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Atalante
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 Posté - 06 janv. 2010 : 10:59:10
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Notre syndic vient de faire passer 20% de hausse sur les appels sur charges entre le 3°trimestre 09 et le 1er trimestre 2010.
Le 3° trimestre 2009 était basé sur le budget prévisionnel voté en AG.
N'ayant aucun problème de trésorerie, mais surtout n'ayant fourni aucune explication, est-il normal de procéder de cette manière sans que les propriétaires soient consultés ?
Quel recours devant un tel abus ?
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Posté - 06 janv. 2010 : 11:15:00
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atalante, tel que vous le présentez c'est anormal.
Mais des questions se posent :
* quelles sont les dates de votre exercice : année civile ou autre.
* Si vous avez changé d'exercice au 1er janvier 2010, l'appel de charges du 1er trimestre 2010, devrait correspondre au quart du budget voté lors de la dernière AG en 2009 (bien sur en tenant compte de vos tantièmes). Avez vous vérifié ce point sur le PV de cette AG ?
Si cette augmentation n'est pas basée sur ce quart, ne payez que ce qui est du : le quart du budget multiplié par vos tantièmes.
Attention aussi que cette augmentation n'intègre pas un appel pour travaux dont les dates d'exigibilité sont identiques aux dates d'appels de fonds "courants". Voir aussi le PV de l'AG.
Il est surprenant que votre syndic fasse cet appel, sans 'appuyer sur des votes d'AG ... 
Donc avant de prler d'abus, vérifiez ces points et dites nous...
Nous sommes suspendus à votre prochaion écrit ....  |
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Atalante
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 2
 Posté - 06 janv. 2010 : 13:34:22
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Les précédents appels étaient conformes - l'AG a voté en mars le budget 2009/2010 - Donc aucune ambiguité. Et pas d'appel de travaux .
C'est bien un abus.
Question : sur quoi se baser pour ne payer que le quart du budget et faire entendre raison au syndic ( qui prétend - verbalement - que c'est son bon droit sans se justifier ) ?
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Posté - 06 janv. 2010 : 14:46:02
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atalante donnez nous les dates exactes de votre exercice, car si votre AG périodique est en mars (avec approbation des comptes et vote du budget), votre exercice est voisin de l'année civile : ou votre syndic fait l'AG plus de 6 mois après l'exercice....  . A quelle date sont vos appels de fond d'un exercice ?
Ensuite en cumulant les appels de fond de l'exercice (qui doivent être détaillés), vous devez retrouver les sommes votés au budget !
Si vous demandez au syndic de vosu justifier, il risque de vous dire regarder vos appels de fonds 
Dites nous la suite |
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Atalante
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4
Posté - 07 janv. 2010 : 08:19:46
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Les appels ont lieu tous les trimestres - conformément à la loi SRU
Les exercices sont sur l'année complète et régularisés à l'Ag fin du 1er trimestre. Les appels sont ensuite conforme au budget prévisionnel .....ce qui s'était fait jusqu'à présent jusqu'à la prochaine AG.
Jusqu'à présent les budgets étaient tous largement positifs. Donc la surprise est d'autant plus grande de voir - sans explications - les appels brusquement augmenter de 20% !
Une explication, c'est que le syndic cherche de la trésorerie pour ses besoins personnels !
Mais cela ne résout pas la question : Quels recours ?
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Posté - 07 janv. 2010 : 08:31:48
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atalante : citation: Les appels ont lieu tous les trimestres - conformément à la loi SRU
Les exercices sont sur l'année complète et régularisés à l'Ag fin du 1er trimestre. Les appels sont ensuite conforme au budget prévisionnel .....ce qui s'était fait jusqu'à présent jusqu'à la prochaine AG.
Vous ne payez que le quart du budget voté, sans tenir compte de l'augmenetation, et vous demandez à votre syndic la décision de l'AG sur cette augmenetation des appels de fonds trimestriels.
Vous parlez d'un solde positif sur le compte de dépenses annuel, alors le syndic DOIT régulariser ce solde après l'approbation des comptes de l'AG. Il ne peut le faire avant. |
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Atalante
Contributeur débutant
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6
Posté - 07 janv. 2010 : 10:03:08
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Bonne idée, mais je reste très sceptique sur une éventuelle réponse du syndic .
Encore une lacune dans la loi qui laisse les passer les agissements "malhonnêtes" de certains syndics. Heureusement que presque tous les syndics ont un code d'éthique et se refuse à ce genre de pratiques. |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2010 : 10:20:44
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Atalante : il n'y a pas de loi SRU en copropriété (contrairement sans doute à ce que dit le syndic par méconnaissance )
Et sur ce point des provisions pour charges, les textes sont clairs, nets et précis.
L'exigibilité des provisions pour charges découle de l'approbation des budgets ainsi qu'il est prévu L.art.14-1 et 14-2 de la loi de 65 (lire ces art.).
Lorsque l'AG ne décide pas de modalité particulière, les provisions du B.Prévis (art.14-1) sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, soit pour vous le 1/01, 1/04, 1/07, 1/10, chaque provision du budget prévisionnel étant égale au 1/4 de celui-ci !
Il n'y a plus "Appel de fonds", (*) lequel détermine l'exigibilité des fonds, l'exigibilité découlant de la loi (ou d'une modalité particulière décidée par l'AG)
Le syndic doit simplement adresser un "avis" avant l'échéance prévue pour en rappeler l'exigibilité (D.art.35.2, à lire). Cet "avis" ne vaut pas exigibilité de ce qui est indiqué.
Autrement dit, le papier envoyé par votre syndic ne correspond à rien, méconnaissance des dispositions légales (que dit le CS ?).
Vous (les membres du syndicat) n'êtes redevables que selon votre quote-part au regard du B.Prévis voté par votre AG et des modaliéts d'exigibilité des provisions prévues par les textes.
Il vous faut en faire l'information de votre CS qui devra voir ce point avec le syndic pour sans doute lui tirer les oreilles.
Et ne payer que votre part selon le 1/4 annuel voté en AG, sauf autres éléments encore inconnus de vous ....
(*) la pratique des "appels de fonds" perdure, et c'est très bien !
Sauf que ces appels ne peuvent modifier ce qui est prévu par la loi ou décision d'AG. Voir ici D.art.35, très précis.
Les copropriétaires doivent maintenant spontanément régler leur provision avant l'échéance prévue par la loi ou décision d'AG, y compris s'il n'y a ni rappel ni "avis".
Ce point devrait systématiquement être rappelé dans les PV d'AG votant le B.Prévis.
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Édité par - Gédehem le 07 janv. 2010 10:43:37 |
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Posté - 07 janv. 2010 : 12:46:15
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donc en mars 2009, atalante vous avait voté un budget.
Prenez ce budget et divisé le par 4. Multiplié cette somme par vos tantièmes. Faites un chèque à votre syndic de cette somme. Envoyez lui en recommandé avec AR, et double au président du CS. Et dans ce courrier demandez lui de vous fournir les explications concernnat la différence avec votre avis à payer.
NB : si l'exercice 2008, vous a montré un crédit de X euros, déduisez le de votre chèque. Si vous étiez débiteur, augmentez votre chèque d'autant.
S'il veut vous réclamer des sommes supérieures, il devra le justifier au tribunal.
Je vous conseille de prendre contact avec le président du CS pour comprendre ce qui se passe et avoir son avis, car il faut que vous soyez sur de votre coup ! |
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océan
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Posté - 07 janv. 2010 : 13:12:08
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oui, sur la Loi et le principe, mais ceci est concrétement difficilement applicable pour les raisons suivantes:
- un budget N est voté-confirmé ("régularisation"de celui voté en N-1) souvent au 2ème trimestre donc pour le 3ème et le 4ème, les montants changent d'autant que les syndics y rajoutent les régul si les comptes ont été approuvés et les interventions individuelles avancées par la copro
- il faut par ailleurs vérifier ces appels et ce n'est pas évident lorsque vous avez de nombreuses répartitions suivant les tantièmes spécifiques du RC et plusieurs escaliers etc
- les RC laissent 15 j ou 3 semaines pour payer et x copropriétaires ne savent pas que la Loi a changé
2010- sur les documents comptables etc s'il est indiqué le 1er de chaque trimestre, les documents sont souvent envoyés que 15 jours plus tard ...
- sur les "appels trimestriels" figure souvent le montant trimestriel sans avoir de colonne des montants annuels : peu de personnes font l'effort de comprendre les calculs, ce quon peut difficilement leur repprocher mais leur expliquer .....
à titre d'exemple dans une copro:
- dernier "appel" reçu entre Noel et jour de l'An, comment payer
avant le 1er et vérifier les sommes appelées par le syndic
-appel du 3ème trimestre envoyé mi et fin juillet (mais indique au 1er juillet sur les comptes (nous ne sommes que 2 à savoir reconstituer les comptes et budgets et on nous cloue le bec ...
en revanche le syndic ponctionne le compte copro de ses honoraires au 1er jour du trimestre, autre débat ...
quoiqu'il en soit Atalante, payez la même chose qu'au 4 trimestre 2009 (vous n'en parlez pas du 4ème appel serait-il intégré à cet appel ???)
si vous n'arrivez pas à reconstituer l'appel
- exigez l'extrait complet de votre compte depuis janvier 2008 auprès du syndic avec l'appui du CS |
Édité par - océan le 07 janv. 2010 13:36:24 |
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Atalante
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Posté - 07 janv. 2010 : 14:59:13
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Merci pour vos remarques et conseil et surtout pour les bases juridiques du courrier que je vais envoyer.
Les copropriétaires ne sont pas des vaches à lait que l'on peut traire sans réaction !
Certains syndics les prennent pour des idiots corvéables à merci.
Je vous tiendrai au courant des suites.
Atalante |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2010 : 15:40:46
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Hum ... Océan, sur le présent sujet, il n'y a pas d'un coté les textes et de l'autre la pratique que certains peuvent faire, surtout lorsque les choses sont claires.
Faute d'avoir autorisé le syndic à procéder aux 2 premiers appels de fonds (D.art.43 al.2) qui, dans ce seul cas, déterminent l'exigibilité de la provision, les provisions des 1er et souvent 2ème trimestre (2010) sont égales au 1/4 du budget prévis 2010 voté en 2009.
"un budget N est voté-confirmé ("régularisation"de celui voté en N-1)...."
D'où cela sort-il ????? Un budget prévisionnel étant voté, il s'impose pour au moins l'échéance T1 du 1.01, voire aussi du T2 au 1.04.
Il n'y a aucune "régularisation", tout au plus un "prévisionnel rectificatif" valable pour les échéances suivantes.
"à titre d'exemple dans une copro : (ce qui veut dire déja que l'on quitte la régle pour une pratique qui n'est qu'une pratique ...)
"- dernier "appel" reçu entre Noel et jour de l'An, comment payer
avant le 1er et vérifier les sommes appelées par le syndic.
-appel du 3ème trimestre envoyé mi et fin juillet (mais indique au 1er juillet sur les comptes (nous ne sommes que 2 à savoir reconstituer les comptes et budgets et on nous cloue le bec ... "
OUI, et alors ????
Sous prétexte que c'est Noël/Nouvel an, votre employeur serait fondé à ne vous payer que le 15 ou le 20 janvier plutot que le 24 ou 29 décembre ????
Même chose en juillet : il s'occupera de vous début septembre après ses 2 mois de vacances ???
Pardon, mais voila le type d'argument qui ne tient pas la route un instant ! Le syndicat, comme votre famille, comme une entreprise, comme vos fournisseurs, ne s'arrete pas de fonctionner au prétexte que ce sont des vacances ou que certains sont partis pour les fêtes aux Seychelles !!!! "
"...en revanche le syndic ponctionne le compte copro de ses honoraires au 1er jour du trimestre, autre débat ..."
OUI, et alors !!!!
Comme pour le paiement des fournisseurs, je ne vois pas ce que l'on peut contester au fait que le syndic facture ses honoraires, paie l'assurance et la facture d'eau en temps voulu !
On ne peut exiger du syndic que d'un coté il paie les fournisseurs rapidement, dans les 30 jours, et pour soi-même s'abstenir de provisionner le compte du syndicat avant le 1.01.x, date d'exigibilité du 1er trimestre !!!!
C'est tout la fracture qui existe entre un bon fonctionnement bien compris du syndicat, et des pratiques folkloriques utilisées ici et là sans fondement, bien souvent parce que le syndic n'y entend pas grand choses .... les copropriétaires non plus, dont les CS !
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Édité par - Gédehem le 07 janv. 2010 15:42:27 |
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océan
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Posté - 07 janv. 2010 : 18:23:33
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je suis bien d'accord GDM mais quand on a 400 euros entre 2 appels de charges on peut vérifier et se poser des questions non ? 
ce qui devrait être est une chose, ce qui se passe réellement en est une autre, vous connaissez comme moi les compétences de certains gestionnaires
Pour l'instant je ne connais qu'un seul syndic qui fasse son boulot correctement et un gros problématique mais qui administrativement est correct
et pour mon exemple précis:
citation: Sous prétexte que c'est Noël/Nouvel an, votre employeur serait fondé à ne vous payer que le 15 ou le 20 janvier plutot que le 24 ou 29 décembre ???? Même chose en juillet : il s'occupera de vous début septembre après ses 2 mois de vacances ???
je recois le 30 un appel (le syndic pouvait le prévoir depuis juillet et au moins depuis ...) un CS me dit j'ai déjà payé il y a un mois (pour vous dire où nous en sommes) ... sous prétexte que c'est Noel ou l'été le syndic n'a pas à envoyer en veille ou après le terme de l'échéance ... 
je ne vois pas pourquoi on ne demanderait pas au syndic de se payer mois par mois et non 3 mois d'avance, rien ne le justifie et certains syndics tiennent compte de la trésorerie de l'immeuble comme l'excuse qu'ils donnent aux fournisseurs pour les payer à xx jours  |
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Posté - 07 janv. 2010 : 19:51:46
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océan : citation: je ne vois pas pourquoi on ne demanderait pas au syndic de se payer mois par mois et non 3 mois d'avance,
le syndic ne décide pas de la date des appels de fonds !! L'AG peut décider que le syndic appelle les fonds chaque mois, pas de problèmes, posez cette résoltion à la prochaine AG.
océan : L'AG vote un budget annuel de charges courantes, en appelant les fonds trimestriellement, chaque début de trimestre -le 01/01, le 01/04, le 01/01/07, et 01/10. TOUS les coporpriétaires sont donc capable de calculer leur quote-part. Tous les coporpriétaires doivent régler leurs charges au début de chaque trimestre, sans attendre la " facture" du syndic, un terme qu'emploie très souvent les copros.
Mais rien ne vous empêche, ocean, de payer vos charges mensuellement !!!ou le mois précédent le début du trimestre.
Ocean, pour info : les vancances d'été sont souvent en aout, et noel est le 25 décembre, en plein période de vacances d'hiver, MAIS vous êtes dans l'obligation de payer vos charges en début de trimestre. |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2010 : 20:44:30
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Très juste rappel de Philippe :
"Tous les coporpriétaires doivent régler leurs charges au début de chaque trimestre, sans attendre la " facture" du syndic,......."
Océan :
"Pour l'instant je ne connais qu'un seul syndic qui fasse son boulot correctement ......
...je recois le 30 un appel ....."
Désolé, mais attendre après le syndic pour payer sa provision est un dévoiement de ce que doit être la pratique : que le syndic donne ou non un avis préalable à l'échéance, les copropriétaires DOIVENT régler leurs provision AVANT la date échéance prévue par la loi, c'est à dire avant le 1er jour du 1er mois dechaque trimestre, sauf autre modalité décidée par l'AG.
Ici aussi les copropriétaires n'ont pas à être des moutons dans l'attente béate de ce que fera le syndic ... lequel n'a ici pas grand chose d'autre à faire qu'envoyer un "avis" !!!! |
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océan
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Posté - 07 janv. 2010 : 23:05:12
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encore une fois nous sommes bien d'accord
mais je vous assure que lorsque vous avez un syndic comme le nôtre vous avez des sacrées surprises.
Nous avons du rappeler au syndic comment se calculait les appels et nos problèmes de trésorerie viennent pour partie d'impayés mais surtout d'appels sous-estimés par le syndic qu'il faudra bien payer un jour.
citation: TOUS les coporpriétaires sont donc capable de calculer leur quote-part. eh bien non!
Comment voulez-vous demander à des copros de payer des provisions sans facture alors qu'il leur est difficile de faire une règle de 3, je ne plaisante pas et certains, dont plus de la 1/2 du CS, sont loin d'être des idiots dans leurs domaines, mais pour les charges et budget ils ne comprennent rien... j'ai payé ce qui aurait du être en fonction du budget voté et de mes tantièmes, mais sur les comptes apparait la provision du syndic donc un crédit.
Ca c'est la réalité terrain ..... x courriers, avec calculs joints rien n'y fait ...
et pour revenir à Atalante comme il ne parle pas du 4ème trimestre, il serait bon qu'il vérifie les chiffres 2009 (budget, appel, payé) et budget 2010
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Édité par - océan le 07 janv. 2010 23:13:12 |
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Posté - 08 janv. 2010 : 08:51:13
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gedehem, vous avez tout à fait raison en écrivant cela : citation: Désolé, mais attendre après le syndic pour payer sa provision est un dévoiement de ce que doit être la pratique : que le syndic donne ou non un avis préalable à l'échéance, les copropriétaires DOIVENT régler leurs provision AVANT la date échéance prévue par la loi, c'est à dire avant le 1er jour du 1er mois dechaque trimestre, sauf autre modalité décidée par l'AG
mais dans la pratique et suivant les cabinets de syndic, il en est tout autrement.
En effet, en payant à la date précise sans mettre le coupon détachable de l'avis, vous risquez de voir votre chèque encaissé et pas forcément attribué à votre compte copro, car le comptable aura du mal ou ne cherchera pas à quelle copropriété attribuer cette somme, surtout dans le cadre d'un compte unique. Idem pour un virement. Ensuiet, votre compte proprio étant débiteur, vous subissez une relance et il faut apporter la preuve que vous avez payé...
Donc parfois, et je dis bien parfois, il vaut mieux attendre l'avis qq jours, pour ne pas avoir de complications avec son versement.
Mais la théorie, est bien ce que vous avez décrit gedehem...  |
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Posté - 08 janv. 2010 : 09:31:47
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rambouillet : votre argument sur une éventuelle faute d'imputation du syndic pour ne pas payer ces charges en début de mois ne tient pas.
Il est facile de faire un chèque avec le même nque l'appel de fonds du quatrième trimestre ET de joindre la photocopie de cet appel ou le syndic trouvera facilement toutes vos coordonnées.
océan : pour connaitre le montnat de vos charges courantes trimestriels, il vous suffit de prendre le budget VOTE par l'AG et de le divisez par 4 !!! pas besoin d'une règle de 3 !!!!
Vous attendrez alors la régularisation annuelle de vos charges courantes ( au débit ou au crédit ) après l'approbation de ce compte par l'AG pour régler le solde.
Si votre syndic ne siat pas compter, changez le !!! |
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Posté - 08 janv. 2010 : 09:58:43
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philippe : citation: le divisez par 4 !!! pas besoin d'une règle de 3 !!!!
et même pas besoin d'un décimètre !
(non, je rigole, philippe  )
plus sérieux, n'oubliez pas la règle de 3 avec vos tantièmes, atalante, vous n'etes pas obligé de payer le quart du syndicat ! |
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océan
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 Posté - 08 janv. 2010 : 11:05:26
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"Philippe" merci ......je pratique la gestion, les budgets et le contrôle depuis plusieurs décénnies ...
ce qui n'est pas le cas de nombre de copropriétaires et de "juristes" appelées à tort gestionnaires où même d'ingénieurs sup qui ne sachent appliquer des règles de 3 et le principe des tantièmes spécifiques à chaque clés de répartition
Si si c'est du vécu permanent... je suis en plein dedans cette semaine...d'autant que le syndic ne respecte toujours pas les répartitions très détaillées du RC..... ca va se compliquer pour lui faire passer à la prochaine AG l'eau budgétée en fonction des consos de celles de N-1 (un autre syndic le fait sans aucun pb, cela évite que les gros consommateurs d'eau chaude se retrouvent avec de grosses régularisations et que les faibles consommateurs avancent les provisions sur les autres (jusqu'à 1000 euros de régularisation en + ou en - ce n'est pas neutre
ceci pour une meilleure gestion et un budget affiné et pour une meilleure maîtrise des charges, vous rappelant qu'en anglais to controll veut dire maitriser 
"maître Océan" |
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Posté - 08 janv. 2010 : 12:00:07
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