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O2lombes
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 Posté - 27 janv. 2010 : 15:37:07
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Bonjour,
Pour notre prochaine assemblée générale, nous devons annuler une décision prise lors de la précédente, qui se présentait ainsi :
2. Comptage individuel d'eau
2.1 Comptage individuel d'eau par la société XXX
2.2 Comptage individuel d'eau par une société de comptage
2.3 Mandat au syndic pour l'attribution du contrat
Nous avions (malheureusement) voté favorablement pour résolution 2.1, qui présentait "la société" du syndic. Les questions 2.2 et 2.3 n'avaient pas été mises aux voix, noté "sans objet" sur le PV : était-ce correct?
Autre question :
L'installation n'ayant pas été effectuée ce jour, nous souhaitons revenir dessus.
Le syndic a écrit sa question comme ceci : Annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale du xx/xx/xx.
Cela ne devrait pas être annulation de la résolution 2.1? Le point 2 est une question non?
Que doit-on faire?
Merci d'avance de vos Ă©clairages
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GĂ©dehem
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1
Posté - 27 janv. 2010 : 16:01:52
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1) la question principale Ă©tait "Comptage de l'eau".
Votre AG ayant fait un choix parmi les 2 propositions, la seconde (2.2)devient sans objet.
Que veut dire : " qui présentait "la société" du syndic."
Cette société de comptage est "filiale" du syndic, liée à lui ???
Dans ce cas, il devait être fait application de D.art.39, trop souvent "oublié" (comme par hasard ! ...)
"D.Art. 39 - Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient directement ou indirectement une participation dans son capital.
Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."
Sur ce point, vous indiquez que le point 2.3 "Mandat au syndic pour l'attribution du contrat" n'a pas été voté !
Autrement dit, l'autorisation dont il est question D.art.39 n'a pas été donnée si la Cie de comptage est celle du syndic.
2) la question de votre AG passée portait sur le comptage individuel de l'eau, 2-1 et suivants n'étant que des modalités.
Cette décision n'ayant pas eu un début de commencement de mise en œuvre, c'est bien l'annulation de la décision précédente dans tous ces aspects qui est proposée.
Tout va bien ! 
Sauf qu'il n'est pas pertinent de ne pas adopter un système de répartition de l'eau froide individuelle, une répartition aux tantièmes étant totalement injuste. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2010 16:04:26 |
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sparte
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 2
 Posté - 27 janv. 2010 : 16:08:35
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Présentation pour le moins bizarre d'une résolution d'ag...pas claire
La formulation "sans objet"est correcte.
si la résolution 2 a été adoptée à la majorité qualifiée et la solution 2.1 adoptée à la majorité ,il devient inutile de se prononcer sur les suivantes.
Vous souhaitez revenir sur quoi?le comptage par une entreprise ou le choix de l'entreprise?
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O2lombes
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3
Posté - 27 janv. 2010 : 16:12:05
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Ouf  merci de votre réponse rapide...
Je voulais dire que la syndic n'a présenté qu'une seule société, sans devis ni mise en concurrence, et que nous, bêtes et ignorants copropriétaires en VEFA à l'époque  , avions voté pour, ne croyant pas avoir le choix.
Aujourd'hui, mieux informés et armés  , on a (presque, ne vendons pas la peau du loup avant de..) réussi a revenir dessus, car les travaux n'ont pas commencés.
Mais nous présentons par ailleurs plusieurs devis concurrentiels négociés cette fois ci pour le comptage individuel 
en tout cas merci
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sparte
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4
Posté - 27 janv. 2010 : 16:31:06
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Votre syndic a inscrit l'annulation de la résolution 2 de l'ag.Ok.Mais à part cela dans l'ordre du jour et concernant le comptage,sur quoi allez-vous voter? |
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O2lombes
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5
Posté - 27 janv. 2010 : 17:25:55
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Nous allons voter le choix du prestataire pour la pose, l'entretien et les relevés, sur plusieurs devis.
Autres questions :
Le point 1 est l'élection du bureau de séance, mais il n'est pas détaillé comme l'AG précédente, cad 1.1 (président),1.2 et 1.3 (scrutateurs) 1.4 (secrétaire).
Cela est il correct sans ces détails? peut-on légalement élire le bureau de séance?
Le promoteur possède encore des appartements, qui représentent env. 40% des tantièmes.
Dans le cas de figure où il y aurait beaucoup d'absents non représentés, le promoteur peut il faire élire son représentant comme président d'AG?
Peut on utiliser la règle du copropriétaire majoritaire, non sur la totalité des tantièmes, mais sur la totalité des tantièmes présents et représentés (il m'avait semblé avoir lu un cas de jurisprudence...)?
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sparte
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6
Posté - 27 janv. 2010 : 18:18:48
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Non la règle s'applique sur la totalité des tantièmes pour un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix du syndicat.
exemple:coprop:40
promoteur:60
total 100
total des voix du syndicat après réduction:80 soit 40 coprop et 40 promoteur
si 20 coprop sont présents et représentés total des voix:40 soit 20 cop et 20 promoteur
Pour vous
coprop;60
promoteur:40
total des voix:100
si présents et représentés 70 : coprop30 et promoteur 40,le promoteur fera ce qu'il veut.
C'est la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire d'assister à l'assemblée.
Concernant le fait de pas séparer l'élection du pdt et celle des scrutateurs,c'est une clause de nullité de l'ag |
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sparte
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7
Posté - 27 janv. 2010 : 19:00:15
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Je vous ai répondu un peu rapidement concernant la présidence.
Le copropriétaire disposant du nb de voix le plus élevé peut ou ne peut pas être élu pdt....la jurisprudence n'est pas constante.Dans votre cas le promoteur commettrait une erreur car en cas de contestation le juge pourrait considérer cela comme une forme d'abus de majorité ou de position dominante eu égard à sa position particulière vis à vis du syndicat.
Pour le vote:PAS DE VOTE GROUPE
Si un seul point Ă l'ODJ:election du bureau,scindez les votes:
Election du président
M x se présente
pour
contre
M x est élu en qualité de pdt de seance
Election des scrutateurs
Mx se présente
pour
etc..
MMe Y se présente
Etc...
Le syndic assure le secrétariat de séance.
etc.. |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 janv. 2010 : 00:08:37
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Il n'existe plus au sens strict de "bureau" de l'AG, appellation supprimée par D.art.15 nouveau (2004).
D.Art. 15 - Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 alinéa 1° du présent décret, son président, et s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale."
La désignation du pdt et du secrétaire est substentielle à la validité de l'AG. A la limite la question n'a même pas a être prévue à l'ODJ puisque ces désignations sont imposées par la loi "Au début de chaque réunion "(de l'assemblée).
Notez que ces personnes sont obligatoirement désignées par l'AG, leur désignation sans ctionnée par un vote dont le résultat doit être rapporté au PV.
Un défaut dans cette désignation et c'est l'AG qui et annulable dans son ensemble.
Notez encore que s'il n'y a pas de candidat le sydic assure automatiquement et sans vote le secrétariat de séance.
En revanche, s'il y a un candidat, le syndic doit être en retrait en attendant le résultat.
Il est très vivement conseillé de présenter un candidat à toutes ces fonctions. |
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O2lombes
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9
Posté - 28 janv. 2010 : 08:11:26
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D'accord, je comprend bien merci |
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sparte
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:12:12
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Je ne suis pas d'accord avec Gédehem concernant le secrétariat.Il est nettement préférable de laisser au syndic le soin de rédiger le pv.Il a l'expérience et peut-être le logiciel adéquat.Le secrétaire- copropriétaire s'il n'a jamais effectué cette tâche va vite se retrouver perdu et appellera le professionnel à l'aide.
Cela sera une perte de temps pour tout le monde d'autant plus que,comme vous le savez,LE PV DOIT ETRE SIGNE A LA FIN DE L AG.Il appartiendra au président et aux scrutateurs de relire attentivement le pv pour s'assurer qu'il est conforme aux décisions prises étant précisé que ce pv ne doit pas retranscrire l'intégralité des débats mais le résultat des votes avec au besoin les réserves apportées par certains copropriétaires.Choisissez un président qui ne boive pas l'apéro tous les soirs avec le syndic et tout ira bien.Si tous les syndics ont à coeur la rentabilité de leur cabinet,ce qui est normal,il n'en demeure pas moins vrai et j'ai eu de nombreuses fois l'occasion de le vérifier,qu'ils ont également à coeur de défendre les intérêts de leurs clients c à d les copropriétaires qui devront le réélire.Ne partez pas avec lui dans un esprit de défiance mais de collaboration...et la confiance n'exclut pas le contrôle.Et si cela ne va pas,adios!ce ne sont pas les cabinets qui manquent. |
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O2lombes
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:38:01
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Je suis d'accord avec vous concernant le secrétariat de séance, d'autant plus que notre syndic se déplace avec ordinateur et imprimante, pour pouvoir signer sur un pv propre.
Nous avons préparé cette AG, qui est la 2ème de la vie de la copro, en définissant bien les rôle de chacun, président ou scrutateurs, notamment à être attentif à ce que le syndic écrira sur le pv, résultats des votes et remarques s'il y en a... J'ai également lu et relu le livre de l'ARC sur les AG.
Nous avons une confiance très limité dans ce syndic, nous envisageons sérieusement le changement, mais souhaitons le faire correctement et ne pas tomber sur pire. En attendant, nous le contrôlons de très près, non sans mal, mais c'est une autre histoire.
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GĂ©dehem
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Posté - 28 janv. 2010 : 14:47:04
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"Nous avons une confiance très limitée dans ce syndic, nous envisageons sérieusement le changement.....""
Tout est lĂ ! 
1) lorsqu'un syndicat souhaite changer de syndic en présentant d'autres candodatures que le sortant, celui-ci ne doit JAMAIS être secrétaire de séance !
Pour une raison très simple : s'il n'est pas désigné "à nouveau", 2 possibilités :
- "Puisque ce n'est plus moi, débrouillez-vous"" et il quitte la réunion avec son matériel.
- Il reste jusqu'à la fin, fait éventuellement signer le PV (pas sur) et s'en va sans un mot : quid du PV, dont la notification aux opposants et défaillants incombe au nouveau syndic ?
Il est évident que nous ne pouvons apporter ici que des réponses générales qui couvrent la majorité des cas !
Le problème ici c'est que le syndicat qui laisse le sortant exercer la fonction de secrétaire, alors qu'il désigne un nouveau syndic, se retrouve parfois/souvent paralysé par la fin de toute activité de l'ex-syndic !
Je n'affirme pas que tous sont ainsi ! Je dis que lorsque cela arrive c'est tout le syndicat qui en subit un préjudice.
Conclusion : lorsqu'on souhaite changer de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire, par principe.
Au besoin, la question du syndic étant abordée en tout deébut d'AG, le secrétaire élu démissionne dès la désignation du nouveau syndic (qui est prévenu et préparé) et c'est lui qui assure la suite du secrétariat.
2) Concernant la signature du PV dès la fin de la réunion est dans une grande majorité des cas un attrape nigauds.
D'une part parce que le syndic-secrétaire n'a pas les moyens de donner copies aux pdt et scrutateurs du PV original.
D'autre part parce qu'il est tard, que tout le monde est fatigé, en particulier pdt et scrutateurs, et que la validation se fait à la va vite les yeux fermés : plus vite on sera au lit mieux ce sera !
Il est pourtant de jurisprudence constante qu'un PV dépourvu de toute signature n'en est pas moins valide aussi longtemps que les décisions rapportées n'ont pas été contestées devant un juge !
La validation des décisions par la signature au moins du pdt de séance n'est indispensable QUE lors d'une contestation portée devant le juge.
Si pas de recours au juge, l'absence de toute signature sur un PV ne change rien à la validité des décisions prises rapportées dans ce PV.
Les décisions rapportées dans un PV sont opposables quand bien même il serait dépourvu de toute signature.
Conclusion :
- si le secrétaire-syndic dispose des moyens pour remettre copies du PV et que le "bureau" dispose du temps nécessaire pour procéder aux vérifications indispensables : pas de pb, on signe si tt est bon.
- si le secrétaire-syndic n'a qu'un brouillon sans possibilité de délivrer copies, qui plus est si le temps presse, on attend le lendemain pour procéder à la validation sur un véritable original bien propre.
J'ajoute que pour procéder aux vérifications en particulier pour le décompte des voix, les scrutateurs (au moins 2), élus pour cette mission, disposerons de "feuilles de vote" leur permettant d'enregistrer l'expression des voix, d'en faire le calcul, confronter leur résultat, avant de le communiquer au pdt de séance qui le promulguera.
C'est à dire que le "bureau" (pdt, scrutateurs) dispose de pièces (notes du pdt, feuilles de vote des scrutateurs, ....) leur permettant de vérifier/controler si les résolutions rapportées dans le PV sont effectivement, au mot près, celles soumises aux voix, et si le résulté détaillé des votes est conforme à ce qui a été calculé et annoncé, vote par vote !
S'en remettre les yeux quasi fermés au syndic au motif que c'est "un professionnel", voila un bon moyen d'être roulé dans la farine !
"Professionnel", il est certain qu'il en connait toutes les ficèles !
Conclusion des conclusions : c'est en préparant très bien l'AG qu'on a toutes les chances d'avoir un "bon" PV conforme, au besoin lorsqu'on change de syndic en désignant un copropriétaire à cette fonction au final marginale, puisque c'est le pdt de séance qui est garant de la conformité des décisions prises et du PV qui en est fait, .... pas le secrétaire de séance serait-il le syndic.
Si la confiance n'exclut pas le contrôle, la confiance ne doit pas friser la naiveté ! ....
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2010 15:08:42 |
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O2lombes
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:15:57
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Oui bien sur, mais ne vous inquiétez pas, nous sommes actuellement dans une situation particulière, ou pour certaines raisons de temps parce que nous ne voulons pas changer de syndic à la va vite, nous proposerons le changement de syndic à l'AG suivante.
Nous prendrons alors toutes ces précautions.
Nous avons évidement prévu liste des copro avec les tantièmes et calculatrice pour les structateurs, ainsi que suivit attentif de la rédaction du PV par le syndic/secrétaire, et le psdt de séance ne signera que dans les conditions que vous évoquez...
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