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manech
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21
 Posté - 15 juin 2009 : 14:04:08
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Etaspack, le numéro de lot donné par Omer est celui de son appartement auquel est rattaché un jardin à jouissance privative attenant (voir descriptif du lot).
Le jardin n'est pas privatif; ce qui ne veut pas dire qu'omer n'a pas de droits, en particulier celui de s'opposer Ă la modification des conditions de jouissance de ses parties privaitves, jardin inclus.
Question; de quand date la copropriété? si l'arbre "centennaire" est antérieur à la copropriété, qu'il a juste été conservé lors de la construction de l'ensemble immobilier, il n'est pas selon moi la propriétré du syndicat.
La partie du règlement concernant les jardins, semble concerner seulement les arbres et arbustes plantés dans les parties communes au sens strict du terme, ou plus exactement ceux existant dans les parites communes au moment de la constitution de la copropriété.
Pour les jardins à jouissance privatitve ne sont prévus que des arbustes ou des plantes, qu'il doit entretenir lui même, arbustes et plantes dont le faible enracinement ne fait sans doute pas obstacle au droit d'afouiller, qui est un droit accessoire aux parties communes. (interprétation à vérifier bien sûr) Seule la copropriété a le droit de planter des arbres à fort enracinement; (ou alors le propriétaire d'un jardin privatif doit demander une autorisation). Ce qui ne veut pas dire que le syndicat a le droit de planter ou de replanter des arbres dans un jardin à jouissance privative.
Gédéhem a dans un autrre post savamment montré la différence entre entretien et remplacement. Que l'arbre sopit entretenu par le syndicat (qui demande l'autorisation de passage au propriétaire) ne signifie pas que le remplacement à l'identique est un droit pour le syndicat. Pour moi les opérations d'entretien doivent être votées à la majorité de l'article 24. Le remplacement au contraire aurait dû être voté à la majorité de l'article 26 ou à l'unanimité dans la mesure où cela touche les conditions de jouissance des parties privatives.
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Édité par - manech le 15 juin 2009 15:21:26 |
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ETASPAK
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 22
Posté - 15 juin 2009 : 22:57:31
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Bonsoir Manech,
Si « le numéro de lot donné par Omer est celui de son appartement auquel est rattaché un jardin à jouissance privative attenant (voir descriptif du lot). »
Comment se fait-il qu’il n’existe aucune mention de ces jardins à jouissance privative dans la désignation des parties communes.
Mais par contre, il est bien précisé « les parties communes comprennent .....les jardins et les espaces intérieurs avec leurs plantations et leurs équipements (excepté les jardins privatifs des lots 32, 33, 34 (j'ai le 32) ».
Il me semble bien que si ces jardins sont exceptés des parties communes, ils ne peuvent qu’être privatifs.
D’où ma question dans mon message du 14 juin concernant l’état descriptif de division d’OMER.
En ce qui concerne le remplacement à l’identique d’un arbre de haute tige dans un jardin, partie commune à jouissance privative, l’article 26 de la loi ne me semble pas approprié.
A ce sujet, voyez ce lien :
Copropriété et jouissance privative :
Le droit de jouissance exclusive d'un jardin dans une copropriété, à défaut de précision résultant du règlement de copropriété, ne comprend pas celle d'arbres situés dans le jardin.
Le sol restant dans ce cas là commun, les arbres de haute tige doivent également être considérés comme des parties communes (C Appel Paris 11 avril 2002).
http://www.echos-judiciaires.com/dr...e-a1106.html
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manech
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23
Posté - 16 juin 2009 : 07:59:48
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Bonjour Etaspack
Le descriptif du lot d'omer est clair citation: ...La jouissance privative de la partie du jardin au droit du dit appartement déterminé par le liseré rouge sur le plan. "Jardin privatif" c'est une abréviation, mais le descriptif du lot est clair.
Même si l'arbre appartenait au syndicat, je ne pense pas que le syndicat ait le droit de "replanter" sans l'autorisation du titulaire du droit de jouissance: vous imaginez les abus possibles? le sol du jardin est toujours propriété du syndicat, ce qui ne donne pas au syndicat le droit d'y construire quoi que ce soit.
Il y a eu lors de la construction volonté de protéger les arbres existants, mais maintenant que l'arbre est mort, cela n'implique pas à mon avis le droit de replanter la même chose au même endroit. Je fais une analogie: j'ai dans mon jardin un pommier qui est planté à moins de 2m de la limite de propriété, distance légale: mon voisin ne peut me demander de l'abattre, mais si mon pommier meurt, je n'aurais pas le droit de replanter à moins de 2 m. |
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OMER
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24
 Posté - 16 juin 2009 : 13:56:50
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l'arbre a été abattu par la copropriété et a ses frais, mais le bois a été revendu et a couvert une partie des travaux. La souche est toujours dans mon jardin, mais il a été voté de la retirer, enfin partiellement car cette arbre a 300 ans et a vecu dans un petit lopin de terre, autant dire , qu'ils souhaitent replanter sur les anciennes racine car la souche ne sera retirée que d'une façon superficielle et comme l'arbre était malade, la terre serait contaminée, d'ou risque de revoir les même champignions sur la même variété. Dans le RDC aucune trace de qui était dans l'obligation d'entretenir l'arbre, et je trouve cela pas normal. |
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OMER
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25
Posté - 17 juin 2009 : 13:25:50
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il y a eu des frais engagés par la copropriété, mais le bois de l arbre a été vendu par le syndic et venu en dimunition des frais engagés |
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manech
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26
Posté - 17 juin 2009 : 15:11:22
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Personnellement je refuserais l'accès à mon jardin privatif.
Le droit d'entretenir n'est pas le droit de remplacer. (exemple: j'entretiens ma voiture, ce qui ne veut pas dire que je la remplacerait.)
Dans le silence du RDC c'est le syndicat qui devait entretenir l'arbre, et il l'a fait; il devait entretenir cet arbre particulier, tilleul tricentennaire. Il l'a fait; cet arbre est mort. Les droits et devoirs du syndicat concernant cet arbre sont terminés.Pour moi, le syndicat n'a pas le droit de le remplacer sans votre accord.
Je suppose que l'on vous a imposé le remplacement au nom de votre RDC, de ce passage cité par vous citation: RÊGLEMENT DE COPROPRIETE CONCERNANT LES ARBRES ET ARBUSTES :
les arbres et arbustes existants devront être conservés dans leur état actuel; même s'ils ne sont pas a la distance légale des clotures ou si leurs branches s'etendent sur le lot limitrophe. Dans la mesure du possible ces arbres devront être respectés pour l'établissement des constructions. Ceux qui devront être replantés, même en remplacement au moment de la vente ne devront jamais former un rideau continu épais. Un intervalle de 10 mêtres devra être ménagé dans les arbres de haute futaie
D'après ce que je lis, je crois que ce passage du RDC RDC écrit je le rappelle avant l'établissement des constructions, avant les ventes, concerne les tout débuts de votre copropriété, afin très vraisemblablement de se conformer à un permis de construire qui avait dû émettre des réserves en ce qui concerne la préservation des arbres.
les contraintes devaient concerner le promoteur et les premiers propriétaires. Lisez bien: la replantation ou le remplacement concernait les arbres qu'il n'avait pas été possible de conserver lors de la construction.
l'avis de conformité a été donné depuis longtemps; les prescriptions n'ont pas à être étendues au delà de ce temps de la construction.
Si votre syndicat ne peut selon moi s'appuyer sur le RDC, alors il faut chercher ce qu dit la loi: La perte d'ensoleillement, comme la perte d'ombrage sont à ce que j'ai lu des arguments qui ne tiendraient pas devant un juge. Le seul argument valable doit être juridique: connaissance des droits de chacun en ce qui concerne les parties communes à jouissance privative. Vous devriez consulter un avocat spécialisé en copropriété.
J'ai surfé sur le net sans trouvé un seul cas où il apparaîtrait que le syndicat peut planter sur un jardin à jouissance privative sans l'autorisation du titulaire du droit.
Et je dis bien "planter" car je le répète, planter et replanter c'est la même chose, dans la mesure où il est sûr qu'entretenir ce n'est pas remplacer. |
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OMER
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27
Posté - 17 juin 2009 : 19:14:38
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concernant la perte d ensoleillement et de lumière il y a plusieurs jugement qui ont été rendus dans ce sens voir le texte trouver sur http://arbre.org/blog/
> Est-ce qu'une plantation peut ĂŞtre constitutive d'un trouble anormal de voisinage?
Les parcs, jardins et plantations apportent agrément et standing aux immeubles et résidences en copropriété. Bien que régulièrement entretenus, ces éléments peuvent tout de même être susceptibles de gêner certains copropriétaires (qui le plus souvent seront ceux situés aux étages inférieurs) ou voisins de la copropriété. Comme l'ironise bien un vieux proverbe chinois " si élevé que soit l'arbre, ses feuilles finissent toujours par tomber à terre ". La théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage développée sur le fondement de l'article 544 du Code civil peut parfaitement trouver à s'appliquer dans le contexte de la copropriété. En effet, les copropriétaires, tout comme les voisins, peuvent par exemple subir un préjudice résultant de la présence d'arbres de grande taille implantés sur les parties communes de la résidence. Rappelons qu'il faut toutefois que ce trouble excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage. Pour exemple, "la propagation de plantes vivaces en zone campagnarde ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dès lors que les travaux nécessaires pour éliminer cette plante dans un jardin voisin ne dépassent pas ceux d'un entretien habituel d'un jardin'. La gêne la plus couramment rencontrée est la perte d'ensoleillement que peut subir un appartement ou encore la diminution d'une vue panoramique. Une décision de la cour d'appel de Versailles, à titre illustratif, a reconnu fondée une action intentée en réparation d'un trouble causé à un copropriétaire du fait de l'assombrissement de son appartement situé au rez-de-chaussée, par le développement d'arbres plantés dans le jardin attenant. On peut citer également une autre décision qui a condamné, sous astreinte, une copropriété à abattre un cèdre d'une hauteur de 11 mètres, en raison du fait que ce conifère semait ses aiguilles sur le fonds voisin, obstruait les gouttières de ce dernier et occasionnait des dégâts par ses racines, constituant ainsi un trouble anormal de voisinage. Avant de toucher à l'arbre qui trône au milieu de la copropriété, le syndic devra veiller le plus souvent à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. Il devra vérifier, en considération de l'espèce à laquelle il se trouve confronté, quelle majorité doit s'appliquer, selon les principes sus-énoncés.
''Cass. 2eme civ. 22 octobre 1964, D. 1965, 344, note RAYMOND (pour des poussières de ricin). CA Colmar, 17 mai 1991 : Juris-Data n° 047320. CA Aix-en-Provence, 11 juin 1987, AUBRUN cl BORSI, Juris-Data n° 043689 (lecture a contraria). CA Versailles 8 mors 1985, R. D. 1. janvier 1985, p. 93. CA Grenoble 19 février 1996, Juris-data n° 040206. Voir également CA Paris 23 octobre 1997, Juris-data n° 023016 concernant le dépassement des branches qui rendait le du fonds voie glissant
en ce qui concernent mon lot , je reste étonné qu'il soit sorti de rdc commun des deux batiments, le vote a eu lieu et TOUS les copropriétaires ont votés, s'il s'agit du RDC regissant uniquement la partie mon batiment est ce légal de faire voter tout le monde ?
J'ai proposé de planté un arbre moins touffu type palmier washingtonia ne perdant pas ses feuilles et ne créant pas d'ombre, donc je ne m oppose pas a la replantation mais uniquement a l'essence choisi qui va creer un ecran devant les fenetre, le RDC semble clair la replantation ne doit pas creer de rideau. |
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ETASPAK
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28
Posté - 20 juin 2009 : 09:59:07
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citation: Initialement posté par ETASPAKBonjour, L'état descriptif de division est un document qui liste les lots privatifs. Si ce jardin y est listé avec son numéro de lot ainsi que sa quote-part de parties communes afférent à ce lot exprimée en millièmes ou en tantièmes. Ce jardin est bien une partie privative et l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prend ici toute sa valeur : « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »A défaut, il s’agit bien d’une partie commune à jouissance privative. Qu’en est-il exactement 
Bonjour OMER,
N’ayant eu aucune réponse de votre part à ma question du 14 juin.
J’en déduis qu’il s’agit bien d’une partie commune à jouissance privative comme vous le précise Manech.
De ce fait, voyez ces deux jurisprudences :
Cour de cassation du jeudi 27 mars 2008 N° de pourvoi : 07-11801
COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non)
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, fût-il affecté d'une quote-part de partie communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, ne peut être assimilé à un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété
Précédents jurisprudentiels : Sur la définition du droit de jouissance exclusif d'une partie commune, à rapprocher :3e Civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06-15.314, Bull. 2008, III, n° 8 (cassation), et les arrêts cités.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...48&fastPos=1
Cour d'appel d'Aix-en-Provence du vendredi 6 juin 2008 N° de RG : 07/17310
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - / JDF
« Constitue un abus de majorité de l'assemblée générale des copropriétaires, le fait de refuser de prendre en charge l'entretien des arbres de haute futaie implantés dans les jardins à usage privatif par le promoteur de l'ensemble immobilier, dès lors que dans le silence du règlement de copropriété, ces jardins à jouissance privative demeurent des parties communes et, que par leur configuration ils participent pour partie, au-delà de la jouissance attribuée à tel copropriétaire, à l'agrément de l'immeuble dans son ensemble. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...2&fastPos=14
http://www.huissier-vosges.com/copr...rivatif.html
A partir de là , je ne serais pas aussi catégorique que Manech sur votre droit à vous opposez au remplacement d'arbres situés sur une partie commune dont vous avez la jouissance privative.
A ce sujet, voyez ces deux liens :
Un copropriétaire peut-il s'opposer au remplacement d'arbres situés sur une partie commune dont il jouit privativement ?
Dans la revue bleue du mois de mai 2004, page 42, nous avions publié un article intitulé « l’arbre qui cachait la copropriété ».
Cet article était destiné à lever toutes difficultés nées de la gestion des intérêts antagonistes que les copropriétaires peuvent avoir à l’égard de la présence, ou de l’absence de plantations.
Un arrêt de la cour d’appel de Versailles, en date du 29 novembre 2004, témoigne, une nouvelle fois, de cette difficulté de concilier les intérêts des copropriétaires et ceux de la copropriété représentée par le syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, le syndicat a décidé de remplacer des végétaux malades, dépéris et, semble t-il, dangereux par des arbres sains de plus grande envergure.
Cette décision, probablement motivée par une volonté d’embellir la copropriété n’aurait, sans doute, pas présenté de difficulté si les plantations n’avaient pas été envisagées sur une partie commune à jouissance privative.
Le copropriétaire bénéficiant de ce droit de jouissance a mis en exergue les nuisances qui résulteront de ces nouvelles plantations pour demander l’annulation judiciaire de cette décision au motif que cette dernière porte atteinte aux conditions d’exercice de son droit de jouissance privative sur cette partie commune.
La cour a rejeté la demande du copropriétaire considérant, en substance, qu’il n’éprouvera aucun préjudice de cette décision prise conformément à l’environnement végétal actuel de l’immeuble.
Cette décision nous rappelle qu’une partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire reste avant tout une partie commune, seul l’usage est privatif. Le syndicat est donc en mesure d’avoir des prérogatives sur les végétaux qui y sont implantés dès lors que ces derniers peuvent également être qualifiés de parties communes par une application de la théorie de l’accession.
http://jdimmobilier.free.fr/aj.php?...cat=4&doc=46
http://www.lbvs-avocats.fr/iso_albu...s-mai-04.pdf
PARTIE COMMUNE / PARTIE PRIVATIVE
Jardin en jouissance exclusive décision d’abattre un arbre par le syndicat :
La jouissance exclusive d’un jardin ne comprend pas celle d’arbres déterminés.
Il s’agissait en l’espèce de préciser le régime juridique des plantations situées sur un jardin.
On sait que la jouissance exclusive d’un jardin est de pratique courante et à défaut de dispositions contraires cette partie commune affectée en jouissance exclusive reste une partie commune.
Ainsi un copropriétaire qui a la jouissance exclusive d’un jardin ne peut prétendre faire abattre le ou les arbres qui y sont situés.
De même, la décision du syndicat de supprimer un arbre du jardin dont il a la jouissance exclusive ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du lot du bénéficiaire.
Toutefois, un arbre dans un jardin à usage privatif participe à l’évidence des modalités de jouissance de l’appartement c’est-à -dire des parties privatives du bénéficiaire ayant l’usage exclusif dudit jardin.
Dans les faits, il faudra donc veiller à apporter des précisions sur ce point lors de l’établissement du règlement de copropriété et classer les arbres soit en partie privative, soit en partie commune.
CA de Paris, 23eB, 11 avril 2002, SDC 99 rue de la Tour (Juris data 2002-178446) - Jurisclasseur Urb. et Const. N°11 (nov.2002 p16)
http://www.cheuvreux-associes.fr/si...2003/t8.html
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bamara63
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Posté - 20 juin 2009 : 14:39:22
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Hello !
Sur le plan purement technique une petite contribution :
citation: Un tilleuil, ne forme t l pas un rideau continus épais ? a quelle distance d'un immeuble peut on planté un arbre de haute futaie ?
Il convient de respecter une fois et demi la hauteur de l'arbre par rapport aux fondations de la maison et ceci afin d'éviter toute incidence de l'enracinement de l'arbre sur les fondations de la maison sous laquelle les racines vont inévitablement être attirées par l'humidité.
Si les terrains sont argileux vous risquez par phénomènes d'évapotranspiration d'assécher en cas de déficit hydrique les argiles en d'en accentuer la dessication entraînant un tassement différentiel sous vos fondations provoquant la fissuration des superstructures.
Opposer cela à votre syndicat en lui précisant qu'en cas de pathologie il engagera sa responsabilité. |
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OMER
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Posté - 20 juin 2009 : 17:06:23
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Merci pour votre réponse, il me semble quand meme qu il y est quelques nuances car comme je l ai posté mon lot le 32 ne fait pas parti des parites communes : pour rappel extrais du RDC les parties communes comprennent .....les jardin et les espaces intérieurs avec leurs plantations et leurs équipements (excepté les jardins privatifs des lots 32,33,34 .....ce qui voudrait dire que les plantations ne font pas parti des parties communes cela semble plutot claire et plutot important dans le texte
l'arbre a été protégé lors de la construction car il s'agissait du projet d'urbanisme concernnat le lotissement surlequel la résidence a été construite, le rdc du lotissement ne s'applique plus sur la copropriété, et cela est bien spécifié sur mon acte authentique, de plus le tilleuil n'est pas une varité protégée, et cet arbre ne figure pas spécialement sur le rdc.le post de manech du 15 juin me semble aussi assez sensé, qu en pensez vous, quelle loi ou obligations me sont faites d 'accepter un arbre dans ce jardin alorsqu il y a des jardin qui eux sont des partis communes générales a la copropriété.
je rencontre le syndic mardi matin je vais essayer d utiliser tous vos conseils pour faire evoluer la situation, a mon avis la copropriété n a pas a planté quoique se soit dans un jardin a jouissance privatif et surtout plus sur le mien que sur un autre, pourquoi pas installer une statue pour embellir la copropriété tant qu on y est |
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ETASPAK
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Posté - 20 juin 2009 : 17:22:47
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OMER,
Est-ce que votre jardin est répertorié comme tel sur l’état descriptif de division ?
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OMER
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Posté - 23 juin 2009 : 17:35:40
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J'ai rencontré le syndic ce matin, et il n est pas très a l'aise avec tout cela.
Je vous confirme que des millièmes sont imputés a mes charges en raison du jardin.
le jardin est décrit dans le RDC selon deux formes juridiques,en jardin privatif et en jardin a jouissance privatif, le syndic ne peut m'expliquer lequel s'applique réellement.
Pour le moment ce qui fait fois dans le RDC c'est bien cette partie du reglement : les parites communes comprennent .....les jardin et les espaces intérieurs avec leurs plantations et leurs équipements (excepté les jardins privatifs des lots 32,33,34 (j'ai le 32).
Mais le plus étonnant dans tout cela c'est que les rez de jardin du batiment A (l'autre)ne figurent pas dans la description des lots alors qu il y a un appartement qui a plus de 500m2 de jardin clos, et aucun millieme d'imputé, il n y a qu' un seul lot ou apparait le terme de loggia.
Gros embaras du syndic.....je crois que j'ai mis le doigt sur qq iregularités
J'ai donc exprimé au syndic que je prendrais a ma charge les frais de désouchage selon le devis retenu par le CS et je lui est aussi fait remarqué qu étant donné que les arbres ne semblaient pas être commun a la propriété, les frais d'abbatage auraient du être a la charge de l'ancien propriétaire.
En conclusion, le syndic a fait une demande pour obtenir une copie du permis de construire pour voir si il figurait une obligation de replanter et au mĂŞme endroit.
Sinon j attend des explications sur l'utilisation des jardins de l immeuble B,je suis curieux
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OMER
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33
Posté - 02 sept. 2009 : 18:33:45
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apres un long silence, je tenais a vous informer de la suite de mon aventure, après de nombreux echanges avec mon syndic, j ai reçu ce matin un courrier semblant donner raison a la copropriété,.
Le syndic m'a fait parvenir un courrier de la mairie stipulant que tout arbre abattu dans ma zone d'urbanisme (selon le P.O.S) doit etre replanter par deux arbres.
Donc je pense qu il n y a pas d autre choix que de re planter dans mon jardin, sauf que l essence de l'arbre ne doit pas pas forcément etre identique. apres avoir contacté le service de l'urbanisme de la mairie, ils m'ont sugérer de leur faire valoir mes arguments et leur demander de planter un arbre moins nuisible a mon cadre de vie afin de montrer mon bon vouloir.
Voila peut etre que cela aidera certain d entre vous, si vous avez ce genre de litige, consulté tout d'abord le POS en mairie vous aurez la réponse ... |
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Guymmo
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Posté - 10 sept. 2009 : 14:25:32
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Le syndic m'a fait parvenir un courrier de la mairie stipulant que tout arbre abattu dans ma zone d'urbanisme (selon le P.O.S) doit être replanté par deux arbres.
Cela est n’importe quoi :
• De quoi la copropriété se mêle t’elle : l’arbre est dans votre parcelle à jouissance exclusive.
• Il est absurde de ne parler d’arbre sans même évoquer l’entretien : mettez deux jolis petits arbres et élaguez-les pour éviter qu’ils dépassent 1,50 m.
• La mairie stipule ce qu’il « faut faire ». Quand vous ne le faites pas il n’y a pas de sanction. C’est donc du pipo. D’ailleurs : La mairie peut très bien écrire un courrier qui proclame X et ensuite un autre courrier qui proclame le contraire. ´ Un courrier de la mairie´ quelle valeur juridique a-t-il ? |
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