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DIOGENE93
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 Posté - 11 déc. 2009 : 19:34:19
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POUR INFORMATION AUX SDC QUI SERAIENT OBLIGES DE RECOURIR A UN ADMINSITRATEUR PROVISOIRE
Et afin de mettre un terme aux fausses affirmations véhiculées sur le topic de charleG.
109 Rémunération
Un syndic qui, n'ayant pas fait renouveler son mandat, a néanmoins assuré une gestion de fait contraire à la loi ne peut prétendre à une rémunération de ce chef. Au surplus, il doit rembourser au syndicat les dépenses nécessitées par la désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée pour la nomination d'un nouveau syndic.
Référence: CA Paris, 23' ch. A, 25 nov. 1998, Société Gérer el Synd.
10/14, rue de Cambrai à Paris: Juris-Data n° 023160 (...)
1. - Sur le préjudice consécutif au défaut de renouvellement du mandat de syndic
1) Honoraires indus
• Considérant que la société Gérer n'est pas habile à minimiser sa faute consistant à avoir poursuivi sa gestion en l'absence de renouvellement de son mandat en se prévalant de l'attitude passive du conseil syndical qui n'a pas convoqué l'assemblée nonobstant le pouvoir de ce faire qu'il tenait de l'article 8 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 ;
• Considérant en effet que l'article 7 du même décret impose la tenue d'une assemblée générale au moins une fois par an et fait obligation au syndic de la convoquer, ce dont il s'est abstenu en l'espèce ;
• Considérant qu'à compter du 6 mars 1992 la société Gérer, dépourvue de tout mandat de syndic, a assuré une gestion de fait du syndicat contraire à la loi, gestion qui n'a été ratifiée par aucune décision d'assemblée générale;
• Qu'elle n'avait droit à aucune rémunération;
• Qu'en continuant à répartir entre les copropriétaires, en application de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 la rémunération prévue dans son contrat de syndic expiré, la société Gérer a commis une faute dans sa gestion d'affaires;
• Qu'elle doit restitution au syndicat de la rémunération perçue indûment;
• Que dans l'estimation du préjudice direct et certain consistant en cette perception indue il est indifférent que le syndicat eût dû, si le mandat avait été renouvelé ou si un autre syndic avait été choisi, payer des honoraires ;
• Qu'il convient d'ajouter que la loi du 10 juillet 1965 et l'article 28 du décret du 17 mars 1967 permettent au syndicat de faire choix parmi ses membres d'un syndic bénévole;
• Considérant qu'en rétrocédant une partie de ses «honoraires» la société Gérer n'a qu'imparfaitement réparé le préjudice qu'elle a généré;
• Considérant que le remboursement d'honoraires indus ne saurait par ailleurs faire profiter le syndicat des copropriétaires d'un quelconque enrichissement sans cause puisqu'il s'agit de la réparation d'un préjudice causé par « l'appauvri» ;(...)
2) Sur le surcoût de frais liés à la désignation d'un administrateur judiciaire
• Considérant que le défaut de convocation par le syndic d'une assemblée générale pour statuer sur le renouvellement de son mandat ou faire choix d'un autre syndic a rendu indispensable la désignation d'un administrateur provisoire pour convoquer une nouvelle assemblée chargée de nommer un syndic;
• Que cette désignation aurait été également indispensable même si le conseil syndical s'était rendu tout de suite compte du dépassement du délai annuel de convocation;
• Considérant qu'ainsi l'engagement des frais et honoraires d’administration judiciaire du syndicat trouve sa cause exclusive dans la faute commise par la société Gérer;
• Que celle-ci doit rembourser au syndicat au titre du surcoût de fonctionnement lié à cette administration la somme de 41 450 F (...)
~ Mots-Clés: Syndic - Désignation par l'assemblée générale - Durée du mandat - Syndic de fait - Rémunération - Administrateur provisoire - Désignation et mission
~ Juris-Classeur : Copropriété, Fascicules 88-10 et 88-20 et Civil,
App. art. 544 à 577, Fascicule 42 ou Notarial Répertoire, Vo Copropriété –
Loyer et copropriété Avril 1999
Précisions pour gédehem qui semble être un des rares intervenants à s’informer auprès d’une bibliothèque de fac. de droit.
Dans ses études et commentaires sur LE SYNDIC SORTANT (9 pages) publiés dans la revue ADMINISTRER n° 396 – Février 2007, Jean-Marc Roux, Maître de conférences à l’Université Paul Cézanne d’Aix en P., confirme totalement cette possibilité qui est ouverte aux syndicats des copropriétaires victimes de la négligence des syndics.
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GĂ©dehem
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Posté - 11 déc. 2009 : 21:09:43
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 Merci Diogène, mais pour ce qui me concerne, il y a longtemps que je sais qu'il n'existe pas de "syndic de fait", un mandat tacite n'étant pas possible en copropriété.
Sur l'arrêt de 1998 que vous citez, on peut le mettre dans le droit fil d'une jurisprudence bien établie depuis 1987, à partir d'un arret de Cass. sanctionnant définitivement le recours à la notion de "syndic de fait" à propos d'un 'syndic' dont le mandat n'avait pas été 'renouvelé' (Cass.14.10.1987 in "Revue des huissiers" de 1988).
Nombreux arrets depuis cette date : impossible de recouvrer les charges, passer commande pour des travaux, percevoir une rémunération, etc, etc, ... dont convoquer une AG !...
En somme, que du commun depuis plus de 20 ans .... 
Pour votre info, il 'y a pas que les chaises de la biblio de la fac de droit qui m'ont vu (et voient encore) passer ! .. Il y a aussi les bancs des amphis de la mĂŞme fac ....  |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2009 21:13:19 |
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Posté - 11 déc. 2009 : 23:18:03
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DIOGENE93
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3
Posté - 11 déc. 2009 : 23:55:38
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citation: Initialement posté par Gédehem Merci Diogène, mais pour ce qui me concerne, il y a longtemps que je sais qu'il n'existe pas de "syndic de fait", un mandat tacite n'étant pas possible en copropriété. Sur l'arrêt de 1998 que vous citez, on peut le mettre dans le droit fil d'une jurisprudence bien établie depuis 1987, à partir d'un arret de Cass. sanctionnant définitivement le recours à la notion de " syndic de fait" à propos d'un 'syndic' dont le mandat n'avait pas été 'renouvelé' (Cass.14.10.1987 in " Revue des huissiers" de 1988). Nombreux arrets depuis cette date : impossible de recouvrer les charges, passer commande pour des travaux, percevoir une rémunération, etc, etc, ... dont convoquer une AG !... En somme, que du commun depuis plus de 20 ans .... Pour votre info, il 'y a pas que les chaises de la biblio de la fac de droit qui m'ont vu (et voient encore) passer ! .. Il y a aussi les bancs des amphis de la même fac ....
Mon info. ne concerne nullement le syndic de fait mais le fait que les honoraires d'un administrateur provisoire peuvent être mis à la charge du syndic qui par sa négligence a provoqué cette situation, et donc pas à la charge du SDC comme vous, rambouillet et philippe388 avaient refusé de l'admettre dans notre débat pour le cas de CharleG.
Quant à mon allusion à la blibliothéque de la fac, ce n'était nullement de l'ironie, je voulai simplement vous informer, au cas ou vous ne l'auriez pas lu, d'un article interressant sur le syndic sortant.
Je pensai qu'un forum ça servait aussi à ça, mais si vous devez prendre tout de travers, je m'abstiendrai de le refaire. |
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DIOGENE93
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Posté - 11 déc. 2009 : 23:59:17
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citation: Initialement posté par philippe388Diogène93 citation: Et afin de mettre un terme aux fausses affirmations véhiculées sur le topic de charleG.
et alors !!!!!! les touches ctrl,C et V fonctionnent bien, Diogène, pas de problèmes !! RDV au prochain proçès 
Je pense que vous avez sérieusement besoin de consulter un psychanaliste  |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 12 déc. 2009 : 09:46:04
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Pardon si je vous ai froissé, Diogène. Aucune ironie dans mon propos plus haut !
Par ailleurs, sans doute que vtre intervention sur ce sujet aurait été plus utile à la suite du post de Charles G, puisque vous précisez ce point de l'imputation des frais de l'administrateur.
Personnellement, je n'avais pas fait le lien .... 
(C'est vrai que Philippe est lassant avec ses attaques et polémiques stériles, pour ne pas dire débiles, jusqu'au jour ou UI lui coupera le sifflet, comme cela c'est produit pour d'autres qui n'avaient pas compris le niveau auquel il convient d'intervenir ici...
Mais bon ....  ) |
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Posté - 12 déc. 2009 : 10:07:12
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gedehem : de quel niveau parlez vous ??? du votre?? du mien ?? **** de Diogène ???
Je pense que nous sommes tous du même niveau, qui doit être relevé, je vous l'accorde.
**modération**
propos malvenus caviardés
premier avertissement |
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 déc. 2009 10:24:08 |
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DIOGENE93
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Posté - 12 déc. 2009 : 12:05:30
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2ème arrêt.
SYNDIC - HONORAIRES - EXPIRATION DU MANDAT - ADMINISTRATEUR PROVISOIRE - COUT
(CA Paris, 23e ch. B, 30 sept. 2004 ; Sté A....G c.1 Syndic. Copr., 21 bd Pereire à Paris)
Le syndic ayant géré, en fait, la copropriété pendant plusieurs années après l'expiration de son mandat ne peut, compte tenu de la gravité de sa carence, prétendre à un aucun honoraire depuis cette date.
Dès lors que c'est en raison de sa carence que la désignation d'un administrateur provisoire a été rendue nécessaire l'ancien syndic doit en assurer intégralement le coût.
Observations. - Par cette décision la Cour réaffirme la solution déjà donnée par un arrêt du 17 février 2000 (Administrer avr. 2000, Somm. p. 56).
Si le syndic néglige de solliciter le renouvellement de son mandat et continue cependant à gérer, en fait, la copropriété, il se trouve ainsi en état de carence grave; selon la Cour il ne peut, en pareille hypothèse, prétendre à la perception d'aucun honoraire depuis l'expiration de son mandat.
Si le syndic "de fait" a, unilatéralement prélevé des honoraires pendant la période considérée, une telle perception est donc illicite et les honoraires prélevés sujets à remboursement, sauf ratification éventuelle par l'assemblée.
En pareille hypothèse c'est la carence du syndic qui rend nécessaire l'intervention d'un administrateur provisoire; le coût résultant de l'intervention de ce dernier peut, dès lors, être mis à la charge de l'ancien syndic.
On relèvera que dans l'espèce ayant donné lieu à cet arrêt l'irrégularité de la situation du syndic était totalement inexcusable dans la mesure où elle avait duré très longtemps; près de 10 ans s'étaient en effet écoulés entre l'expiration de son mandat et la désignation d'un administrateur provisoire!
ADMINISTRER N° 375 MARS 2005 SOMMAIRES Copropriété
Je communiquerai prochainement le 3 ème arrêt du 17 février 2000 mentionné ci-dessus. |
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DIOGENE93
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8
Posté - 13 déc. 2009 : 22:54:07
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Voici 2 autres arrĂŞts condamnant les syndics Ă indemniser les SDC des frais d'administrateur provisoire.
Ainsi, en s'appuyant sur ces 4 arrêts de la CA de Paris, tout SDC mis en situation de faire désigner un administrateur provisoire à cause de l'incurie du syndic sortant peut se faire dédommager de tous les frais occasionnés.
1 / SYNDIC. EXPIRATION DU MANDAT. DESIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE.
FRAIS ET HONORAIRES DE L'ADMINISTRATEUR. INDEMNISATION DU SYNDICAT. HONORAIRES DU SYNDIC (CA Paris,23e ch. B, 17 février 2000 - Synd.Cop. 4 rue du Béarn à Paris c./Sté X. et Axa Courtage)
1°) Lorsque la désignation d'un administrateur judiciaire est rendue nécessaire en raison de l'expiration du mandat du syndic et de l'incurie de ce dernier, celui-ci doit indemniser le syndicat des sommes qu'il a dû verser à l'administrateur provisoire sans qu'il y ait lieu de distinguer ses honoraires proprement dits de ses débours.
2") Dès lors que le mandat du syndic a cessé, il perd toute qualité pour revendiquer quelque honoraire que ce soit pour la gestion de fait qu'il a cru devoir assumer entre J'expiration de son mandat et la désignation de l'administrateur judiciaire.
Observations. - Cette décision doit attirer l'attention des syndics de copropriété sur les risques qu'ils peuvent encourir lorsqu'ils restent en fonction après l'expiration de leur mandat.
Lorsque le mandat d'un syndic vient à expiration, il doit veiller, en temps utile, soit à solliciter le renouvellement de son mandat, soit à susciter la désignation de son successeur. Si par négligence, omission ou incurie (pour reprendre un des termes retenu par l'arrêt ci-dessus) il n'agit pas en ce sens, laissant ainsi le syndicat dépourvu de syndic régulier, les conséquences qui en résultent peuvent être fâcheuses pour lui. La décision de la cour d'appel de Paris en constitue une illustration parfaite.
1°) En l'espèce, après l'expiration de son mandat, le syndic était, en fait, resté en fonction et a continué à assurer la gestion. Ce n'est qu'après de nombreux mois qu'un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance sur requête en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
La cour d'appel, par l'arrêt ci-dessus, retenant, sur ce point, la responsabilité de l'ancien syndic en raison de son incurie le condamne à rembourser au syndicat le montant des honoraires et des débours de l'administrateur provisoire.
Une telle décision justifie deux observations.
La première est que constitue, effectivement, une faute, le fait, pour le syndic, de laisser expirer son mandat sans organiser sa succession entraînant ainsi nécessairement la désignation d'un administrateur provisoire. Une telle faute étant commise en tant que syndic, la garantie de l'assureur en responsabilité civile professionnelle du syndic est engagée comme le décide, justement, la cour.
La seconde consiste à s'interroger sur le montant effectif du préjudice subi par le syndicat. Les honoraires des administrateurs judiciaires, tels que taxés par le tribunal sont, généralement, plus élevés que ceux des syndics professionnels. Le préjudice est donc certain.
Mais il semble qu'en l'espèce l'ancien syndic - et son assureur- ont été condamnés à rembourser l'intégralité des honoraires de l'administrateur, ce qui paraît impliquer que le syndicat ait été, en définitive, géré gratuitement pendant la période d'administration provisoire.
2°) L'ancien syndic avait prélevé ses honoraires sur les comptes de la copropriété pour la période postérieure à l'expiration de son mandat et pendant laquelle il avait, en fait, continué la gestion. La cour le condamne à les restituer au syndicat rappelant que le mandat de syndic, tel qu'il est défini par la loi, est exclusif de l'application des règles de la gestion d'affaires (on se reportera sur ce point à l'étude de Monsieur Valdès "Le droit à rémunération ou à indemnisation du syndic dont le mandat est annulé", Administrer avril 1999, p. 13).
2 / ]Honoraires d'un administrateur provisoire mis à la charge du syndic défaillant
Cour d'appel de Paris, 23e ch. sect. B, 8 décembre 2005, Maruaniel Syndicat des copropriétaires du 56, rue de Saussure
Affaire n° 05/12354
Le syndic dont les fonctions n'ont pas été renouvelées lors de l'assemblée générale du Il mars 1998, a cependant continué, sans aucun mandat, à s'imposer à la copropriété et à lui facturer des honoraires pour la somme globale de 14346 euros. Ce cabinet ne saurait soutenir sans mauvaise foi que son mandat n'a été révoqué que par la désignation de l'administrateur judiciaire dès lors que postérieurement à l'assemblée du Il mars 1998 malgré les demandes réitérées des copropriétaires, il s'est obstinément refusé contre toute raison à convoquer une nouvelle assemblée sans doute par crainte de subir un second vote de révocation.
La désignation d'un administrateur provisoire rendue juridiquement obligatoire a entraîné des frais qu'il est justifié de mettre à la charge de ce syndic sans la faute duquel ce recours ne s'imposait pas.
Il sera donc tenu de rembourser les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et sera donc condamné à rembourser l'intégralité des sommes exposées par suite de son maintien abusif à la gestion de la copropriété, sur les honoraires indûment perçus et facturés à la copropriété, les honoraires de l'administrateur provisoire, les factures injustifiées, les honoraires exposés pour le déroulement de la procédure puisqu'ils sont la conséquence directe de l'attitude de ce syndic.
COPROPRIETE ET ENSEMBLES IMMOBILIERS* Syndic-Carence - Administrateur provisoire - Charge financière
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