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gamm
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 Posté - 03 juin 2009 : 02:02:41
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Bonjour,
Notre ASL a différé unilatéralement l'acquisition des parties communes du lotissement car ces dernières (VRD uniquement) n'ont pas été réalisées dans les règles de l'art (malfaçons). Le lotisseur ne voulant pas réparer ou indemniser, et les propriétaires désirant éviter une action en justice aux aléas importants, cette situation dure dans le temps.
En AG, afin de préserver ces espaces communs en attente de leur acquisition, les propriétaires ont voté un budget annuel pour l'entretien des espaces verts, le curage régulier des canalisations d'eaux usées, l'edf voirie, les frais administratifs, ainsi qu'une provision sur 10 ans pour la réfection de la voirie (bitume).
Celà fait 3 ans que les budgets sont votés, l'entretien executé, la provision épargnée.
L'ASL , non propriétaire des vrd, est elle juridiquement en porte à faux en faisant celà ?
La décision de faire voter un budget est-elle hors la loi ? (objet de l'ASL dans ses statuts : acquisition, gestion et entretien des terrains et équipements communs)
Si un propriétaire, malgré son vote favorable aux budgets, décide de ne plus payer en prétextant que l'ASL n'est pas propriétaire des vrd, la justice pourrait-elle lui donner raison?
Est-ce que le lotisseur, encore propriétaire des vrd, peut interdire à l'ASL d'entretenir "ses" parcelles, voire en interdire l'accès aux propriétaires ?
Merci de vos réponses.
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juin 2009 : 07:35:57
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Votre situation m'inspire quelques remarques
- les voies n'ont pas été surfacées comme l'espéraient les co-lotis : mais quelles étaient les obligations du lotisseur? inscrites au PROGRAMME d'aménagement
- votre ASL a t'elle été valablement constituée?
- le lotisseur est-il encore propriétaire de lots?
- il est légitime que les co-lotis qui sont desservis par les voies, les entretiennent...
Mais à quoi rime le refus du transfert des voies alors que sont provisionnées les dépenses de surfaçage 
cela me semble une attitude stupide |
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JEAN6
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 03 juin 2009 : 10:50:10
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Vraiment "curieux de chez curieux"...
Il n'existe pas d'autres solutions pour l'Asl et les colotis - au moins certains - que d'agir en Justice contre le colotisseur et de lui faire respecter ses engagements
Quant à l'idée de ne pas payer les cotisations syndicales pour un tel motif, elle est à proscrire... |
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gamm
Nouveau Membre
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3
Posté - 03 juin 2009 : 12:14:29
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Bonjour et merci pour vos commentaires.
A l'attention de Mout :
Les malfaçons sont en rapport avec les règles de l'art . Le lotisseur a réussi à obtenir le certificat de conformité malgré nos réticences. Nous avons fait effectuer une expertise à titre privé qui estime les manquement aux règles de l'art à plus de 100000 euros. La voirie est à flanc de colline assez abrupte avec un coté amont solide et un coté aval qui n'a pas été enroché en beaucoup d'endroits. Ce "détail" n'a pas été exigé dans le cahier des charges.
Ex : Les trottoirs sont prévus en "tuf compacté et stabilisé" : coté aval, ils ne sont composé que de terre non retouchée avec bosses et trous par endroits, et non stabilisés bien sûr.
Les bordures sont pour moitié au moins de très mauvaises qualité (on peut les éroder en les frottant avec le pied).
Un affaissement a été constaté à un endroit (bitume émietté et creux en dessous) ; Le terrassement de la route et le bitumage n'ont pas été réalisés par la même entreprise.
Lors d'un curage, il a été constaté des contrepentes dans le réseau des eaux usées.
Etc...
Pour info, le lotisseur avait demandé de différer les travaux d'éclairage public, espaces verts et goudronnage (ce qui a été accordé par le préfet) Il a réalisé ces travaux très en retard.
Notre ASL est valablement constituée (loi 2004, préfecture, JO)
Le lotisseur n'est propriétaire d'aucun lot.
Est-ce qu'un jugement peut condamner l'ASL pour avoir entretenu des espaces qui ne lui appartiennent pas foncièrement?
L'ASL ne refuse pas de prendre les équ. communs : elle désire simplement les prendre soit en bon état, soit avec une indemnité pour les remettre en état.
Elle n'a plus que cette façon d'agir, les propriétaires ayant écarté l'action en justice compte tenu des aléas (le lotisseur à créé une sarl au K de 7000 euros pour l'occasion et dont il est le gérant)
Ayant quand même l'intention de les acquérir un jour, lorsqu'un compromis sera obtenu, une provision a tout de même été votée pour avoir les fonds le moment venu (la route ne va pas s'abîmer uniquement au moment où l'ASL en sera la propriétaire).
Pour jean6 :
Pour l'action en justice, voir plus haut : "Elle n'a plus que cette façon d'agir, les propriétaires ayant écarté l'action en justice compte tenu des aléas (le lotisseur à créé une sarl au K de 7000 euros pour l'occasion et dont il est le gérant)".
Il est évident que l'intérêt général est d'entretenir ces equipements et espaces communs, même s'ils n'appartiennent pas encore à l'ASL, puisque les propriétaires en ont la jouissance au quotidien. le problème est de savoir si l'ASL a LE DROIT de les entretenir compte tenu qu'elle n'en est pas propriétaire. Et est ce qu'une provision pour travaux futurs est également LEGALE dans ce cas.
En fait, nous aimerions savoir s'il existe une jurisprudence dans laquelle une ASL dans notre situation aurait eu gain de cause, que ce soit par rapport a une attaque en justice d'un coloti ou du lotisseur.
Merci d'avoir eu la patience de me lire!
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Mout
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Posté - 03 juin 2009 : 12:25:20
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JEAN6
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5
Posté - 03 juin 2009 : 12:31:07
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Pouvez-vous décrire ce que vous qualifier de certificat de conformité ? Qui l'a signé dans quelles conditions ? L'asl était-elle convoquée ?
En quoi les travaux effectués ne sont-ils pas conformes au programme des travaux ? Le problème des mal façons est à distinguer des non façons.
Que disent les documents du lotissement, quant à l'achèvement du lotissement ?
Tous ces éléments sont nécessaires...
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JEAN6
Contributeur débutant
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6
Posté - 03 juin 2009 : 12:45:31
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Notre amie Mout vous a renvoyé vers un lien mort
Le lien réel est : http://www.jurisprudentes.net/La-mi...antie-d.html
Ce lien n'a d'intérêt que si une garantie d'achèvement des travaux existait, ce qui est possible au vu de ce que vous qualifiez de "travaux retardés".
L'avantage de cette garantie est de ne plus avoir de crainte quant à une liquidation du lotisseur et rend encore plus utile une action judiciaire ... |
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gamm
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Posté - 03 juin 2009 : 20:36:19
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Bonsoir,
le certificat de conformité est signé par le préfet après constatation de la régularité de l'ensemble des travaux par des agents de la DDE. Nous étions présents lors du contrôle (d'après les textes, il n'est pas obligatoire que l'ASL soit convoquée).
Le problème, c'est que la DDE ne prend pas en compte la qualité du travail ; elle constate simplement que celui-ci a été réalisé.Là ou nous n'étions pas d'accord, c'était sur les trottoirs "compactés stabilisés" qui ne l'étaient pas. La DDE a quand même validée. Après un recours amiable, il m'a été répondu que les agents étaient assermentés...
Nous n'avons pas donné suite.
En fait, il n'y a que des malfaçons et pas de non façons, puisque par exemple un appui rocheux coté aval de la voirie est nécéssaire (dixit une expertise privée que nous avons commandée), mais n'est pas indiqué dans le cahier des charges.
Le lotisseur avait une caution bancaire que nous avions essayé de faire mettre en oeuvre lorsque un retard important avait été pris dans l'achèvement des travaux différés ; lorsque le lotisseur a su que nous avions pris contact avec la banque, il s'est empressé de tout finir très très rapidement (en baclant). A priori, le lien concernant la mise en oeuvre de la GB ne s'applique pas (ou plus) à notre cas.
Comme le lotisseur a "achevé" (même mal) les travaux (certificat DDE), la caution bancaire a été annulée.
Notre seul moyen de pression actuel est de ne pas accepter les espaces et équipements communs en l'état, et d'exiger du lotisseur soit un travail correct soit les moyens financiers pour compenser ; c'est lui qui paye actuellement la taxe foncière (depuis qq années) et çà l'agace ; pas nous.
Notre problème actuel est de savoir si nous pouvons LEGALEMENT rester dans cette situation inconfortable (pas de travaux d'amélioration possible, pas d'assurance RC puisque non propriétaire) tout en collectant des provisions sur charges afin d'entretenir quand même les parties communes.
Y a-t-il d'autres lotissements qui sont dans cette situation? Sommes nous des "oiseaux rares"?
Merci
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JEAN6
Contributeur débutant
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8
Posté - 03 juin 2009 : 20:57:39
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Si vous estimez qu'il existe des malfaçons, la seule solution est d'agir en Justice ...
pour le reste voyez ce qui est dit aux documents du lotissement quant à la remise de la propriété après achévement... Le lotisseur pourra forcer la remise de la propriété par une action en Justice.
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gamm
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9
Posté - 23 juin 2009 : 16:07:39
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Bonjour,
après une petite absence, je voulais simplement vous remercier pour vos réponses. Pardonnez moi de ne pas l'avoir fait + tôt.
Merci. |
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Mout
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Posté - 23 juin 2009 : 18:42:00
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C'est très aimable à vous.
Vous demandiez :
citation: L'ASL , non propriétaire des vrd, est elle juridiquement en porte à faux en faisant celà ?
Réponse : NON
L'autorité administrative compétente a délivré le "certificat d'achèvement" des travaux du lotissement et les a sans doute "réceptionnés"
Vous ne pouvez que vous soumettre...
Si des dégradations survenaient, suite à l'usage qu'en font les co-lotis, le lotisseur ne pourrait en aucun cas être tenu pour "responsable".
Les espaces communs sont un accessoire indispensable à la jouissance des lots qu'ils desservent.
Les acquéreurs de lots doivent contribuer à leur entretien ou leur réparation.
Pour éviter des ennuis en cascade, acceptez le transfert de ces espaces : c'est la seule chose à faire |
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JEAN6
Contributeur débutant
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11
Posté - 23 juin 2009 : 18:54:39
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C'est quelque peu plus compliqué que ce que Mout énonce.... |
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gamm
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Posté - 24 juin 2009 : 01:10:52
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Bonsoir,
Mout : nous ne pouvons effectivement plus contester le certificat de conformité et donc les éventuelles "non- façons" ; par contre, nous reprochons au lotisseur la mauvaise qualité de divers matériaux et éléments des vrd ainsi que leur mise en place non conforme aux règles de l'art (malfaçons) ; les quelques dégradations par les colotis qui pourraient être constatées çà et là ne sont pas en rapport avec ce que nous reprochons au lotisseur, qui n'en est évidemment pas responsable.
Ce dernier, pour toute réponse aux malfaçons, nous avait "aimablement" renvoyé réclamer vers les entreprises chargées de réaliser les travaux (qu'il avait lui-même commandé) et leurs assurances (l'assurance DO n'etant pas obligatoire pour un lotisseur ne réalisant que des "vrd", le nôtre ne l'a évidemment pas contracté...).
Il a vraiment "le beau rôle" :
- il encaisse la vente des terrains (dont un % représente le prix des vrd, puisque ces dernières sont dans un deuxième temps rétrocédées gracieusement à l'ASL)
- il interdit contractuellement à tout propriétaire de s'immiscer entre lui et les entreprises qu'il a engagée pour effectuer les travaux de vrd (même si un mauvais travail est constaté ; il est donc, à ce moment, le seul interlocuteur).
- et lorsque les travaux sont "terminés", il prétend "s'effacer" tranquillement et laisser l'ASL face aux entreprises pour règler les problèmes de malfaçons...
Tout celà est un peu trop facile... et intolérable sur le principe.
Lors d'une AG, nous avions écarté une action en justice qui, même si le jugement avait été favorable à l'ASL, n'aurait peut-être rien rapporté (en euros) vu le capital minimum de la SARL éphémère du lotisseur-gérant.
De son coté, ce dernier ne nous a pas attaqué malgré les menaces écrites de son avocat... pour récupérer entre autres les taxes foncières qu'il a "indument" payé depuis que nous différons le transfert.
La situation restant figée (et empêchant toute évolution), je pense qu'effectivement l'ASL devra accepter le transfert des vrd en l'état.
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Mout
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Posté - 24 juin 2009 : 07:11:57
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Cela vous fait du bien de "vider votre sac" ici  mais cela ne résoud pas vos problèmes
La problématique d'un lotissement, c'est effectivement de diviser pour créer des terrains à bâtir QUI SOIENT DESSERVIS en termes de viabilité.
Leur DESSERTE est donc une OBLIGATION ADMINISTRATIVE faite au lotisseur.
Sans réalisation de ces travaux d'aménagement, il ne peut pas vendre les lots
L'autorité compétente délivre le certificat d'achèvement quand elle constate que les obligations sont remplies.
La constitution d'une ASL est obligatoire pour garantir l'entretien des ouvrages AUX FRAIS des acquéreurs qui sont AUSSI DES UTILISATEURS.
EN refusant le transfert, MALGRE le certificat d'achèvement, vous vous êtes engagés dans une impasse dont il faut vite sortir: il n'y a rien à gagner à y rester (même pas l'économie des impôts fonciers, très légers)
Vous fondez votre appréciation sur un avis d'expert qui vous a "vu venir" avec vos espoirs d'en avoir PLUS et MIEUX
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JEAN6
Contributeur débutant
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Posté - 24 juin 2009 : 11:42:39
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Si vous avez écarté l'idée d'une action en Justice malgré l'absence de VRD conforme aux engagements du lotisseur, alors .... |
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gamm
Nouveau Membre
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Posté - 24 juin 2009 : 19:34:16
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Merci à tous pour vos avis et infos. |
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gamm
Nouveau Membre
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Posté - 26 juin 2009 : 00:31:49
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Bonsoir,
compte tenu de notre situation actuelle (ASL non propriétaire des vrd), la souscription d'un contrat d'assurance est-elle possible (au moins pour la RC) ?
Merci |
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