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 Posté - 01 mars 2010 : 10:31:51
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citation: L'AG s'annonce houleuse la gestionnaire propose de faire voter:
Soit le budget défendu par le conseil syndical soit celui défendu par la gestionnaire!! Même remarque que Philippe388.
Le gestionnaire ne fera rien voter, car c'est le président de séance qui fait voter.
Il faut absolument éviter de voter comme on le voit tres souvent soit une personnalité faible qui sorit et remercie d'avoir été élu président de séance, qui va s'asseoir a la table a côté du syndic (à côté de Dieu...) et qui ne dit plus rien ,et laisse le syndic mener la séance à sa guise.
L'autre risque, dans une telle AG, c'est de nommer président de séance le président du conseil syndical, qui se retrouve alors juge et partie. Il aura du mal a disuter de vive voix avec le sydnic, de persuader ses copropriétaires, et mener la séance correctement sans sembler mélanger les points de vue. |
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sparte
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 22
Posté - 01 mars 2010 : 10:51:39
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Pas d'accord.
Le président du CS a vocation à présider l'AG.
Si vous n'avez pas confiance,alors virez le du Cs.
Si votre syndic veut augmenter le budget,il doit pouvoir vous donner des chiffres et des éléments concrets.Il doit pouvoir vous dire COMMENT il l'a calculé.
Petite suggestion:quand vous aborderez le sujet,posez lui des questions précises sur des postes précis.
Vous saurez très vite si son inébranlable volonté d'augmenter est liée à des nécessités budgétaires ou aux ordres de sa direction pour générer des produits financiers.
REMARQUE:Il serait bon que quand quelqu'un pose une question,il donne des éléments PRECIS pour pouvoir y répondre.
J'ai posé 2 fois les mêmes question.Philippe allait dans le même sens. Rien.
Donc ON NE FAIT QUE DES SPECULATIONS
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nefer
Modérateur
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 Posté - 01 mars 2010 : 10:57:13
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citation: Initialement posté par sparte
Le président du CS a vocation à présider l'AG.
Si vous n'avez pas confiance,alors virez le du Cs.
le président du CS n'a pas plus de droit qu'un autre membre de l'AG pour présider l'AG
je dirais mĂŞme qu'il n'est pas souhaitable qu'il le fasse
le président de l'AG est un animateur: il doit savoir mener les débats, donner la parole ........
il vaut mieux que le président du CS intervienne à l'AG à ce titre et qu'il ne puisse pas y avoir de confusion avec le rôle de président de l'AG!
ses interventions en tant que président du CS auront alors plus de poids! |
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sparte
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24
Posté - 01 mars 2010 : 11:27:18
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c'est votre avis et je ne le partage toujours pas |
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Posté - 01 mars 2010 : 11:46:12
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nefer citation: je dirais mĂŞme qu'il n'est pas souhaitable qu'il le fasse
Trouver un président de scéance efficace est toujours difficile. ce rôle n'est pas facile, et demande une expérience certaine.
Pourquoi pas le président du CS ne serait pas le meilleur président de l'AG.
ce qui compte c'est que le président de scénace mène les débats et que le syndic respecte son role de secrétaire de scéance. Ses interventions devront être autorisées par le président de scéance !!! 
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Posté - 01 mars 2010 : 12:57:23
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Parce que en ce cas particuleir il va se trouver etre mélangé entre son activité impartiale de président de séance et partiale de lutter contre la proposition du syndic.
Parce que présider un CS et présidert une séance ce n'est pas le même métier, et ca n'en fait pas un candidat naturel, ce serait bête de se priver de coproprriétaire efficaces qui ne veulent pas s'investir dans le CS mais qui sont prets a mettre la main a la pate pendant une assemblée
Et personellement je persiste a penser qu'il vaut mieux que le président du CS ne soit pas président de séance. |
Édité par - ribouldingue le 01 mars 2010 12:59:26 |
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sparte
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Posté - 01 mars 2010 : 13:13:44
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guilain
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Posté - 01 mars 2010 : 13:26:32
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Jake, comme le disais SPARTE, il serait effectivement interressant que vous apportiez des précisions concernant votre budget.
Quel était il en 2008 (+ réalisé 2008), en 2009 (realisé 2009) et sur quels postes portaient les différences ?
Sur quels postes de charges courantes le syndic souhaitait il réviser a la hausse le budget les précédentes années ? Et sur quel poste souhaite t il encore le faire ?
Sur quel poste le CS a permis d'économiser 5000 e les précédentes et sur quels postes il considère que le futur budget 2010 (ou 2011) ne doit pas augmenter ?
Peut être que les grosses économies des années passées s'expliquent simplement par des changements de méthode : ex :
- société de ménage en lieu et place d'un salarié plus couteux,
- changement de prestataire edf/gdf,
- changement assurance immeuble,
- mise en place de compteurs séparés sur l'eau suivi de réduction de consommation ou simplement (comme celà a été le cas pour nous) passage de decomptes prévisionnels de consommation à décompte sur le réel consommé (boitier télérelevé)
- une fuite d'eau réparée (moidnre conso) ?
- modification du montant des travaux devant faire l'objet d'un avis de l'AG (parfois, s'il a baissé, le syndic passait auparavant les même travaux en charges courantes dans le budget alloué alors que maintenant il devrait faire l'objet de votes spéarés en AG...donc elles sortent du budget courant plus logiquement...et il y a une maitrise plus fine du CS) |
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mespres
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Posté - 01 mars 2010 : 14:04:51
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L'affaire est très limpide : un CS se retrouve en conflit face à un syndic animé par le seul objectif de faire grossir sa trésorerie. Un changement de syndic devient pertinent.
Un président de séance ne peut pas être impartial : il faudrait pour cela qu'il ne fasse pas partie du syndicat. Je ne vois aucune contre indication à ce que le président du CS soit le président de séance, cela me semble même assez naturel.
Dans le cas présent, de deux choses l'une
-Le président du CS et président de séance (une seule personne) convainc le syndicat de voter son budget : le syndic est désavoué, il se fera débarquer l'année prochaine,
-Le syndic fait passer son budget : la situation se complique, le CS n'a pas la confiance du syndicat.
Conclusion : le président doit bien travailler son budget et son discours pour ne pas de se faire désavouer.
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Édité par - mespres le 01 mars 2010 14:35:16 |
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sparte
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Posté - 01 mars 2010 : 14:26:13
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Mespres,pourquoi être aussi péremptoire?
nous n'avons pas de détails.
Le syndic en général en cas de compte non séparé essaie de faire de la trésorerie mais en l'espèce on n'en sait rien!
Le syndic essaie de faire son boulot ou des produits financiers?
Aucun élément de réponse probant.
Quand jake répondra aux questions de philippe,guilain et de votre serviteur,on pourra discuter.
Pour ce qui concerne l'absence d'impartialité des pdts de cs,j'attends avec impatience leurs réactions.
Désolé,mais si j'étais pdt de cs et qu'un copropriétaire me balance ça,je lui dirais de prendre ma place et de se dem...er! |
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mespres
Contributeur vétéran
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31
Posté - 01 mars 2010 : 14:43:13
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précisions sur l'impartialité : comment voulez vous être impartial quand vous animez un débat portant sur des résolutions qui vous concernent ?
Vous animez par exemple les débats sur la rénovation de la cabine d'ascenseur : en tant que copro vous êtes pour ou contre. Même avec beaucoup d'honnêteté et de déontologie, votre discours ne pourra être complètement impartial : si vous êtes pour, vous chercherez à convaincre !!
Il faudrait nommer à chaque AG un médiateur, extérieur au syndic et au syndicat pour présider les AG : cela n'est pas réaliste. |
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Posté - 01 mars 2010 : 15:57:05
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Un président de CS n'est qu'un copropriétaire ELU par l'AG pour controler les comptes et la gestion du syndic, mandataire élu par l'AG.
Un bon CS et un bon président de CS ne DOIT défendre que les intérêts du SDC !!! C'est à dire les intérêts de TOUS les copros.
Il est l'interface entre le syndic et le SDC. Il représente tous les copropriétaires. On ne parle pas de politique la dedans, ni d'impartialité, mais simplement de diriger une AG, c'est à dire suivre l'ODJ et éviter des longues discussions stériles, et de donner la parole aux uns et aux autres, syndic compris.
Un président de CS donne les avis du CS à l'AG, mais au sein d'un CS tout le monde peut avoir des avis différents, le président peut être d'un avis différent à la majorité de ses membres.
Dans un SDC de copropriétaires, les décisions concernent le bien commun à tous les copros. Un bon président de CS, qui est ELU président de scéance peut tout à fait donner l'avis du CS sur des résolutions et donner son avis de copropriétaire qui pourra être différent.
Mais ce ne sont que des avis, le président de scéance, le président du CS ne décident de rien du tout, et voteront comme ils veulent à chaque résolution.
le président du Cs de jake est en désaccord sur le budget proposé par le syndic, il expliquera le point de vue du CS à l'AG, et chacun approuvera ou non ce budget.
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GĂ©dehem
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Posté - 02 mars 2010 : 15:05:10
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Que de confusion sur cette question de pdt AG/Pdt CS, surtout avec ceci :
"Un président de CS n'est qu'un copropriétaire ELU par l'AG pour controler les comptes et la gestion du syndic, mandataire élu par l'AG.
Un bon CS et un bon président de CS ne DOIT défendre que les intérêts du SDC !!! C'est à dire les intérêts de TOUS les copros.
Il est l'interface entre le syndic et le SDC. Il représente tous les copropriétaires."
Sautons le "pdt du CS copropriétaire élu par l'AG pour ...", pour relever qu'un CS n'est pas le "défenseur" de qui que ce soit, ni du syndicat ni des copropriétaires, étant un "Conseil de surveillance", avec pouvoir de propositions et parfois d'action (ex: en justice).
Composé de copropriétaires, il ne sera impartial qu'au regard des textes, pas des intérets du syndicat, des interets colectifs des copropriétaires.
Le terme d'interface est très ambigue, car il suppose une action dans les 2 sens : tantot pour le syndicat/copropriétaires, tantot pour le syndic !
Un CS n'est pas une courroie de transmission du syndic !
Pour tenter de répondre à Jake : votre gestionnaire, employée du cabinet syndic (c'est important de le souligner) est encadrée par les pratiques de son employeur, parfois soumis à ses "bons" résultats personnels..
Si elle réussit à "arracher" une augmentation tant de sa rémunération et en plus des fonds nécessaire à la gestion de votre syndicat, elle sera bien vu, recevra des "bons points" !
Ce point pour souligner que vous (votre syndicat) n'en avez que faire, ce n'est pas votre problème.
Dna s la mesure où votre budget prévis est cohérent avec la politique de gestion de votre syndicat, ce à quoi le CS doit s'attacher, il n'y a aucune raison de l'augmenter à la louche "au cas où".
S'il y a un "au cas oĂą", il sera bien temps de prendre les mesures qui s'imposent .
Sur la question dela présidnce de l'AG : bien entendu que le pdt du CS peut la présider.
Est-ce pertinent ? Oui ou non, selon le cas !
Le CS, "conseil de surveillance du syndicat", exerce sa mission dans la durée, y compris au cours des AG.
Lorsque tout tourne, ou à peu près, il n'est pas judicieux qu'il soit (son Pdt) partie prenante de la réunion elle même : pas de recul pour faire parfois un "rappel au réglement".
En revanche, s'il y a rapport conflictuel avec le syndic, et surtout que les copropriétaires ont eu la bonne idée de désigner au CS des personnes qui connaissent leur mission collective, la désignation du pdt du CS (qui sait ce qu'il en est) à la présidence de l'AG est sans doute la bonne solution.
Mais cela pose alors la question de fond de la relation syndicat-syndic, qui impose la confiance !
Lorsqu'elle n'y est pas, et pas du tout, il faut rapidement engager le divorce ! |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2010 15:07:15 |
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Phigor
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34
Posté - 11 avr. 2010 : 22:38:19
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Je vais réponde sur l'aspect budget.
Un budget de copropriété est assez mécanique à monter. L'idéal est de le faire en budget base zéro c'est à dire que l'on recalcule tout.
Pour les salaires c'est relativement simple puisque l'on connait les salaires et les différents pourcentages de charges sociales. On tien compte du mois de remplacement et de la hausse des salaires.
Pour les contrats, il suffit de se référer aux closes d'indexations.
Reste les dépenses courantes (entretien, espaces vert etc..) là il faut discuter avec le gardien pour voir s'il a besoin d'acheter du matériel (une tondeuse par exemple) et s'il y a dans la copropriété des opérations de maintenance en prévision (par exemple changer les poignées de portes des parties communes). En s'appuyant sur un bon historique nettoyé des dépenses exceptionnelles on arrive à trouver les sommes récurrentes (fleurs, prduits d'entretien etc.).
Pour l'eau, une bonne lecture de l'historique peut montrer s'il y a une consommation stable (la notre n'a quasiment pas bougée sur le 4 dernières années)
Reste l'énergie (pour nous le gaz du chauffage central). Là c'est plus une question de feeling mais s'appuyant toujours sur un bon historique (personnellement j'ai la consommation de gaz au mois le mois depuis 2004). Le feeling va se jouer sur deux choses qui sont un hiver plus ou moins froid et une éventuelle augmentation de tarifs. Quand, comme chez nous, le chauffage représente 40% des charges de la copropriété, il ne vaut mieux pas trop se planter.
En montant le budget comme cela, il est très facile de le défendre en AG surtout si la présentation des comptes de l'année précédente est exhaustive sur les raisons d'économies ou de dépenses sur certains postes.
Pour cette année, je vais présenter un budget en hausse de presque 3%. Lorsque le syndic m'a dit que l'on ne pouvait pas présenter un telle hausse, je lui ai démontré mathématiquement qu'en fait ce budget était en baisse de 2% si je retraitais les gains exceptionnels de 2009 qui ne se reproduiront plus. La baisse provenant de la re-négociation de certains contrats et de la non reconduction de charges de personnel exceptionnelles.
En pratiquant de cette manière j'ai sur 2009 dépassé le budget de 0.6% (sur 310 K€). Je n'ai pas été juste sur chaque poste mais les économies réalisées sur certains ont compensés les dépassements sur les autres.
L'un des points importants que j'ai mis en place l'année dernière c'est l'implication du gardien sur les postes dont il est initiateur de la dépense. Je lui ai communiqué le budget global prévu et je lui ai expliqué qu'il fallait qu'il fasse l'année avec. Ensuite que cela soit sur un poste ou un autre cela n'avait pas d'importance, le but était de rester dans l'enveloppe. Tout le monde s'y est retrouvé car lui savait ce qu'il pouvait faire et au final il n'a pas tout dépensé.
Donc un budget c'est simple à monter, il faut juste passer un peu de temps dessus et surtout le suivre tout au long de l'année car si un poste part à la dérive, on peut essayer d'agir sur les autres pour compenser.
Il reste que le plus gros risque de dérive sur les budgets maintenant est le poste énergie qui ressemble de plus en plus à une loterie. |
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GĂ©dehem
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35
Posté - 12 avr. 2010 : 10:26:30
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BRAVO !!!!!!
L'idéal est de le faire en budget base zéro c'est à dire que l'on recalcule tout.
C'est très exactement ce qu'il faut faire : partir chaque année de 0 .... et non de façon "débile" sur les dépenses passées avec des augmentations "à la louche" 8 mois avant le début de l'exercice, sans réellement s'inscrire dans une démarche de maitrise des charges !
Maitrise des charges : cela ne veut pas dire "réduire les charges", faire des économies !!!
Cela veut dire, ce que vous détaillez, d'orienter les dépenses pour un "plus", un "mieux" tout en tenant les cordons de la bourse !
Encore une fois, BRAVO !
PS : avec une telle pratique (utilisée depuis plus de 20 ans dans "mes" syndicats) , pas besoin de voter le prévisionnel 8 mois avant le début de l'exercice !  |
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