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 Posté - 15 déc. 2009 : 23:09:56
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Bonsoir,
Notre syndic de coproprieté vient de nous envoyer une convocation pour l'assemblée générale pour le 29 Décembre 09 (respect des 21 jrs avant la date) malgré la demande écrite d'un membre du conseil syndical de ne pas la faire pendant cette période de fêtes de fin d'année et la réponse positive du syndic .."concernant l'assemblée, nous la ferons conformément à votre demande."
Des informations importantes sont à l'ordre du jour aucours de celle-ci. Informations qui dérangent le syndic comme par exemple l'avancée du dossier (qui a déjà obtenu la majorité des voix ) et qui concerne la rétrocession de la voirie à notre commune et pour laquelle la grande majorité des copropriétaires souhaite pouvoir en discuter lors de l'AG. Or beaucoup ne pourrons être présents à cette date.
Existe t-il une possibilité de modifier la date de cette assemblée? Si oui, comment le faire ? Si non, quel est notre recours ?
Merci de votre aide urgente
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| Signature de histoiredelle |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 déc. 2009 : 23:42:12
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Une AG étant convoquée elle doit se tenir, sauf à ce que personne ne s'y présente. Est-ce possible de fauire en sorte que ce soit le cas , Ne va t-il pas y avoir quelques "copains" du syndic qui seront là ?
Il suffit de 2 personnes pour qu'une AG soit valide.
Sauf qu'elle ne peut voter qu'à la maj.art.24, pas aux autres majorité.
Autre soution beaucoup pus sécurisée.
Il suffit de se concerter avant, de trouver 2 ou 3 volontaires qui, SEULS, se présenterons ce jour là , émargerons, et seront candoidats aux fonctions prévues.
Un sera désigné Pdt d'AG, un autre secrétaire, le 3° sera scrutateur.
Une fois ce "bureau" désigné, le pdt d'AG proposera une résolution :
"L'AG, constatant l'absence de la quasi totalité des membres du syndicat, constatant d'autre part qu'il ne peut être décidé sur des questions importantes aux majorités requise, décide de mettre fin à la présente assemblée et de reporter les débat à une date ultérieure.Cette résolution sera adoptée à l'unanimité (des 3 ..)
Autre résolution proposée aussitot :
"L'AG, constatant que la présente assemblée a été convoquée de façon intempestive par le syndic à une date incompatible avec la présence du plus grand nombre de copropriétaires, ce que le syndic ne pouvait ignorer qui plus est avisé par le CS, décide que la prochaine AG, qui devra se tenir dans la semaine du (fin janvier/début février ?) sera convoquée aux frais exclusifs du syndic."
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des présents ....
Pour cela , il faut bien préparer l'affaire (CS ), pondre une note d'info aux copropriétaires afin de les informer de la procédure et qu'ils ne doivent poas se rendre à cette réunion .
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Posté - 15 déc. 2009 : 23:56:20
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Merci beaucoup pour ces précieux éléments de "rebellion".
Je ne manquerai pas de vous informer du résultat !
Bonne soirée |
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| Signature de histoiredelle |
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trendy31
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 Posté - 17 déc. 2009 : 15:55:56
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Bonjour,
Je voudrais rebondir sur le cas évoqué par Histoiredelle (un pseudo poétique dans ce monde de brutes qu'est la copropriété...).
Nous sommes dans une situation similaire, que j'ai déjà évoqué dans le sujet http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=3835. Dans notre cas, la date prévue est le 23 et non le 29 décembre, mais çà ne vaut guère mieux...
Pour en revenir à la solution proposée par Gedehem, faut-il que les résolutions "surprises" mises à l'OdJ dès le début de l'AG soient adoptées à l'UNANIMITE des présents ou à une certaine majorité ? Dans notre cas, l'AG convoquée sert les intérêts d'un copropriétaire qui bien entendu s'opposera à son report, sans compter les copro non résidents dont on ne sait pas trop s'ils viendront ou pas et quelle pourrait être leur opinion à ce sujet.
D'autre part, comme je l'ai indiqué dans le sujet cité en référence, plusieurs d'entre nous ont reçu leur convocation hors du délai légal, et nous nous posons donc la question de faire annuler l'AG a posteriori. Pouvez-vous m'éclairer sur la démarche à mener pour cela, les chances de succès et les frais auxquels il faut s'attendre ? Peut-on envisager une procédure commune et un partage des frais si plusieurs copropriétaires partagent le même point de vue sur l'AG intempestive.
Merci d'avance. |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 17 déc. 2009 : 17:10:35
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vous ne pouvez rien faire contre une AG intempestive, vous ne pouvez agir que dans le cadre de l'irrégularité de convocation.
Faites le Ă plusieurs, vis Ă vis du tribunal, c'est mieux et cela partage les frais....
Dans le cas que vous aviez exposé, plusieurs UI vous ont dit de saisir le TGI.
Le juge dit la loi et en l'occurence la loi dans ce domaine est tres tres tres ( ) claire, donc le juge n'aura aucun mal Ă le dire.
IL vaudrait mieux saisir le tribunal en référé, ce qui empecherai l'AG d'être valable, il ne serait pas question d'annulation à postériori. |
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trendy31
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5
Posté - 17 déc. 2009 : 17:19:14
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Merci Rambouillet pour cette réponse rapide !
Pour être précis, pouvez-vous me dire comment se déroule la démarche de la saisie en référé (ou me dire où trouver l'info) ? Si je commence à avoir quelques faibles lumières en matière de copro, je n'y connais par contre strictement rien dans le domaine de la justice, de même que les autres personnes qui partagent mon point de vue dans la résidence.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2009 : 17:45:10
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Ce que propose Rambouillet serait très interessant ... si la procédure et surtout les textes et la jurisprudence le permettaient ! (quelle belle et bonne réforme ce serait !!!  )
Hélas, hélas, hélas .... , ce n'est pas possible : la convocation à une AG est considérée comme indissociable de l'AG elle même.
Le juge des référés se déclarera incompétent .....
Autrement dit, même en présence d'une AG convoquée à l'évidence hors délai, il faut attendre la tenue de l'AG pour saisir le juge du fond, ici le TGI, par une action en contestation de décisions (ici de l'AG) au motif d'une convocation hors délai.
Il faut donc passer par un avocat, lequel assignera le syndicat mais aussi le syndic qui en est l'auteur pour contester cette AG convoquée irrégulièrement.
Il ne faudra surtout pas oublier à demander à ce que les requérants soient exclus du paiement des frais engagés par le syndicat pour répondre à cette action, c'est à dire de la part de charges qui leur reviendrait , une fois syndicat ET syndic condamnés.
Il est pertinent de se grouper, à 4, 5, 10 (max !) pour contester. Les frais avancés seront partagés en autant de part. On peut aussi mettre en œuvre son assurance "protection juridique", si on en possède une (attention : différent de "défense et recours" lié à l'assurance RC perso).
Il faut donc démarcher dès maintenant un avocat spécialisé copro. Voir les assoces de consommateurs ou mieux de copropriétaires. Prendre RDV et voir avec lui le coût de l'opération.
Diogène, "expert en la matière" pourrait vous en dire plus coté €...
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Édité par - Gédehem le 17 déc. 2009 17:51:13 |
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trendy31
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Posté - 17 déc. 2009 : 18:01:59
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Si je vous comprends bien, mon cher Gédéhem, les réquérants risquent fort de se faire haïr du reste de la copro puisqu'ils vont coûter cher à ceux qui ne constesteront pas !! D'autant que l'AG étant spéciale à un bâtiment, les copros des autres bâtiments vont encore moins apprécier...
Avez-vous une petite idée du délai nécessaire au traitement de l'affaire par le TGI après contestation et des frais qu'il faut engager pour la procédure ? Et qu'en est-il des décisions prises pendant l'AG si elle est contestée ? |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 17 déc. 2009 : 19:34:53
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personnellement je ne suis pas sur que le juge des référés se déclarera incompétent, mais ce n'est que mon petit avis...
Et si c'Ă©tait le cas, cela n'empecherai pas de saisir le TGI par la suite pour faire annuler l'AG.
Mais peronnellement je tenterai (mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs...) |
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DIOGENE93
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Posté - 18 déc. 2009 : 00:38:09
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Trendy31
Le juge des référés peut seulement être saisi pour annuler la convocation irrégulière de l'assemblée avant sa tenue et, dans l’intérêt du SDC, ordonner au syndic de reconvoquer ultérieurement, mais vu la date du 23/12, ça me paraît trop tard.
A défaut, il vous faudra donc saisir le TGI pour demander l'annulation de l'assemblée, qui est incontestablement acquise pour convocation irrégulière. Comptez entre 12 à 16 mois et entre 1600 et 2000 € en frais de justice (c'est selon les avocats).
Comme vous l’a dit gédehem, plusieurs copropriétaires peuvent tout à fait engager cette action ensemble et partager ainsi ces frais.
Vous pouvez très bien engager cette action dès la fin de l'assemblée mais il vaudrait mieux attendre de recevoir le procès-verbal pour le cas ou il se rajouterait d'autres irrégularités. Dans ce cas, vous aurez deux mois à compter de la 1ère présentation du PV à votre domicile pour assigner le SDC et le syndic.
MAIS ATTENTION, si au cours de cette assemblée le syndic est réélu, l'annulation de cette assemblée entraînera à terme aussi celle de son contrat.
Ce qui aura donc pour conséquence d'aboutir à la nomination d'un administrateur provisoire.
Dans ce cas, il faudra donc assigner le SDC mais aussi le syndic, puisqu'il aura ainsi commis une lourde faute préjudiciable aux requérants, et surtout veiller à demander dans cette même assignation la désignation d'un administrateur provisoire à la charge intégrale du syndic (communiquez à votre avocat les 4 arrêts de la CA de Paris cités dans ADMINISTRATEUR PROVISOIRE 1 - forum SYNDIC PROFESSIONNELS).
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trendy31
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Posté - 18 déc. 2009 : 01:21:39
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Merci Diogene pour ces précisions.
Cette AG ne prévoit pas la réélection du syndic, ce n'est pas l'AG annuelle, mais une AG spéciale portant uniquement sur des travaux à effectuer sur les parties communes à usage privatif affectées à un copro. Par contre, si le délai est de l'ordre d'un an, que va-t-il se passer du point de vue de la décision votée ?
Vous avez évoqué également la possibilité d'autres irrégularités, ce qui a attiré mon attention sur un point : si trop peu de personnes sont présentes, que vont devenir les pouvoirs envoyés par les absents, sachant qu'un copro présent ne peut pas en détenir plus de 3 ? Or c'est ce qui risque de se produire puisque sur environ 30 copros, je n'ai compté pour le moment que 3 personnes disponibles à la date prévue. |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 18 déc. 2009 : 07:47:53
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venez avec femme (s), cousin(es), maitresses(s), etc... car chacun peut avoir 3 pouvoirs.
En effet, chaque copro peut donner mandat Ă qui il veut, vois le passant qui passe...
Pour le référé, il n'est pas trop tard à mon avis, car même si le jugement (favorable) tombe après, il annulera de fait l'AG qui s'est déroulée puisque le juge devrait dire que cette AG ne peut avoir lieu car convoquée dans l'irrégularité... |
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DIOGENE93
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Posté - 18 déc. 2009 : 15:17:10
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Trendy31, en vous interférant dans le débat lancé par histoiredelle, vous créez ainsi une véritable confusion alors que vous avez déjà ouvert votre propre débat sur le presque même sujet (TOPIC_ID=3835.) et mon commentaire sur l’administrateur provisoire étant de ce fait totalement inapproprié .
Concernant le référé, le juge ne pourra prononcer l’annulation de la convocation irrégulière et ordonner une nouvelle convocation qu’avant la date de la tenue de l’assemblée. Nous sommes aujourd’hui le vendredi 18 décembre et l’assemblée étant prévue pour le mercredi 23 décembre, il ne semble donc pas matériellement possible que ce juge soit saisi et puisse se prononcer dans ce si bref délai.
Dés lors que l’assemblée aura eu lieu, le juge des référés ne pourra que se prononcer incompétent et renvoyer la décision au juge du fond (qui sera d’ailleurs peut-être lui-même), soit devant le TGI, aux calendes grecques.
Il vous faudra alors demander l'annulation de l'assemblée devant le TGI en assignant le SDC, lequel étant responsable des fautes commises par son mandataire, le syndic., ainsi que le syndic si vous êtes en mesure de démontrer que la faute commise vous a créé un préjudice personnel et qu’il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise.
Sinon, ce sera au SDC qu’il appartiendra ensuite de mettre en cause la responsabilité du syndic (ce qui a peu de chance de se produire).
Si la résolution portant sur l'autorisation de travaux sur des parties communes mais à usage privatif est acceptée, le syndic ne pourra pas s’opposer à son application immédiate par le copropriétaire demandeur.
En effet, ne s’agissant pas d’un marché de travaux pour le compte du SDC mais d’une autorisation donnée à un copropriétaire, celui-ci n’est pas concerné par le délai d’attente de deux mois fixé par l’art. 42-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux relevant des articles 25 et 26 de la loi.
Il en résultera que même si l’assemblée est annulée pour cause de convocation irrégulière, cela n’entraînera pas par voie de conséquence l’obligation pour le copropriétaire de démolir les travaux qu’il aurait exécutés entre temps et de remettre les parties communes dans la situation initiale.
En effet, dans ce cas de convocation irrégulière, le juge du TGI ne statuera que sur la forme irrégulière de l’assemblée et non sur le fond (et ce d’autant plus que cela ne peut lui être demandé puisque l’irrégularité que vous soutiendrez portera sur la convocation et non sur la décision).
Il faudra alors, pour réclamer l’annulation de cette autorisation et la remise en état des lieux si c’est vraiment motivé, que les opposants à ces travaux engagent, à leurs risques et périls, une procédure contre le SDC (responsable et des parties communes et des fautes commises par son mandataire, le syndic,) le syndic et le copropriétaire en tentant de faire valoir qu’il aurait agit intempestivement en exécutant les travaux alors qu’il savait qu’une procédure en annulation de l’assemblée les ayant autorisés était en cours.
Résultat en votre faveur qui n’est absolument pas acquis d’avance.
Aussi, pour éviter que vous et le SDC vous retrouviez dans un véritable pataquès, la meilleure solution consisterait, à mon avis, à demander au président de l’assemblée de ce 23 décembre de prononcer, dés qu’il aura été élu, l’illégitimité de cette assemblée convoquée irrégulièrement par le syndic et donc de refuser à examiner les résolutions soumises pour les reporter à une prochaine assemblée régulièrement convoquée et dont le syndic devra assumer l’intégralité des frais.
Le problème étant que si le président et l’assemblée, réduite à seulement quelques pékins, passent outre, je ne vois pas trop ce que vous aurez gagner en obtenant l’annulation de cette assemblée dans 1 ans et demi environ.
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