interprétaiton.
Cela signifie qu'en cas de redressement, vous ne serez pas pénalisé, juste taxé comme vous devriez l'etre, avec juste le cas échéant les intérets de retard. |
Édité par - ribouldingue le 08 déc. 2009 18:36:40 |
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Posté - 08 déc. 2009 : 18:31:34
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En fait, il faut comprendre vos décompositions en composants comme étant l'application d'un PLAN d'AMORTISSEMENT.
C'est vrai qu'un tel plan est difficilement à la portée d'un comptable restant dans son bureau.
Il faut que l'exploitant sache quels sont les parties de son immeuble qui n'ont pas la même durée que la struture, et qui vont donc demander non pas un entretien régulier, mais un rempalcment régulier (je rempalce mes meubles tous les 8 ans donc mon compoisant meuble affiche une durée de vie de huit ans, je remplace mes couverts, peittes cuillers et autres tous les 5 ans, donc ce composant a uen durée de vie de 5 ans).
Accessoirement, si votre immeuble est bati sur une mine de houille, votre terrain peut fort bien valoir plus de 15% du total, par exemple 50%, donc une partie amortissable (35%) et une partie non amortissable (15%).
En effet, l'exploitation de la houille, sur une durée prévue de 30 ans par exemple fait que la partie mine va fondre, et disparaitre.
A défaut de faire un trou dans votre budget dans 30 ans, cela peut en revanche miner votre sous-sol... |
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cane67
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Posté - 08 déc. 2009 : 19:00:07
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en fait l'expert comptable a raison depuis le début quand il affirme que ses 15 % sont ajustable et différent pour chacun, comme la décomposition, chaque immeuble est différent, comme vous le précisez ci-dessus, chacun sa décomposition et ses chiffres.
perso je préfère me couvrir sous la RCP d'un expert comptable à 1200 plutot que le faire au jugé |
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