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bailleurx
Contributeur vétéran
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 Posté - 02 févr. 2010 : 11:52:15
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je loue 11 logements nus
depuis 1 an
je ne cesse de recevoir des demandes de préavis réduit à 1 mois
chacun a ses raisons...
et même si je comprends bien que c'est plus pratique de pouvoir avertir le propriétaire au dernier moment (quand on a trouvé la bonne affaire) que de l'informer qu'on est dans une démarche de recherche
je trouve assez agacent que systématiquement les demandes que je reçois, soient accompagnées d'un motif invoquant la réduction du délais à un mois
quelques exemples sur l'année dernière:
le locataire qui prend le logement en étant au RMI (avec des revenu mobiliers d'autre part) invoque 2 ans plus tard qu'il est au RMI
le locataire qui sera muté en septembre et qui au mois d'avril demande un préavis réduit pour départ en mai
le locataire qui a 60 ans qui n'a pas de problème de santé particulière et qui d'un seul coup vous annonce qu'il partira dans un mois puisque la loi le lui permet (dit il)
il se débrouillera pour fournir un certificat bidon je n'en doute pas
le locataire qui a n'a jamais eu de CDI mais plusieurs CDD et qui décide de partir habiter un jour chez son nouveau compagnon, il dit alors qu'il a perdu son emploi quand arrive la fin de son dernier CDD d'un mois
et mieux encore un locataire ayant perdu son travail (licenciement) dans une autre ville à 600km, qui aménage dans un de mes logements pour se rapprocher de sa famille et après un mois dans les lieux (ayant trouvé un oncle prêt à l'héberger gratuitement), invoque le licenciement pour obtenir un délais réduit (la fin de son contrat de travail réel- congé payé et préavis- étant réellemnt effective depuis la prise du logement)
alors moi je n'en peux plus de dire non et de contester sans cesse les préavis que je reçois
de 2 chose l'une
ou la loi dit que le préavis est d'un mois pour tous
ou les conditions de réductions du préavis doivent être mieux définies et mieux expliquées aux locataires (je pense notamment à l' ADIL qui aurait soit disant dit à chacun de ses locataires qu'ils étaient en droit de demander une réduction du délais de préavis)
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Édité par - bailleurx le 02 févr. 2010 11:54:53 |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 02 févr. 2010 : 12:22:22
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cela signifie aussi que dés le départ vous savez que vos candidats locataires entrent dans le cadre d'un préavis réduit...;par exemple quand vous choisissez celui qui est en CDD |
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Posté - 02 févr. 2010 : 12:27:51
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C'est vrai, c'est fatiguant, mais c'est le métier, malheureusement, et il y a beaucoup d'abus des deux cotés, vu que les pénalisations de ces fautes sont faibles. |
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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3
Posté - 02 févr. 2010 : 12:35:41
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vous avez tous et toute raison,
je pense que cette loi,va entrainer une selection encore plus severe pour le locataire, avec une augmentation du loyer ..??
mais encore faut il que le bien soit situe où la loi de l'offre et de la demande soit en faveur du proprio bailleur..
moi en tous cas si j'ai un départ , j'appliquerais cela au nouveau locataire afin de me dédommager un peu... |
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Édité par - poupix4 le 02 févr. 2010 12:39:42 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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4
Posté - 02 févr. 2010 : 13:10:44
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citation: Initialement posté par nefer
cela signifie aussi que dés le départ vous savez que vos candidats locataires entrent dans le cadre d'un préavis réduit...;par exemple quand vous choisissez celui qui est en CDD
ben non figurez vous que je pensais jusqu'à maintenant que le CDD ne donnait pas lieu à préavis réduit puis que l'esprit de la loi est conçu pour les événements inattendus ce qui n'est pas le cas de la fin CDD (même si comme je viens de le constater une jurisprudence va à l'encontre de cette idée)
citation: je pense que cette loi,va entrainer une selection encore plus severe pour le locataire,
je le crains aussi
et pour mon RMIste qu'en pensez vous ?
là aussi je dois me plier au raisonnement de nefer ?
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Posté - 02 févr. 2010 : 13:27:23
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Oui, la loi parle de rmi, parle pas d'entrée en rmi.
Quand vous louez à un Rmiste, devenu Rsaisite, préavis = 1 mois. |
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thunderbird
Contributeur débutant
France
69 message(s)
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Posté - 02 févr. 2010 : 13:30:29
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Pas simple de se positionner , d'autant plus que la précarité à fortement tendance à se développer.
Je crains aussi que la tendance de ces préavis réduits se renforce, et doivent être pris en compte en tant que bailleur. Face à une locataire en CDD ou au RSA / RMI , je doute qu'un juge prenne une décision en faveur du bailleur... Et même dans ce cas, entre les ressources à mettre en oeuvre pour obtenir une décision permettant de récupérer 2 mois de loyer, associé à la faible probabilité de réussir à recouvrir la créance. C'est pas la fête.
Dans la mesure ou il y a un déficit chronique de logements sociaux, j'imagine assez mal une évolution de la loi en faveur des bailleurs. Les récentes dispositions " Boutin " en sont l'exemple.
A titre d'exemple, sur les petits logements que j'ai en cours , dans mon prévisionnel je table sur un taux d'occupation de 10 mois / an
Une autre piste à étudier mais qui comporte certaines contraintes, est dans le cadre de logements conventionnés, de louer à un organisme social, qui lui sous loue à des locataires. Celà permet de s'affranchir de certaines dispositions de la loi de 89, certes au prix d'une rentabilité faciale brute à priori moins favorable, mais qui In fine en net sur un cycle plus long peut s'avérer d'un bon ratio Rendement / Sécurité / Disponibilités des biens à échéance |
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| bailleur privé sur Dijon, 3 lots d'appartement en monopropriété, réhabiltation lourde en BBC en cours |
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7
Posté - 02 févr. 2010 : 17:00:28
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Bien d'accord avec vous sur les 10 mois par an pour les petits logements.
De même, les 3 mois de préavis qui apparaissent en théorie comme un avantage du foncier nu sur la location en meublée me paraissent un leurre quand on loue a des locataires qui ne sont pas bien riche, et en particulier aux locataires cafés. |
Édité par - ribouldingue le 02 févr. 2010 17:02:19 |
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thunderbird
Contributeur débutant
France
69 message(s)
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8
Posté - 02 févr. 2010 : 18:01:35
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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9
Posté - 02 févr. 2010 : 18:19:18
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Initialement posté par nefer
cela signifie aussi que dés le départ vous savez que vos candidats locataires entrent dans le cadre d'un préavis réduit...;par exemple quand vous choisissez celui qui est en CDD
ben non figurez vous que je pensais jusqu'à maintenant que le CDD ne donnait pas lieu à préavis réduit puis que l'esprit de la loi est conçu pour les événements inattendus ce qui n'est pas le cas de la fin CDD (même si comme je viens de le constater une jurisprudence va à l'encontre de cette idée) citation: je pense que cette loi,va entrainer une selection encore plus severe pour le locataire, je le crains aussi et pour mon RMIste qu'en pensez vous ? là aussi je dois me plier au raisonnement de nefer ? je crois bien que oui....si un candidat locataire est en CDD ou RSA....
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 02 févr. 2010 : 22:36:48
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citation: Face à une locataire en CDD ou au RSA / RMI , je doute qu'un juge prenne une décision en faveur du bailleur...
la fin d'un CDD est une perte d'emploi: il y a jurisprudence sur la question.
le RMI : oui mais n'existe plus
le RSA: pas encore officiel ! projet de modif de la loi
citation: le locataire qui prend le logement en étant au RMI (avec des revenu mobiliers d'autre part) invoque 2 ans plus tard qu'il est au RMI
je ne savais pas que qq'un pouvait etre au RMI tout en ayant des revenus mobiliers ... etes vous sûr ?
citation: le locataire qui sera muté en septembre et qui au mois d'avril demande un préavis réduit pour départ en mai
c'est clairement NON. pas le droit.
jurisprudence aussi: il faut que l'evenement soit réalisé !
il pourrait invoquer a la limite, le preavis reduit a partir de aout (si mutation debut sept). mais pas avant.
citation: le locataire qui a 60 ans qui n'a pas de problème de santé particulière et qui d'un seul coup vous annonce qu'il partira dans un mois puisque la loi le lui permet (dit il)
il se débrouillera pour fournir un certificat bidon je n'en doute pas
effectivement difficile de contrer si tout le monde truande ... il faudra bien voir qu'il ne reprend pas un logement en étage ce brave homme 
citation: le locataire qui a n'a jamais eu de CDI mais plusieurs CDD et qui décide de partir habiter un jour chez son nouveau compagnon, il dit alors qu'il a perdu son emploi quand arrive la fin de son dernier CDD d'un mois
c'est comme cela, mais OUI il y a droit .
idem celui que vous prenez qui fait de l'interim vous fera surement le coup de la fin d'un CDD ... a savoir pour la selection
citation: je pense que cette loi,va entrainer une selection encore plus severe pour le locataire, avec une augmentation du loyer ..??
ca me semble evident; nos parlementaires n'ont pas encore compris que plus ils vont protéger les locataires, plus ils vont leur fermer le marché du privé.
et comme ils ne font pas grand chose sur les sociaux, ca va aller de pire en pire.
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 03 févr. 2010 : 18:01:02
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oui Joulia,
je ne suis guère optimiste..
je ne comprend pas cet acharnement des gouvernants à "casser du proprio"
sinon manoeuvres electoralistes populiste...vu que faire du locatif dans la tete des gens c'est quasiment de l'esclavagisme..
ca va aller au mur.... |
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Édité par - poupix4 le 03 févr. 2010 18:03:04 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 02 avr. 2010 : 12:09:25
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je reprends ce sujet car je viens de voir dans cette autre sujet
que joulia dit qu'il faut que le changement dans la situation du locataire soit intervenu depuis le début du bail pour qu'il soit valable
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5441
ce qui change donc la compréhension que j'avais eu de vos
réponses
en relisant je vois aussi que je n'ai pas répondu à votre question joulia
oui une personne qui a des revenus mobilier peut avoir le RSA elle peux aussi bénéficier de la CAF  (a condition qu'elle ne retire pas trop de son capital placé, ce n'est donc pas considéré comme un revenu)
je connais 2 cas comme ça
j'ai par exemple un locataire au RAS et avec AL qui à plus de 200 000€ placé et j'ai vu ces placements il tenait à me les montrer en garantie de solvabilité
je n'ai d'ailleurs aucun problème avec lui 
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Édité par - bailleurx le 02 avr. 2010 12:10:53 |
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