| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 07 janv. 2010 : 20:57:34
|
Les résolutions portant sur les procédures de recouvrement de charges par mise en adjudication autorisent le syndic , au cas où il n'y aurait pas d'enchérisseur, à ajouter le prix demandé en appel de charges en attendant que le syndicat arrive à revendre les appartements au prix qu'il souhaite ... Même s'il fallait acheter 600000 euros d'appartements, sur un budget de 7 millions et au point où nous en sommes çà ne changerait pas grand'chose à nos charges ... En somme notre syndicat de copropriété se lance(rait) dans la spéculation immobilière ... Je ne sais pas ce que seront les prélèvements fiscaux sur les plus-values ?
Je regarderai demain à nouveau ma dernière convocation ag (à laquelle je n'ai pas assisté, comme plus de 75% des copropriétaires également défaillants) pour répondre avec précision à la question de rambouillet. |
 |
|
 |
 |
 |
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - filomat le 07 janv. 2010 21:05:49 |
|
|
|
|
|
|
 22
 Posté - 08 janv. 2010 : 09:23:21
|
|
filomat : citation: Je regarderai demain à nouveau ma dernière convocation ag (à laquelle je n'ai pas assisté, comme plus de 75% des copropriétaires également défaillants) pour répondre avec précision à la question de rambouillet.
Vous vous posez beaucoup de questions sur la marche de votre copropriété et vous n'assistez pas à l'AG !!!!! Pas bien
La critique est facile, mais pourquoi ne pas vous présenter au poste de conseiller syndical ???
Est-ce réellement le role d'un syndicat de copropriétaire d'acheter les lots des mauvais payeurs ??
filomat : les acquisitions immobilières doivent se voter à l'article 26 de la loi de 1965, soit les 2/3 des tantièmes de TOUS les copropriétaires ET 51% des copropriétaires présents ou représentés !!! avec vos 25% de copropriétaires présents aux AG, aucune chance que cette résolution soit adoptée un jour, alors ne pensez pas payer des plus values sur la vente d'un bien que vous n'aurez jamais.
|
|
|
|
23
Posté - 08 janv. 2010 : 09:55:06
|
et une fois que le syndicat en sera propriétaire que compte t il faire ?
Le revendre ? au risque de le faire moins élevé que l'achat ?
Le louer au risque des impayés et en gardant à sa charge, les charges non locatives ?
C'est totalement absurde, sauf si cela est pour répondre à un besoin : salle de jeux, de réunions, loge de gardien, etc...
Et effectivement pour pourvoir à se risque d'achat, le syndic est obligé de provisionner ....  |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 08 janv. 2010 : 11:22:53
|
philippe388 j'ai assisté à une bonne quarantaine d'ag pour pouvoir me faire une idée, maintenant je laisse la place aux jeunes. Comme je l'ai expliqué, en général, les volontaires pour le conseil syndical démissionnaient peu de temps après leur élection parce-que le président ne leur laissait aucun rôle. Si je voulais entrer en politique j'essaierai de le faire à l'assemblée nationale, pas au conseil syndical !
Rambouillet voici tout je ce que je peux tirer de l'examen attentif de ma convocation :
Il s'agit de l'assemblée générale ordinaire de décembre 2009 pour approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2008 ( et approbation du budget de l'exercice 2010).
En annexes sont joints :
etat financier après répartition au 31 décembre 2008
compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 1-1 au 31-12 2008
budget prévisionnel de l'exercice 2010.
L'administrateur provisoire a exercé de mars 2008 à avril 2009.
On nous donne un extrait de son "grand livre" situation de trésorerie au 31-12-2008 (environ 500000 euros de trésorerie et des totaux de 6.3 millions et 6.8 millions - je suppose que la trésorerie représente la différence entre les deux totaux)
On nous donne également une liste nominative "état des soldes des copropriétaires" avec deux colonnes , une "fin d'exercice" (2008 je suppose) et une autre "charges en attente d'imputation".
La première colonne est en général vide à quelques exceptions près pour de petites sommes (100 euros).
La seconde est remplie en général avec des "débit" modérés, de quelques centaines d'euros parfois, et une grosse somme (50000 euros) pour un bailleur ayant probablement un grand nombre d'appartements.Le total arrive à 600000 euros.
Celà ressemble à mon avis à des régularisations de compteurs d'eau chaude ou bien des retards de paiement des charges de l'année (je ne sais pas de quelle année il s'agit , la date figurant sur cet état des soldes est novembre 2009), mais çà ne peut pas, toujours à mon avis, donner une idée des impayés de chaque copropriétaire puisque les lots mis en adjudication ne se distinguent pas des autres dans cet état des soldes.
Pendant que j'ai la convocation sous les yeux je reproduis le modèle des résolutions de mise en adjudication qui comporte la nouveauté d'achat éventuel par le syndicat :
A-saisie immobilière
" L'assemblée gnérale des copropriétares, après avoir pris connaissnce de l'état actuel du dossier en recouvrement, à l'encontre de Mr xx et Mme yy, propriétaires des locaux ci après désignés d'un appartement et d'une cave constituant les lots xxxx et yyyy du règlement de copropriété, redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 40000 euros à la date du .. novembre 2009.
L'assemblée générale des copropriétaires après en avoir délibéré,
-donne mandant au syndic a l'effet d'engager une procédure de recouvrement de charges; agir en tant que de besoin
-décide de faire vendre lesdits biens aux enchères publiques et donne tous pouvoirs au syndic pour mettre en place une procédure de saisie immobilière et d'une manière générale faire le nécessaire pour l'éxécution de la présente résolution et à cet effet signer tout acte.
-confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat.
-la mise à prix sera de 60000 euros.
-L'assemblée générale prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d'office des lots pour le montant de la mise à prix outre autres frais
cette résolution est ...
B-au cas où la copropriété se trouverait adjudicataire d'office
L'assemblée générale après en avoir délibéré
-donne mandat au syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires.
-décide de remettre le bien en vente
-donne mandat au syndic pour rechercher un acquéreur pour le dit ben au prix du marché à + ou - 15%.
-fixe les honoraires du syndic pour cette recherche d'acquéreur à 5% ttc du prix de vente ttc
-donne tous pouvoirs au syndic pour faire procéder à l'expulsion de tout occupant par toutes voies de droit.
-autorise le syndic à procéder aux appels de fonds necessaires aux paiements comme suit :
cette résolution est ...
Je ne sais pas ce qui a été décidé par l'assemblée (en ma qualité de défaillant je devrais recevoir le pv avant le 15 février).
Si des copropriétaires ne peuvent pas payer leurs charges de deux choses l'une :
1-comme l'évoque gédehem c'est parce-qu'ils préfèrent rouler en 4x4 mercedes et à ce moment là je le vois de ma fenêtre.
2-les charges sont trop élevées par rapport à leurs revenus et à ce moment là c'est le syndic que je vois venir en 4x4 mercedes depuis ma fenêtre.
Dans le cas 1 j'aurais voté "pour" les résolutions (si j'avais été à l'assemblée), dans le cas 2 j'aurais voté "contre".
Je vous laisse deviner ce que je vois de ma fenêtre !
|
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
25
Posté - 08 janv. 2010 : 11:51:35
|
|
filomat : citation: -L'assemblée générale prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d'office des lots pour le montant de la mise à prix outre autres frais
cette résolution est ...
B-au cas où la copropriété se trouverait adjudicataire d'office
L'assemblée générale après en avoir délibéré
-donne mandat au syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires.
-décide de remettre le bien en vente
-donne mandat au syndic pour rechercher un acquéreur pour le dit ben au prix du marché à + ou - 15%.
-fixe les honoraires du syndic pour cette recherche d'acquéreur à 5% ttc du prix de vente ttc
-donne tous pouvoirs au syndic pour faire procéder à l'expulsion de tout occupant par toutes voies de droit.
-autorise le syndic à procéder aux appels de fonds necessaires aux paiements comme suit :
cette résolution est ...
Etes vous sur que de telles résolutions soient tout à fait légales ??? L'AG est décisionnaire, mais elle ne peut voter pour des pouvoirs de justice donnés au syndic /
1. seul le tribunal décidera du mandataire chargé de la vente, et la mise à prix de ce lot ne peut être décidé par une AG de copropriétaires, mais par le tribunal !!
2. l'achat de ce lot ne peut se voter qu'à ;mérticle 26
3. ces 2 réolutions sont entièrement contestables dans leur libellé. L'AG ne peut voter que sur un seul Objets : la mise en vente du lot par voie judiciaire, puis un montant d'honoraires pour le syndic, .......
Les seules résolutions possibles auraient du être :
1. la mise en vente du lot par voie judiciaire
2. honoriares du syndic
3. acaht du lot, voté à l'article 26 ( 2/3 des copros, et 51 ù des présents et représentés)
Et c'est tout !!! Le SDC ne fixe pas de prix de vente du lot, ne fix pas le prix d'achet du lot, ne s'occupe pas d'explusion, ......
Votre copropriété a oublié que seule la justice décidait des modalités de la vente du lot !!! Aie, Aie !!! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 08 janv. 2010 : 14:16:48
|
Hum, .. Philippe !!!!!!!!
Il ny a rien d'illicite dans ces résolutions !!!
En particulier sur le fait que c'est le créancier demandeur qui va fixer le seuil de la mise en prix compte tenu de la valeur du bien et de la créance.
Même chose à défaut d'enchérisseur : le syndicat se portera acquéreur pour le montant de la mise à prix ! |
|
|
|
27
Posté - 08 janv. 2010 : 14:52:43
|
donc filomat sur l'état financier vous devez trouver le montant des dettes et créances du syndicat et pour certaines dans leurs détails ...
la mise à prix ne peut être de 60000 euros, elle ne peut être que du montant pour lequel les X sont redevables au syndicat, soit 40000 €, sauf si devant le tribunal fait état de DI, etc...
Mais c'est le tribunal qui fixe la mise à prix de cette saisie immobilière.
Il peut d'ailleurs le fixer en valeur plus haute s'il a connaissance d'autres créanciers.
De plus pour cette saisie immobilière si le syndicat est adjudicatiare d'office, il faut que le syndic ait entre les mains une provision représentant au moins 15% de la vente. Et adjuducatire d'office signifie que personne n'a renchérit sur le prix fixé par le tribunal, donc en l'état semble-t-il 40000€, puisque dans ce cas le syndicat se rembourse de la dette sur la propriété.
Pour la revente on ne parle pas de prix du marché (car quel est-il ?) mais d'une valeur précise de +/-15% ; mais dans ce cas pourquoi se limiter à + 15% !
Donc les résolutions prises sont un peu éloignées des pratiques et quelqu'un qui ne voudrait pas payer pourrait facilement saisir le tribunal... |
|
|
|
28
Posté - 08 janv. 2010 : 17:49:31
|
A quelle majorité doit se voter la possibilité d'achat des lots des mauvais payeurs ??? 26 ?? impossible dans une copropriété comme filomat ou seulement 25% des copros sont à l'AG .
Si cette majorité est atteinte à l'article 26 à cette AG, le syndic devra appeler la totalité des fonds bien avant la vente pour pouvoir payer cet achat lors de l'adjudication.!!! Sur le montant de la dette du copropriétaire ??? sur 60 000 €uros ??? Les copropriétaires vont ils accepter d'avancer des sommes sur un achat en adjudication qui n'offre aucune garantie que le SDC gagne cette enchère, car cette mise à prix si basse va interresser beaucoup de monde, et le SDC ne pourra pas surenchérir, n'ayant que ses 60 000 € dans sa poche.
Deplus il sera "pratiquement" impossible pour l'avocat du syndic d'acheter ce lot au milieu des " requins" et professionnels immobiliers marchand de biens. Il suffirait à l'un de ses pros de surenchérir de 1 000 € pour avoir ce lot, et non le SDC !!! 
Une question : le syndic a t'il pris une hypothèque légale sur ce lot ?? 40 000 € de retard de charges représente certainement plus de 5 années de charges, les seules récupérables. Y a t'il eu déjà plusieurs condamnations par le tribunal ?? Quelle est la valeur actuelle de ce lot ?? |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 08 janv. 2010 : 18:12:43
|
Merci de vos éclaircissements, en effet je "devrais" trouver l'état des dettes et des créances du syndicat ... et ne le trouve pas !
A mon regard de béotien ces convocations aux assemblées générales paraissent de plus en plus anachroniques : On dirait que le président du conseil syndical convoque les copropriétaires pour écouter, en bons élèves, ce qu'il voudra bien leur dire ... les autres résolutions sont par exemple :
L'assemblée donne mandat au conseil syndical et au syndic de négocier le contrat de fourniture d'énergie et entretien des installations pour une période à déterminer et avec effet rétroactif à définir.
L'assemblée ratifie la mission donnée au cabinet xxxx pour procéder à l'étude du projet de contrat de production d'énergie pour un montant de 22000 euros ttc (sans doute par simple coïncidence le nom d'un des experts du cabinet est le même que celui d'un conseiller syndical)
L'assemblée générale,après en avoir délibéré, prend acte des informations suivantes ( suivent des accusations difficiles à croire à l'encontre d'un employé d'immeuble licencié par l'administrateur provisoire et en examen par le conseil des prud'hommes).
Cette résolution est ...
désordres chez des particuliers :
Dossier A : L'assemblée générale après en avoir délibéré prend acte des informations suivantes ... cette résolution est...
Dossier B : idem
(il n'y a rien à la place des ...)
Comment dans ces conditions se faire une opinion pour décider de remettre son pouvoir ?
Beaucoup de copropriétaires sont âgés, d'autres ne peuvent se libérer, ont des enfants à garder etc...
Le résultat est que presque personne ne s'est déplacé.
Mais il n'est pas question de contester quoique ce soit : Nous avons déjà assez donné avec les administrateurs provisoires.
Advienne que pourra !
Seul point positif, peut-être en partie suite à ma suggestion issue de la lecture attentive du forum universsimmo: un essai (plus ou moins raté) a été tenté pour la première fois afin de distribuer les convocations contre émargement (le poids des convocations approchant le kilogramme les frais postaux approchaient les 8 euros par copropriétaire).
Ce qui nous ramène à la question première : La nécessité de faire apparaitre tous les noms des copropriétaires conduit, dans les grandes copropriétés à des masses de papier impressionnantes qui augmentent les charges : Dans une petite copropriété les frais de recommandé d'une convocation seront ceux de la lettre de 20 grammes, dans les grandes copropriété ce sera le kilogramme .... et il n'y a pas que pour les frais postaux que le phénomène se produit ! |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - filomat le 08 janv. 2010 19:11:03 |
|
|
|
jeanCAN
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 11 janv. 2010 : 19:19:23
|
Bien, je n'imaginais pas à quel point vous seriez passionnés par ma question.
il y a beaucoup de digression.
D'abord nous sommes dans une copropriété loin d'être en difficulté.
je n'ai jamais dit que j'étais pour ne pas payer les charges.
J'ai dit qu'à partir du moment où les copropriétaires sont avertis par écrit des dettes des copropriétaires était-il correct que le syndic en fasse la publicité en AG. Vu la conjoncture des personnes peuvent avoir des soucis financiers et le souligner me paraît pas très intelligent.
Le CS pourrait rentrer en contact avec ces personnes, mieux cerner les difficultés et peut-être en concertation avec le syndic proposer un échéancier.
Voilà , moi je paie mes charges sans problème mais ce n'est pas pour cela qu'il ne faut pas penser aux autres.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 11 janv. 2010 : 22:23:48
|
Il est normal par principe que le syndic rappelle ce que chacun a sous les yeux : il y a des gens qui ne paient pas leurs charges !
La difficulté à régler une ou des échéances ne se découvre pas en AG.
J'ose penser que si vous aviez une difficulté, ce qui peut arriver à tous, vous n'hésiteriez pas à en parler au syndic, éventuellement assisté par un membre du CS.
C'est à cette occasion que seraient abordés votre difficulté et les modalités de réglement, car il faudra bien régler d'une façon ou d'une autre. Je ne pense pas qu'alors vous seriez livré à la foule pour être lynché !
Mais qui a le "courage" d'annoncer des difficultés financières ?
Car si le "non payeur" ne dit rien, comment le distinguer du "mauvais payeur" ????
C'est là toute la difficulté et toute la limite tant du CS mais surtout du syndic lorsqu'existe des impayés !
Sans doute que le CS doit en être tenu informé ! Mais osera t-il frapper à la porte des personnes concernées pour voir ce qu'il en est ???
|
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2010 22:26:00 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
