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CHARLES G
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 Posté - 07 déc. 2009 : 09:56:51
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Bonjour Ă tous et au forum .
Je suis un débutant , ne connais pas mais j'ai peu lire de la compétence de la part de certains . Si je commets des erreurs ne m'en voulez pas ..!
Je suis coprorpiétaire de puis le 10 janvier 2009 dans une petite copropriété très modeste de 10 lots à DRANCY 93 avec un syndic qui a Abusé de la méconnaissance des copropriétaires .
Sur le PV de l'assemblée Générale du 3 décembre 2008 ,j'ai pu lire : Son mandat prendra fin en tout état de cause au plus tard le 30 septembre 2009. Je confirme qu'aucun copropriétaire présent sur site n'a reçu de convocation 21 jours à l'avance comme j'ai pu lire sur le forum . Un CS qui ignore tout de la réglementation . J'ai écrit à plusieurs reprise en RAR au Syndic . Aucune réponse . Pour moi , il y a expiration du mandat depuis le 30 septembre 2009 . Ce syndic envoie pour la seconde fois une lettre réclamant le 4 ème trimestre que nous refusons de règler comme il n'a pas été réélu et que nous n'avons pas de Syndic à ce jour . J'ai lu sur le Forum qu'il fallait saisir le TGI ?? Curieusement sur l'année précédente et grace à un copropriétaire , j'ai constaté la même manoeuvre soit : Son mandat prendre fin en tout état de cause au plus tard le 30 septembre 2008 . L'AG a été convoquée le 3 décembre 2008 et personne n'a remarqué le litige . Que pensez-vous de cet Abus et irrégularité et que faire ?? Merci à tous en pensant m'être exprimé au mieux . Bien cordialement . CHARLES G
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Posté - 07 déc. 2009 : 11:09:37
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donc vous n'avez plus de syndic Ă la date d'aujourd'hui.
Il ne doit plus lancer des appels et vous pouvez refuser de payer.
Saisssez le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire :
citation: Article 47 du DĂ©cret
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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CHARLES G
Nouveau Membre
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 2
Posté - 07 déc. 2009 : 11:26:16
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Je remercie la première réponse de RAMBOUILLET . Je confirme bien que la petite copropriété n'a plus de Syndic depuis le 30 septembre 2009 . Il me faut donc un avocat ..? Nous rentrons dans la catastrophe et des dépenses . Je tiens responsable ce syndic malhonnete et allons demander le remboursement de ces frais par le Tribunal .
Merci pour vos aides précieuses . N'hésitez pas à me transmettre des idées . En retour , si je peux aider , j'en ferai autant .
Cordialement .
Charles G |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 07 déc. 2009 : 11:30:08
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Bienvenue au club ! 
Vous touchez du doigt la réalité de la copropriété : d'un coté des copropriétaires qui ignorent tout du cadre dans lequel ils sont entrés, de l'autre des "professionnels" de la gestion immobilières qui font ce que bon leur semble pour mettre en avant leurs intérêts.
Dans votre affaire, peu importe maintenet le passé faute d'avoir contesté en temps utile.
Le problème maintenant est que vous n'avez plus de syndic depuis le 30 septembre 2009 et que personne ne peut donc agir en votre nom.
Cela pose le problème des charges, qu'il ne faut plus lui verser puisqu'il ne peut plus gérer vos fonds. Mais cela pose aussi celui du réglement des factures, puisqu'il ne peut plus rien payer.
La seule solution pour en sortir c'est de faire déposer requête par un avocat auprès du Pdt du TGI de votre coin pour demander la désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic (fondement et procédure D.art.47). (*)
Mais dans votre petite copropriété peut être que la recherche d'un autre syndic, très rapidement, serait un préalable. Pour cela il faut préparer une petite fiche descriptive de votre copropriété (historique) , Nbre de lots/copropriétaires, budgets actuels, impayés éventuels, présence d'un CS actif (ou non), services attendus.
L'ayant retenu, et s'il en est d'accord, c'est lui qui se chargera de la requête (en votre nom, lui ne le pouvant pas), se fera désigné 'admin.prov', et le tour est joué (licite !)....
Une autre procédure existe, certes irrégulière, mais beaucoup moins lourde pour une petite copropriété, bien plus adaptée : l'autoconvocation d'une AG par les 10 copropriétaires unanimes.
Après avoir déniché le candidat syndic, vous établissez à 10 une convocation d'AG qui sera signée des 10 ("Nous, soussignés, nous convoquons à une AG qui aura lieu le ......")
L'ODJ prévoira la désignation du syndic et toutes les autres questions habituelles ou à prévoir.
Bien entendu, les 10 doivent en être unanimement d'accord, même s'il est peu probable qu'un réfractaire conteste s'il n'y a que 9 signataires.
Voyez l'affaire, au besoin en organisant une petite réunion pour expliquer les choses.
Et revenez nous voir pour la suite ....
(*) il faut préciser que la procédure nécessite une "mise de fonds" de l'ordre de 4 à 700 €, essentiellement honoraires d'avocat, que le/les requérants doivent avancer (d'où l'intéret d'être 2 ou 3). S'agissant de frais avancés pour l'administration du syndicat, ils seront remboursés ensuite par le futur syndic.
Notez que les honoraires de l'administrateur sont aussi Ă comptabiliser.
Pour 10, cela fait une belle somme, d'où la pertinence de l'autoconvocation dans les petites copropriété.
PS : dès demain il vous faut rechercher un syndic. |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2009 11:38:32 |
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CHARLES G
Nouveau Membre
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Posté - 07 déc. 2009 : 11:45:02
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Gédehem , MERCI MERCI !, vous ne pouvez pas rendre compte que de lire vos réponses me font chauds au coeur . Complètement dépassé par toute cette affaire , j'en ai les larmes aux yeux ( oui c'est vrai ) Nous nous connaissons pas et avoir de l'aide à distance par l'intermédiaire d'un FORUM que j'ai découvert sans savoir où j'allais et un ordinateur . Je suis vos conseils car j'ai lu beaucoup vos conseils en qualité d 'expérience que vous possédez tous . Je me promets de revenir sur le Forum pour vous informer sur l'évolution de cette affaire .
Déjà , bonnes fêtes de fin d'année à tous et à UNIVERSIMMO.COM
CHARLES G |
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DIOGENE93
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Posté - 08 déc. 2009 : 09:41:03
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 Gédehem, je pense que vous devriez être soumis à offrir, en ces avants veilles de fête, un magnum de DOM PERIGNON à chaque lecteur de ce topic pour ne pas avoir médité les propos rappelés par Monsieur Pierre CAPOULADE (que vous connaissez) sur les instructions du comte de La Besnardière, à la veille d'une importante conférence internationale : "Aucune assemblée investie de pouvoirs ne peut rien faire de légitime qu'autant qu'elle est légitimement formée".
Conseiller à Charles G de recourir à l’illégalité pour convoquer une assemblée pour désigner un syndic ne me paraît pas la solution la plus judicieuse.
Vouloir faire l’économie de 700 ou 800 €, prix moyen d’un avocat pour une requête auprès du Président du TGI, risque fort de coûter bien plus cher plus tard, directement ou indirectement.
En effet, même dans le cas ou aucun opposant ne se manifesterait pour demander et obtenir sans aucun problème, la nullité du mandat du syndic, il en résultera que ce SDC aura ainsi initié lui-même le recours à des pratiques illégales au sein de la copropriété.
Soyez assuré que ce syndic, ainsi élu, saura, à tout moment, le rappeler au SDC et au CS lorsque ils voudront lui chercher des poux dans la tête (et les syndics en ont tous).
Il en sera aussi de même de la part de certains copropriétaires car, comme cela est démontré tous les jours, l’harmonie totale dans une copropriété existe très rarement en tous les cas, pas très longtemps (et encore plus si ce syndic s’avère nul).
Le pire serait qu’un opposant obtienne la nullité du mandat du syndic et, par voie de conséquence, la désignation d’un administrateur provisoire DONT TOUS LES FRAIS SERONT ALORS À LA CHARGE DU SDC qui risque en plus de devoir payer des DI au requérant.
Par ailleurs, en agissant ainsi, le SDC se prive aussi de tout recours contre l’ancien syndic pour la période pendant laquelle celui-ci a exercée sans mandat.
Alors qu’en agissant immédiatement auprès du Président du TGI, le SDC pourra obtenir la désignation de cet administrateur provisoire À LA CHARGE INTÉGRALE DU SYNDIC SORTANT, et avec des DI que l’avocat choisi, pour une fois, par le SDC, ne manquera pas de demander et d’obtenir.
PS : Pour le magnum, faites nous savoir si l’ont doit vous communiquer nos adresses de livraison par MP.
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CHARLES G
Nouveau Membre
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 Posté - 10 déc. 2009 : 10:08:15
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Bonjour au Forum et meric à Gédehem et Diogene93 . Grace à vous les choses commencent à bouger . 5 rappel de la petite histoire : Expiration du mandat du syndic depuis le 30 septembre 2009 . Carence . Aucune réponse à l'ensembles des RAR . le PV de l'AG mentionne bien : Son mandat prendra fin en tout état de cause au plus tard le 30 septembre 2009. ) Nous sommes réunis et les pièces comment à sortir sur table . On retrouve sur le PV de 2007 : son mandat prendra fin en tout état de cause au plus ta |
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CHARLES G
Nouveau Membre
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Posté - 10 déc. 2009 : 10:19:55
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Suite de mon message : Son mandat prendra fin en tout état de cause au plus tard le 30 septembre 2008 . L'AG n'a été convoqué que le 3 décembre 2008. Personne n'a rien vu . Hier le 9 décembre 2009 , seul 2 copropriétaires recoivent la 3ème relance lettre simple qui mentionne : Nous sommes contraints sans un règlement total soit le 4èm trimestre +les frais et dans le cadre de la mission qui nous a été confié de remettre votre dossier à l'avocat de la copropriété pour saisir le tribunal compétent . Nous les copropriétaires s'appuyons sur le fait qu'aucune AG n'a été faite , ce syndic n'a été réélu et l'arret de la Cour de CASS du 14 octobre 1987 . A ce jour nous nous réglerons pas à ce syndic mais à celui prochainement voté . Quel conseil me donnez-vous au regard de cette situation ?? |
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Posté - 10 déc. 2009 : 11:37:45
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charles G, vous tes une petite copro, donc vous devez tous vous connaitre...
1- ne payez plus rien Ă ce syndic
2- si vous avez un compte bancaire séparé, que l'un d'entre vous (le président du CS), fasse un courrier à la banque pour lui spécifier que le syndic n'est plus syndic (avec PV de l'AG disant que son mandat s'arrête le 30/9/2009) et lui demandant de ne plus faire de mouvements sur ce compte en attendant la désignation d'un nouveau syndic.
3- faites rapidement une convocation comme le suggère gedehem (prenez ce risque) cela coutera moins cher que l'administrateur provisoire et plsu rapide
4- que l'un d'entre vous soit désigné "syndic non pro", la gestion d'un immeuble de 10 lots n'est pas très compliquée.
5- le syndic non pro fait passer un PV à la banque pour faire redémarrer le compte et faites une LRAR au syndic sortant lui demandant de bien vouloir communiquer les archives sous un délai...
6- le syndic non pro fait rapidement passer le PV à tous les copros surtout les absents et les opposants, et si dans 2 mois il n'y a pas de pb de saisie du tribunal, vous serez dans la légalité de nouveau... |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 10 déc. 2009 : 17:56:45
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C’est à nouveau du n’importe quoi. Attention Charles G, LES CONSEILLEURS NE SONT PAS LES PAYEURS.
Comment peut-on oser sur ce forum conseiller des pratiques illégales et qui plus sur la base d’arguments mensongers.
Message Rambouillet 1 : donc vous n'avez plus de syndic Ă la date d'aujourd'hui. Il ne doit plus lancer des appels et vous pouvez refuser de payer. Saisssez le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire :
Message contradictoire Rambouillet 2 : (entre temps le pestiféré diogéne est venu s’exprimer) « faites rapidement une convocation comme le suggère gedehem (prenez ce risque) cela coutera moins cher que l'administrateur provisoire et plsu rapide »
1/ les honoraires de l’administrateur provisoire seront mis À LA CHARGE INTÉGRALE DU SYNDIC SORTANT avec en prime des dommages et intérêts que l’avocat choisi, pour une fois, par le SDC, ne manquera pas de demander et d’obtenir.
2/ La prise de contact avec un avocat, l’établissement (qui est ultra rapide) d’une requête et la procédure devant le juge des référés peuvent se traiter en 3 semaines environ.
La recherche et les discussions avec au moins deux syndics, l’établissement de l’ordre du jour puis le délai de convocation de 21 jours = xxx jours.
ALORS EN QUOI DE VIOLER LA LOI SERAIT MOINS COUTEUX ET PLUS RAPIDE ?
Message Rambouillet 2 « si vous avez un compte bancaire séparé, que l'un d'entre vous (le président du CS), fasse un courrier à la banque pour lui spécifier que le syndic n'est plus syndic (avec PV de l'AG disant que son mandat s'arrête le 30/9/2009) et lui demandant de ne plus faire de mouvements sur ce compte en attendant la désignation d'un nouveau syndic »
LA SEULE PERSONNE QUI PUISSE AFFIRMER QUE LE SYNDIC N’EST PLUS SYNDIC, C’EST LE PRÉSIDENT DU TGI et le banquier, pour qui un président de CS n’est rien du tout, va certainement exiger de connaître la raison pour laquelle vous ne demandez pas la désignation d’un administrateur provisoire. Et là , vous lui dévoilerez alors la combine suggérée par rambouillet et c’est sûr qu’il va collaborer avec vous.
ET à tout hasard, vérifiez aussi sur votre PV d’assemblée 2008 si le mandat donné à votre conseil syndical est encore valide car si tel n’est plus le cas, vous êtes tout nu, sans CS et sans président, et si vous optez pour la voie légale il faudra alors que ce soit un ou plusieurs copropriétaires qui saisissent le TGI.
Si vous préférez suivre la route tordue conseillée par rambouillet, demandez-lui donc auparavant s’il est prêt à s’engager sur ce forum qu’il assumera avec votre SDC tous les risques encourus dont entre autres :
L’impossibilité de faire reconnaître judiciairement toute la période ou le syndic sortant à agit en « syndic de fait » ne vous permettra pas d’engager sa responsabilité sur des opérations litigieuses qu’il aurait pu faire.
Les grandes difficultés que le nouveau syndic, handicapé par l’illégalité de sa désignation, va plus que certainement rencontrer pour obtenir du sortant la transmission de toutes les archives du syndicat ainsi que la restitution des fonds, surtout si vous êtes en compte bancaire individualisé au nom de ce syndic.
Et surtout, de supporter avec vous le risque de voir tomber sur la tête de votre SDC ’énorme épée de Damoclès qui va planer sur elle pendant 10 ans.
En effet, en refusant de suivre les voies de droits et en se substituant tant à la justice qu’à un syndic légal en convoquant une assemblée destinée à nommer un nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires a agit en dehors des limites de sa compétence.
Dés lors, par exception à l’art. 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il pourrait être possible à un récalcitrant de demander l’annulation de la désignation du syndic et de cette assemblée générale, ainsi que de celles subséquentes, pendant un délai de 10 ans (selon M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour).
Et tout ça pour quels bénéfices ?
Voilà ! Il ne vous reste donc plus qu’à choisir en toute connaissance de cause, la voie légale ou la route tordue.
Je vais simplement ajouter un commentaire qui va encore permettre à mes habituels détracteurs de réagir contre moi.
Le coût d’une requête en référé est de l’ordre de 700 € environ. Divisés par dix copropriétaires, ça ne fait plus que 70 € chacun.
Des copropriétaires qui ont investi des milliers d’euros pour l’être, en arrivent à mépriser et violer délibérément la loi pour faire l’économie de cette somme ridicule (et qui ne serait qu’une avance récupérable), ne méritent à mon sens aucune considération et en tout cas aucune assistance de la part d’UNIVERSIMMO.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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10
Posté - 10 déc. 2009 : 19:37:33
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"LA SEULE PERSONNE QUI PUISSE AFFIRMER QUE LE SYNDIC N’EST PLUS SYNDIC, C’EST LE PRÉSIDENT DU TGI"
Pas du tout !
Le pdt du TGI constate que le syndicat est dépourvu de syndic au visa des dispositions légales et pièces présentées par le requérant.
"Les grandes difficultés que le nouveau syndic, handicapé par l’illégalité de sa désignation, va plus que certainement rencontrer pour obtenir du sortant la transmission de toutes les archives du syndicat ainsi que la restitution des fonds, surtout si vous êtes en compte bancaire individualisé au nom de ce syndic.
Et surtout, de supporter avec vous le risque de voir tomber sur la tête de votre SDC ’énorme épée de Damoclès qui va planer sur elle pendant 10 ans. "
PAS DU TOUT !
L'ex syndic, qui plus est tiers au syndicat depuis le 30.09.2009, n'est pas recevable d'une action en contestation d'AG, ici pour la désignation illicite du syndic.
La prescription est de 2 mois pour les décisions prises illicitement.
Passé ce délai selon L.art.42, une décision illicite s'impose.
On peut être formaliste, et je suis pour le rappel aux régles dont on ne peut s'affarnchir, tout en constatant que, d'une part les procédures ne sont pas du tout sécurisantes pour le syndicat (pourquoi ici le TGI et non le TI ?) , d'autre part que ces régles ne sont pas du tout adaptées aux petites copropriétés.
Que vous soyez 5 ou 250 copropriétaires, la désignation d'un administrateur provisoire coute entre 5 et 700 €, à charge du syndicat qui n'est pourtant pas fautif !
Car c'est le paradoxe de l'affaire : c'est le syndicat qui est pénalisé ici, pas le syndic !
De plus, personne ne viendra ensuite lui chercher des noises et faire marcher sa RCP, qui a toutes les "chances" d'envoyer ballader les copropriétaires.
Se lancer dans une procédure longue et couteuse lorsqu'on est 10 (ou 50), qui plus est sur au moins 2 ou 3 ans, pour quel résultat ???
Ici, la sauvegarde d'un petit syndicat nécessite l'adoption d'une procédure qui est inattaquable par qui que ce soit : l'autoconvocation unanime.
Aucun des membres du syndicat, seuls recevables, ne peut ensuite contester les décisions de cette AG certes irrégulière.
On peut effectivement faire de la procédure pour sauvegarder de légitimes intérets particuliers.
Ici, par cette autoconvocation unanime, le syndicat sauvegarde non seulement ses intérets collectifs, mais chacun des membres défend ses intérets personnels.
N'est-ce pas la finalité de loi : préserver la sécurité de tous ? |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2009 19:42:23 |
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ETASPAK
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Posté - 10 déc. 2009 : 22:15:37
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Bonsoir,
Voyez également ce que précise cette jurisprudence :
« L’invalidité d’une décision d’assemblée générale ne signifie pas nécessairement que la décision peut être contestée dans le délai de deux mois. L’action en contestation ne peut être engagée que par des copropriétaires opposants (copropriétaires ayant voté contre la décision) ou défaillants (copropriétaires absents et non représentés). Une décision prise à l’unanimité des copropriétaires ne peut être contestée par aucun des copropriétaires, la qualité d’opposant ou de défaillant ne pouvant être invoquée par aucun d’entre eux. »
http://www.anil.org/fr/analyses-et-...e/index.html
Cour de cassation du mercredi 7 novembre 2007 N° de pourvoi : 06-17361
« COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Action en contestation - Qualité - Copropriétaire opposant ou défaillant »
« Viole l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui déclare recevable la demande de copropriétaires en contestation d'une décision d'une assemblée générale alors que ces copropriétaires n'étaient pas opposants, la décision ayant été votée à l'unanimité »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...09&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 10 déc. 2009 22:16:41 |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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12
Posté - 11 déc. 2009 : 00:19:03
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GĂ©dehem,
Pas du tout !
Le pdt du TGI constate que le syndicat est dépourvu de syndic au visa des dispositions légales et pièces présentées par le requérant.
Vous jouez sur les mots ! Pour donner suite à la requête de carence d'un syndic, le juge du TGI constatera forcément au préalable que le syndic qui prétend rester en place n'est plus syndic du fait de l'épuisement de son mandat au 30 septembre 2009. C'est donc bien son acceptation de la requête qui confirmera que l'ancien syndic ne l'est plus
PAS DU TOUT !
L'ex syndic, qui plus est tiers au syndicat depuis le 30.09.2009, n'est pas recevable d'une action en contestation d'AG, ici pour la désignation illicite du syndic.
La prescription est de 2 mois pour les décisions prises illicitement.
Passé ce délai selon L.art.42, une décision illicite s'impose.
Mais je n'ai jamais dit que le syndic sortant pouvait demander l'annulation de l'assemblée irrégulièrement convoquée.
En disant "Et surtout, de supporter avec vous le risque de voir tomber sur la tête de votre SDC ’énorme épée de Damoclès qui va planer sur elle pendant 10 ans" je parlai de rambouillet !
Quant Ă la prescription, je souhaiterai avoir votre avis sur les points suivants :
En effet, en refusant de suivre les voies de droits et en se substituant tant à la justice qu’à un syndic légal en convoquant une assemblée destinée à nommer un nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires agit en dehors des limites de sa compétence.
Dés lors, par exception à l’art. 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il pourrait être possible à un récalcitrant de demander l’annulation de la désignation du syndic et de cette assemblée générale, ainsi que de celles subséquentes, pendant un délai de 10 ans (selon M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour).
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"Ici, la sauvegarde d'un petit syndicat nécessite l'adoption d'une procédure qui est inattaquable par qui que ce soit : l'autoconvocation unanime"
J'ai beau feuilleter mon LITEC et mon DALLOZ (et oui, ils sont toujours là ), je n'y trouve nulle part cette possibilité ? Pouvez vous nous indiquer un texte ou une jurisprudence relatives à cette autoconvocation ?
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"Se lancer dans une procédure longue et couteuse lorsqu'on est 10 (ou 50), qui plus est sur au moins 2 ou 3 ans, pour quel résultat ??? "
Une procèdure devant le TGI pour ce type de motif aussi incontestable n'aura guère de chance d'aller en Appel. Donc en comptant 15 à 18 mois, on est plus dans la réalité.
"Pour quels résultats ???"
1/ Procèdure en référé : La prise en compte par le syndic sortant des honoraires de l'administrateur provisoire pour une durée de 6 mois (c'est la moyenne mais selon la situation il est possible d'avoir plus) Ce qui dans un 1er temps compensera très largement les 700 € payés par le SDC. et permettra de reprendre la situation en main sans précipitation.
2/ Procédure au fond, devant le TGI, pour obtenir des dommages et intérêts quasiment acquis, un art. 700 qui devrait couvrir les frais de justice et surtout la possibilité d'engager éventuellement la responsabilité du syndic pour la période où il a agit sans mandat.
3/ Eviter ainsi que le principe de l'action irrégulière s'instaure dans cette coproprièté, car quand on commence une fois ....
4/ Et pour ne pas laisser un syndic impuni et ensuite se lamenter, comme le fait l'immense majorité des copropriétaires, sur le manque d'honnêteté de cette profession.[/black]
Estapak
Je connais ces JP que vous citez. Vous remarquerez que j'ai précisé "il pourrait être possible à un récalcitrant de demander l’annulation" |
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Posté - 11 déc. 2009 : 09:02:41
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Diogène93 : citation: Dés lors, par exception à l’art. 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il pourrait être possible à un récalcitrant de demander l’annulation de la désignation du syndic et de cette assemblée générale, ainsi que de celles subséquentes, pendant un délai de 10 ans (selon M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour).
Un autre Diogène93 ?????
Diogène93 : dans ce genre d'affaire c'est le SDC qui est pénalisé, donc tous les copropriétaires. La copropriété n'est plus gérée, les factures ne sont plus payées,......
Il faut rapidement trouver et nommer un syndic pour remettre cette copropriété dans le " droit" chemin.
La loi dit qu'il faut demander au tribunal un administrateur provisoire avec les couts liés.
TOUS les copropriétaires doivent être solidaires et " intelligents " pour prendre la bonne décision, et réunir une AG pour élir un syndic. La copropriété de Charles G est de 10 copropriétaires seulement, il sera facile de trouver un accord et une unanimité pour un nouveau syndic, en espérant qu'aucun " récalcitrant" avec son Litrec ou son Dalloz sous le bras se lance dans une annulation et des frais pour ce petit SDC.
C'est le SDC qui est dans les problèmes; ce petit SDC doit trouver une solution par lui-même très rapidement, aucun des copropriétaires ne peut se sentir léser par cette action " illicite ", comme le propose gedehem.
L'important dans cette affaire est que le SDC de Charles G nomme un nouveau syndic. !!!
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 11 déc. 2009 : 10:58:52
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citation: Initialement posté par philippe388Diogène93 : citation: Dés lors, par exception à l’art. 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il pourrait être possible à un récalcitrant de demander l’annulation de la désignation du syndic et de cette assemblée générale, ainsi que de celles subséquentes, pendant un délai de 10 ans (selon M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour).
Un autre Diogène93 ????? Diogène93 : dans ce genre d'affaire c'est le SDC qui est pénalisé, donc tous les copropriétaires. La copropriété n'est plus gérée, les factures ne sont plus payées,...... Il faut rapidement trouver et nommer un syndic pour remettre cette copropriété dans le " droit" chemin. La loi dit qu'il faut demander au tribunal un administrateur provisoire avec les couts liés. TOUS les copropriétaires doivent être solidaires et " intelligents " pour prendre la bonne décision, et réunir une AG pour élir un syndic. La copropriété de Charles G est de 10 copropriétaires seulement, il sera facile de trouver un accord et une unanimité pour un nouveau syndic, en espérant qu'aucun " récalcitrant" avec son Litrec ou son Dalloz sous le bras se lance dans une annulation et des frais pour ce petit SDC. C'est le SDC qui est dans les problèmes; ce petit SDC doit trouver une solution par lui-même très rapidement, aucun des copropriétaires ne peut se sentir léser par cette action " illicite ", comme le propose gedehem. L'important dans cette affaire est que le SDC de Charles G nomme un nouveau syndic. !!!
Personnellement je ne reconnais que la loi dictée au nom du peuple français. C’est la seule qui permet à tout citoyen (copropriétaire ou pas) isolé de se défendre et de faire respecter ses droits. Car tout individu a le droit d’exiger que les règles que la collectivité lui impose de suivre, sous peine de sanction, soir également respectée par celle-ci en toutes circonstances.
La pratique de la violation de ces régles que vous, gédehem et rambouillet, voudraient soudainement défendre relève tout simplement de la justice mafieuse. Le juge (plus connu sous le nom de parrain) décide de ce qui est bon pour les intérêts de ce qui le soutienne, et malheur au pauvre copropriétaire isolé qui oserait ne pas être d’accord. Soit il se soumet, (cf. citation de gédehem : Bien entendu, les 10 doivent en être unanimement d'accord, même s'il est peu probable qu'un réfractaire conteste s'il n'y a que 9 signataires) ou soit il conteste et là alors, il se retrouve avec tous les clones de philippe388, qui pullulent dans toutes les copropriétés, pour l’accabler d’injures et d’insultes et de le marginaliser de la communauté.
Je vous pose donc la question suivante : Pour qui vous prenez vous donc tous les trois pour décréter que dans le cas d’une petite copropriété, le viol de la loi peut se pratiquer et s’imposer à tous si c’est dans un intérêt soi-disant commun ?
Et qui étes vous encore, philippe388, pour soupçonner M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour d’être un nouveau diogène ? (peut-être considérez qu’il ne serait même pas du niveau d’un président de conseil syndical ?)
Et si tel était le cas, vous comptez lui adresser à lui aussi toutes les insanités que vous avez proférées à mon égard sous le couvert de l’anonymat ?
Pour conclure, arrêter d’induire en erreur charles G et les autres lecteurs pour pouvoir soutenir votre théorie absurde. La désignation d’un administrateur provisoire ne coûtera rien au SDC. Il y a suffisamment de textes de JP, dont vous méprisez la lecture, pour confirmer que dans pareil cas, le syndic est lourdement sanctionné pour la situation dans laquelle il a délibérément plongé la copropriété par la prise en charge des honoraires de l’administrateur assortie de dommages et intérêts.
Enfin, pour en terminer avec vous, j’ai toujours été un libre penseur, j’ai toujours combattu dans ma vie pour défendre mes intérêts à chaque fois qu’ils ont été attaqués, mais aussi de ceux qui m'ont souvent sollicités pour les y aider, et je n’ai absolument pas l’intention de me soumettre à tous les dictateurs, syndics, SDC et présidents de CS, dont il n’y a qu’à se connecter à tous les forums sur la copropriété pour constater à quels points ils sont partout, qui n’ont que faire des intérêts individuels des copropriétaires au soi-disant om de la majorité.
Je ne sais pas combien de temps je serai encore admis sur ce forum, et je m’en contre fou si je n’y suis plus toléré. Alors, si ça vous chante, appelez encore à votre secours l’administrateur du forum puisqu’il semblerait que vous bénéficiez de ses faveurs.
Ah, j'allais oublier de vous copier .
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Posté - 11 déc. 2009 : 11:43:04
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dans le cas de Charles, le SDC est aujourd'hui lésé par la fin du mandat du syndic.
Donc en cas d'estimation d'être lésé, l'une des personnes lésées saisit le tribunal pour faire dire la loi. Le SDC entend le jugement et paie les frais (justice et adminsitrateur) avec quasiment aucune chance de récupérer ces frais. Dans ce cas la solution ou l'objetcif du tribunal, est : nommer un syndic.
Mais si tous les copros lésés, préfèrent repartir du bon pied s'en avoir recours à un juge pour dire la loi et finalement décident une solution où tous les copros sont satisfaits (ils désignent un nouveau syndic à l'unanimité ou même la majorité) : plus personne n'est lésé, donc il n'y a pas de litige. Et le SDC donc les copros ont économisé leur propre argent... et ils ont un syndic.
Le résultat est identique à celui du tribunal.
Petit rappel : la loi est faite pour donner réparation à une personne ou une organisation lésée. |
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Posté - 11 déc. 2009 : 12:16:08
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Diogène93 : citation: Je vous pose donc la question suivante : Pour qui vous prenez vous donc tous les trois pour décréter que dans le cas d’une petite copropriété, le viol de la loi peut se pratiquer et s’imposer à tous si c’est dans un intérêt soi-disant commun ?
je crois que vous ne défendez que votre propre intérêt et non celui de la copropriété. Un SDC de copropriétaires doit gérer les éléments communs à tous, NON !!!
Diogène93 : citation: Et qui étes vous encore, philippe388, pour soupçonner M. Jean Robert Bouyeure, Docteur en droit et avocat à la Cour d’être un nouveau diogène ? (peut-être considérez qu’il ne serait même pas du niveau d’un président de conseil syndical ?)
C'est marrant, je ne connais pas ce monsieur Bouyeure QUI EST un vrai pro. du droit, je le repecte bien entendu. mais je ne pensais pas du tout à lui en reprenant votre mot de copro. " récalcitrant" !!!
Diogène93 : citation: La pratique de la violation de ces régles que vous, gédehem et rambouillet, voudraient soudainement défendre relève tout simplement de la justice mafieuse. Le juge (plus connu sous le nom de parrain) décide de ce qui est bon pour les intérêts de ce qui le soutienne, et malheur au pauvre copropriétaire isolé qui oserait ne pas être d’accord. Soit il se soumet, (cf. citation de gédehem : Bien entendu, les 10 doivent en être unanimement d'accord, même s'il est peu probable qu'un réfractaire conteste s'il n'y a que 9 signataires) ou soit il conteste et là alors, il se retrouve avec tous les clones de philippe388, qui pullulent dans toutes les copropriétés, pour l’accabler d’injures et d’insultes et de le marginaliser de la communauté.
Diogène93 : ni gedehem, ni rambouillet, ni moi-même nous nous prenons pour des " mafieux " avec des juges " parrains" !!!
Ce n'est pas en ayant le litrec ou le dalloz comme unique lecture que l'on peut se prendre pour un " JUGE" !!!
Diogène93 : "un bon arrangement vaut mieux qu'un mauvais proçès" , ce sont également des paroles d'avocats et de juges !!!
A MEDITER !!! Diogène93.
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GĂ©dehem
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Posté - 11 déc. 2009 : 14:19:07
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Il me semble que sur cette question il est indispensable de poser ses valises et ne pas partir aussitot sur ses grands chevaux ni mĂŞme avec "LA LOI" Ă la main !
Parler ici d'une démarche qui serait "mafieuse" c'est ne pas avoir compris dans quel cadre nous sommes !
Chaque copropriété est une entité juridique distinctes des autres, avec sa typoogie, sa sociologie et même ses modes de fonctionnement définis par convention qui lui soient propres.
Si l'on veut, la copropriété évolue dans un cadre "fédéral" mais chacune avec ses propres lois et pratiques.
Dans l'affaire qui nous occupe, parler de "justice mafieuse" n'a aucun sens : il n'est pas statué sur UN individu et ses intérets peronnels mais sur la totalité de l'entité "copropriété" et ses intérêts collectifs, donc l'intérêt de tous !
Il s'agit de palier à une difficulté collective, en urgence, sur une obligation qui n'est pas contestable, sur une mesure conservatoire nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble.
Ceci est Ă la base de tout.
Afin de répondre à la généralité des cas, la loi a prévu une procédure qui, de nombreux praticiens la dénonce, est pénalisante pour le syndicat, au moins par la modalité retenue !
Le recours au pdt du TGI par requête est pénalisante pour le syndicat alors qu'il ne porte pas la responsabilité des désordres dans lequel il se trouve.
Il existe pourtant une procédure "allégée", bien plus simple, prévue D.art.50 : la désignation par voie de référé d'un auxiliaire de justice dont la mission sera de convoquer une AG.
Certes, les "puristes" vont objecter que dans ce cas le syndicat reste pourvu d'un syndic.
Lorsque le syndicat se retrouve dépourvu de syndic autrement que dans le cas exposé par D.art.46, et tout particulièrement lorsque le syndic a laissé passé l'échéance de son mandat sans convoquer d'AG, il n'est pas compréhensible et surtout cohérent de devoir solliciter le juge par requête pour faire désigner cet auxiliaire de justice dont la mission sera ici aussi de convoquer une AG appelée à désigner le syndic.
Il y "sauvegarde" du syndicat qui nécessite une procédure d'urgence, non contestable, tout syndicat ayant l'obligation d'avoir un syndic.
Dans ce qui est proposé pour ce petit syndicat, il n'y a rien qui lèse chacun des copropriétaires. S'il comprend la loi comme étant protection de l'individu, on voit bien que la procédure proposée est protectrice de chacun et de tous.
On peut comprendre Diogène : à violer la loi ici, pourquoi ne pas la violer ailleurs ???
Certes : sauf qu'il faut dire ce que serait cet "ailleurs", où seul l'interet de tous et de chacun ne serait pas pris en compte, subirait un préjudice.
Encore une fois, le "contournement" de la loi dans le cas exposé est uniquement destiné à faciliter et rendre le moins couteux possible une procédure au final très simple et sécurisée pour tous : la convocation d'une AG appelée à désigner le syndic.
QUI aurait à supporter un préjudice avec l'autoconvocation : PERSONNE !
Au contraire, tous les membres du syndicat en tirent avantage, tant collectivement qu'individuellement !
Lorsque la loi est mal faite, pas ou peu adaptée comme ici pour ces petites copropriétés, où le rigorisme est plus ridicule que nécessaire, inutile, il faut savoir s'adapter sans léser personne.
Bien entendu, je ne dirais pas la même chose pour une copropriété plus importante, et/ou pour celles qui n'ont pas en interne la sérénité indispensable.
Comme précisé plus haut : "Un bon arrangement amiable vaut mieux qu'un procés" ....
Ajout : Sur ces cas d'inadaptation de la loi, on retrouve D.art.10 et la réforme honteuse introduite en 2004 supprimant l'ODJ complémentaire, en particulier lorsqu'une question était comme par hasard "oubliée" par le syndic ....
RĂ©sultat : encore recours au juge !  
PS : serait-il possible que les intervenants répondent sur une idée émise, la critique, l'approuve, sans pour autant descendre en flamme ou porter aux nues leur auteur ? |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2009 14:41:02 |
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DIOGENE93
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Posté - 12 déc. 2009 : 17:34:46
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A charlesG
gédehem m'ayant fait remarquer à juste titre que je n'avais pas bien placé mes arrêts de Cour d'Appel sur les administrateurs provisoires à la charge du syndic sortant, je vous informe donc que vous pourrez les lire sur ce même forum à ADMINISTRATEURS PROVISOIRES 1.
Vous pourrez ainsi mieux réfléchir avec vos voisins sur la décision à prendre.
Vous en souhaitant une bonne lecture. |
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