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keritsu
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 Posté - 17 mars 2010 : 23:29:00
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Un syndic est-t-il dans l'OBLIGATION de prevenir le conseil syndical et le TGI d'une situation d'endettement de plus de 25%?
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Posté - 18 mars 2010 : 08:03:22
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la loi "boutin" est claire :
Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.
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keritsu
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Posté - 18 mars 2010 : 10:07:42
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A la date de clôture la copropriété à 28% de dette copropriétaire (+8% par rapport à l'année dernière) et 8% de plus viendrons se rajouter car il y a une insuffisance de répartition...hors le syndic démissionne et transmet la charge à un nouveau syndic qui se présente à l'assemblée qui se tient fin mars. Dans le quitus doit-t-on indiquer une mention spécifique, et quant est il pour le nouveau? |
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Posté - 18 mars 2010 : 13:27:44
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pas de mention spécifique dans le quitus, mais NE LE VOTEZ PAS !!!
de toute façon, vous êtes contraint de passer par le tribunal... c'est la loi  . Si vous ne le faites pas, le syndic lui ferait une faute professionnelle, s'il ne le faisait pas. |
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eldora
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Posté - 19 mars 2010 : 10:17:19
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Dans notre copropriété nous avons exactement le même problème que keritsu.
Lors de l'AG de cette année, le syndic n'a rien dit sur l' importance de l'endettement (13OOO pour 43OOO de budget)) et ses conséquences pour la copropriété.
Par contre, il y avait à l'OJ la mise en vente de 3 lots qui doivent en moyenne 3OOO euros .
Notre question est : cette action de mise en vente est-elle suffisante pour ne pas "passer par le tribunal" (comme écrit par rambouillet) et pouvons nous dormir sur nos deux oreilles ?
Nous devons ajouter que des travaux importants ont été présentés et certains votés à cette AG . Risquons-nous un réveil douloureux si nous ne réagissons pas avant l'AG de l'année prochaine ? |
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 Posté - 19 mars 2010 : 10:23:37
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Attention à la manière dont sont calculés les dettes.
En particulier un retard de paiement de quelques jours ou des chèques qui ne sont pas rentrés dans la compta et qui sont arrivés apres la cloture de l'exercice font parfois afficher une dette importante que les syndics mettent en avant pour montrer que leurs efforts sont importants.
Quelle est la définition du chiffre de 25% ? |
Édité par - ribouldingue le 19 mars 2010 10:24:25 |
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Posté - 19 mars 2010 : 13:12:39
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citation: Quelle est la définition du chiffre de 25% ?
les textes sont clairs :citation: Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2
art 14-1 : gestion courante
art 14-2 : travaux
s'il y a 25% d'impayés de la part des copros, c'est la "faillite" !
budget voté : 43000 € - appels de provisions : 43000 € - impayés : 10750 € -------> "Faillite" ou mise en difficultés : application de l'article 29-1. Les dettes ou pas envers les fournisseurs n'entrent pas en jeu.
L'objectif (sain à mon avis  ) est de mettre la copro à réagir dès qu'un certain nombre de proprios ne paient pas et cela pour éviter d'accroitre le trou (surtout dans les résidences de tourisme d'outre mer, c'est l'origine de cet article...). L'administrateur va mettre en "branle" toutes les mesures judiciaires de recouvrement jusqu'à la vente, ce qu'aurait du faire le syndic () et fera voter des budgets sans superflu (plus d'entretien d'espaces verts, plus de nettoyage,etc...) jusqu'à un retour à l'équilibre.
La galère ...
citation: des chèques qui ne sont pas rentrés dans la compta et qui sont arrivés apres la cloture de l'exercice comme cela ne concerne que les appels de provisions, en général, le dernier a lieu 3 mois avant la fin de l'exercice et est exigible le 1er du mois du dernier trimestre. Donc des chèques pas arrivés....  |
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eldora
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Posté - 19 mars 2010 : 19:54:31
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Je vous remercie pour ces réponses, pour info le montant des impayés était :
en 2OO7 6100 euros
en 2OO8 11500
en 2OO9 13000
La mise en vente exonere - t-elle le syndic de de tout signalement oui ou non ? |
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Posté - 20 mars 2010 : 10:42:49
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keritsu : le syndic a laissé courrir les dettes, a t'il lancé toutes les actions pour récupérer ces fonds ?? : mise en demeure, assignation au tribunal, prise d'hypothèque légale pour garantir le SDC de tout récupérer, et approbation d el'AG pour mettre en vente les lots de tous les débiteurs.
Maintenant que les dettes dépassent les 25% du budget, le syndic est dans l'OBLIGATION de prévenir le tribunal pour la nomination d'un administateur judiciaire, car votre SDC est en cessation de paiements.
Rien ne peut n'exonèrer le syndic, bien au contraire si il ne prévient pas immédiatement le tribunal. Il engage sa responsabilité en continuant à gérer votre copropriété comme cela !!! |
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eldora
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Posté - 22 mars 2010 : 10:51:16
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Nous ne représentons pas 15% des votes et le syndic n'a pas prévenu le tribunal ; que pouvons nous faire et quoi dire pour faire réagir le syndic, le CS, les copropriétaires ?
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Posté - 22 mars 2010 : 12:57:12
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faire du porte à porte, expliquer la situation et faire signer le courrier de demande de référé...
C'est une tache ingrate, mais il faut y passer...
De toute façon vous allez à la catastrophe sinon, car ensuite les fournisseurs (eau, téléphone, contrats d'entretien, de maintenance...) n'étant plus payés, faute de trésorerie, vont arrêter leurs prestations, etc...
Ou sinon, les quelques proprios réguliers vont payer toutes les charges à eux seuls. 
Mais votre nouveau syndic va t il mettre de l'ordre ?
La mise en vente n'exonère pas de la déclaration au tribunal... c'est un moyen de récupérer à condition qu'il y ait réellement vente... |
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keritsu
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Posté - 24 mars 2010 : 22:14:25
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"Hors le syndic démissionne et transmet la charge à un nouveau syndic qui se présente à l'assemblée qui se tient fin mars"
Précisons que le syndic à réaliser des actions en recouvrement (huissier, assignation, avocat) mais de façon aléatoire cad pas sur les plus important débiteur...peut t on lui reprocher sur le quitus et de quel manière? De plus celui-ci n'a jamais fait voter une clause d'aggravations des charges, peut t on lui reprocher sur le quitus et de quel manière? Celui ci n'a donc pas mené la procédure boutin, peut t on lui reprocher sur le quitus et de quel manière? Pour que le nouveau syndic puisse éventuellement récupérer les frais de la requête qu'il devra mener? Peut-on demander au TGI la mission d'un auditeur pour reprendre les comptes de la copropriété avec le nouveau syndic pour lever les suspicions qui se sont installé au lieu d'un syndic provisoire?
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eldora
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Posté - 01 avr. 2010 : 08:16:38
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Lors de la dernière AG (mars 2010) nous avons décidé de mandater le syndic pour que lui même mandate l'avocat...procède par voie judiciaire à la saisie immobilière des lots..; Il y a 3 résolutions comme celle-ci , ma question est la suivante :
Comment le syndic va-t-il régler l'avocat ? Sur le budget prévisionnel en cours voté en 2O1O - compte 623020 HONORAIRES AVOCATS : il n'y a aucun chiffre .
Est-ce normal ? ne devait-il pas provisionner une somme puisque les impayés existaient déjà .
Budjet voté 2OO9 : 43OOO
Budjet prévisionnel en cours voté N+1 2O1O : 415OO
Merci pour vos réponses.
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eldora
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Posté - 01 oct. 2010 : 14:22:11
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Bonjour,
Nous venons de recevoir une "note à tous les copropriétaires" nous informant qu'il y a un TROU dans la trésorerie de l'immeuble avec un APPEL DE FONDS de SOLIDARITE.
Le syndic nous indique que cet "état de fait est dû essentiellement aux charges impayées de 4 copropriétaires...
... Nous vous remercions de nous faire parvenir par retour le montant de votre quote part en attirant votre attention sur le fait que, si cette situation perdurait à terme, nous serions dans la regrettable obligation, comme la loi nous oblige, de remettre ce dossier à un administrateur judiciaire qui nous succèderait et qui n'aurait malheureusement qu'un rôle comptable sans pour autant pouvoir gérer l'immeuble.
Vous comprendrez donc qu'il convient bien évidemment d'éviter une telle issue qui serait la pire pour votre copropriété.
Veuillez agréer, ...
C'était notre crainte en début d'année : que pouvons nous faire maintenant, devons nous payer ? |
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Posté - 01 oct. 2010 : 14:54:40
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citation: Initialement posté par keritsu
peut t on lui reprocher sur le quitus et de quel manière? De plus celui-ci n'a jamais fait voter une clause d'aggravations des charges, peut t on lui reprocher sur le quitus et de quel manière? On ne reproche pas, on redésigne ou onne redésige pâs.
Ensuite on poursuit judiciairement ou aps.
Un reproche, ca ne sert a rien.
Le quitus ne sert pas a ca. Le quitus, c'est absoudre le syndic de toute faute potentielle.
Tecniqument, il ne faut de toutes facons pas voter le quitus. La raison importe certes, mais les reproches n'ont rien a voir l'affaire.
Les reproches pourraient tout au plus justifier de ne pas le redésigner syndic.
citation: Peut-on demander au TGI la mission d'un auditeur pour reprendre les comptes de la copropriété avec le nouveau syndic pour lever les suspicions qui se sont installé
Peut-etre, mais attendez vous a payer un avocat, deja, et donc des frais d'expertise avant meme le premier jugement. réfléchissez sérieusement a tous ces frais.
Si vous contestez, mais que vous demander au tribunal de nommer un expert pour savoir quoi contester, votre position va etre extremement faible et peu crédible.
citation: au lieu d'un syndic provisoire? La non, c'est inacceptable.
Vous dites au juge:
Je veux que le camion continue a rouler, mais au lieu d'un conducteur, je préfère que le garagiste nommé par vous regarde si y 'a pas un truc louche laissé par le précédent conducteur dans le moteur.... |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2010 14:57:06 |
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filomat
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Posté - 01 oct. 2010 : 18:11:26
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Pour ma résidence, les dettes étaient de presque 25% à la dernière assemblée générale du nouveau syndic, elles avaient atteient 30% au départ de l'administrateur provisoire (mais celà ne figurait pas à la convocation et ne nous est révélé que maintenant) et en seulement 4 mois dont le mois d'aout les impayés sont redescendus à peine à plus de 10% du budget, ce qui montre toute l'importance de l'action du syndic dans la gestion de ces impayés. |
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filomat
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Posté - 04 oct. 2010 : 17:26:28
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Je vois tout de même un "effet pervers" de la loi Boutin : Pour éviter de dépasser le seuil fatidique de 25% d'impayés par rapport au budget, le syndic et le conseil syndical pourraient être tentés d'augmenter le budget , indexer les charges sur les impayés en somme : Si, dans ma copropriété, les charges étaient de 30 euros par an au m2 comme la moyenne de la région au lieu des 60 euros, nous nous rapprocherions à nouveau des 25%.
Il est beaucoup plus facile d'augmenter le budget (on trouve toujours quelque chose à faire sur des bâtiments) que de le réduire. |
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Gédehem
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Posté - 04 oct. 2010 : 18:30:44
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Eldora, dans la note de votre sydic :
"......en attirant votre attention sur le fait que, si cette situation perdurait à terme, nous serions dans la regrettable obligation, comme la loi nous oblige, de remettre ce dossier à un administrateur judiciaire qui nous succèderait et qui n'aurait malheureusement qu'un rôle comptable sans pour autant pouvoir gérer l'immeuble."
C'est du charabia, de la fumisterie, de la tromperie, bref, du roulage dans la farine !
Dans le cas des copropriétés dites "en cessation de paiement", le "mandataire ad hoc" est chargé par le juge de redresser la situation ....aux cotés du syndic.
Cet auxiliaire de justice ne succède pas au syndic, ne le remplace pas.
Le syndic est et reste LE mandataire du syndicat, mais placé de fait sous la tutelle du mandataire ad hoc qui, comme tout mandataire désigné par un juge, n'a de compte à rendre qu'au juge.
Chargé de voir ce qu'il en est (il va regarder de près les comptes et la trésorerie), il fera les appels qui conviennent et donnera pour ce faire les directives au syndic. |
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Posté - 04 oct. 2010 : 19:45:35
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citation: Il est beaucoup plus facile d'augmenter le budget (on trouve toujours quelque chose à faire sur des bâtiments) que de le réduire.
citation: Pour éviter de dépasser le seuil fatidique de 25% d'impayés par rapport au budget, le syndic et le conseil syndical pourraient être tentés d'augmenter le budget Le syndic et le CS ne décident de rien, ils proposent.
Quand on vote un budget, on regarde ce qui a été accompli en n-1 et souvent en n-2. Si le budget saute de 25% entre l'année n-1 et l'année n, il faut poser des questions. Il faut même avoir deja posé ses questions avant d'arriver en AG, ou alors on est inconscient...
citation: il y avait à l'OJ la mise en vente de 3 lots qui doivent en moyenne 3OOO euros .
Notre question est : cette action de mise en vente est-elle suffisante pour ne pas "passer par le tribunal" (comme écrit par rambouillet) et pouvons nous dormir sur nos deux oreilles ?
La vente judiciaire se passe souvent mal, car le vendeur a souvent acces gratuitement a un avocat, au contraire de la copropriété qui paye l'avocat, et le but est de rester dans les lieux.
Il suffit de pas grand chose pour faire reporter une audience, et prendre ainsi six mois de retard, puis de payer un petit bout de facon a annuler une vente judiciaire porchaine.
Il y a des coprorpiétés ou un copropriétaire malhonnête a réussi a tenir plus de dix ans ainsi, générant en passant beaucoup de frais pour le syndicat. |
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filomat
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Posté - 04 oct. 2010 : 20:58:00
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Le syndic et le CS ne décident de rien, ils proposent.
Ils décident de proposer  :
Chaque copropriété est particulière, dans la mienne (environ 3000 lots), à peu près le tiers des tantièmes revient à un ou deux investisseurs bailleurs "institutionnels", sachant qu'ils sont toujours présents ou représentés, alors que bon nombre de copropriétaires résidants ne sont ni présents ni représentés...
Jusqu'à la dernière minute on se promet d'être présent, donc on conserve le pouvoir, et finalement on ne se déplace pas, car c'est assez fatigant de se faire hurler dans les oreilles par les haut-parleurs des personnes installées sur l'estrade et que l'on est mal assis dans le gymnase communal, et que les assemblées sont interminables commencent tôt en soirée et ne finissent pas avant minuit, que finalement ce n'est pas notre vote qui changera le cours des choses.
Etant donné que les décisions essentielles pour que la copropriété continue à fonctionner se prennent finalement à la majorité des présents ou représentés, les décisions sont souvent "pliées" par consultation préalable de ces deux ou trois bailleurs avec le syndic et ses "assistants et contrôleurs" du conseil syndical. |
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Édité par - filomat le 04 oct. 2010 21:05:26 |
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eldora
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Posté - 05 oct. 2010 : 09:57:06
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Merci Gedehem pour vos renseignements,
La réponse du syndic est la suivante : "Nous sommes dans l'urgence et je n'ai pas à polémiquer sur le fait que nous aurions du faire un budget prévisionnel plus élevé qui de toutes facons n'aurait pas été accepté dans cet immeuble.
Ecrivez vous aux pompiers en LR pour indiquer qu'il y a le feu chez vous ?
Il vous est loisible de ne pas régler votre quote part de fonds de solidarité. Si tot le monde fait comme vous, , l'immeuble va se retrouver avec un administrateur judiciaire pour trésorerie déficitaire et cela ne fera qu'aggraver bien d'avantage la situation. La solution proposée de l'appel de solidarité n'est certes pas idéale mais ellle a le mérite d'être la moins mauvaise.
A vous de juger au niveau finances à venir au delà de toutes considérations théoriques."
Pour l'instant nous attendons et ne payons pas l'appel solidarité. Nous essayons de contacter les autres copropriétaires mais n'habitant pas l'immeuble cela est bien difficile.
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