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coquillage
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 Posté - 28 janv. 2010 : 14:49:29
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Bonjour,
Lors de notre dernière Ag du 23.12.09, j'ai demandé expressément que soient écrites sur le PV d'AG, des réserves quant à des décisions à voter concernant des travaux qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires clairement définis sur le RDC et selon une clé de répartition propre aux ascenseurs.
Aucune réserve n'a été inscrite dans le PV d'AG et il ressort que le nombre de voix pour les décisions citées ci-dessus et inscrit sur le PV comprend tous les copropriétaires et ne tient donc pas compte de notre refus de vote.
Ceci est inadmissible et que pouvons nous faire ?
Merci infiniment de m'apporter vos conseils
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Gédehem
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1
Posté - 28 janv. 2010 : 15:23:53
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Il est un principe : "les paroles s'envolent, les écrits restent."
Lorsqu'un copropriétaire opposant ou abstentionnistes veut faire une réserve destinée à être rapportée dans le PV d'AG, il doit le faire par écrit, qui sera remis au pdt de séance avec mention qu'il en est demandé la transcription au PV ainsi qu'il est prévu D.art.17.
Ceci étant cette réserve n'apporte rien de plus ou de moins à votre possibilité de conteter la décision litigieuse si vous étiez opposante.
"Refus de vote" .. : c'est à dire que vous n'avez pas participé au scrutin ?
Depuis 2004 cette possibilité de "refus de vote" n'est plus possible : soit on est contre, soit on s'abstient, faute de quoi on est "pour".
Si vous et d'autres avez refusé de voter, vous n'êtes ni opposant ni abstentionniste n'ayant pas exprimé vos voix dans ces sens. Donc vous êtes "pour" la résolution proposée !
Conclusion : lorsqu'on n'est pas à 51% "pour" un projet on vote "contre", et inversement bien sur !
Un "refus de vote" c'est sans doute se faire plaisir vis à vis des autres mais c'est sans aucun effet ! |
Édité par - Gédehem le 28 janv. 2010 15:26:30 |
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coquillage
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 2
Posté - 28 janv. 2010 : 16:10:35
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Re !
Gedehem, je veux bien tout ce que vous me dites mais vous ne m'en dites pas assez.
Pour des travaux qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires clairement définis sur le RDC et clé de répartition, qui doit voter ? tous les copropriétaires ou seulement ceux concernés par les travaux ?
Une réponse claire me permettrait de savoir si j'ai eu raison de demander l'inscription de réserves qui n'a pas été faite mais qui le sera à la prochaine AG car je vais suivre votre conseil et un écrit sera remis au président de séance.
Refus de vote ? il s'agissait tout simplement d'inciter le président à ne faire participer au vote que les gens concernés comme dit plus haut et nous étions plusieurs à ne pas vouloir voter pour des travaux qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires soumis à la clé de répartition concernant les ascenceurs et autres (je me répète là ) .
Donc, que dit la loi à ce sujet ? qui doit voter ?
Merci d'avance pour votre réponse. |
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coquillage
Contributeur débutant
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3
Posté - 28 janv. 2010 : 19:54:49
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Re !
Suite à " les paroles s'envolent et les écrits restent" écrit par Gédehem , j'ai posté une réponse mais dommage que personne ne réponde au problème des votes des décisions pour travaux qui ne concernent qu'une partie des copros ?
Gedehem, celà ne vous inspire rien ? (voir mon post de 16h10) vous m'étonnez.
Bien cordialement |
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Gédehem
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4
Posté - 28 janv. 2010 : 21:39:43
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Je vais tenter de faire simple et court (ce qui n'est pas mon fort ....  )
"Pour des travaux qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires clairement définis sur le RDC et clé de répartition, qui doit voter ? tous les copropriétaires ou seulement ceux concernés par les travaux ?"
Tout dépend de la nature des travaux et de la majorité a appliquer ... 
S'il s'agit d'entretien courant sur les parties communes (maj.art.24), tout le monde vote.
S'il s'agit d'entretien courant sur les éléments d'équipement communs dont seuls certains ont utilité (L.art.10) votés à la maj.art.24, si existe une clause dans ce sens au RDC, seuls votent ceux concernés.
L.art.24 al.4 : "Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie d'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par le dit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses."
Autrement dit, si le RDC est silencieux, tous votent, même si certains participent seuls à la dépense selon la grille prévue.
Vous parlez de travaux sur les ascenseurs : de quoi s'agit-il ?
Si ces travaux concernent la mise en conformité, ils relèvent de la maj.L.art.25e, "modalités de réalisation de travaux rendus obligatoires par la législation" : tous votent, même si certains ne participent pas aux dépenses.
Ajout !
Concernant les réserves, j'ai précisé début janvier dans votre autre sujet qu'elles devaient être faites par écrit en double ex, dont 1 était remis au Pdt de séance pour transcription dans le PV.
Votre AG était le 23 janvier et manifestement vous n'avez pas rédigé de réserve !!!! 
Bien vous en a pris, puisque ce n'était sans doute pas recevable ! 
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2010 21:45:28 |
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DIOGENE93
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Posté - 29 janv. 2010 : 00:20:36
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Pour compléter ce que dit gédehem:
Dans le cas par exemple des ascenseurs, si seuls doivent voter ceux qui les utilisent, tous les copropriétaires même ceux non concernés doivent être convoqués (il est actuellement fréquent qu'une assemblée soit entièrement dévolue aux trava&ux de mise en conformité des ascenseurs).
Il est impératif de ne pas oublier les copropriétaires non concernés par les ascenseurs car dans ce cas, si le montant des travaux + honoraires du syndic et du maître d'oeuvre ne doit être réparti qu'entre les seuls copropriétaires utilisateurs des ascenseurs, cela ne peut pas être le cas si une assurance dommage ouvrage est prévue et dont le montant de la prime doit être répartie entre tous les copropriétaires composant le syndicat. |
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sparte
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6
 Posté - 29 janv. 2010 : 00:47:19
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Si le rdc prévoit des pc spéciales,seuls les copropriétaires y disposant de tantièmes doivent être convoqués.
A quel titre l'ensemble des copropriétaires devrait contribuer à la DO s'ils ne sont pas concernés par les travaux.
A mon sens il suffirait d'invoquer l'article 10 et le critère de l'utilité pour faire annuler tout cela. |
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coquillage
Contributeur débutant
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7
Posté - 29 janv. 2010 : 09:19:33
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Bonjour à tous,
Voilà ce qui est écrit dans le règlement de copropriété de notre résidence :
Chapitre II - Charges d'ascenseur et d'escalier
Article 35
Les charges relatives à l'ascenseur et à l'escalier comprennent :
- l'entretien, les réparations et même le remplacement de l'ascenseur, de ses agrès et accessoires, ainsi que les dépenses de fonctionnement de cet appareil(consommation d'électricité, location de compteurs, révision périodique) ;
- l'assurance contre les accidents causés par l'ascenseur,
- les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d'escalier et de leurs paliers,
- les réparations nécessitées par l'usure des marches d'escalier,
- l'entretien, la réparation et éventuellement le remplacement des tapis d'escalier (mais non ceux des portes palières qui sont personnels au copropriétaires).
Article 36
Les charges énumérées ci-dessus seront réparties entre les copropriétaires des lots numéros 66 à 89 dans les proportions déterminées au tableau figurant ci-dessous : (même clef de répartition que celle des ascenseurs - tous les appartements des 1er - 2ème - 3ème et 4ème étages).
Ne sont donc pas concernés par ces charges, les copropriétaires du rez de chaussée et également 7 copropriétaires en sous sol dont je fais partie qui ont chacun leur entrée indépendante (aucune communication avec les blocs puisqu'à l'arrière des bâtiments).
Concernant la mise en conformité des ascenseurs, les 3 ascenseurs des blocs ainsi que leurs agrés et accessoires ont été complétement remplacés par de nouveaux sans assurance dommages-ouvrage et sans maître d'oeuvre et il ne reste donc que la mise en peinture des nouvelles portes d'ascenseurs à faire qui selon le syndic, concerne tous les copropriétaires (mon oeil !). Selon moi, et d'après le RDC, ces nouveaux travaux devraient être pris en charge par les copropriétaires définis selon la grille de répartition des ascenseurs.
Gédehem, vous dites "Tout dépend de la nature des travaux et de la majorité a appliquer" il me semble bien que notre RDC n'est pas silencieux à ce sujet et que tous les travaux concernés par la clé de répartition sont bien énumérés.
Diogene93, merci d'avoir rappelé les honoraires perçus par le syndic sur les travaux de remplacement des ascenseurs....il me semble bien que ceux -ci ont été répartis entre tous les copros de la résidence...je vais vérifier et réclamer mon dû si tel est le cas. Je ne sais pas ce qu'est une DO ???
Je voudrais vous dire que la majorité des copropriétaires de notre résidence sont des retraités friqués et qu'ils ne badinent pas sur des travaux de transformation, de confort, d'embellissement (la preuve en est le remplacement complet des ascenceurs). Bien sur tout celà est possible à condition que les travaux qu'ils réclament soient votés sous le bon artcile et imputés selon la grille de répartition figurant à l'art. 36 du RDC et le critère d'utilité.
En ce qui concerne le changement des boites aux lettres dans les blocs qui sont aux normes mais un peu vieillottes (pas les nôtres qui sont personnelles et placées individuellement à l'entrée de notre appartement), le vote concernant leur remplacement est reporté à la prochaine AG. Le RDC étant mué à ce sujet mais le critère de l'utilité devant être retenu, qui doit voter ? tous les copropriétaires ou seulement ceux concernés par l'utilité ?
Merci à vous Messieurs, qui prenez le temps de me lire et qui apportez votre aide.
Bien cordialement |
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Gédehem
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8
Posté - 29 janv. 2010 : 10:54:03
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Pour l'avoir vu de près, dans certains cas le remplacement total de l'ascenseur pour du neuf revient moins cher que la "mise en conformité" !
sauf que les ascensoriste n'avaient aucun interet à le proposer et que de ce fait nombre de syndicats ne se sont même pas posé la question.
"il ne reste donc que la mise en peinture des nouvelles portes d'ascenseurs à faire ...."
Si ce sont des "nouvelles portes", leur revêtement est également tout neuf !
Justification de cette "mise en peinture" ? 
Car il ne s'agirait pas là de travaux d'entretien mais de travaux d'amélioration D.art.30, ici de confort, qui doivent être votés à la double maj.art.26, même s'il ne s'agit que de peinture.
Il ne faut pas faire de fixation sur les votes que vous mettez en parallele avec les grilles de répartition.
S'agissant de dépenses relevant sur ascenseurs, leur répartition répond au critère de l'utilité précisé L.art.10 al.2, traduit chez vous par une grille spécifique.
Toutes les dépenses relevant de cet élément d'équipement commun doivent donc être réparties comme il est prévu par votre RDC, peu importe ce qu'en pense ou ce qu'en dit le syndic ! |
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coquillage
Contributeur débutant
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9
Posté - 29 janv. 2010 : 11:16:49
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Gedehem,
Vos explications sont très claires et je suis entièrement d'accord avec vous.
En ce qui concerne les portes d'ascenseurs, elles sont neuves et recouvertes d'une sous couche primer.
Je note au passage que vous confirmez que les travaux d'amélioration ou de confort doivent être votées sous la double majorité de l'art. 26 et j'en prends bonne note pour des travaux prévus au vote pour la prochaine AG.
Je vous remercie et vous souhaite une bonne journée
Bien cordialement
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sparte
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10
Posté - 29 janv. 2010 : 12:43:15
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Attention,si la nature du métal des portes nécessite une mise en peinture(il n'y aurait qu'une sous-couche)il s'agit bien de l'article 24.si ces portes peuvent être laissées ainsi sans que cela ne porte atteinte à leur conservation dans le temps c'est le 26.
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DIOGENE93
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Posté - 29 janv. 2010 : 13:23:38
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citation: Initialement posté par sparte
Si le rdc prévoit des pc spéciales,seuls les copropriétaires y disposant de tantièmes doivent être convoqués.
A quel titre l'ensemble des copropriétaires devrait contribuer à la DO s'ils ne sont pas concernés par les travaux.
A mon sens il suffirait d'invoquer l'article 10 et le critère de l'utilité pour faire annuler tout cela.
Même dans le cas particulier où les ascenseurs ont été installés à la demande de certains copropriétaires et sont donc qualifiés de pc spéciales, le SDC reste toujours responsable de ces pc (art. 14 loi du 10/07/1967).
Qu'il s'agisse d'une DO (assurance dommage ouvrage pour coquillage) ou de tout autre type d'assurance, c'est toujours le SDC qui en est le contracteur.
La DO porte obligatoirement sur des travaux affectant le gros oeuvre ou des équipements liés à celui-ci. Et le gros oeuvre appartient à tous les copropriétaires sans aucune distinction.  |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2010 : 13:49:56
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Bien entendu !!!
Le syndicat est toujours responsable de tout, c'est incontournable.
Mais cela ne présage en rien de la répartition des dépenses engagées par et pour le syndicat, selon que ces dépenses sont à charge de tous ou de certains !
C'est à cela que servent les grilles de répartition, qui n'exonèrent pas le syndicat de ses responsabilités.
Encore une fois, comme pour la question de "Qui vote", il ne faut pas confondre ou lier responsabiité et répartition.
C'est le syndicat qui contracte la DO pour les ascenseurs, ce sont les copropriétaires ayant utilité de cet élément d'équipement commun qui en assume la charge.
On retrouve ici le cas des "parties communes spéciales", qui sont comme les éléments communs des choses communes , dont le syndicat est responsable, mais qui ne présage en rien de la répartition qui est faite ensuite de leurs dépenses entre les seuls copropriétaires concernés.
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:40:22
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citation: Initialement posté par sparte
Attention,si la nature du métal des portes nécessite une mise en peinture(il n'y aurait qu'une sous-couche)il s'agit bien de l'article 24.si ces portes peuvent être laissées ainsi sans que cela ne porte atteinte à leur conservation dans le temps c'est le 26.
Tout ouvrage ouvrage métallique pour lequel la peinture a d'abord comme rôle majeur la protection de l'ouvrage avant celui de décoration, nécessite toujours l'application suivante :
Primaire anti-corrosion (qui est directement appliqué par le fabricant) sous-couche anti-corrosion et couche de finition.
Les normes AFNOR imposant pour la garantie anti-corrosion légale de 5 ans que chaque couche soit d'une couleur différente s'il s'agit d'ouvrage métallique extérieur.
(entre paranthèse, système anti-corrosion qu'il faut imposer à toute ent. de peinture du bâtiment lors des ravalements de façade car il permet notamment de vérifier non seulement que le nombre de couche de peinture prévu au CCTP a bien été respecté, mais que de plus il n'y a eu aucun manque sur une parcelle de l'ouvrage (ces entreprises se bornant la plupart du temps à l'application de 2 couches, quand on les surveille, de peinture laquée dite "anti-rouille").
Concernant la majorité de vote, pour que le remplacement des portes d'ascenseurs découle de la mise en conformité des ascenseurs obligatoire et de la majorité de l'art. 25, il faut soit que les portes palières battantes soient remplacées par des portes coulissantes, qui si elles sont en inox ou en aluminium ne seront donc pas à peindre, soit remplacées par de nouvelles portes palières battantes équipées d'un occulus réglementaire si les anciennes portes palières ne pouvaient recevoir cette adaptation.
Dans ce cas ces porte palières battantes qui ne peuvent qu'être métalliques devront recevoir une peinture de finition.
Si cette finition en peinture a été incluse dans le marché de mise en conformité donné à l'ascensoriste (qui probablement la sous-traitera) elle sera donc voté en même temps. Sinon, elle devra être votée à l'article 24 car elle relève de l'entretien puisque ce poste ne figure pas dans le décret 2004-964 qui détaille les travaux à exécuter pour la mise en conformité des ascenseurs.
S'il s'agit d'un remplacement à l'identique de porte palière battante pour des raisons de vétusté avancées par l'ascensoriste, celui-ci découlera alors de la majorité de l'art. 24 puisqu'il s'agira d'une modernisation, et non pas d'une amélioration, considérée en ce cas comme relevant de l'entretien normal des ascenseurs ainsi que la finition en peinture qui en découlera.
¨
Dans tous les cas, les frais inhérents à la peinture de ces portes ne pourront qu'être répartis qu'aux seuls copropriétaires dont le lot est desservi par ces ascenseurs.
Pour votre info, le coût moyen pour un ascenseur neuf de 530 Kg - 7 personnes - 12 étages, est d'environ 60 000 € (si la gaine existe)
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coquillage
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:48:25
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Merci encore pour vos précisions.
Pour les portes, oui elles sont neuves et recouvertes d'une couche de primer pour protéger le métal et ne nécessitent pas à notre avis, une mise en peinture. Ce sont les utilisateurs des ascenseurs qui réclament cette peinture pour mettre en harmonie avec entrée et paliers,(blablabla pour faire payer tout le monde).
Quoiqu'il est en soit, ces portes font bien partie des ascenseurs et leur mise en penture releve bien de travaux d'amélioration à supporter selon la grille de répartition.
En ce qui concerne les votes de tous les travaux de l'immeuble, le syndic, pas gêné, fait voter toutes les décisions sous l'article 25 et ce, malgré les oppositions du CS lors de la réunion préparatoire à l'AG.
Je peux vous assurer que pour la prochaine ag, j'éplucherai tout le projet et je préparerai par écrit en 2 ex les réserves que je donnerai au président de séance si besoin est. Mon compagnon (en indivision avec moi)qui fait partie du conseil syndical se proposera comme président de séance afin de ne pas laisser le syndic faire et dire ce qu'il veut.
A force de vous lire et ayant la volonté de faire bouger les choses, nous voulons mettre tout en oeuvre pour que le syndic arrête de dire et faire n'importe quoi.
Bien cordialement |
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DIOGENE93
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Posté - 29 janv. 2010 : 23:36:45
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citation: Initialement posté par coquillage
Merci encore pour vos précisions.
Pour les portes, oui elles sont neuves et recouvertes d'une couche de primer pour protéger le métal et ne nécessitent pas à notre avis, une mise en peinture. Ce sont les utilisateurs des ascenseurs qui réclament cette peinture pour mettre en harmonie avec entrée et paliers,(blablabla pour faire payer tout le monde).
Quoiqu'il est en soit, ces portes font bien partie des ascenseurs et leur mise en penture releve bien de travaux d'amélioration à supporter selon la grille de répartition.
En ce qui concerne les votes de tous les travaux de l'immeuble, le syndic, pas gêné, fait voter toutes les décisions sous l'article 25 et ce, malgré les oppositions du CS lors de la réunion préparatoire à l'AG.
Je peux vous assurer que pour la prochaine ag, j'éplucherai tout le projet et je préparerai par écrit en 2 ex les réserves que je donnerai au président de séance si besoin est. Mon compagnon (en indivision avec moi)qui fait partie du conseil syndical se proposera comme président de séance afin de ne pas laisser le syndic faire et dire ce qu'il veut.
A force de vous lire et ayant la volonté de faire bouger les choses, nous voulons mettre tout en oeuvre pour que le syndic arrête de dire et faire n'importe quoi.
Bien cordialement
1/ et recouvertes d'une couche de primer pour protéger le métal et ne nécessitent pas à notre avis, une mise en peinture ?
Sur quel argument technique appuyez-vous votre avis ?
Un primaire porte bien son nom ! ce n'est qu'un primaire et il doit toujours impérativement être recouvert d'une finition. Sinon s'agissant de portes métallique, elles vont rapidement s'oxyder dès les moindres érafflures.
2/Ce sont les utilisateurs des ascenseurs qui réclament cette peinture pour mettre en harmonie avec entrée et paliers,(blablabla pour faire payer tout le monde)
Et Ils ont raison . La mise en harmonie des peintures n'a pas à ête considérée comme une amélioration mais comme une obligation relevant de l'entretien mais de plus où est le problème puisqu'ils seront les seuls à payer ces travaux de peinture. |
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coquillage
Contributeur débutant
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16
Posté - 30 janv. 2010 : 07:55:08
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Oui vous avez raison mais il y a un hic, le syndic leur donne raison et veut que tout le monde paie sans tenir compte de la grille de répartition.
Alors que faisons nous ?
Cordialement |
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