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amd
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 Posté - 27 janv. 2010 : 12:27:19
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Bonjour,
J'ai un souci dans mon projet de donner congé pour vente à une locataire.
Il s'agit d'un studio à Aix en Provence, que je viens d'avoir en partage dans une succession. (je n'habite pas dans le coin, et je ne l'ai jamais visité).
Pour être dans les six mois légaux, j'ai peu de temps.
Problèmes : la locataire en place (depuis bientôt 9 ans...) ne laisse pas l'accès d'après l'agence de gestion. L'agence ne se souvient pas avoir jamais visité ce studio. Pour l'estimation dans le partage, l'agence a fixé à 60.000 € environ le montant du bien, avec beaucoup de réserves sur l'exactitude (pas de surface exacte, pas vu l'état, etc...).
Mon souci est donc dans la détermination de ce prix de vente...
D'après ce que j'ai lu de ci de là , j'en ai conclu que :
- si le prix est en dessous du marché, et que la locataire l'achète... je n'aurai pas fait une bonne affaire !
- si je mets un prix très haut, et que je ne trouve en fin de compte pas d'acquéreur, la baisse du prix crée des contraintes légales,
En l'état actuel des choses, je ne peux pas estimer un juste prix, et je n'ai pas beaucoup de temps devant moi...
Auriez-vous des conseils ?
Cordialement
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nefer
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 Posté - 27 janv. 2010 : 13:17:07
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il est impératif d'avoir une idée de la superficie
avez vous contacté le syndic ?
ou un membre du CS?
ensuite vous recherchez des biens similaires en surface en vente dans le secteur
la contrainte en cas de signature d'un compromis, une fois le droit de pr"émption du locataire épuisé, sera , si le prix est inférieur de purger ce droit de préemption (délai 1 mois)
la 1ère chose à faire c'est d'écrire au locataire pour lui notifier votre qualité d ebailleur en lui donnat vos coordonnés: cela vous permettra d'avoir un contact avec lui |
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amd
Contributeur actif
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 2
Posté - 27 janv. 2010 : 23:25:19
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Merci !
Idée de la surface : 18,5 à 20 m² - (parle-t-on de loi carrez ou quoi ?) bon enfin c'est une fourchette ! Il pourrait être très sombre (1er étage sur cour)(mais quelquefois les cours, ce sont des conduits d'aération un peu large !). Dans le vieil Aix, on peut s'attendre à tout !
Il s'agit d'un tout petit immeuble très vieux, (6 à 8 logements ?) ; il n'y a pas de conseil syndical, le syndic, on voit bien que ce n'est pas sa passion, cet immeuble ! Mais y a t-il le charme des vieilles pierres, ou est-ce sordide et plein de cancrelats ?
J'ai écrit et laissé 4 ou 5 messages téléphoniques à la locataire. Sans résultat.
Le seul point fort pourrait résider dans l'emplacement (à côté de la cathédrale et de Sciences-Po, et dans le quartier d'jeun's, animé et petits restaus à gogo)
Et plus qu'une dizaine de jours....
Je n'ai pas trouvé de bien "vraiment similaire", ...en tous cas les studios de 20 m² (vu seulement sur les annonces internet) c'est plutôt dans les 100.000 €, ce qui fait une grande différence...
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nefer
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3
Posté - 28 janv. 2010 : 08:58:17
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il vaut mieux faire délivrer par huissier un congé pour vente à un prix supérieur que de laisser passer l'échéance
il sera toujours temps de négocier après |
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amd
Contributeur actif
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4
Posté - 28 janv. 2010 : 11:47:25
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Oui, c'est ce que je pense en effet ; c'est la solution qui procure le moins de désavantages.
Je pars en chasse d'un huissier aixois !
Merci ! |
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thunderbird
Contributeur débutant
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:35:27
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Dans la mesure du possible, il me semblerait sage que vous puissez évaluer de visu tant l'état que la situation de l'immeuble voire de l'appartement, afin d'avoir une vision réaliste de sa valeur potentielle.
A vous de savoir si ça justifie d'y consacrer une journée et un aller retour TGV |
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| bailleur privé sur Dijon, 3 lots d'appartement en monopropriété, réhabiltation lourde en BBC en cours |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:42:43
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citation: Il s'agit d'un studio à Aix en Provence, que je viens d'avoir en partage dans une succession. (je n'habite pas dans le coin, et je ne l'ai jamais visité).
Pour être dans les six mois légaux, j'ai peu de temps.
vous avez 6 mois pour ouvrir la succession; pas 6 mois pour vendre.
autre piste: voyez aussi les notaires sur Aix: ils ont une idée des prix pratiqués pour l'immobilier en fonction du quartier.
voir le prix des autres apparts dans l'immeuble ... cela pourrait etre une idée d'evaluation. cette evaluation etant necessaire pour le fisc. aprs si vous vendez vous pouvez prendre votre temps et ne plus etre sous pression.
citation: .... ne laisse pas l'accès d'après l'agence de gestion. L'agence ne se souvient pas avoir jamais visité ce studio.
pour rappel, normal qu'une agence ne visite pas le bien: ce n'est pas un droit prévu par la loi.
est ce que le notaire a fait une mise en demeure par LRAR a cette locataire ? cela aura surement plus de poids qu'une mise en demeure faite par l'agence. le notaire expliquera le deces du proprio et mettra en demeure le locataire de puvoir accéder au logement aux fins d'evaluation uniquement ! |
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nefer
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:55:48
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citation: Initialement posté par jouliacitation: Il s'agit d'un studio à Aix en Provence, que je viens d'avoir en partage dans une succession. (je n'habite pas dans le coin, et je ne l'ai jamais visité).
Pour être dans les six mois légaux, j'ai peu de temps.
vous avez 6 mois pour ouvrir la succession; pas 6 mois pour vendre. autre piste: voyez aussi les notaires sur Aix: ils ont une idée des prix pratiqués pour l'immobilier en fonction du quartier. voir le prix des autres apparts dans l'immeuble ... cela pourrait etre une idée d'evaluation. cette evaluation etant necessaire pour le fisc. aprs si vous vendez vous pouvez prendre votre temps et ne plus etre sous pression. citation: .... ne laisse pas l'accès d'après l'agence de gestion. L'agence ne se souvient pas avoir jamais visité ce studio. pour rappel, normal qu'une agence ne visite pas le bien: ce n'est pas un droit prévu par la loi. est ce que le notaire a fait une mise en demeure par LRAR a cette locataire ? cela aura surement plus de poids qu'une mise en demeure faite par l'agence. le notaire expliquera le deces du proprio et mettra en demeure le locataire de puvoir accéder au logement aux fins d'evaluation uniquement !
Joulia : les 6 mois c'est le délai minimum pour notifier le congé pour vente avant l'échéance du bail....
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amd
Contributeur actif
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:14:36
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Oui, c'est ça, les 6 mois c'est pour être dans le cadre du congé, pas de la succession ni du partage ! le partage est signé maintenant.
Et là je suis dans les 10 jours avant de dépasser l'échéance...
J'ai eu un huissier au téléphone, comme je lui raconté la situation, il m'a dit de joindre mon titre de propriété en plus en plus du bail... et je n'ai encore pas l'attestation notariée qui me certifie propriétaire (la signature ayant eu lieu il y a une quinzaine de jours...),
Le notaire rédacteur du partage...qui m'avait promis une "signification au syndic"dès le lendemain... c'est toujours pas fait !
(on parle de train de sénateur, mais le train de notaire !!!)
Bref, avant de bouger notaires, huissiers, locataires et gérant d'immeuble... ma conviction est faite : je prends le premier huissier qui se contente du bail et d'un courrier d'accompagnement (je donne pas les détails que je l'ai obtenu par partage d'il y a 15 jours), et je le missionne pour congé prix de vente à 100.000 € (fourchette haute)... au pire si ça coince, j'envoie en LRAR !
Cela me paraît le plus raisonnable !
Pour le reste, aller voir l'immeuble, même en coup de TGV, sans accès à l'appartement... sans trop d'idée du marché...ne me donnera pas grand-chose et va me faire perdre du temps... (j'ai vu par googlle map l'immeuble) ...à mon avis !
La solution alternative étant de donner congé pour reprise (mon fils sera bientôt étudiant -mais pas forcément à Aix ! et si ça se trouve il va rater son bac !), mais les contraintes m'ont parues encore plus embêtantes.
Je suis un peu stressée, excusez-moi ! je trouve cela très désagréable de "n'avoir pas le temps", sinon, c'est "reparti pour trois ans"...
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nefer
Modérateur
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:27:58
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le notaire pouvait vous remettre en mains propres une attestation le jour de la signature du partage
rapellez le en lui disant qu'il vous faut impérativement un document de suite afin de faire délivrer un acte |
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joulia
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Posté - 28 janv. 2010 : 16:02:14
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ah desolée, parlant de succession j'avais anticipé sur l'ouverture de la succession.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 28 janv. 2010 : 16:08:19
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avez vous fait les annonces ventes de studio sur Aix pour le même quartier ? ca peut aussi vous donner des indications.
citation: Pour le reste, aller voir l'immeuble, même en coup de TGV, sans accès à l'appartement... sans trop d'idée du marché...ne me donnera pas grand-chose et va me faire perdre du temps... (j'ai vu par googlle map l'immeuble) ...à mon avis !
bah si vous voulez vendre au juste prix sans avoir de souci avec le congé, ca vuat peut etre le déplacement. et qui sait ? en sonnant à la porte vous pourriez expliquer la situation (sasn avoir a parler de la vente mais juste de la succession) !
moi je le ferai; vous faites le tour des agences très locales, vous prenez des photos de l'immeuble (il en faudra bien pour mettre une annonce), vous prenez RDV avec un notaire sur place, bref en 2 jours vous pouvez boucler la boucle.
mais bon chacun fait comme il peut et/ou comme il l'entend. |
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océan
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Posté - 28 janv. 2010 : 18:15:44
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dans quel quartier plus précisémment à Aix? (vous avez les noms sur gloogoo ou pagesjaunes car cela change beaucoup dans cette ville qui se rénove beaucoup depuis qq années et où les studios sont très prisés ... le loyer vous semble-t-il correct ?
l'agence de gestion est-elle aussi syndic de l'immeuble ? car vous devriez pouvoir au moins obtenir un plan auprès du syndic, les plans d'étage étant normalement dans les archives du syndic en annexe du RC |
Édité par - océan le 28 janv. 2010 18:21:51 |
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amd
Contributeur actif
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Posté - 28 janv. 2010 : 20:04:47
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C'est dans le "vieil aix", rue de l'Annonciade, si vous connaissez un peu le secteur ! ???
http://www.web-provence.com/aix-rue...nonciade.htm
je n'ai pas trouvé le nom du quartier !
Le loyer est très bas, 211 € charges comprises (ça c'est pas bon signe !) (mais locataire ancien).
Oui, l'agence est aussi syndic, je vais essayer de les rappeler encore... car j'ai laissé pleins de message, sans succès ! |
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océan
Contributeur actif
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Posté - 29 janv. 2010 : 01:31:17
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Je crois que vous ne vous rendez pas compte que vous êtes en plein vieil Aix à 5 mn de la Rotonde, du cours Mirabeau, Sextius et des Cordeliers, de la mairie de la Cathédrale et que sauf erreur même pour un 18-20m2 ca vaut le double au moins! ca dépend de l'état mais c'est une nuit ou 2 d'hotel!
Bon ca dépend de l'état, du bruit (restos, magasins ) etc mais là tout de même!
Si vous n'avez pas déjà fait, promenez-vous avec le street view (le p'ti bonhomme sur google maps ....c'est comme si vous y étiez mais faut apprendre à le manipuler en 3D et les agences ne manquent pas dans le coin
et allez-y à pied (impossible autrement dans ces rues car zone piétonne un vélo (location comme à Paris et autres)
(sinon TGV, car sur Gr d'Aix et après 10mn-15 mn à pied)
et attention au coup de coeur vous pourriez avoir envie d'y rester !
au retour détour de 100m avec passage sur les terrasses du nouveau théatre pour voir au moins la Sainte Victoire et les toits d'Aix
Vous êtes loin d'Aix? |
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amd
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Posté - 29 janv. 2010 : 09:14:27
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Bonjour Océan,
Vous me donnez envie d'y aller ! Et qui sait, de garder ce studio pour mes futures vacances !
LÃ , tout de suite, avec les enfants, le boulot, je ne peux pas y aller, et je suis assez loin...
Et comme vous l'avez compris, j'ai peu de temps pour "donner le congé", mais ensuite, pour les vacances, je programmerai d'y aller plusieurs jours (aïe, les nuits d'hôtel ont l'air chères !), et promis, j'irai voir les toits d'Aix et la Sainte-Victoire, entre 2 visites d'agence...
Merci en tout cas pour votre enthousiasme ... et oui, j'avais remarqué que le prix de location paraissait très bas, en regardant les annonces, on ne trouve rien en dessous de 400 € par mois, même pour des petites surfaces ! |
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