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zxc
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Posté - 21 déc. 2009 : 23:24:32
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Bonjour, Question pour débutant, j'ai studio à Paris loué nu jusqu'en fin 2008. Et je le loue meublé depuis 2009. Mais je n'ai fait aucune démarche pour les impôts en pensant qu'il suffit de remplir les bonnes formualaires. Mais voilà sur 2033, on demande le n° de SIRET ... que je n'ai pas.
Quelles sont les démarches qu'il faut faire en passant de location nue (impôt foncier) à la location meublée (BIC au réel) ?
J'ai parcouru le forum sur le sujet d'amortissement, je ne compte pas trop me compliquer la vie pour décomposer l'appartement en pièces détachées, par contre je sépare les éléments suivants en 2033B: - 430 constructions : appartement avec sa valeur vénale (90%), le prix des propositions que j'aurai pu vendre en 2008 (en email), amorti en 20 ans (chiffre rond, c'est mieux) - 432 : ravalement 2009, amorti en 10 ans - 420 terrain, 10% du prix proposé. non amorti - 450 Installations générales, agencements divers : les meubles, cuisines, amortis en 5 ans. - 472 : Autres immobilisations corporelles : les travaux de peintures, carrelages en 2009, amortis en 7 ans
C'est déjà assez compliqué comme cela pour un studio. Il s'agit pour moi donc un apprendissage pour de future opération éventuelle.
Merci de vos avis.
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s) Statut:
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Posté - 22 déc. 2009 : 00:05:08
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Bonsoir,
avant de répondre à votre question : avez-vous un crédit en cours sur votre studio ?
A la louche estimez-vous que vos charges* réprésentent plus de 50 % de vos revenus. Si oui, vous avez effectivement intérêt à opter pour le régime réel avec compta ultra simplifiée (démarche à faire auprès de votre centre des impots par courrier mais un coup de fil éclaircie toujours). Vous aurez notamment le formulaire P0 à remplir.
Si non, ne vous embêtez pas, vous déclarez l'ensemble des revenus (loyers ET charges encaissées) sur la 2042 et l'administration déduira automatiquement 50% (principe du micro-BIC).
* : Dans les charges, il faut aussi compter l'amortissement de votre immeuble (que vous ne pouvez pas vous dispenser de décomposer) ainsi que les charges financières en cas de crédit. A tout hasard, les charges financières ne sont que la part "intérêt" et pas la totalité de vos mensualités. Votre immeuble doit avoir un bout (composant) en 420 (environ 15 %), un bout en 430, un bout en 440, un bout en 450. C'est pénible, mais obligatoire. Votre case 472 me semble bien, par contre votre case 432 est sujette à caution. En effet, qu'est-ce qu'un ravalement ? Vous avez pu voir que c'est une question récurrents. Quand je dis sujet à caution, c'est que ça dépend.
citation: C'est déjà assez compliqué comme cela pour un studio. C'est vrai, mais j'avais fait cette bêtise il y a 5 ans. Il vaut mieux se mettre à décomposer dès le début en respectant les moyennes suggérées par l'admnistration fiscale. |
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zxc
Contributeur débutant
66 message(s) Statut:
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Posté - 22 déc. 2009 : 10:41:02
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Merci pour votre réponse, Fluo :
Nous n'avons plus de crédit sur ce studio que nous avons depuis 12 ans. L'imposition devient donc lourde : taux marginal + CSG+CRDS + ?, c'est plus de 44% du loyer qui part à l'état. sans compter les petits ennyuis : inondé par les voisins du dessus, qui le nie ... interventions des experts ...
Nous voulions le vendre, mais la taxation (28%) sur la plus-value a été encore plus dissuasive par rapport à la rentabilité de la location. Il reste 3 ans avant d'être exonéré de la taxation de plus value si la loi fiscale ne change pas d'ici là .
il y a beaucoup de travaux de la copropriété : ravalement intérieur en 2008, celui de la façade extérieure en 2009. et nous avons refait aussi l'intérieur du studio : peinture, carrelage, parquet en 2009 également, même si l'assurance rembouse une petite partie du dégât des eaux.
Les charges dépassent donc largement les loyers cette année. Voilà pour quoi, nous avons fait des simulations LMNP : la valeur vénale a augmenté, les charges élevées, qui doivent adoucir un peu la fiscalité au prix de calcul (mental et fiscal) compliqué. J'adore le calcul, mais seulement je me pose toujours la question si cela vaut le coup.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 22 déc. 2009 : 11:08:29
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Bonjour ZXC,
Concernant la plus value , tu fais erreur en indiquant 28 % comme tu possèdes ton bien de puis 12 ans , ta plus value sera degressive de 70% ( sur le principe 5 première année par de diminution et ensuite sur 10 ans tu retires 10% par an ce qui fait exonération totale au bout de 15 ans)
http://www.sosnotaires.com/calculs/PLUVALU.HTM
En location meublé , au régime micro bic comme indique Fluo , tu peux déduire 50% de tes revenus ce qui doit être intéressant dans ton cas le bien n'a plus de crédit. Tu déclarais au micro foncier , je suppose avant 2009 ?
Par contre tu dois remplir une déclaration P0 pour de la location meublée ce qui fera que tu seras assujeti à la taxe professionnelle mais qui te permettra d'obtenir ton siret.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné" Dorothy Parker Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 22 déc. 2009 : 11:15:58
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citation: 430 constructions : appartement avec sa valeur vénale (90%), le prix des propositions que j'aurai pu vendre en 2008 (en email), amorti en 20 ans (chiffre rond, c'est mieux) - 432 : ravalement 2009, amorti en 10 ans - 420 terrain, 10% du prix proposé. non amorti - 450 Installations générales, agencements divers : les meubles, cuisines, amortis en 5 ans. - 472 : Autres immobilisations corporelles : les travaux de peintures, carrelages en 2009, amortis en 7 ans
Oui a la valeur vénale,
ls 10% terrain semblent faible les 90% pour un unique composant n'autorisent de facto pas de créer de nouveaux composants à l'occasion de travaux. Il faut choisir, soit l'immeuble est fait d'un seul composant, mais sa durée de vie est alors plutot de 40 Ans, ou alors il est composé de plusieurs composants, dont vous refaites régulièrement les remplacements.
Amortir les meubles neufs en 5 ans? Ca me parait faible. En revanche le matériel életroménager, oui. |
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Posté - 22 déc. 2009 : 11:21:21
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D'autre part, si vous portez à l'actif la valeur vénale, ca me parait diffiicle d'ajouter des travaux antérieurs à l'exploitation. Ou alors il faut que la valeur vénale ait été sous valorisée de manière a prendre en compte ces travaux nécessaires.
Du coup, si vous avez 10% de travaux nécessaires, l'immeuble qui devrait valoir 100 dont 15 de terrain ne vaut plus que 90 dont 15 de terrain. Dans ce dernier cas de figure, pour vraiment faire croire à la sous-valorisaiton, vous devriez creer un composant terrain autour de 17% du total (15/90) et non de 15%.
En l'Ă©valuant Ă 10%, vous allez donc titiller dangereusement les impots. |
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zxc
Contributeur débutant
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Posté - 22 déc. 2009 : 15:45:37
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.
A ribouldingue sur la valeur vénale et les travaux : la valeur vénale est celle de 2008 avant les travaux, notamment ceux du ravalement de la façade extérieure et ceux de la décoration intérieure en 2009.
Pour le terrain, je ne sais pas quelle est la règle de 10% à 20%, qui décide quoi ?
Pour les composants à à amortir, je dirai qu'aucune décomposition en % ne corresponderait à la réalité d'un immeuble de 1910. Je pense naivement que le fait d'avoir des justifications de prix en valeur de proposition d'achat et en factures des travaux, c'est du réel, incontestable, même en temps réel, car ces valeurs datent de 2008 et 2009. Ma part de façade a coûté 4500 €, alors avec la décomposition % au pif, elle reste théorique.
Les meubles existent déjà , je fournissais les meubles déjà pour la location nue, mais à chaque changement de locataire (2 ou 3 ans), les meubles sont vraiement à la limite.
A Philippe, pour la taxation de PV immo, j'ai obtenue 28% en additionnant 16% PV+ 12,1% CSG/CRDS etc=28,1% Ă appliquer sur 30% (3 ans) des PV.
Pour la déclaration P0, il faut aller au centre des impôts du studio ou de mon domicile ? Est-il trop tard pour les revenus 2009 ? bien cordialement
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Posté - 22 déc. 2009 : 16:58:02
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Vous devez décomposer en composants selon les durées de vie.
Si vous ne faites que un seul composant de 40 ans de durée de vie, vous ne pouvez pas expliquer au fisc que le composant qui doit durer quarante an a un morceau qui n'a duré que deux mois. (Du genre....Monsieur Le fisc, si je vous assure, quand j'ai vu ca je suis tombé de l'armoire)
Si vous créez un composant de 5 ans comprenant les meubles neuf c'est que vous n'avez pas d'autres meubles antérieurement, ce qui est difficilement affirmables en présence de baux meublés et d'une activité d'exploitation EN MEUBLE . Or vous dites que vous en avez d'autres, et qu'il sont en mauvais état. Du coup votre raisonnement ne fonctionne pas: Ces meubles font partie de votre exploitation, vous les avez intégré au seul composant existant, et ils valent donc actuellement x euros (Mettons 1000 euros) durée 40 ans.
Il est infiniment plus logique et plus profitable de ressortir un composant vieux meubles de 1000 euros, de durée de vie 5 ans, voire moins: Du coup, vous allez les amortir a 200 euros par an (et non pas sur 40 ans, donc à 25 euros par an), et de plus, vous n'aurez pas a les sortir de l'actif comptablement lorsque vous les remplacerez (Oui, parce que a 25 euros par an, il va flaloir attendre longtemps pour que leur valeur résiduelle soit nulle). Ca va être en effet coton de sortir de l'actif des meubles dont on va dire aux impots qu'ils forment bien un composant alors qu'ils sont indistincts.
citation: Pour les composants à à amortir, je dirai qu'aucune décomposition en % ne corresponderait à la réalité d'un immeuble de 1910.
Permettez moi de ne pas comprendre. Et les impots non plus ne vont pas comprendre: 1/ Parce que c'est vieux, il n'y a pas de composant? Ah bon?
2/ L'immeuble de 1910 a deja 100 ans. Vous prévoyez sa durée de vie résiduelle a 20 ans. Pourquoi 20 ans? Vous etes très très précis a moins de 20% près sur la durée de vie, mais incapable de décomposer, alors que vous sortez des composants....
3/ J'ai un immeuble de 1910. Je peux vous dire que les fenetres et les papiers peints n'ont pas la meme durée de vie que l'immeuble, et D'ABORD pour une raison bien simple: Aucun papier peint n'est la depuis l'origine Aucune fenetre n'a plsu de dix ans de même: Aucune plomberie n' a plus de 30 ans Aucun fil électrique n'a plus de 30 ans Aucun doublage n' a plus de 20 ans.
Si je fouille un peu, je peux vous assurer que l'electricité a deja été refaite quatre ou cinq fois, la toiture au moins deux fois si ce n'est quatre, etc etc... En certains endroits, j'ai trois couches de carrelage superposés et il a du y avoir un parquet tout seul avant.
citation: Ma part de façade a coûté 4500 €, alors avec la décomposition % au pif, elle reste théorique.
Il n'empêche que à mon avis si votre ravalement se fait avec amélioration, c'est un composant remplacé ou ajouté, et si il n'y a pas d'amélioration, que c'est un simple entretien, c'est un travail d'entretien déductible, classe 615
citation: Pour la déclaration P0, il faut aller au centre des impôts du studio ou de mon domicile Téléchargez sur internet, et envoyez par courrier au CdI de votre studio. Pour savoir quelle P0, aller lire les différents fils sur ce sujet sur ce forum. Il n'est pas trop tard, vous deviez faire la déclaration P0 dans les quinze jours, mieux vaut avoir un an de retard que deux ans de retard....
Et pour vous rassurer beaucoup de LMnP n'ont pas rempli de P0 avant d'etre rapppelés a l'ordre par les impots. |
Édité par - ribouldingue le 23 déc. 2009 07:10:03 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 23 déc. 2009 : 19:06:43
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citation: Initialement posté par zxc
Nous voulions le vendre, mais la taxation (28%) sur la plus-value a été encore plus dissuasive par rapport à la rentabilité de la location. Il reste 3 ans avant d'être exonéré de la taxation de plus value si la loi fiscale ne change pas d'ici là .
C'est à voir, car non seulement, comme le dit Philippe30, les calculs de plus value ne sont pas tels que vous semblez le penser. Pour ne donner que mon exemple (je me donne souvent en exemple car je suis un cas concret (et aussi un cas tout court)) : Achat d'un studio en 2005 : 23 000 (+ 400 de mobilier) Vente du même studio en 2009 : 33 000 (+ 3000 de mobilier) Je n'ai pas eu de plus value à payer car en plus des éléments donnés par Philippe30, il y a minimums qui font que l'on ne la paie pas. Je vous suggère de demander à votre notaire pour votre cas précis : je pense que vous seriez agréablement surpris. Comme vous, j'en ai eu assez des problèmes de copropriété et des frais engendrés.
Sinon, si vos charges sont aussi importantes, il peut effectivement être judicieux de vous plonger dans les plaisirs de la décompositions et de la liasse 2033... surtout si vous prévoyez de persister dans ce genre de location. |
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zxc
Contributeur débutant
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Posté - 29 déc. 2009 : 22:40:13
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Bonjour à tous qui m'ont apporté leur soutiens.
J'espère que vous avez passé de bonnes fêtes !
Pour la déclaration de P0, j'ai trouvé le n° suivant : "DECLARATION DE DEBUT D’ACTIVITE PERSONNE P H Y S I Q U E " "EXERCICE D’UNE ACTIVITE NON SALARIEE INDEPENDANTE RELEVANT DU CFE IMPOT" http://reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/p0i.pdf
Est-ce le bon ? Je n'en suis pas sure de moi.
En option : j'ai coché BIC, réel simplifié, TVA en franchise en base sans savoir ce qu'il veut dire ?
Est-ce que c'est bon ?
Merci encore |
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Posté - 30 déc. 2009 : 21:02:59
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Non, ce n'est pas le bon car il ne prend pas les activités commerciales. Or fiscalement, votre activité est commerciale, meme si civilement elle ne l'est pas. (Ou, je sais...) Je prendrais plutot http://vosdroits.service-public.fr/...R13745.xhtml
Pour les fĂŞtes, je compte encore bien fĂŞter le jour de l'an....
Franchise en base = pas de TVA. Tout est hors TVA, et ce n'est possible que tant que vous ne dépassez pas 32 000 euros de recettes en location meublée.
Réel simplifié: Vous avez le choix entre microbic, réel simplié ou réel normal. Si vous ne voulez pas du micro, il faut prendre le réel simplifié.
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angelle
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Posté - 30 déc. 2009 : 21:14:49
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Ribouldingue citation: Franchise en base = pas de TVA. Tout est hors TVA, et ce n'est possible que tant que vous ne dépassez pas 32 000 euros de recettes en location meublée.
Copie à revoir pas de tva sauf sur option, même si dépassement plafond micro bic, activité exonérée. http://www.logement.gouv.fr/article...article=2546
citation: Les locations en meublé sont exonérées de TVA, à l’exception des :
prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés, résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme ;
prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (dispositions applicables à compter du 1er janvier 2003).
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Édité par - angelle le 30 déc. 2009 21:36:51 |
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Posté - 30 déc. 2009 : 21:43:04
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Je maintiens que la franchise en base ne nécessitant aucune déclaratoon d'aucune sorte n'est possible que jusqu'a 32 000 euros. Je ne vois pas d'erreur dans ma phrase.
Maintenant, c'est vrai que l'activité étant exonérée, vous pouvez choisir de vous soumettre a la TVA ce qui entraine une demande de numéro TVA. Auquel cas vous avez raison,mais je ne vois pas l'intéret; Un peu plus d'argument que le très léger 'Copie à revoir' serait bienvenu....
Ceci dit, sur ce point je suis preneur de TOUTE INFO car j'ai ouvert précisément un autre fil sur le sujet, puisque au dela de 32 000 euro ou de 34 000 euros selon la facon que l'on calcule, la franchise ne base n'est plus possible;
Donc si vous avez des conseils, n'hésitez pas... Je suis preneur
Pour zcx, le choix de la franchise en base est bon. Qu'auriez-vous fait, ou conseillé, Angelle? |
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angelle
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Posté - 30 déc. 2009 : 22:18:08
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je maintiens que la franchise en base ne nécessitant aucune déclaratoon d'aucune sorte n'est possible que jusqu'a 32 000 euros. Je ne vois pas d'erreur dans ma phrase.
Maintenant, c'est vrai que l'activité étant exonérée, vous pouvez choisir de vous soumettre a la TVA ce qui entraine une demande de numéro TVA. Auquel cas vous avez raison,mais je ne vois pas l'intéret; Un peu plus d'argument que le très léger 'Copie à revoir' serait bienvenu....
Ceci dit, sur ce point je suis preneur de TOUTE INFO car j'ai ouvert précisément un autre fil sur le sujet, puisque au dela de 32 000 euro ou de 34 000 euros selon la facon que l'on calcule, la franchise ne base n'est plus possible;
Donc si vous avez des conseils, n'hésitez pas... Je suis preneur
Pour zcx, le choix de la franchise en base est bon. Qu'auriez-vous fait, ou conseillé, Angelle?
Il n'y a pas de tva car l' activité est non assujétie tout simplement et ceci ne dépend pas d'un plafond micro bic. En réel simplifié et même pour des loyers dépassant largement le plafond, le fisc ne nous adresse pas de déclaration de tva à remplir. Heureusement pour les locataires, si on devait facturer la tva au delà d'un plafond, les loyers exploseraient
Votre phrase laisse à penser qu'au delà du plafond micro bic il y a assujétissement citation: Franchise en base = pas de TVA. Tout est hors TVA, et ce n'est possible que tant que vous ne dépassez pas 32 000 euros de recettes en location meublée.
http://www.pap.fr/patrimoine/locati...obiliere.php
citation: La TVA Les locations meublées échappent à la TVA. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas aux locations meublées accompagnées de prestations (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge...).
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Édité par - angelle le 30 déc. 2009 23:18:41 |
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Posté - 31 déc. 2009 : 06:32:04
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Angelle, vous répétez ce que vous avez deja dit, et que je connais et je dis régulièrement, mais vous ne répondez pas a ma question.
Non, je ne suis bigleux ni sénile.... |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2009 : 13:57:34
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Angelle, vous répétez ce que vous avez deja dit, et que je connais et je dis régulièrement, mais vous ne répondez pas a ma question.
Non, je ne suis bigleux ni sénile....
Ribouldingue
citation: Ceci dit, sur ce point je suis preneur de TOUTE INFO car j'ai ouvert précisément un autre fil sur le sujet, puisque au dela de 32 000 euro ou de 34 000 euros selon la facon que l'on calcule, la franchise ne base n'est plus possible;
A votre question je réponds qu'il n'y a pas de TVA puisqu'il s'agit d'une activité exonérée, que cherchez vous ? un formulaire de plus ?
Les entreprises recoivent d'office les formulaires de déclaration de tva avec un numéro intra communautaire lorsqu'elles dépassent le seuil micro bic. Les loueurs de meublés n'en reçoivent pas, sauf ceux qui offrent des prestations de service. Il ne s'agit pas de franchise en base mais de non assujétissement, que voulez vous de plus ???????? Sur le bulletin d'adhésion au centre de gestion agréé il est mentionné simplement TVA OUI ou NON, mon comptable a coché NON. Nous ne sommes pas la seule activité exonérée. Toutes les pièces comptables sont saisies TTC et il n'y a aucune récupération possible. Si vous facturez une revente de matériel de toute façon c'est sans TVA.
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Édité par - angelle le 31 déc. 2009 14:22:18 |
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Posté - 01 janv. 2010 : 18:38:57
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Bien, mais je repose ma question puisque vous n'y répondez pas: Y'a t'il selon vous un avantage a cocher la case 'TVA' plutot que 'franchiee en base' sur la P0? Même si l'activité est non assujetie, vous devez faire un choix.
C'est à cette question la que je répondais quand vous m'avez repris, et pour ma part, je disais non, ceci dit, vous avez raison, je peux me tromper. J'ai vécu trois ans en franchise en base sans en voir un inconvénient, mais je ne connais pas tout donc je vous écoute. |
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angelle
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Posté - 02 janv. 2010 : 00:33:25
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Bien, mais je repose ma question puisque vous n'y répondez pas: Y'a t'il selon vous un avantage a cocher la case 'TVA' plutot que 'franchiee en base' sur la P0? Même si l'activité est non assujetie, vous devez faire un choix.
C'est à cette question la que je répondais quand vous m'avez repris, et pour ma part, je disais non, ceci dit, vous avez raison, je peux me tromper. J'ai vécu trois ans en franchise en base sans en voir un inconvénient, mais je ne connais pas tout donc je vous écoute.
L'exonération est " DE DROIT" Si quelqu'un comprend votre interrogation je serais preneur d'une explication.
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Posté - 02 janv. 2010 : 11:41:07
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Le plaisir de répondre à côté de la question, histoire de persister à faire passer l'autre pour un neuneu....
Le principal comme d'habitude, c'est que zxc ait son P0, ses réponses, pour le reste... |
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zxc
Contributeur débutant
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Posté - 02 janv. 2010 : 19:45:29
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Bonne année à tous, Je vois que c'est animé, et tant mieux !
J'ai déjà envoyé la mauvaise formulaire aux impôts, je suppose qu'on va me le renvoyer. Donc j'attends. Puisque j'ai indiqué l'activité est "location meublée".
A bientĂ´t.
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zxc
Contributeur débutant
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Posté - 06 févr. 2010 : 15:40:07
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Bonjour,
ça y est, il me semble que je n'ai pas envoyé la bonne formulaire (où j'avais souligné location meublée comme activité), mais mon centre des impôts ne me l'a fait remarquer, et m'a donné un n° de SIRET et une formulaire pour la taxe professionnelle.
Comme j'ai indiquée que mon activité a pour début 1er janvier 2009, est-ce que j'en suis toujours redevable pour la location 2009 ?
Merci pour vos réponse. |
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