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theo23
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 Posté - 21 déc. 2009 : 23:19:33
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Bonjour Ă tous,
Je vous explique la situation.
Nous sommes une petite copro (6 copropriétaires) gérée depuis le 15 septembre 2008 par ****. Depuis cette date, c'est le grand n'importe quoi! Le syndic monte les copropriétaires les uns contre les autres, ne s'exécute pas, invoque la loi quand ça l'arrange, etc...
Il se trouve que nous avons notre AG ce mercredi. Une de mes voisines a pensé qu'elle pourrait faire inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un autre syndic, mais elle a un a un peu oublié le RAR, ce que n'a pas manqué de lui faire remarquer le syndic en place, qui lui de son côté n'a pas omis d'inscrire à l'ordre du jour le renouvellement de son mandat.
Essayant autant que faire se peut de "trouver une faille", j'ai relu le contrat de mandat de syndic que j'ai moi-même signé le 15 septembre 2008 (car j'étais président de séance). Dans ce document (dont aucune copie signée n'a été remis avec le PV), il est indiqué noir sur blanc:
"le présent contrat est conclu pour une durée d'une année. Il entrera en vigueur le 15 septembre 2008 et prendra fin lors de l'AG ayant à approuver les comptes clos le 31 mars 2008." Oui je sais d'aucuns diront que je signe n'importe quoi... mais bon!...
Je précise par ailleurs que la résolution votée en AG précisait quant à elle:
"L'AG décide de nommer la société **** en qualité de syndic pour une durée d'une année, soit jusqu'à l'AG ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2009. L'AG désigne le président de séance pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion".
Le contrat ne prévoit pas de reconduction tacite.
De ce qui précède, je souhaiterais donc savoir si l'AG de mercredi (dans deux jours!!!) peut valablement se tenir. Plus clairement savoir si le contrat de mandat qui nous lie à **** est toujours en cours (pour moi non depuis le 15 septembre dernier...). Vous aurez bien compris qu'une réponse négative me satisferait car cela nous permettrait de changer de syndic. Que faire si tel est le cas?
Je précise si besoin est que l'AG ne s'est pas tenue pas tenue dans le délai légal de 6 mois (le RDC prévoit même un mois), pourrait-on également utiliser cet argument pour dénoncer le syndic?
J'attends vos réponses avec impatience!
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Numero6
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Posté - 22 déc. 2009 : 00:12:40
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Puisque vous n'avez pas prévu son remplacement en temps et heures par un autre syndic pro ( le contrat du nouveau syndic pro aurait du être là avant la rédaction de la convocation à l'AG.)
Il ne vous reste plus qu'une solution:
A l'AG ne pas renouveller purement et simplement le mandat de ce syndic, un propriétaire (volontaire prendra la gestion du SDC, le temps de retrouver un Syndic de copropriété qui vous convienne et de convoquer une nouvelle AG pour donner mandat à ce nouveau Syndic.
D'autres solutions ? |
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Posté - 22 déc. 2009 : 08:00:07
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n'allez pas sur le terrain de la justice pour une si petite copro.
Lorsque vous serez à la résolution "désignation du syndic", ne désignez pas de nouveau ce syndic, mais désignez un copro comme syndic non pro appelé couramment "syndic bénévole".
Cette désignation pour un an vous montrera qu"avec un peu de bonne volonté de vous 6, la gestion d'une copro n'est pas trop difficile.
Cette désognation pour 3 mois, permettra à celui ci de chercher un nouveau syndic et de convoquer une AG pour une nouvelle désignation.
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theo23
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Posté - 22 déc. 2009 : 09:31:53
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Merci pour ces réponses!
La question de fonds n'est en revanche pas tranchée. Dans la mesure où le syndic n'est théoriquement plus syndic depuis le 15 septembre 2009, que vaut sa convocation à l'AG?
Sinon pour vous suivre (c'est-à -dire nomination d'un syndic bénévole le temps de trouver un autre syndic pro), vous conseillez donc que l'AG se tienne et que les points qui devaient être examinés le soient bien? |
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JB22
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Posté - 22 déc. 2009 : 10:03:23
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De theo23
"La question de fonds n'est en revanche pas tranchée. Dans la mesure où le syndic n'est théoriquement plus syndic depuis le 15 septembre 2009, que vaut sa convocation à l'AG?"
rambouillet Vous a répondu !
"n'allez pas sur le terrain de la justice pour une si petite copro."
Il a entièrement raison, ne perdez pas votre temps et votre argent quand le plus simple est de ne pas "élire" à nouveau le syndic actueL.
Elisez un syndic "bénévole" pour trois mois, le temps de contacter des candidats syndics et de convoquer une nouvelle A.G.
Ne perdez pas de vu que toutes décisions d'A.G., même irrégulières, s'appliquent tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice. |
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Posté - 22 déc. 2009 : 10:42:15
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oui oui que l'AG se tienne avec un président de poigne qui aura récupéré en début de séance la liste d'émargement et de la quittera plus.
Et au moment de la désignation, ne renouveler pas l'ancien syndic.
Gedehem va se faire un plaisir de vous écrire ce qu'il faut faire à cette AG pour qu'elle se déroule sans pb.
Elle se déroule chez le syndic, au bistrot, ches un coproprio ? dites nous |
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theo23
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Posté - 22 déc. 2009 : 11:09:15
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L'AG se déroulera chez le syndic.
Suite à la désignation d'un syndic bénévole temporaire, est-il possible de proposer à l'AG, et si oui à quelle majorité, de reporter les autres sujets inscrits à l'ordre du jour à la date de la prochaine AG d'une part car je vous expliquais que c'est vraiment le bazar, et d'autre part pour ne pas risquer de "mal" voter des résolutions qui pourraient par la suite être contestées (fond ou forme).
Enfin dans la pratique, comment cela va-t-il se passer à partir du moment où le syndic pro actuel ne le sera plus et en attendant qu'un nouveau soit désigné?? |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2009 : 12:11:45
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Après avoir décidé de ne pas désigner votre syndic sortant (il est "désigné à nouveau et non 'renouvelé'), u copropriétaire se proposera comme "syndic provisoire".
Le pdt de séance fera débattre :
Résolution : " M.(Mme) X est élu en qualité de syndic provisoire pour un mandat de 3 mois destiné à rechercher un syndic et convoquer l'AG appelée à le désigner.
M. X devra se faire remettre fonds et archives du syndicat comme il est prévu par l'art.18-2 de la loi du 10.07.1965".
L'AG peut tout à fait décider (maj.art.24) de reporter toutes les question à la prochaine AG.
Une précaution : vous devez prévoir un double des feuilles d'émargements (nom, adresse, tantièmes, siganture), que le pdt d'AG doit cependant exiger du syndic "secrétaire provisoire" avant d'ouvrir les débats.
Car vous devez vous attendre à ce qu'il vous expulse de chez lui s'il n'est pas désigné à nouveau.
Dans ce cas le pdt de séance doit en prendre note, suspendre les débats et "transporter l'AG" en un autre lieu (chez l'un des habitants ou au café d'en face) afin de reprendre et poursuivre l'AG. |
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theo23
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Posté - 22 déc. 2009 : 14:29:31
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Merci encore pour vos précieux avis ou conseils!
Effectivement, je suis d'accord avec vous le mieux est de tourner définitivement et le plus rapidement possible la page avec ce syndic...
D'après vous, faut-il qu'on se mette d'accord préalablement entre copropriétaires pour déterminer notre "plan" (qui sera président de séance, secrétaire, syndic bénévole?) ou pensez-vous qu'il serait mieux d'attendre l'AG - il faudrait déjà que je sois élu président...- et provoquer les choses?? |
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Posté - 22 déc. 2009 : 17:12:14
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mettez vous d'accord à quelques uns qui pourraient d'ailleurs être la base du futur CS et surtout trouver un syndic non pro (dit bénévole).
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theo23
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 Posté - 22 déc. 2009 : 17:20:49
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Pourrai-je me proposer comme syndic bénévole (par défaut car je ne pense pas que quelqu'un d'autre accepte...) et présidé en même temps l'AG? |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2009 : 18:34:39
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Oui, mais il faudra démissionner aussitot votre désignation ....
Mais comme le sydic sortant "non reconduit" vous mettra aussitot tous dehors ..... 
Voyez si un autre le pourrait pas prendre votre suite comme pdt d'AG, à moins que cet autre soit désigné dès le départ.
PS. Vous n'êtes que 6 copropriétaires : une réunion préparatoire me semble indispensable, chez l'un ou l'autre, avec information de tous et répétition générale.
Une AG est une pièce dethéatre où chacun des acteurs (vous 6) doit bien connaitre son rôle et la mise en scene ...
A 6 c'est très facile ! A 75 ou 180 beaucoup moins ...  |
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theo23
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Posté - 23 déc. 2009 : 14:03:38
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Les autres copropriétaires semble décider à agir ainsi. Un s'est proposé pour être syndic provisoire.
Il reste juste une question: doit-on donner quitus au syndic pour sa gestion?
Quelles sont les conséquences de la réponse, positive ou négative?
Merci d'avance. H- 2 heures!!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2009 : 15:06:40
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"doit-on donner quitus au syndic pour sa gestion"
NON ! Il ne faut jamais donner quitus au syndic pour sa gestion !
Donner quitus = exonérer le syndic de toute responsabilité pour les actes passés au nom du syndicat dont se dernier a directement ou indirectement connaissance.
Mais : le syndicat n'a aucune idée précise des actes exonérés comme de ceux qui ne le sont pas !
Or : le syndic est obligatoirement couvert personnellement pour réparer les conséquences de ses éventuelles fautes ou erreurs : son assurance RCP .
Or : L.art.14 est clair, le syndicat est resposable de tout, y compris des agissement de son mandataire, le syndic.
Question : pourquoi exonérer le syndic de toute responsabilité alors qu'il est justement couvert par une assurance ?
En sens inverse, refusant de donner quitus, le sydicat est "assuré" de pouvoir engager la responsabilité du syndic si par malheur le syndicat voyait sa responsabilité engagée en réparation des conséquences d'une faute du syndic !
En résumé :
- le syndic possède une assurance pour réparer ses éventuelles fautes de gestion : sa RCP.
- le syndicat possède sa propre assurance pour faire supporter au syndic la réparation de ses fautes ou erreurs : le refus systématique du quitus.
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Édité par - Gédehem le 23 déc. 2009 15:07:38 |
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filomat
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Posté - 27 déc. 2009 : 19:06:29
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Dans ma "grande" copropriété (2800 lots) le quitus est "traditionnellement" accordé (je suis généralement le seul à lever la main pour le refuser) ... Nous venons de changer de syndic en passant par la case administrateur provisoire judiciaire et à mon avis nous aurions des reproches à faire à l'un comme à l'autre qui nous ont placés dans l'obligation de recourir à un autre administrateur provisoire judiciaire pour la sci d'attribution qui regroupe encore plus de la moitié des lots (mandat de 6 mois prorogé d'un an car on ne trouve plus les papiers de la sci).
J'ai fait part de vos conseils de refuser systématiquement le quitus et on m'a répondu que les défaillants et opposants ne sont pas engagés par le vote du quitus, même s'il est voté par la majorité.
début de citation (association des copropriétaires,compte-rendu provisoire de l'ag qui vient de se tenir) :"
SCI : le mandat de l'administrateur a été prolongé d'un an, car ce dernier ne peut comptabiliser exactement le nombre de sociétaires du fait de la non gestion du précédent gérant : ** devenu ***
Les comptes 2008 ont été approuvés ainsi que le quitus au cabinet *** :
Ce qui interdit à la copropriété de rechercher les éléments et de poursuivre *** pour gestion illégale si il y à lieu, MAIS SEULS LES AYANT VOTE POUR SONT CONCERNES PAR CELA les opposants et les défaillants (absents)peuvent eux faire valoir leurs droits "cour d'appel du 23 juin 2004"!!!
Le quitus portant sur la gestion de Maître **** a été refusé : oui 14... non 26...
" fin de citation
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 déc. 2009 19:28:23 |
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