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annecr
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 Posté - 10 janv. 2010 : 15:02:03
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Bonjour,
Lors de l'AG de juin 2009, nous avons voté un devis pour le remplacement d'une planche pourrie dans le hall (600 euros)... Or, l'artisan n'a pas remplacé une seule planche mais l'ensemble des planches du hall...
Nous venons de recevoir l'appel de charges pour le 1er trimestre 2010, il apparaît, dans le bilan des travaux que la facture a été triplée par rapport au devis initial (1900 euros). L'artisan se justifie en disant que ce sont les membres du CS qui ont demandé à l'oral le remplacement de l'ensemble de ces planches, pour un souci esthétique et qu'ils s'étaient engagés à en prévenir le syndic. Or, nous sommes 3 membres du CS et nous ne nous souvenons pas du tout avoir dit à l'artisan d'étendre ces travaux et il ne nous a jamais parlé d'une telle augmentation de la facture ! Nous n'avons jamais vu de devis modificatif du devis de départ (comme c'est pourtant le cas lors des autres dossiers travaux).
Le syndic nous dit que c'est notre faute et que maintenant que les travaux sont effectués, il faut payer...
Nous avons déjà refusé de payer le surplus et demandons, au moins une réduction de 20% sur la facture finale...
Que pouvons-nous faire d'autre ? Sommes-nous contraints de payer pour des travaux non demandés ?
Merci pour votre aide et bon week-end,
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Posté - 10 janv. 2010 : 17:35:00
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annecr : c'est très simple, l'AG a voté le remplacement d'une planche pour 600€, le syndioc ne peut pas commander des travaux pour 1900 e. Vous refusez de payer la différence.
Le CS a " demandé" de changer plusieurs planches !!! Le CS n'a pas de pouvoir de décision, il ne peut donc commander des travaux. Si cela a été fait les personnes du CS qui ont fiat cela ont commis uje grossière erreur, que le syndic a suivi, alors que ni le CS , ni lui-même peuvent commander des travx supplémentaires non votés.
le responsable est le syndic, vous lui envoyez un RAR avec copie de la décision de l'AG, et vous refusez de payer ces travaux.
Vous êtes au CS, vous devez donc savoir que vous n'avez pas de pouvoir de décision, comme le syndic ( sauf cas d'extr^me urgence)? En tnat que membre du CS vous ne pouvez pas non plus demander un rabit de 20 % ou plus,
Le syndic a commis une fuate en acceptant la demande "orale " du syndic, tant pis pour lui !!! la différence est pour sa pomme.
Même si l'artisan fait une réduction, et on se demande bien pourquoi, il n'a pas à payer du non professionalisme du syndoic et de l'abus de pouvoir du CS, n'importe lequel des copropriétaires ( ou la totalité ) sera dans son droit de refuser cette augmentation de dépenses de 1300 €.
Vous avez " oublié " qui du CS a demandé de changer toutes les planches !!!! pas bien !!!! changer tout un hall ou une seule planche ne coute pas la même chose !! 
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Posté - 10 janv. 2010 : 18:00:16
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Moralité : lorsque des travaux sont en cours le CS ne doit JAMAIS intervenir sur l'artisan ou tout au moins lui dire : Attendez confirmation du syndic...
Et comme le dit Philippe, le CS ne décide de rien, mais parfois... il peut être bon de faire intervenir pour éviter de revenir sur ce sujet.... |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2010 : 18:02:28
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"...en disant que ce sont les membres du CS qui ont demandé à l'oral le remplacement de l'ensemble de ces planches..."
Ce point doit ressortir d'un PV de réunion du CS, selon le bon vieux principes que les écrits restent alors que les paroles ...... 
Sur le fond de l'affaire, le syndic est fautif pour avoir engagé des travaux (c'est lui le seul et unique responsable) pour 1900 € alors que la décision d'AG était limitée à 600 €
On peut discuter sur la pertinence ou non de ces travaux !
Mais le fait est que le syndic ne peut engager de fonds que dans la limite de ce qu'en décide l'AG.
A lui de régler le problème avec cet artisan, et à défaut de faire jouer son assurance CP, le syndicat devant refuser de prendre en charge autre chose que ce qu'elle avait initialement décidé ...
Accessoirement cela montre un dysfonctionnement dsans ce CS, si certains membres passent par dessus la tête de 3 autres membres : il faut mettre les choses à plat lors d'une réunion, et sans doute recadrer le fonctionnement du CS ... dont le passage par un RFCS s'il n'y en a pas ! |
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annecr
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Posté - 10 janv. 2010 : 18:20:11
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Merci beaucoup pour ces réponses.
En fait, nous (= les membres du CS) avons discuté de manière informelle avec l'artisan en traversant le hall...
Le syndic a envoyé un ordre de mission à l'artisan avec le devis à 600 euros.
C'est l'artisan qui prétend (déduit) que, de nos discussions informelles, nous lui aurions donné notre accord pour étendre les travaux et augmenter la facture... ce qu'aucune personne du CS ne se souvient avoir dit ! L'artisan déclare également que les membres du CS lui ont demandé cela pour des raisons esthétiques et que ces mêmes membres lui ont dit s'engager à avertir le syndic de cette extension de travaux...
Donc, je déduis de vos réponses que nous ne demandons pas de rabais mais nous refusons de payer la facture, c'est bien cela ? |
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annecr
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 Posté - 10 janv. 2010 : 18:24:19
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Question complémentaire : qu'est-ce qu'un RFCS ?
Merci encore à tous pour votre aide ! |
Édité par - annecr le 10 janv. 2010 18:27:08 |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2010 : 19:20:09
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Hum ..... Pour qu'un membre de CS pose la question induit que son CS est dépourvu de RFCS ....
La réponse est ici, RFCS (réglement d'organisation et de fonctionnement du CS) qui est obligatoire, faute de quoi le CS n'est pas organisé et ne peut donc fonctionner .....
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
A établir et adopter dès la prochaine AG !
L'artisan n'a rien à vous (au syndicat) opposer n'ayant que la commande du syndic pour 600 €.
Il ne doit pas avoir de commande pour autre chose. Une commande ne se sous-entend pas, elle est formalisée par un écrit.
Il faut voir cela de très près.
Ceci étant, si le CS a effectivement fait des remarques sur ces travaux, qui nécessitaient autres choses qu'un simple changement de lames, sans doute que c'était nécessaire ?
L'affaire a été peut être mal pensée, mal engagée depuis le début !
Il faut donc bien voir, en conscience mais aussi de la "plus value" visuelle générée par ces travaux de réfection globale, si ces travaux n'étaient pas en fait justifiés.
C'est par un soucis d'économie sans doute un peu étriqué que vous (le syndicat) ne souhitiez que le changement d'une planche alors que la réfection totale était largement justifiée.
Il faut regarder les choses sereinement, sans parti pris, dans ce qui doit être l'interet du syndicat ..... 
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Édité par - Gédehem le 10 janv. 2010 19:24:09 |
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annecr
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Posté - 10 janv. 2010 : 19:33:11
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Merci beaucoup pour votre aide !
Nous allons donc voter ce règlement du CS à la prochaine AG, je m'y engage ! Ainsi, nous n'aurons plus de pbs de ce genre (nous sommes une petit copro avec un président de CS propriétaire et membre du CS depuis 30 ans... qui est très efficace mais en fait parfois un peu à sa tête, du coup, nous restons sur des "habitudes" prises par le passé, sans que le travail du CS ne soit formalisé)...
Pour la facture, nous nous rangeons à vos conseils et laissons le syndic négocier avec l'artisan.
Bonne soirée ! |
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Posté - 10 janv. 2010 : 20:36:14
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annecr : votre CS a commis une erreur en proposant " oralement" à l'artisan de changer la totalité des planches. celui-ci a pris cela pour une commande, c'est son erreur également.
Mais le seul fautif est bien le syndic qui a accepté la facture de 1900 €, et l'a payé !!! Il conforte la position de l'artisan qui sera dans son droit d'aller au tribunal pour avoir son paiement.
Vouz auriez du discuter lors de l'AG ce problème d'esthétique !!
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annecr
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Posté - 13 janv. 2010 : 20:19:39
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Bonsoir,
Nous avons eu un retour du syndic (nous ne savons pas si la facture est payé ou pas). Il nous a dit que sur le premier devis étaient inscrits le prix du mètre linéaire de planche alors qu'on n'avait pas besoin d'un 2e devis ! que de toute façon, on aurait refait tôt ou tard l'ensemble du hall... et que si on refusait de payer, l'artisan enlèverait toutes les planches alors que ce serait pire...
Nous lui avons dit que nous ne pouvions choisir de payer cela dans notre coin et qu'il fallait en parler en AG (comme le premier devis a été voté en AG), il nous a dit que le CS pouvait choisir d'engager l'argent de la copro en dehors de l'AG (même sans urgence)... Cela me paraît bizarre...
Sinon, il va enfin prendre contact avec l'artisan. |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2010 : 22:09:24
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"il nous a dit (des mots, du vent...) que le CS pouvait choisir d'engager l'argent de la copro en dehors de l'AG (même sans urgence)... "
Où c'est un crétin qui vous prend aussi pour des crétins, où c'est un magouilleur qui tente encore une fois de vous rouler dans la farine ...
Un CS n'a AUCUN pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat, quelque soit le cas de figure, urgence ou pas !
Il ne pourrait éventuellement décider que dans le cadre d'une délégation de pouvoir pour un acte expressément déterminé, ainsi que l'énonce L.art.25a et D.art.21.
Ce n'est pas du tout le cas ici.
Je crois qu'il vous faut communiquer ce point par écrit au syndic, communication écrite qui doit devenir la pratique chez vous : vous savez ce que sont les paroles .....
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annecr
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Posté - 14 janv. 2010 : 07:49:23
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Merci beaucoup pour votre réponse.
Je voudrais suggérer à l'ensemble du CS (mais je ne peux décider seule !) de reparler de cette affaire en AG et d'étendre le devis de départ en acceptant de payer une partie de la facture. Devons-nous en effet repasser par l'AG ?
Bonne journée
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:51:01
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Voila le genre de point qui doit être abordé par le CS au cours d'une réunion CS, afin d'adopter une position commune "CS" (on vote, au besoin à bulletin secret, la majorité l'emporte, le choix devient "Position du CS".
C'est cette position CS qui sera donnée aux copropriétaires (les "avis" dont il s'agit L.art.21).
Vous n'allez pas convoquer une AG uniquement pour ce point !
Pour le moment, le syndic ne peut régler une facture que conforme au devis décidé par l'AG et sans doute à la commande qui a été passée.
S'il y a eu des travaux supplémentaires sans commande, l'artisan devra attendre la prochaine AG (quand ?), en principe destinée à approuver les comptes. C'est à ce moment là qu'il y aura approbation totale ou partielle des travaux supplémentaires.
D'ici là , il faut que votre CS se structure, s'organise, adopte pour lui-même le RFCS et prenne les positions qui conviennent.
Si votre prochaine AG est dans 6 mois, le CS peut se réunir sous 15 jours et, après prise de position sur cette question, pondre une note d'information destinée aux copropriétaires avec un courrier au syndic pour lui faire part de cette position.
Le CS fonctionne de façon autonome, sans attendre les AG pour se déterminer et informer les copropriétaires.
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annecr
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Posté - 14 janv. 2010 : 14:38:52
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Notre AG est normalement prévue en mai prochain (donc, dans 4 mois).
Nous nous réunissons donc (en tant que CS) et informons le syndic et les autres copro que la facture ne peut être payée sans un vote en AG, c'est bien cela ? et que ces travaux supplémentaires seront donc approuvés (ou pas) par l'AG, comme le devis de départ...
L'artisan peut-il retirer toutes les planches ? Il me semble qu'il peut seulement "remettre en état", non ?
Merci beaucoup pour votre aide et bonne fin de journée ! |
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annecr
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Posté - 28 janv. 2010 : 20:33:27
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Bonsoir,
Voilà , nous venons d'avoir une réunion de CS pour mettre au point un règlement... Nous envoyons un mail au syndic en lui en parlant, voici sa réponse :
"Quant au fonctionnement du conseil syndical, en dehors du code de la copropriété, vous pouvez avoir le fonctionnement que vous voulez mais ne
pouvez faire voter l'assemblée sur cela puisque seul le code s'applique." ...
Pour le travail de l'artisan, il va venir faire le point mercredi avec nous et menace de tout enlever si nous refusons de le payer... Que peut-on faire ? Je voudrais que ceci soit débattu en AG mais celle-ci a lieu en mai-juin prochain... Quels sont nos recours ???
Merci beaucoup et bonne soirée ! |
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2010 : 22:31:46
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Quant au fonctionnement du conseil syndical, en dehors du code de la copropriété, vous pouvez avoir le fonctionnement que vous voulez mais ne pouvez faire voter l'assemblée sur cela puisque seul le code s'applique." ...
 Il ne s'est pas relu ou il le fait naturellement ? 
Vous devez lui faire un "rappel au réglement" : ce n'est pas à lui d'apprécier la pertinence ou non des questions dont l'inscription à l'ODJ d'une AG est demandée, d'autant qu'ici il s'agit d'une obligation légale qui s'impose aussi à lui (D.art.22) !
Juste pour rire : en copropriété il y a la loi de 65 et son décret d'application de 67. De quel "code" parle t-il pour vous l'opposer ??
"il va venir faire le point mercredi avec nous et menace de tout enlever si nous refusons de le payer...
Il n'a rien à dire ici et doit se conformer à la décision d'AG sur ce point et à la commande passée.
Vous devez le remettre en place !
Ceci étant fait, il faudra négocier avec l'artisan, qui n'a pas de commande globale mais qui s'est appuyé sur vos "paroles".
C'est sur cette base qu'il vous faut négocier, avec souplesse ! |
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annecr
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Posté - 29 janv. 2010 : 08:04:37
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Merci beaucoup pour votre réponse Gédéhem,
je viens de me rendre compte que notre syndic nous a envoyé des scans du code des syndics pour appuyer ses propos, et notamment l'article 22 que vous citez vous-même, article prévoyant que l'on peut voter un RFCS en AG...
Pour la discussion avec l'artisan, vous pensez donc qu'en tant que CS, nous pouvons négocier avec l'artisan sans avoir consulté l'AG ?
Bonne journée |
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Posté - 29 janv. 2010 : 08:23:59
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annecr, ce serait intéressant de savoir si le scan de votre syndic parle de "code de syndic", ce serait marrant hein gedehem !
le code de syndic n'existe pas, mais des textes sur la coprorpiété.
en ce qui concerne les travaux, vous avez plusieurs choix :
* vous appliquez dur comme fer les textes, passer d'abord à une AG : l'artisan détruit ce qu'il a fait et vous irez expliquer à l'AG ces désagréments...
* vous convoquez une AG spéciale rapidement (urgence : 8 jours, mais où est l'urgenve...), et vous faites payer par tout le monde des frais de convoc et de tenue d'une AG (voir AG supplémentaire au contrat du syndic ... )
* vous négociez une sortie de crise avec l'artisan et vous présentez à le prochaine AG les décisions et négociations avec l'artisan, tout cela pour les meilleures décisions pour la copro, 
moi, je choisis le 3ème et je dis au CS de ne pas recommencer ce type de blague... |
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annecr
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Posté - 29 janv. 2010 : 09:26:00
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Ok,
merci pour la clarté !
C'est surtout à l'artisan de ne pas recommencer ! Nous n'étions déjà pas emballées par quelques-uns de ces travaux passés, mais là , ça dépasse l'entendement !
Bonne journée |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2010 : 11:23:58
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Annecr voulait sans doute parler du "code de la copropriété" ?
C'est une simple appellation communément admise pour le recueil de divers textes qui concernent plus ou moins la copropriété, afin que les professionnels et praticiens puissent s'y retrouver sans avoir à rehercher à droite et à gauche sans être surs de tout avoir, du moins la plus grosse part.
Dans cette affaire son syndic se contredit : selon D.art.22 l'AG est seule compétente pour statuer sur le RFCS.
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annecr
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Posté - 29 janv. 2010 : 11:41:03
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Oui, c'est ça, c'est le code la copropriété avec notamment l'article 22 bien souligné pour appuyer ses propos (du syndic) alors que ce fameux article dit le contraire ! : que l'on peut voter un RFCS en AG... |
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