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carpe
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 Posté - 01 janv. 2010 : 22:58:19
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Je suis impressionné par la qualité des réponses et le dévouement de leurs auteurs que je vais encore mettre à l'épreuve .
Il est évident que le statut fiscal du loueur en meublé est beaucoup plus avantageux que le régime du revenu foncier. Au minimum, en raison de l'amortissement du bien loué comme chacun sait.
A ce stade de ma réflexion où vous pouvez m'aider, je m'interroge sur des considérations plus générales :
1- Le marché des locataires recherchant un local meublé est statistiquement bien différent de ceux recherchant un local vide. Il s'agit de personnes de passage, d'étudiants, mais pas de couple ou de famille installée. Le LMnP ne s'adresserait-il donc qu'à des clientèles adeptes de la location de courte durée à votre avis ?
2- Les meubles fournis pourraient-ils en pratique se limiter à un équipement de base, le locataire étant informé de la nécessité de cette disposition motivée par un intérêt fiscal, ou bien me faut-il procéder à un aménagement complet du local. Là encore, vous en conviendrez, on ne s'adresserait pas à la même cible de clientèle.
Je précise que l'investissement que je suis en train de monter porte sur un appartement dans une résidence Hespérides (3ème age) dans lequel le futur locataire, de longue durée, n'aura pour souhait que d'arriver avec ses meubles et ses souvenirs ... Vous mesurez là la portée de mon interrogation !
3- Pour finir, une question plus comptable, sur l'amortissement, après les échanges que j'ai déjà pu lire ici. L'approche par composant trouve tout son sens lorsqu'on batît son immeuble. Mais comment l'appliquer lorsqu'il s'agit d'un appartement dans une copropriété, acheté d'occasion et non pas neuf, pour un prix global englobant des parties communes et des parties privatives, le toit, le gros oeuvre, la plomberie, l'électricité, la peinture etc etc. Je serai certes en mesure d'isoler la part terrain (forfaitée à 15%), mais le reste ... Il est aisé de donner des taux d'amortissement à chaque lot, mais si la valeur du lot est en soi introuvable, a fortiori s'agissant d'un bien immobilier d'occasion agé de 20 ans ...
Je suis très intéressé d'avance par vos suggestions sur ces 3 points qui m'aideront à effectuer les bons choix pratiques !
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Posté - 02 janv. 2010 : 12:01:06
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citation: Il est évident que le statut fiscal du loueur en meublé est beaucoup plus avantageux que le régime du revenu foncier. Au minimum, en raison de l'amortissement du bien loué comme chacun sait. C'est-à -dire qu'il est plus proche d'une exploitation de type société.
citation: 1- Le marché des locataires recherchant un local meublé est statistiquement bien différent de ceux recherchant un local vide. Il s'agit de personnes de passage, d'étudiants, mais pas de couple ou de famille installée.
Le LMnP ne s'adresserait-il donc qu'à des clientèles adeptes de la location de courte durée à votre avis ? Non pas du tout. Pour ma part j'ai quelques rares étudiants, parfois des gens qui sont la pour peu de temps (déplacement porfessionel) et une majorité de retraités seuls qui sont bien contents de ne passe casser trop la tête.
citation: 2- Les meubles fournis pourraient-ils en pratique se limiter à un équipement de base, le locataire étant informé de la nécessité de cette disposition motivée par un intérêt fiscal, ou bien me faut-il procéder à un aménagement complet du local. Là encore, vous en conviendrez, on ne s'adresserait pas à la même cible de clientèle. Il faut que le loctaaire puisse avoir tout ce qu'il faut, y compris vaisselle, mais pas le linge. Informer le locataire ne vous aide a rien sur un plan fiscal ou civil.
En revanche, si le locataire vous demande de retirer certains meubles et certaines fournitures, et que vous ayez un docuemnt écrit en preuve, c'est OK
citation: Je précise que l'investissement que je suis en train de monter porte sur un appartement dans une résidence Hespérides (3ème age) dans lequel le futur locataire, de longue durée, n'aura pour souhait que d'arriver avec ses meubles et ses souvenirs ... Vous mesurez là la portée de mon interrogation ! Il me smebel que il y a un exploitant, dans ce genre de résidence, non?
citation: 3- Pour finir, une question plus comptable, sur l'amortissement, après les échanges que j'ai déjà pu lire ici. L'approche par composant trouve tout son sens lorsqu'on batît son immeuble. Non, pas du tout, elle s'impose dans tous les cas ou vous avez des composants de durées de vie différentes.
citation: Mais comment l'appliquer lorsqu'il s'agit d'un appartement dans une copropriété, acheté d'occasion et non pas neuf, pour un prix global englobant des parties communes et des parties privatives, le toit, le gros oeuvre, la plomberie, l'électricité, la peinture etc etc. Je serai certes en mesure d'isoler la part terrain (forfaitée à 15%), mais le reste ... Il est aisé de donner des taux d'amortissement à chaque lot, mais si la valeur du lot est en soi introuvable, a fortiori s'agissant d'un bien immobilier d'occasion agé de 20 ans ... A vous de savoir combien vaut le composant qui va lacher dans 10 ans représente.
Ce n'est pas parce que vous avez du mal a l'imaginer que cela vous en dispense.
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carpe
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Posté - 02 janv. 2010 : 17:18:01
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citation: Pour finir, une question plus comptable, sur l'amortissement, après les échanges que j'ai déjà pu lire ici. L'approche par composant trouve tout son sens lorsqu'on batît son immeuble.
Non, pas du tout, elle s'impose dans tous les cas ou vous avez des composants de durées de vie différentes.
Oui, elle s'impose comme vous dites, à l'image de ce qui se passe dans le monde de l'entreprise. C'est la doctrine dite de la juste valeur des actifs. Mais derrière ce dogme se cachent bien des approximations dès lors qu'il s'agit d'un bien d'occasion : A l'origine, le prix du bien neuf est constitué de coûts identifiables, mais par la suite lorsqu'il est cédé usagé, son prix a augmenté en générant une plus value pour le cédant. Où affecter cette plus value ... ? Pourquoi rehausserait-on les coûts d'origine alors que le bien a vieilli ... ?
L'amortissement comptable en matière immobilière est pour partie une illusion et une réserve à profit. Mais on ne se plaindra pas que le fisc accepte cet amortissement quelqu'en soit ses imperfections ! |
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carpe
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Posté - 02 janv. 2010 : 17:42:37
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Je précise que l'investissement que je suis en train de monter porte sur un appartement dans une résidence Hespérides (3ème age) dans lequel le futur locataire, de longue durée, n'aura pour souhait que d'arriver avec ses meubles et ses souvenirs ... Vous mesurez là la portée de mon interrogation !
Il me smeble que il y a un exploitant, dans ce genre de résidence, non?
Non aux Hespérides, la majorité des occupants sont propriétaires, les locataires sont <10%.
Sans interface d'exploitant, le personnel administratif, cuisine etc est débité dans les charges par le syndic comme dans n'importe quelle copropriété. Cela constitue une économie évidente à mon sens.
Il n'y a pas ce découpage à la mode : occupants d'un côté, investisseurs de l'autre
C'est cette singularité qui m'amène à me poser des questions de fond et de forme dans le montage de mon projet. Si je m'étais adressé à n'importe quel ORPEA ou distributeur de produit défiscalisé je serai plus serein et saurai à qui m'adresser !!
Autant je connais bien le site du fait que j'y ai un parent, autant je sais qu'il n'entre pas tel quel dans le moule ...
A ce sujet, je me pose deux nouvelles questions concernant les seuils LMnP et LMP :
- Les charges locatives débitées au locataire font elles partie des revenus déterminant le seuil de 23 000 € ou non ? En l'espèce elles s'élèvent à 11 000 € l'an ...
- D'autre part, il me semble que pour être en LMP (et non LMnP) il y a une double condition : des loyers > 23 000 € et des revenus LMP > 50% du revenu imposable du foyer. Quid si une seule des 2 conditions est remplie, à savoir des loyers > 23 000 € ? |
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 Posté - 03 janv. 2010 : 13:00:43
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Les charges locatives sont a inclure dans le calcul du seuil
20 000 euros de loyer plus 17 000 euros de charges permettent de dépasser le seuil de 23 000 €.
En revanche, attention à ce que cela reste du meublé!
Ne faites pas de l'hotelier: il ne faut pas qu'il y a ait fourniture de plus de trois des quatre services déterminant l'hotellerie (acceuil personnalisé, ménage, petit déjeuner, fourniture du linge je crois, mais à vérifier)
Vous devez en effet depuis le 01 JA 2009 vérifier DEUX conditions. Si une des deux n'est pas vérifiée, vous n'etes donc pas LMP.
En revanche, ce n'est pas celle écrite.
Il s'agit de Recette LMP > autres revenus.
Vous pouvez en effet être LMP avec des revenus nuls, mais pourvu que ces recettes soient supérieures à 23 000 euros.
L'amortissement comptable et fiscal des immeubles est en effet quelque part une petite abbération. L'amortissement est censé compenser une perte de valeur. Autant l'installation électrique viellit, autant la chaudière a une durée de vie réduite comme le papier peint, mais il est rarissime que le gros oeuvre disparaisse au taux de 3 % par, voir même 1,5%, puisque beaucoup revendent plus cher que ce qu'ils ont acheté
La plus-value est taxable, mais elle bénéficie de certaines exonération, conditions très souvent vérifiées par les LMP.
de plus, les impôts à ce niveau ne distinguent pas la plus-value encaissée par l'accroissement de valeur du bien lié à diverses causes de celle due aux dotations aux amortissements. |
Édité par - ribouldingue le 03 janv. 2010 14:08:24 |
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carpe
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Posté - 03 janv. 2010 : 23:50:41
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Les réponses que vous m'apportez sont particulièrement intéressantes et je vous en remercie, mais alors elles sont catastrophiques je le crains :
Un loyer de 1300 et des charges de 900 : ça fait à l'année 26 400 € donc du LMP obligatoire.
Dans l'hypothèse d'un revenu imposable autre de 40 000 € par ailleurs à titre d'exemple, 26 K€ est inférieur à 50% de (26+40) cad inférieur à 33 K€.
Le LMP dans ce cas est inférieur à la moitié des revenus du foyer fiscal et il n'est donc pas possible.
On notera qu'en pareil cas la condition imposée par le fisc serait appréciée en comparant d'un côté un revenu imposable net de frais avec une recette brute incluant des refacturations de frais. Si tel est le cas, ce calcul est bien illogique et défavorable à beaucoup ! et à moi au passage  . Il faudrait que les charges en ce cas ne transitent pas par le propriétaire mais ce n'est pas possible ...
Gageons que cette nouvelle condition introduite en 2009 a dû faire disparaitre un certain nombre de prétendants au bénéfice du LMP, puisqu'il s'agit en premier lieu de gens disposant d'une capacité à épargne et donc de revenus plutôt élevés
Vous êtes bien d'accord avec moi ? je ne commets pas d'erreur ? |
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Posté - 04 janv. 2010 : 10:51:52
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citation: loyer de 1300 et des charges de 900 : ça fait à l'année 26 400 € donc du LMP obligatoire. Le LMP n'est pas obligatoire, il résulet d'un choix; Vous pouvez tout a fait rester LMnP avec 200 000 euros de recettes.
citation: Dans l'hypothèse d'un revenu imposable autre de 40 000 € par ailleurs à titre d'exemple, 26 K€ est inférieur à 50% de (26+40) cad inférieur à 33 K€.
Le LMP dans ce cas est inférieur à la moitié des revenus du foyer fiscal et il n'est donc pas possible. Pas exact.
Vous mélangez encore revenus et recettes.
Vous indiquez vos recettes meublées, 26 000 euros, mais quelles sont vos revenus meubéls?
Le total n'est certainement pas 26 000 + 40 000 mais inférieur, car vos revenus meubéls sont forcément inférieurs à 26 000.
citation: Gageons que cette nouvelle condition introduite en 2009 a dû faire disparaitre un certain nombre de prétendants au bénéfice du LMP, puisqu'il s'agit en premier lieu de gens disposant d'une capacité à épargne et donc de revenus plutôt élevés
Vous êtes bien d'accord avec moi ? je ne commets pas d'erreur ?
C'était le but:
Prétendument écarter nombre de faux LMP
En réalité, a mon avis, taper clairement sur une niche fiscale visible a l'opionion publique, puisque les chiens qui protégaient les autres niches fiscales aboyaient vraiment beaucoup.
D'ailleurs, les députés on créés une nouvelle niche fiscale, celle du scellier-bouvard. |
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fluo
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Posté - 04 janv. 2010 : 15:29:16
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citation: ... puisque les chiens qui protégaient les autres niches fiscales aboyaient vraiment beaucoup.
D'ailleurs, les députés on créés une nouvelle niche fiscale, celle du scellier-bouvard.
Je ne peux résister à vous féliciter pour ce genre de répliques. C'est du "Audiard" ?
Sinon, pour éclairer différemment la lanterne, je reformulerai plus clairement la seconde condition pour être LMP.
Pour être LMP, il faut :
-avoir un CA (locations + charges encaissées) > 23000
-que le CA soit supérieur aux autres revenus du foyer.
Quelques exemples :
-1-revenus Meublé= 22000 => LMNP sans autre question de revenus autres
-2-revenus meublés=24000 et revenus autres = 40000 => LMNP car 24000<40000
-3-revenus meublés=24000 et revenus autres = 19000 => LMP car 24000>19000
-4-revenus meublés=36000 et revenus autres = 72000 => LMNP car 36000
J'ajouterai que 2 et 4 sont les chiens qui n'ont pas aboyé assez fort et qui sont allés aux Grosses tête voir si Dechavanne avait rendu sa place à Bouvard.
Par ailleurs, pour aider à compliquer les choses, j'ajouterai que 4 ont aussi gagné le droit de ne pas bénéficier du "remboursement" de leur comptable (via réduction d'impots) car leur CA > 32000.
Après tout, est-ce anormal ? Là est toute la ... polémique |
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carpe
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Posté - 04 janv. 2010 : 20:17:19
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Je comprends mieux et en particulier grâce à la contribution de Fluo aussi :
Je commettais la confusion de penser que le basculement dans l'un ou l'autre régime dépendait de ce critère de 23 000 € exclusivement.
En fait c'est d'abord un choix individuel tributaire de deux conditions suspensives pour le LMP (recettes>23 000 € et plus de 50% des revenus du foyer sont constitués de revenus LMP)
Mais ce que je découvre au travers de vous, c'est qu on peut être LMnP au dessus de 23 000 € et c'est réconfortant, dès lors qu'on exerce une autre activité professionnelle. Et moi ce statut me suffit bien, même si il est moins favorable que le LMP dans l'absolu, il me paraît bien adapté à la configuration de mon opération. Mais je vais relire l'instruction de juillet 2009 maintenant que vous m'avez redonné espoir ! Merci !! |
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Posté - 04 janv. 2010 : 20:33:57
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Oui, il y a beaucoup d'avantages a rester LMnP au dela de 23 000 euros. Il n'y a que la plus-value non exonérée qui doit vous faire regretter si vos revenus sont positifs.
Fluo, votrre présentation est simplifiée, mais du coup, il y a une approximation sur le montant.
Ce n'est pas le Chiffre d'affaire que la loi prend en compte mais bien les recettes.
Ainsi, si votre recette locative est de 22 200 euros et que vous touchiez 1000 euros de revenus exceptionnels (excédents de paiments des locataires non remboursés pour cause de non fourniture d'adresse, sommes non payées aux fournisseurs et non réclamées, remboursements excessifs des assurances, revente de meubels ou de vaisselles)
Votre chiffre d'affaire dépasse bien les 23 000 euros
Mais vos recettes restent bloquées à 22 200 euros.
Vous n'êtes donc pas potentiellement LMP.
Autre cas:
Votre recette locative est de 24 000 euros, mais vous avez une perte exceptionelle de 1200 euros (par exemple loyers définitivement irrécupérables), vous etes pourtant LMP sur option. |
Édité par - ribouldingue le 04 janv. 2010 20:36:38 |
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fluo
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Posté - 04 janv. 2010 : 23:36:47
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citation: Le LMP n'est pas obligatoire, il résulet d'un choix; Vous pouvez tout a fait rester LMnP avec 200 000 euros de recettes.
A bon. J'aurai encore appris quelque chose ce soir et vous m'intéressez car en 2010, je serai dans le cas suivant CA entre 45 et 55 (selon comment ce que je prévois se réalise) et ce serait donc peut-être supérieurs aux autres revenus. je pensais passer oblgatoirement lmp ce qui ne m'intéresse guère (cotisations sociales en plus). Selon ce que vous me dîtes, je pourrai rester lmnp.
Merci de cette précieuse précision.
Je vais m'y pencher sérieusement, mais vais rechercher mes particularités liées au fait que je fasse du meublé saisonnier (avec agrément préfectoral). En effet, je suis une particularité dans les particularités des locations meublées...
Quand on se dit, ça y est, j'ai tout compris, il y a toujours quelqu'un (Ribouldingue est spécialiste de la chose)qui vous glisse, l'air de rien, un détail qui vous rappel que vous avez encore une marge de progression.
citation: Fluo, votrre présentation est simplifiée, mais du coup, il y a une approximation sur le montant.
Ce n'est pas le Chiffre d'affaire que la loi prend en compte mais bien les recettes.
C'est vrai les approximations méritent des précisions. J'avoue ne pas avoir pensé aux 2 exemples que vous citiez et quand on est limite, c'est important.
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Posté - 05 janv. 2010 : 07:58:20
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Désolé, j'ai l'impression de charger des cailloux dans votre sac a dos en jute.....
Je vais aller regarder aussi quand j'aurais le temps, car je sais qu'il y a a ce sujet des choses qui ont changé récemment. peut-etre que moi-même je suis aussi en train de dire des approximations... |
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immo-60
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Posté - 05 janv. 2010 : 12:26:17
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Citation:
Par ailleurs, pour aider à compliquer les choses, j'ajouterai que 4 ont aussi gagné le droit de ne pas bénéficier du "remboursement" de leur comptable (via réduction d'impots) car leur CA > 32000.
Après tout, est-ce anormal ? Là est toute la ... polémique
[/quote]
Je me permet de revenir sur ce passage, car je n'avais pas connaissance du tout de cela, (je viens de chercher un petit peu) et j'aimerais bien en avoir la confirmation car je dois aller voir un comptable dans quelques jours et cela vas peut etre me faire revoir ma position sur le sujet honoraire.
De plus après plusieurs renseignements fait auprès des impots, un comptable n'est pas necessaire pour ne pas avoir une surevaluation des revenu de 125% mais simplement le passage par un centre de gestion agree qui verifie la comptabilité. Je suis en cours de renseignement sur le sujet car si cela est possible, je vais peut etre opter pour faire ma comptabilité et simplement faire ferifier celle ci par un centre de gestion. |
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Posté - 05 janv. 2010 : 12:48:30
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Il y a deux points différents:
Les 125% devenant 100% accessibles a tout le monde,
et
La déduction des frais de comptable ou en effet de centre de gestion, pour un montant forfaitaire de 915 €, cette denrière n'étant accessible QUE aux bénéficiaires normalement du micobic.
Il s'agit pour ces derniers de les inciter a abandonner le régime micro pour aller sur le réel. |
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fluo
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Posté - 05 janv. 2010 : 14:14:52
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Pour vos 2 questions, voici ce qu'il en est :
-la non majoration de 25% du résultat (s'il est positif bien entendu). Il faut, soit passer par un Centre de Gestion Agrée (CGA), soit (depuis cette année) avoir recours à un expert comptable qui a signé une charte. Donc en clair, soit vous êtes "doués" (ou croyez l'être) et vous vous contentez du CGA*, soit vous optez pour l'expert comptable qui ait singé la charte.
-Le remboursement des frais de compta. Ribouldingue a très bien résumé car en dessous d'un CA** de 32000, vous êtes de plein droit au micro-bic et pouvez, sur option, passer au réel simplifié. Si vous êtes de plein droit au réel simplifié (CA>32000), vous n'avez plus droit à ce remboursement.
*:Le recours au CGA ne se "justifie" pleinement que si vous êtes largement bénéficiaire. En effet, si vous avez un résultat de +1000, la majoration vous mènerait à 1250. Le supplément d'impots serait fonction de votre tranche marginale d'imposition. Il faudrait aussi ajouter les 12,...% de prélèvements sociaux. Dans notre exemple, si vous êtes à 50%, vous aurez un surcoût de 125 Euros en impots sur les revenus (50% de 250) et d'environ 30 de prélèvements sociaux. Soit un surcoût de 155, alors qu'un CGA varie aux alentours de 200 E. Donc pas intéressant dans notre exemple.
**: cf les commentaires de Ribuldingue pour voir comment ou arrive déterminer les recettes |
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Posté - 05 janv. 2010 : 15:40:11
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