|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 17 mars 2010 : 14:36:43
|
Bonjour,
Lors de notre assemblée générale de 2006, nous avons voté un fond de roulement justifié par le syndic 'en raison d'une trésorerie insuffisante en début d'exercice en relation avec les factures les plus importantes'.
Dans le PV de l'AG, le syndic précise : "Le fond de roulement ne peut servir au financement de travaux et doit apparaître sur le compte de charges".
Je précise que ce fond de roulement devait être alimenté par la vente de lots, ex parties communes annexées ayant fait l'objet de création de nouveaux lots et vendues pour partie. Le montant de ces ventes est de 20000 euros alors que le fond de roulement décidé était de 15000 euros.
Or, depuis cette date je ne vois aucune ligne correspondant à ce fond de roulement dans les différents comptes de charges annuels qui m'ont été adressés.
En revanche sur le dernier compte de charges en ma possession figure une ligne -1032 avances travaux - dont le montant est de 65000 euros.
Ces 65000 euros étant le résultat de l'addition de 45000 euros(appelés régulièrement à raison de 5000 euros par an) au titre de provisions pour travaux futurs et des 20000 euros représentés par la vente des lots.
Je me pose donc les questions suivantes :
1) ce fond de roulement doit-il figurer en tant que tel sur le compte de charges, si oui sous quelle rubrique ?
2) notre syndic peut-il l'utiliser pour financer des travaux qui vont être très prochainement décidés ?
Merci à tous les contributeurs qui pourront éclairer ma lanterne.
|
|
|
|
1
Posté - 18 mars 2010 : 08:14:08
|
a votre lecture, vous avez deux sortes d'avances :
1- l'avance de trésorerie que vous appelez fonds de roulement, et qui permet d'éviter d'être débiteur sur la gestion courante, lorsque la répartition des factures n'est pas homogène sur l'année. Cette avance de trésorerie n'est utilisable que pour la gestion courante et elle apparait sur l'annexe 1 des comptes de gestion (en haut à droite sous le n° 1031). Cette avance de peut dépasser le 1/6 du budget annuel.
2- l'avance de travaux qui est prévu pour faire une "cagnotte" en prévision de travaux à venir dans les 3 prochaines années. Elle apparait sur cette fameuse annexe 1 sous la rubrique 1032. Il n'est pas prévu de limite, si ce n'est celle prévue par l'AG. CE qui semble être le cas, à une explication près : la vente de lots ne peut qu'être payée aux proprios, même débiteurs, elle ne peut servir à alimenter cette avance de travaux. Mais ce qui se passe souvent ou devrait se passer : une résolution 1 pour rendre l'argent de la vente aux proprios et dans le même temps une résolution 2, mettant en place des provisions pour avances de travaux d'un montant égal à la résolution 1 aves des dates d'exigibilité. Ensuite lors des appels, le syndic fait les + et les -....
Ces 2 types d'avances sont remboursables à un vendeur. |
|
|
|
 2
Posté - 18 mars 2010 : 10:14:59
|
chocolatine : Plusieurs irrégularités dans votre post :
1. le fond de roulement ne peut dépasser 1/6 du budget est EST VOTE par l'AG.
2. En cas d'impayés importants, le syndic peut appeler des fonds en l'atente des réglements des mauvais payeurs. MAIS ce fond doit être porté aux fonds de reoulement de chaque copropriétaire. il est RECUPERABLE en cas de vente du lot.
3. EN aucun cas le fond de roulement ne peut servir à payer des trvaux !!! IL ne sert qu'à payer des factures sur des interventions d'urgence, non budgétées.
4. l'AG peut voter des fonds pour des trvaux futurs, mais cela n'a pas de rapport avec un fond de roulement.
5. Votre quote-part du fond de roulement doit figuré sur votre appel de charges trimestriel. Ce fond vous appartient, il est une " avance de tésorerie" récupérable si vous vendez votre lot, l'acheteur devra de nouveau abonder ce fond.
6. En ce qui concerne la vente de parties communes, le syndic est dans L'OBLIGATION de verser à chaque copros sa quote-part de la vente. Cette quote-part doit être déclarée comme revenu foncier par chaque copro. Ces fonds ne peuvent être portés au fond de roukement ou dans un fond trvaux. Seul un vote à l'UNANIMITE de l'AG peut décider de l'affectation de ce produit.
En résumé, un fond de roulement ne peut pas servir à financer des travaux, le syndic ne peut engager des travaux que si l'AG a voté cette résolution qui doit comporter des devis, et aussi les dates des appels de fonds votées par l'AG. le syndic commettrait une faute GRAVE de gestion en se servant du fond de rouelemt, Il serait d'ailleurs idiot de faire ainsi, car chaque année l'AG adopte le budget et les comptes, ET si le budget est dépassé, le syndic appelera des fonds pour clore ce budget, ces fonds boucheront le trou dans le fond de roulement.
Le syndic ne peut pas prendre les fonds de la vente des parties communes sans un vote à l'UNANIMITE de l'AG. Chaque copro est en indivision sur les parties communes, il DOIT recevoir sa quote-part. Le syndic ne peut pas faire autrement, sinon il engagerait sa responsabilité. C'est une faute GRAVE, condamnable pénalement !!!
Ce syndic joue avec le fond de roulement et de l'argent des ventes, pas bien du tout !!
Le CS aurait du voir cela en vérifiant les comptes, qu'elle est sa position la-dessus ??
|
|
|
|
3
Posté - 18 mars 2010 : 12:04:15
|
Rambouillet,
Merci pour ces précisions.
En effet, théoriquement, je dis bien théoriquement, nous disposons de deux types d'avances puisque décidé ainsi en assemblée générale :
une avance pour travaux ,
un fond de roulement.
Seulement, ces deux avances sont fusionnées sur l'annexe 1 sous la rubrique 1032. La rubrique 1031 -avances de trésorerie - est désespérement vide. Notre syndic prévoit donc d'utiliser cette avance de trésorerie pour financer pour partie les travaux futurs. Vous me dites que légalement il ne le peut pas.
L'autre problème c'est que jusqu'à présent et malgré ce fond de roulement, nous sommes régulièrement à découvert, paiement de frais bancaires, en début d'année. Je pense donc que dans l'ordre du jour d'une prochaine AG nous aurons à voter sur la constitution d'une nouvelle avance de trésorerie......
Je vous précise par ailleurs que la vente des dits lots a rapporté à l'origine une somme de 40000 euros et que les 20000 manquants ont été utilisés par le syndic, sans accord d'une AG, pour régler une condamnation que s'était vu infliger le syndicat des copros.
Pouvons nous donc nous opposer à ce que le syndic utilise cette avance de trésorerie pour financer ces travaux et de quelle manière devons nous procéder ? Il est vrai aussi que si la seule 'avances pour travaux' est insuffisante et que les travaux sont votés en AG il y aura nécessairement appel de fonds complémentaire....
Il est indéniable que certains travaux prévus sont nécessaires mais d'autres à mon sens peuvent attendre puisque considérés par le syndic lui même comme 'travaux d'embellissement'.
Pour préciser la situation, le conseil syndical est complètement défaillant, présidé par un "ami" du syndic et composé d'un troupeau de moutons à la solde, chacun pour des raisons différentes, du syndic. J'en fais partie (du conseil syndical !!)mais du fait de mon opposition au syndic, qui s'est manifestée à plusieurs reprises, je ne suis jamais convoquée aux rares réunions dont j'apprends la tenue une fois qu'elles ont eu lieu.
|
|
|
|
4
Posté - 18 mars 2010 : 12:58:33
|
chocolatine : votre syndic qui prend sur les produit d'une vente une partie pour boucher des trous de trésorerie DOIT être poursuivi !!!
Un SDC de copropriétaire ne peut être à découvert. Vous parlez que ceci perdure depuis longtemps. Pourquoi l'AG vote un budget insuffisant ???
Dans un tel cas de figure, un syndic qui commet des " fautes" et un CS qui ne se souci de rien, les copropriétaires doivent relever ces défaillances de gestion lors de l'AG.
Avez vous un compte séparé ou individualisé dans le compte du syndic ???
LOrsque des trvaux sont proposés à l'ODJ, celle-ci doit les voter ET également voté le financement. C'est à dire voter sur une somme à prendre dans le fond de trvaux et en aucun cas sur le fond de roulement, et le solde de ce financement en appel de fonds. cela est le B.A.BA de la gestion du syndic.
le syndic ne peut faire autrement.
ET cerise sur le gateau vous écrivez que le syndic a payer une amende de 20 000 € et que celui ci a pris l'argent de la vente des parties communes !!! Le syndic DOIT virer la quoet-part de la vente à chaque copro, il ne peut s'en saisir pour payer une facture, une amende, ....
Il devait convoquer une AG pour voter ce budget de 20 000 € pour payer l'amende du SDC.
Beaucoup d"erreurs" graves de gestion pour ne pas dire autre chose !!!
Ce syndic ne gère pas votre copropriété correctement, il sera urgent de le changer !!!
Si vous désirez contester ces décisions, demandez par RAR le montant de votre fond de roulement, et exiger le paiement immédiat de votre quote-part de la vente des parties communes conformément à loi de 1965. article 16 ci-joint :
Article 16-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le syndic ne peut évoquer le paiement de l'amende avec ses fonds. Il est condamnable si il a réellement fait cela. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 18 mars 2010 : 15:12:22
|
Les fonds provenant de la vente de parties communes, qui sont propriété des copropropriétaires chacun selon sa quote-part, sont par là même "propriété" de chacun des copropriétaires (chacun selon sa quote-part).
Il ne faut poas du tout confondre ici les fonds nécessaires au fonctionnement du syndicat (budget prévisionnel, budget pour travaux, fonds de réserve pour travaux futurs, fond de roulement), provisionnés par les copropriétaires, avec le produit d'une vente, fonds qui sont personnels aux copropriétaires, ici résultat de la vente de parties communes.
Le syndic ne peut en aucun cas en disposer, ces fonds étant "fonds personnels de chacun des copropriétaires"
Dès réception du produit de la vente le syndic doit immédiatement le distribuer aux copropriétaires.
Piquer dans la poche du voisin, c'est du vol !  |
Édité par - Gédehem le 18 mars 2010 15:16:23 |
|
|
|
6
Posté - 18 mars 2010 : 16:14:16
|
De plus, le syndic est le mandataire élu du syndicat, et sa mission est gérer ces fonds !!! pas de s'en servir illégalement, même si il paie les dettes du SDC.
Il est assez étonnant que le CS n'informe pas l'AG des disfonctionnements graves de votre copropriété. Il est élu pour vérifier les comptes et la gestion, ce CS est à changer avec le syndic !!!!
Réclamez votre du sur la vente, si vous avez une assistance juridique, une petite lettre de votre avocat en RAR sera plutot la bienvenue, et syndic et CS devront bien s'expliquer de ses détournements. |
|
|
|
7
 Posté - 20 mars 2010 : 19:32:03
|
Bonjour,
Merci à vous pour les informations que vous m'avez communiquées.
Depuis mon dernier post, j'ai épluché PV d'AG et comptes de charges des 5 dernières années.
Il est en effet tellement énorme que le syndic se permette non seulement de ne pas redistribuer le produit de la vente mais aussi d'en utiliser une partie sans autorisation que je craignais d'être passé à coté d'une décision lui en donnant la possibilité. Je n'ai rien trouvé en ce sens, à part la création du fond de roulement alimenté par une partie du produit de cette vente.
De plus, l'analyse des comptes de charges (tout du moins celle que je peux faire avec mon niveau de connaissances en la matière) m'a permis de découvrir certaines choses 'pas très catholiques'. Par exemple le montant des avances sur travaux futurs de l'année "n" qui ont diminué par rapport à l'année "n-1" alors que nous avons normalement provisionné ce compte et n'avons réalisé aucun travaux. et il y a d'autres curiosités que si je l'osais, je qualifierai d'irrégularités (ça y est, j'ai osé l'écrire).
Je souhaiterai qu'un oeil expert confirme ma lecture des ces comptes de charges et me conseille avant de décider de l'action à entreprendre. Par conséquent, j'envisage de m'adresser à una asso de copropriétaires.
Voyez vous une autre solution ?
Et pour couper l'herbe sous les pieds (gentiment bien sur!!) à ceux qui stigmatiseraient, l'inaction du conseil syndical et des copropriétaires, je le dis haut et fort "ILS NE FONT RIEN". Collusion entre le président du CS et le syndic, passivité intéressée de 80% des membres du CS (je fais partie du CS mais ne suis jamais convoquée aux réunions), absences physiques des copros aux AG, les pouvoirs sont distribués aux "amis". Et tout cela dans une copropriété composée de 95% de résidences secondaires.......
Seule contestataires déclarée, je pèse bien peu dans la balance mais ce n'est pas pour autant que je baisserai les bras.
Merci à vous. |
|
|
|
8
Posté - 21 mars 2010 : 10:35:37
|
chocolatine : le syndic a détouné les fonds de la vente pour boucher des trous de trésorerie, c'est une fuate GRAVE et condamnable. L'AG ne peut pas voter de résolution l'autorisant à utiliser ces fonds, SEULE l'UNANIMITE serait possible.
Vous devez maintenant EXIGER de ce syndic par RAR le versement de votre quote-part sous huit jours, et si rien ne bouge vous devrez lancer un référé. IL ne pourra pas faire autrement que de vous faire un chèque de cette quote-part + les dépens.
Aux autres copors de se préoccuper de laur quote-part !!!
A la prochaone AG vous informerez les présents !!! de ce vol !! |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
