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 Sujet  |
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guilain
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 Posté - 23 janv. 2010 : 14:02:01
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Bonjour,
Habitant malheureusement dans une copro où il très difficile de trouver des membres de CS chaque année et qui soit en plus véritablement attelé a leur tâche...le syndic pro qui profite de plus en plus de cette situation, je souhaite me proposer syndic non pro a la prochaine AG.
Pour verrouiller et éviter que le syndic pro fasse barrage, je souhaitais savoir s'il est possible de s'organiser de la façon suivante :
Pour info, ma femme et moi sommes propriétaires a 70/30 de nos lots.
- ma femme se propose comme secrétaire de séance en lieu et place du syndic pro actuel,
- je me propose président de séance (est ce compatible avec ma femme comme secrétaire ? Est ce aussi compatible avec la possibilité d'être élu lors de cette même AG syndic non pro...je vais devoir signer mon propre contrat...?)
Merci de vos avis sur la manœuvre,
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 Posté - 23 janv. 2010 : 14:41:35
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Si vous êtes propriétaire indivis, il faut que vous choissiez un représentant, et un seul.
L'autre ne peut avoir droit de présence qu'avec l'autorisation des autres copropriétaires, mais il n'est pas question de truster les places.
De même, vous = votre femme, vous ne pouvez donc pas etre a la fois président et secrétraire
Enfin, des que vous êtes nommé syndic, vous ne pouvez plus être président sauf a ce que la mise en oeuvre de votre mandat soit reportée a plus tard, mais je ne vois pas comment ca va se passer puisque le syndic pro va partir tout de suite.
La manoeuvre est moins que transparente, c'est le moins que l'on puisse dire...
J'oserais ajouter que pour un candidat syndic, .... vous faites fort. Ne pas connaitre la loi et forcer la décision par des procédés illégaux.
Je serais vbosu, j'en apprendrais un peu plus sur le métier avant de me proposer, et je receuillerais l'assentiment des autres copros durant l'année plutot que d'utiliser des méthodes quasi-mafieuses. |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2010 14:52:08 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 23 janv. 2010 : 15:03:29
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Le candidat propose, l'assemblée dispose !
L.art.22 le syndic, son conjoint ses préposés ne peuvent recevoir mandat ni présider l'AG.
Autrement dit, que ce soit vous ou votre épouse qui assure la présidence, ni l'un ni l'autre ne pourra poursuivre une fois que vous aurez été désigné syndic.
La seule fonction qui ne soit pas incomparible est celle de secrétaire, à laquelle vous serez candidat. Si votre épouse est pdte, elle devra se démettre dès votre élection comme sydic, un autre devant être désigné à peine de nullité de l'AG.
Notez que vous devrez faire acte de candidature, laquelle sera prévue dans l'ODJ avec proposition de contrat de mandat :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Si vous êtes rémunéré il faudra l'indiquer et la chiffrer. |
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:36:07
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gedehem : citation: - Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Où avez vous trouvé cela ? Où avez vous trouvé que le syndic non pro exercera bénévolement ? Un syndic non pro peut être rémunéré !
je suis surpris de votre part, mon bon gedehem 
Je suppose que vous avez donné un exemple de résolution ...  |
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:40:48
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guilain, je suis comme robouldingue, un peu surpris, mais vous avez le temps de vous accaparer la loi de 1965, le décret de 1967, ainsi que les décret et arrete concernant la compta...
Mettez vous y dès maintenant, en bas à gauche !!!
Comme l'on dit mes collègues : vous etes en indivis, et vous avez DEJA du dire à votre syndic actuel qui est le représentant des indivis... Qui ne peut être que le seul présent officiel à l'AG, donc ne tenir qu'un poste du bureau de séance, président, scrutateur ou secrétaire en début de séance. Si vous etes désigné, syndic non pro, vous ne pouvez être qu'au plus secrétaire...
Mais tout cela se prépare ! quelle est la grosseur de votre copro ? |
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guilain
Contributeur actif
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5
Posté - 23 janv. 2010 : 18:52:35
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Ribouldingue, la manœuvre n'a rien de mafieuse, je conçois qu'elle soit un peu tirée par les cheveux mais c'est tout, je m'explique :
Concernant notre situation de propriétaire et nos votes en AG depuis que nous sommes propriétaires, rassurez vous, un seul d'entre nous votait et représentait notre avis (fort heureusement partagé chaque année !). Ma femme n'était pas systématiquement présente, lorsqu'elle l'était, personne n'y voyait le moindre probleme, nous signions tous deux la feuille de présence mais un seul de nous deux représentait pour le vote.
- L'objectif de proposer ma femme en tant que secrétaire est de palier a un manque de motivation au sein de la copro, personne ne voulant se farcir cette tache (c'est déjà la plaie chaque année pour nommer les membres du CS et la présidence de l'AG alors là ...).
C'est un peu comme si nous faisions appel a une personne tierse...mais je connais bien la bonne capacité de synthèse de ma femme et surtout elle ne fait jamais de fautes d'orthographe !
Je l'ai déjà fait en 2008 lorsque nous avons changé de syndic, j'étais au CS depuis 4 ans...j'ai lâché le CS cette année pour impliquer les derniers motivés et tablant sur mon impossibilité probable les années a venir d'y être (étant probablement syndic non pro).
Je me proposerai donc d'être secrétaire si ce n'est pas incompatible...
Il permet aussi d'éviter que ce ne soit le syndic en place qui le fasse (pour info, ce charmant syndic nous a facturé 500€ sa majestueuse présence a la précédente AG + 500 € de plus pour la charmante demoiselle qui l'accompagnait et qui notait trois mot sur le PV préformaté d'avance...)
- Concernant le poste de président que je propose, il n'a que pour but d'ordonner l'AG et éviter que le syndic ne prenne la main comme il sait si bien le faire. L'ambiance risque en effet de ne pas etre si paisible compte tenu de ma proposition (qui emporte pour le moment la majorité des promesses de votes, reste quelques indécis...dont deux membres du CS actuels peu positifis et actifs a qui j'ai remué le cocotier cette année et qui m'en veulent).
Le but était également de proposer (ou d'imposer si besoin) de rendre le vote et le choix du renouvellement du syndic actuel / nomination du syndic non pro en toute fin de séance, de sorte que le syndic en place fasse son boulot jusqu'au bout, présente les dossiers jusqu'au bout et ne lâche pas l'affaire si tôt...c'était tout. En étant Président de séance jusqu'à la dernière résolution me nommant syndic non pro, je n'y voyais pas de problème : l'AG se terminant le jour J en fin de soirée et mon mandat prenant le relais dès J+1 au matin (effectivement, nous aurions théoriquement été sans syndic la nuit pendant que tout le monde dormait paisiblement, épuisé par une AG tendue).
Merci |
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Posté - 23 janv. 2010 : 20:43:37
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vous pouvez être secrétaire de séance, et votre épouse Présidente si elle récupère un mandat d'un autre copro....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2010 : 10:15:23
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Certains n'ont pas bien lu ce que j'avais écrit, ce qui est un grand classique ici .... 
Un syndic non pro pouvant agir soit bénévolement soit contre rémunération, j'avais indiqué les 2 options ... :
"(.....)
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Si vous êtes rémunéré il faudra l'indiquer et la chiffrer."
Dans tous les cas de figure, le conjoint du syndic, comme ses préposés, ne peut recevoir mandat ni présider une AG.
Il faudra donc trouver une autre solution.
".... nomination du syndic non pro en toute fin de séance  , de sorte que le syndic en place fasse son boulot jusqu'au bout, présente les dossiers jusqu'au bout et ne lâche pas l'affaire si tôt...."
Comprends pas !!!
Lorsqu'on change de syndic on est pressé de le voir prendre la porte après avoir "rendu les comptes" !
Votre affaire lui donne l'occasion de rouler dans la farine les indécis et de retourner la veste de quelques autre, ce qui vous fera une belle surprise lorsque vous découvrirez qu'il est désigné à nouveau !
Pardon de le dire ainsi, mais à vue de nez votre affaire n'est pas bien emmanchée, tant pour cete présidence d'AG que sur la désignation du syndic en fin de séance.
Après l'approbation des comptes, c'est la question la plus importante à débattre en début d'AG.
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Édité par - Gédehem le 24 janv. 2010 10:26:33 |
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Posté - 24 janv. 2010 : 10:43:37
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citation: le choix du renouvellement du syndic actuel / nomination du syndic non pro en toute fin de séance, de sorte que le syndic en place fasse son boulot jusqu'au bout, Hum, non, pas tres bon non plus....
Faites les choses correctement et dans l'ordre, ce sera mieux. Si vous avez des supports, utilisez le, mais surtout si vous avez des adversaires cest le moins que l'on puisse dire maladroit.
Le syndic va se voir rembarer de la place de secrétaire, et vous allez expliquer qu'il faut faire le vote du syndic en fin de séance, ce que personne ne fait jamais.
Si vous pensez partir ainsi d'un bon pieds, je crois que c'est mal parti. |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 24 janv. 2010 : 11:21:33
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il ne faut pas oublier que la présence du syndic n'est pas obligatoire à une AG, et que, n'étant pas secrétaire de séance, il peut très bien décider de quitter la salle..................... |
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JB22
Pilier de forums
France
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10
Posté - 24 janv. 2010 : 13:43:42
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De Gédehem
"Votre affaire lui donne l'occasion de rouler dans la farine les indécis et de retourner la veste de quelques autres, ce qui vous fera une belle surprise lorsque vous découvrirez qu'il est désigné à nouveau !"
Car c'est le moment où les copropriétaitres sont fatigués et pressés d'en finir et de partir, alors comme le dit Gédehem tout peut arriver... à vos risques et périls!... |
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Posté - 24 janv. 2010 : 18:05:30
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gedehem : vous vaez tout à fait raison, je bats ma culpe. Peut-être un petit coup de fatigue ou un apéro mal passé.... 
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DIOGENE93
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Posté - 24 janv. 2010 : 18:13:20
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citation: Initialement posté par nefer
il ne faut pas oublier que la présence du syndic n'est pas obligatoire à une AG, et que, n'étant pas secrétaire de séance, il peut très bien décider de quitter la salle.....................
Régulièrement l’on peut lire sur ce forum ce leitmotiv « la présence d’un syndic n’est pas obligatoire lors d’une assemblée » et certains vont même jusqu’à conseiller de ne même pas le laisser pénétrer dans l’assemblée lorsque son remplacement est envisagé.
Or, c’est très loin d’être une vérité absolue.
Primo, l’art. 15 du décret 17 mars 1967 indique que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée. Ce qui implique donc que le syndic doit au moins être présent jusqu’au vote éventuel de la décision de l’assemblée de ne pas l’élire (soit la plupart du temps, la 3ème décision).
Secundo, la tenue de l’assemblée est inscrite dans ses obligations contractuelles incluses dans sa rémunération annuelle forfaitaire (contrats FNAIM – FONCIA – CNAB, etc.. conformément aux recommandations de la Commission Relative à la Copropriété).
Tercio, il est tenu, en tant que professionnel du droit immobilier et par ses obligations contractuelles, à un devoir de conseil auprès de l’assemblée (de très nombreuses condamnations ont été prononcées pour n’avoir pas exercé ce devoir de conseil).
Ce qui veut dire que juridiquement parlant ET TANT QUE SON CONTRAT EST VALIDE, même si le syndic n’est pas élu comme secrétaire de séance, nul ne peut exiger qu’il quitte l’assemblée, le fait de sa non élection comme secrétaire ne le déchargeant absolument pas de ses autres obligations contractuelles.
Ce qui a contrario peut aussi s’appliquer à un syndic qui, vexé ne pas avoir été élu comme secrétaire, voudrait quitter l’assemblée avant son terme.
(Ce qui pourrait d’ailleurs être une solution vicieuse pour se séparer d’un syndic qui s’accroche, ne pas l’élire comme secrétaire, le laisser partir et ensuite dénoncer sa rupture abusive de ses obligations contractuelles).
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2010 : 19:25:25
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Merci à Diogène de rappeler certains points ..... sauf qu'ils ne sont pas très exactement en phase avec ce qui est dit ici et ailleurs !
Nefer écrivait :
" il ne faut pas oublier que la présence du syndic n'est pas obligatoire à une AG, et que, n'étant pas secrétaire de séance, il peut très bien décider de quitter la salle........"
Juste précision : lorsque le syndic n'occupe pas de fonction substentielle à la validité d'une AG (la seule possible pour lui : secrétaire), son absence/départ n'est d'aucun effet sur la validité des décisions prises !
L'obligation de "conseil" le concerne seul !
S'il n'assume pas ce rôle, sa responsabilité serait engagée, qu'il soit présent ou non.
Le syndic, mandataire du syndicat, doit être présent lors des AG réunissant ses "mandants". Il ne s'agit donc pas de le mettre dehors !
Mais son départ ou son absence n'est d'aucun effet sur la validité des décisions prises. (cas bien connus de syndic qui claque la porte sitot constatée leur "non désignation à nouveau" (voire qui mette les copropriétaires dehors ayant convoquée l'AG dans ses locaux !) |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2010 19:26:56 |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 25 janv. 2010 : 00:12:16
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citation: Initialement posté par GédehemMerci à Diogène de rappeler certains points ..... sauf qu'ils ne sont pas très exactement en phase avec ce qui est dit ici et ailleurs ! Nefer écrivait : " il ne faut pas oublier que la présence du syndic n'est pas obligatoire à une AG, et que, n'étant pas secrétaire de séance, il peut très bien décider de quitter la salle........"Juste précision : lorsque le syndic n'occupe pas de fonction substentielle à la validité d'une AG (la seule possible pour lui : secrétaire), son absence/départ n'est d'aucun effet sur la validité des décisions prises ! L'obligation de "conseil" le concerne seul ! S'il n'assume pas ce rôle, sa responsabilité serait engagée, qu'il soit présent ou non.Le syndic, mandataire du syndicat, doit être présent lors des AG réunissant ses "mandants". Il ne s'agit donc pas de le mettre dehors ! Mais so n départ ou son absence n'est d'aucun effet sur la validité des décisions prises. (cas bien connus de syndic qui claque la porte sitot constatée leur "non désignation à nouveau" (voire qui mette les copropriétaires dehors ayant convoquée l'AG dans ses locaux !)
Je n'ai jamais prétendu que le départ ou l'absence du syndic avait un quelconque effet sur la validité des décisions de l'assemblée. Je dis simplement que ça fait partie de ses obligations contractuelles, qu'il est payé d'avance pour tenir l'assemblée et qu'il ny a pas de raison d'accepter qu'il se défile vu qu'en plus il ne va certainement pas rembourser le SDC.
Le SDC est donc en droit d'exiger qu'il soit présent durant toute l'assemblée pour pouvoir éventuellement donner ses conseils pour la régularité d'une décision que l'assemblée s'apprête à prendre.
J'ai également précisé que ces obligations ne s'imposaient que si son contrat était toujours valide. Ce qui n'est donc pas le cas que vous citez.
""L'obligation de "conseil" le concerne seul !
S'il n'assume pas ce rôle, sa responsabilité serait engagée, [u]qu'il soit présent ou non""
S'il est absent de l'assemblée, sa responsabilité sur l'invalidité d'une décision prise irrégulièrement ne peut être recherchée car il ne peut être tenu à son obligation de conseil que s'il était présent (plusieurs JP en ce sens). Ce qui paraît des plus logique !
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2010 : 11:25:00
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C'est d'autant plus logique que son devoir de "conseil" n'est pas limité à l'AG mais s'exerce durant toute la durée de ses fonctions ! |
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