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ivon
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 Posté - 15 déc. 2009 : 23:57:20
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Dans une copropriété poursuivie par un copropriétaire qui a subi des infiltrations d'eau,
un expert judiciaire désigné par ordonnance du TGI conclut que la copropriété doit payer x € pour des réparations et y € pour un préjudice de jouissance de ce copropriétaire plaignant.
La copropriété a déjà fait réaliser les réparations pour x, mais reste y € concernant le préjudice de jouissance et une somme z € au titre de l'article 700.
En tant que futur acquéreur qui va acheter un lot (qui n'est pas celui du plaignant) dans cette copropriété,
je me demande si ces sommes (x+z) DOIVENT ETRE comptabilisées (ou provisionnées) en charges par le syndic.
En effet, le jugement définitif n'a pas eu lieu (et n'aura pas lieu avant la vente définitive);
le vendeur n'accepte pas une clause disant qu'il doit payer quelque chose qui n'est pas certain.
Or le compromis de vente stipule que l'acquéreur payera si une condamnation intervient après la signature du compromis de vente.
Si la somme y+z doit être comptabilisée (provisionnée) par suite du rapport de l'expert, c'est le vendeur qui paiera.
Si la somme ne doit pas être comptabilisée (provisionnée), c'est l'acquéreur qui paiera si la copropriété est condamnée et qu'aucune assurance ne vient prendre la condamnation en charge.
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Posté - 16 déc. 2009 : 08:23:57
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ivon : il est possible de mettre au budget un montant XX, qui ne pourra être qu'une estimation de vos y + z, mais rien ne l'oblige. Ce y+z pourrait être 0 € !!!
L'AG n'a pas décidé de mettre au budget les montants estimés de condamnations, vous n'y pouvez rien. Si vous êtes le propriétaire d'un lot de cette coporpriétét, vous devrez payer les appels de fonds, et ce montant  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 17 déc. 2009 : 15:22:41
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Condamné ou pas, il y aura des frais pour le syndicat, plus importants en cas de condamnation.
Les prévoir, même à la louche, est donc pertinent, ce qui est l'objet d'un budget prévisionnel : prévoir !  |
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Posté - 17 déc. 2009 : 17:28:14
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ivon, les mots sont importants : citation: Or le compromis de vente stipule que l'acquéreur payera si une condamnation intervient après la signature du compromis de vente.
Le syndic (et le CS) prévoit des avances pour condamnation dans le budget, donc dans les appels de fonds, et dans ce cas paient les proprios au moment de l'exigibilité décidée par l'AG (en général au début de chaque trimestre). Si l'acte authentique est signé avant un appel de fonds c'est vous qui payez l'appel de fonds. (personnellement, je ne suis pas favorable à cette mise au budget, car c'est admettre que le syndicat va perdre et dans ce cas pourquoi ne pas avoir payer dès le départ avant d'aller au tribunal). Charge à vous de récupérer les faris correspondants auprès du vendeur.
Le syndic (et le CS) ne prévoit rien au budget à part les frais d'avocat (qui sont certains). Dans ce cas, si vous etes propio lorsque le syndicat sera éventuellement condamné, c'est vous qui paierez  . Charge à vous de vous retourner contre le vendeur pour obtenir le dédommagement prévu au compromis, celui ci n'est pas opposable au syndic. Bonjour, la galère, pour récupérer.
En résumé, c'est celui qui est proprio au moment des appels qui paient.
Le compromis de vente n'est pas l'affaire du syndic et du syndicat, c'est un pb particulier entre vous et le vendeur.
Petit conseil : faites le calcul de y+z en fonction des tantièmes que vous achetez. Puis lors de la signature, faites faire une réserve sur le prix de vente, auprès du notaire, de la dite somme dans l'attente du jugement. Faites vous aider par votre propre notaire. Lorsque le jugement sera sorti, il suffira que l'un ou l'autre vous produisiez le jugement (+un calcul précis du syndic) pour que le notaire qui a conservé ce fond, le débloque pour le vendeur ou l'acquéreur. |
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Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
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Posté - 18 déc. 2009 : 10:46:00
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Stipuler : l'acquéreur payera si une condamnation intervient après la signature n’est pas la même chose que stipuler : le vendeur payera si une condamnation intervient avant la signature
Pourquoi ?
Sauf stipulation contraire l’organisation d’une vente en copropriété implique que l’acquéreur paye TOUTES LES FACTURES sur l’exercice en cours.
Si par exemple le syndicat subit une fuite d’eau : le vendeur ne paie que les appels de fonds trimestriels basés sur le BUDGET et il échappe donc à contribuer au surcoût d’eau sur l’année 2009. Même si la signature a lieu par exemple en février 2010 : si l’AG qui approuve les comptes se déroule après février, ce qui est probable !
Or le compromis de vente stipule que l'acquéreur payera si une condamnation intervient après la signature du compromis de vente.
Ceci est strictement équivalent à ne rien stipuler du tout  parce que l’organisation des ventes en copropriété attribue déjà la facture à l’acquéreur: pourquoi l'écrire encore une fois? Inutile!
Ne faites pas la faute de penser que stipuler que l'acquéreur payera si une condamnation intervient après la signature équivaut à stipuler que le vendeur payera si une condamnation intervient avant la signature !
Le vendeur pourrait mettre en avant que l’organisation par défaut reprend quand la condition « si une condamnation intervient après la signature » ne s’est pas réalisée.
Le notaire qui a rédigé la phrase est il un peu bête  ou est il extrêmement malin  :
Dans les deux cas Ivon à l'interêt de 1) prendre son propre notaire pour la transaction et 2) exiger que le vendeur s’engage à payer si la condamnation intervient avant ou le jour de la signature.
En ce qui concerne le syndic et le budget : l'AG a le libre choix d’inclure le préjudice estimé dans un budget. S’il l’inclut : une partie de cette somme est payé par le vendeur dans les appels de fonds trimestriel. Dans le cas ou le syndicat n’est pas condamné, ou condamné pour un montant plus faible : l’argent revient à l’acquéreur. Si le syndic n’a rien mis sur le budget, ou si le budget ne suffit pas : c’est le propriétaire le jour de l’approbation de comptes sur l’exercice qui paye (donc l’acquéreur).
Le choix du syndic n’a pas d’importance pour la transaction : Le budget étant consultable pour l’acquéreur : le prix de vente en tient compte. Normalement.
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Édité par - Guymmo le 18 déc. 2009 11:03:28 |
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