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 Posté - 11 avr. 2010 : 16:48:17
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Notre copropriété est composée de 5 syndicats de copropriétaires, et une Union gère les éléménts communs aux 5 syndicats : local poubelle, loge et appartement du gardien, voies et allées, local EDF, éclairage,.....
Des servitudes de passage et l'usage des éléments communs figurent dans les statuts de cette Union.
le local poubelle, la loge et l'appartement du gardien se situent dans un des syndicats.
mes questions sont les suivantes :
. A qui appartient la loge et l'appartement
. A qui appartient le local poubelle
. Qui doit payer la taxe foncière sur ces éléments communs, tous grevés de servitudes. Chacun étant à son tour fond servant ou dominant.
L'Union n'est qu'un organisme de gestion, elle n'est propriétaire de rien!!!!
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2010 : 21:10:07
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Si l'union n'est pas propriétaire de ces locaux, ils sont sans doute une partie commune de l'un des syndicats ?
Soit le RDC de ce syndicat organise la chose depuis l'origine, soit il y a eu une décision d'AG de ce syndicat ?
Il n'est pas possible de répondre ici sans savoir ce que prévoient les différents actes.
Ceci pour les locaux. Pour la taxe foncière, qui est le "propriétaire" indiqué sur le role ? Ce syndicat, l'Union ?
S'agissant d'un service commun dont se charge l'Union, les frais liés à l'usage de ce logement de fonction devraient être répartis entre tous les syndicat, comme doivent l'être salaires, cotisations sociales et autres frais de l'employé. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2010 21:12:27 |
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Posté - 12 avr. 2010 : 07:40:09
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l'union n'est pas propriétaire, elle gère : donc les statuts doivent mettre en évidence qui paient les charges et comment, et second article qui doit s'y trouver c'est que paie l'union. Alors ce n'est peut-être pas une liste mais un petit paragraphe dans "objet de l'union". Qu'en est-il ?
Le bon sens voudrait que le propriétaire des locaux facture à l'Union les frais qui lui incombe en direct ; ou autre solution existante parfois : le syndicat propriétaire des locaux facture un "loyer" à l'union qui elle refacture au prorata les syndictas affiliés y compris le syndicat proprio. |
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Posté - 12 avr. 2010 : 08:42:08
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Messieurs : cela confirme ma position. Dans les statuts, on ne parle que de charges de l'Union réparties suivant la quote-part de chaque syndicat.
On ne parle pas de la taxe foncière. Mais comme vous l'avez souligné, c'est une charge qui interresse tous les SDC, puisque l'appartment de la loge est loué, et que les loyers sont portés au crédit des charges de l'Union ( ce qui discutable également)
Dans l'avis d'imposition de la taxe foncière figure d'autres parties communes de l'immeuble ou se situe cette loge et appartment. Hors le directeur-syndic de l'Union impute la totalité de cette taxe foncière à l'Union depuis de très nombreuses annéés; par facilité, peut-être !!
La TOM figure également dans cet avis d'imposition, le locataire devrait donc payer sa quote-part également.
Malheureusement le centre des impôts est dans l'incapacité de nous donner d'autres détails, car il a totalement brûlé en 2009 !!! 
gedehem : l'Union n'étant pas copropriétaire, les impots ne peuvent la connaitre.
la loge et l'appartment de la loge sont dans un immeubl. Je n'ai pas eu connaissance encore du RDC de cet immeuble. Ils figurent en éléments communs de gestion dans les statuts de l'Union, à la création de cette résidence et sa découpe en 5 syndicats de copropriétaires.
merci |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:12:12
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"la loge et l'appartment de la loge sont dans un immeuble (dans un bâtiment/syndicat ?). Je n'ai pas eu connaissance encore du RDC de cet immeuble (bâtiment-syndicat). Ils figurent en éléments communs de gestion dans les statuts de l'Union  , à la création de cette résidence et sa découpe en 5 syndicats de copropriétaires."
Qu'ils soient un élément de gestion (?) ne change rien : ce doit être des parties communes du syndicat où sont situés ces locaux !
Pour ce qui concerne l'imposition de ces locaux, je suppose que ce syndicat dispose des archives et donc des pièces antérieures à 2009 !!
QUi est mentionné "propriétaire" sur les avis d'imposition ?
La TEOM figure également dans cet avis d'imposition, le locataire devrait donc payer sa quote-part également.
Ces locaux sont loués ?????
S'il s'agit de logement de fonction, l'employé bénéficaire n'est pas locataire.
le directeur-syndic de l'Union impute la totalité de cette taxe foncière à l'Union depuis de très nombreuses annéés
C'est donc le directeur de l'Union qui reçoit cet avis d'imposition, avis au nom de l'Union ???
Il vous faut des données plus précises pour espérer avoir une réponse approchante ! |
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:29:26
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gedehem
1. l'immeuble est un des syndicat, les 4autres sont des copro. horizontale
2. l'appartment de la loge est loué, par conséquent pas de gardien depuis 10 ans environ.
3. le directeur de l'Union est également le syndic de 4 SDC sur les 5. IL reçoit l'avis d'imposition de 4 SDC et des auparavent ( chinois!!)
4. je dois vérifier le RDC de ce SDC
5. je parle d"éléments communs de gestion, car une Union des SDC est avant tout un gestionnaire ou les parties communes des syndicats sont gérées en commun : entretien, éclairage, salaires des employés, assurance, loge, local poubelles,..... chacun participant à ses charges suivant sa quote-part dans l'Union. |
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:55:24
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philippe si la loge est loué sans gardien, en quoi cela concerne t il l'Union ? ce n'est pas un bien commun : c'est un bien privatif appartenant à 1 syndicat qui reçoit les loyers et paie la TF... Il y a incohérence ou incompréhension de ma part (c'est tout à fiat possible ).
L'Union peut aussi être propriétaire des parties communes que les syndicats décident de lui céder.
petite question : l'entretien intérieur de l'immeuble est sous l'Union ?
Autre question : les parties communes en propre sont-elles bien définies dans chacun des syndicats : exemple : qui est propriétaire du local poubelles ? qui est propriétaire des lampadaires ? |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:59:08
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Attendons d'avoir des données plus précises ...
Sur votre mention :
"...car une Union des SDC est avant tout un gestionnaire ou où les parties communes des syndicats sont gérées en commun :"
il y a là un point qui ne va pas !!!!!!
Une Union de syndicats a pour objet "... d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipements communs (à plusieurs syndicats. ndlr) ainsi que la gestion de services d’intérêts communs." (à plusieurs syndicats ndlr) (L.art.29).
L'Union n'a pas compétence pour gérer les parties communes et services ou équipements communs spécifiques à chaque syndicat !
Il faut voir ce qui est dit dans les statuts de l'Union !
Sans doute que les différentes fonctions (syndic de 4 des syndicats + directeur de l'Union) ont entrainé des dérives ! Pourtant les choses sont claires : une Union de syndicats ne peut en aucun cas gérer "en commun" les choses communes à chacun des syndicats !
Pour en revenir à vos locaux (loge / logement (de fonction) d'un employé ?), il convient de vérifier son statut : lot privatif d'un syndicat ? Lot privatif lambda ? Partie commune d'un des syndicat ?
QUI est "propriétaire" (si c'est un lot de copro) de ce/ces locaux ????
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Édité par - Gédehem le 12 avr. 2010 11:05:13 |
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