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 Sujet  |
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gustav
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 Posté - 17 déc. 2009 : 12:26:59
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Bonjour
QQs questions relatives Ă ce sujet
1) le controle des comptes ayant lieu, par le CS étant la veille de l'ag, les réponses attendues risquent de ne pas être complètes ni cohérentes.
Quel risque Ă refuser l'approbation des comptes?
2) ce risque est il minimisé du fait qu'il est envisagé ( et tout est mis en oeuvre) pour un chgt de syndic? le nouveau peut il "manoeuvrer", faire des appels de fonds , si les comptes du prédécesseur ne sont pas approuvés ( comme le quitus , qui ne serait pas donné)
3) L'AG peut elle donner mandat au CS d'approuver les comptes, ou ce qui n'est pas discutable, , ou de lever les réserves, au bout d'un certain délai, qui permet à l'ancien syndic de fournir des éléments de réponse.
Tordu tout çà , j'en doute pas !!
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Posté - 17 déc. 2009 : 13:03:37
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pourquoi fait-on approuver les comptes par une AG ?
lors d'un exercice, les charges sont appelées par le syndic sous la forme d'1/4 chaque trimestre d'un budget voté 1 an plus tôt voir 2 ans plus tot.
Exemple simpliste
budget 10000 €
appels de charges pour un copro à 50/1000 tantièmes = 4x 125€
Lors de l'approbation des comptes, 3 cas se présentent :
1- (très rare) le réalisé égale le budget : les comptes copropriétaires sont à 0. Tout est bien et on passe à l'exercice suivant
2- le réalisé est inférieur au budget = 9000 €, il faut donc RENDRE à notre copro : 500 € - (9000*50/1000) = 50 €
3- le réalisé est supérieur au budget = 12000, il faut donc DEMANDER à notre copro = (12000*50/1000)-500 = 100 €
Lorsque les comptes ne sont pas approuvés :
dans le cas 1 : rien ne se passe
dans le cas 2 : le syndic ne peut pas rendre les 50 €
dans le cas 3 : le syndic ne peut pas reclamer les 100 €
C'est aussi simple que cela, et je laisse le soin à Gedehem de vous expliquer en détail ce qu'il faut faire (il a un texte tout prêt, et très utile  ) : approuver les comptes à hauteur de ....
Donner mandat au CS d'approuver les comptes... je dirai NON
Donner mandat de lever les réserves si les explications sont satisfaisantes : OUI, mais il faut spécifier quelles réserves, en faire une liste avec des montants
Enfin le nouveau syndic, fera les appels de fonds du budget de l'exercice en cours en fonction de la somme votée l'année précédente. Si les comptes ne sont pas approuvés , il ne fera rien pour l'exercice passé, puisque les chiffres ne sont pas de sa responsabilité. Et il ne cherchera pas la faille des chiffres de l'ancien syndic. Tout au plus vous conseillera-t-il d'approuver les comptes de l'exercice précédent si les écarts ne sont pas trop importants afin de ne pas bloquer une situation qu'il sera difficile de résoudre :
* l'ancien syndic n'est plus lĂ
* le nouveau syndic n'est pas responsable de ce qu'a fait l'ancien 
Bien sur ne pas donner le quitus Ă l'ancien... 
Et l'année prochaine, il faut faire dans l'ordre :
* le syndic clot les comptes
* le CS vérifie cette cloture et demande des explications
* avec ces explications en main, le CS et le syndic se réunissent pour fixer l'AG, son OdJ, et le budget de l'exercice suivant. |
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Posté - 17 déc. 2009 : 13:04:12
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Le CS vérifie les comptes, il ne les approuve pas, il n'a pas de pouvoir de décision. Seule l'AG est décissionnaire.
Tous les copropriétaires sont à même de vérifier les comptes de la copropriété avec les éléments joints à l'ODJ, et ils peuvent vérifier les documents chez le syndic entre la réception de la convocation et l'AG. Chacun peut emmettre des réserves sur les comptes.
Le CS ne peut recevoir mandat pour approuver les comptes.
Le CS donne son avis à l'AG sur les comptes qu'il a vérifiés, c'est tout.
Le quitus n'existe pas en copropriété, c'est une invention des syndics, à rejetter tous les ans.
L'AG doit approuver les comptes en rejettant certains comptes. L'AG addopte le comptes de dépenses à hauteur de X XXX euros, et rejette les factures ou mauvaises imputations pour un montant de Y YYY €.
De toute manière si l'AG nomme un nouveau syndic, ce sera à lui d'exécuter les décisions de l'AG, l'ancien rentrant à la maison !!!
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 Posté - 17 déc. 2009 : 13:57:50
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Le conseil syndical n'a en effet aucun mandat pour approuver les comptes et dans un monde idéal CHAQUE copropriétaire peut et doit aller vérifier, sauf que si il y en a un seul qui vérifie corectement, ca n'a pas trop de sens d'envoyer 40 copropriétaires vérifier les comptes.
On peut en revanche rappeler que l'un des rôles du conseil syndical est de contrôler l'action du syndic, en particulier parmi ses actions, l'action financière.
Il est donc essentiel dans une copropriété qui fonctionne bien (sans même que le conseil syndical passe des dizaines d'heures sur le sujet) que le conseil syndical fasse un (même court) rapport sur les comptes de l'année.
Ceci n'empêche bien entendu (on est en démocratie) un ou plusieurs copropriétaires qui ne sont pas d'accord ou ont des points de vue différents de s'exprimer sur le sujet.
Par expérience, la non approbation des comptes bloque tout.
Plus il y a de réserve sur les comptes de l'année précédente gérée par le précédent syndic, plus il y a de soucis futurs.
Il ne faut SURTOUT PAS imaginer qu'en refusant l'approbation des comptes, on va récupérer plus d'argent, surtout sur des postes douteux.
En revanche, on va multiplier le temps passé a résoudre les problèmes.
Lorsque l'argent est dépensé par la copropriété, ce n'est pas au syndic de colmater. |
Édité par - ribouldingue le 17 déc. 2009 14:02:31 |
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Posté - 17 déc. 2009 : 14:13:42
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ribouldingue citation: Lorsque l'argent est dépensé par la copropriété, ce n'est pas au syndic de colmater.
???????
Si le budget est bien étudié avec le CS, que le syndic applique les décisions de l'AG et que la compta soit parfaite, l'AG approuve les comptes sans réserves. 
Le Syndic ne doit rien " colmater ", il gère la copropriété et il DOIT rendre des comptes à l'AG.
ribouldingue : la mission principale du CS est de vérifier les comptes et la gestion du syndic, et pour cela il doit vérifier la TOTALITE des documenst comptables, cela prend un certain temps et cette vérification ne peut être brédée. Le CS fait son rapport d'activité devabt l'AG, et le syndic son rapport de gestion comptable et moral !!!! Normalement. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2009 : 14:14:42
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citation: 1) le controle des comptes ayant lieu, par le CS étant la veille de l'ag, les réponses attendues risquent de ne pas être complètes ni cohérentes
Etant donné ,qu'en principe, la vérification des comptes se fait le même jour que la préparation de l'AG avec le syndic cela devrait représenter au moins 40/45 jours mini
 C'est moins
je suppose que le contrat de votre candidat syndic a été notifié au syndic en temps voulu
comme déjà indiqué le CS doit donner son avis sur les comptes qui seront présentés lors de l'AG et cela peut e faire dans le compte rendu de la dernière réunion des membres du CS (après la vérification des comptes et la préparation de l'AG) |
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Posté - 17 déc. 2009 : 14:49:13
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Philippe388,
y'a t'il parmi les points que vous soulever une seule once de désaccord?
Votre habiture de répondre a chaque commentaire est classique, on y est habituié, mais bon.... J'avoue ne pas comprendre votre post qui ne fait rien avancer... sauf les petits bonhommes... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 17 déc. 2009 : 14:53:57
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n'oubliez pas que tout copropriétaire peut aussi contrôler les comptes.... c'est son droit
pourquoi ne pas l'exercer ? |
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Posté - 17 déc. 2009 : 15:33:55
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Oui, mais encore désolé, je ne vois pas non plus en quoi ça répond à la question initiale de gustav....
Et en plus il me smeble que ca a été deja dit plusieurs fois;.. |
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gustav
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Posté - 17 déc. 2009 : 16:00:58
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citation: Initialement posté par philippe388
Le CS ne peut recevoir mandat pour approuver les comptes.
c'est ecrit où cela, le Cs peut recevoir mandat de l'ag , pour décider de qqchose qui n'a pu être décidé en AG, faute d'élements suffisants. Nous le faisons de temps en temps, pour des points assez secondaires, il est vrai , mais pourquoi l'ag ne le ferait pas pour approuver les comptes, si les infos données sont incomplètes? |
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gustav
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Posté - 17 déc. 2009 : 16:04:06
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citation: Initialement posté par rambouillet
Donner mandat au CS d'approuver les comptes... je dirai NON
Donner mandat de lever les réserves si les explications sont satisfaisantes : OUI, mais il faut spécifier quelles réserves, en faire une liste avec des montants
je penche plus vers cette solution, ( réserves) ..
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2009 : 18:08:10
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Gustav, vous parlez de "controle des comptes par le CS la veille de l'AG !"
Pardon, mais cela n'a aucun sens !!!!
Le Cs peut controler la tenue de la compta Ă tout moment. C'est d'autant plus vrai lors de l'arret des comptes en fin d'exercice : il n'attend pas l'AG !
Il s'agit-là d'un dysfonctionnement dans la mission du CS, qu'il doit rétablir très vite.
On peut ajouter que le controle de certaines pièces ou actes se fait chaque trimestre. Je pense ici à la vérification, du suivi des facturations par trimestre (Tampon "Vu le CS" avec date et paraphe du controleur), ainsi que des impayés ou retard de paiements.
Le travail de vérification à faire en fin d'exercice en sera d'autant plus allégé.
Concernant les réserves lors de l'approbation des comptes, elle doivent préciser les points sur lesquels elles portent et les modalités du controle et donc éventuellement de leur rejet.
Exemple :
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42., soit au plus tard avant le ...(date).
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours passés cette dernière date de l'existence de factures conformes présentées dans le délai fixé.
A défaut de présentation au CS dans ce délai (ou défaut de conformité de la/les factures constaté par le CS), les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Approuver de comptes "avec réserve" sans préciser ce qu'est (ou sont) cette réserve, sur quel point, montant, motif, modalité de controle et de validation, c'est, pardonnez moi l'expression, "faire pipi dans un violon" ... sauf que dans ce cas cela mouille le violon !
Approuver "avec réserve" c'est sans doute se faire plaisir (et rigoler doucement le syndic) mais n'est d'aucun effet juridique.
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Édité par - Gédehem le 17 déc. 2009 18:13:33 |
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gustav
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Posté - 18 déc. 2009 : 10:18:48
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citation: Initialement posté par GédehemGustav, vous parlez de " controle des comptes par le CS la veille de l'AG !"Pardon, mais cela n'a aucun sens !!!! Le Cs peut controler la tenue de la compta à tout moment. C'est d'autant plus vrai lors de l'arret des comptes en fin d'exercice : il n'attend pas l'AG ! Il s'agit-là d'un dysfonctionnement dans la mission du CS, qu'il doit rétablir très vite. On peut ajouter que le controle de certaines pièces ou actes se fait chaque trimestre. Je pense ici à la vérification, du suivi des facturations par trimestre (Tampon "Vu le CS" avec date et paraphe du controleur), ainsi que des impayés ou retard de paiements. Le travail de vérification à faire en fin d'exercice en sera d'autant plus allégé. Concernant les réserves lors de l'approbation des comptes, elle doivent préciser les points sur lesquels elles portent et les modalités du controle et donc éventuellement de leur rejet. Exemple : 2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €. = " Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42., soit au plus tard avant le ...(date).
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours passés cette dernière date de l'existence de factures conformes présentées dans le délai fixé.
A défaut de présentation au CS dans ce délai (ou défaut de conformité de la/les factures constaté par le CS), les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."Approuver de comptes "avec réserve" sans préciser ce qu'est (ou sont) cette réserve, sur quel point, montant, motif, modalité de controle et de validation, c'est, pardonnez moi l'expression, "faire pipi dans un violon" ... sauf que dans ce cas cela mouille le violon ! Approuver "avec réserve" c'est sans doute se faire plaisir (et rigoler doucement le syndic) mais n'est d'aucun effet juridique.
Bonjour et merci
1) eh oui, le controle se fait la veille !!! je n'y peux rien !! le CS est dispersé, le président absent...et c'est une copro en montagne où certains ne viennent qu'une fois par an !!
2) je note que l'on peut proposer votre txt, " sous réserve de présentation sous ...." pour des factures..; cette sugestion est elle limitée à la seule présentation de factures. Nous avons des "frais de gestion" du syndic, non détaillés, hors forfait annuel, Pouvons nous exiger des explications??
3) Vous dites qu'approuver avec réserve.. c'est du pipo.. c'est différent que ce que vous proposez " Sous réserve...."?? |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 18 déc. 2009 : 12:10:09
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Entre :
"Les comptes de l'exercice X pour un montant de .... sont approuvés "avec réserve" ."
et
"Les comptes de l'exercice X pour un montant de .... sont approuvés "sous réserve de présentation au CS des pièces/justificatifs ....'"
A défaut les comptes ne seront approuvés que pour un montant de ......."
.. j'ose espérer que chacun fait une différence ....
Faire une "réserve" sans préciser ce qui est "réservé" c'est notre histoire de violon. 
PS : ceci exactement le même cas pour la "réserve" sur un vote prévue D.art.17, réserve qui doit être écrite et rapportée au PV.
Une "réserve" doi^t préciser ce qui est réservé.
A noter : l'abstentionniste (ni pour ni contre) qui exprime une réserve dont il demande la transcription dans le PV comme prévu par D.art.17 cité acquiert la qualité d'opposant dans le sens donné par l'art.42.
Faire une "réserve" en AG, pour les comptes comme pour la tenue de l'AG, n'est donc pas qu'un exercice de style, anodin ....
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Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 12:16:34 |
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9720fm
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Posté - 20 déc. 2009 : 10:50:10
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gustav a écrit citation: eh oui, le controle se fait la veille !!! je n'y peux rien !! le CS est dispersé, le président absent...et c'est une copro en montagne où certains ne viennent qu'une fois par an !! Vous y pouvez quelque chose, gustav, et appliquer les recommandations de gedehem en demandant au syndic des pièces comptables par pdf au rythme qui vous convient. Tous les membres CS équipés d'Internet pourront vérifier les comptes.
L'étendue des pièces comptables peut être variable. Pour commencer, vous pouvez vous contentez de demander les relevés de dépenses en demandant à voir, après une vérif, telle ou telle facture. Si ces vérifs sont faites bien après la fin de l'exercice, il est souvent trop tard pour corriger les anomalies (un travail peut être terminé depuis le début de l'execice soit 15 à 17 mois avant la vérif).
Un syndic peut très bien accepter d'envoyer au CS en pdf : les devis de travaux d'entretien/réparation, les factures correspondantes, les factures des travaux votés, les factures pour les prestations par contrat, les extraits de compte, les journaux, le grand livre.
Pour moi, les gens qui prétendent avoir bien vérifié les comptes d'un exercice en une seule 1/2 journée ne sont pas sérieux. Mais je suis peut-être lent ... |
Édité par - 9720fm le 20 déc. 2009 10:52:52 |
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