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manu91
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 Posté - 14 avr. 2010 : 14:17:01
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Bonjour à tous
Notre dernière AG s'est très mal passée. Le renouvellement du contrat de syndic a été refusé. Membre du CS j'ai du expliquer les conséquences car le syndic de disait rien. Un copro s'est alors présenté comme syndic bénévole, de mon côté j'ai refusé compte tenu de la mésentente qui règne entre les copros et du montant du budget à gérer, en préférant la nommination d'un administrateur judiciaire, malgré les coûts que cela comporte.
Après discussion entre ce copro et le syndic, ce dernier a accepté de prolonger son mandat (expiration juin 2010) jusqu'en septembre 2010, date de notre seconde AG, où le CS devra soumettre d'autres candidatures de syndic.
Nous travaillons à la recherche d'un syndic, mais je me pose la question de la validité de ce prolongement de contrat. Est ce légal ou bien risquons nous d'avoir des surprises d'ici l'AG ? En sachant qu'à 99,9 % de chance notre syndic actuel ne sera pas réélu.
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Posté - 14 avr. 2010 : 15:06:58
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manu91 : l'AG n'a pas renouvellé le syndic, et elle seule peut décider de renouveller ou non ce mandat.
Vous avez un copro qui se présente comme syndic bénévole le temps de trouver un aurtre syndic et convoqué une autre, c'est un très bon reflexe pour éviter l'administratuer judiciaire.
Vous écrivez ensuite " j'ai refusé ..." mais l'AG a t'elle également rejetté ce mandat de syndic bénévole ???
Vous êtes membres du CS, Vous n'avez aucun pouvoir de décision, vous ne pouvez donc parler qu'à titre personnel sur ce point. Et votre vote ne compte que pour vos tantièmes.
Puis vous dites que le syndic pro. et le copro volontaire pour être syndic bénévole on discutez ensemble !!!
Tout cela s'est il passé pendant l'AG ?? Si oui, l'AG a du mofifier son vote de non renouvellement du syndic, pour un renouvellement de 3 mois ???
EN réalité ce syndic est viré , puis l'AG change d'avis sur votre pression, et donne 3 mois au syndic pour en trouver un autre; c'est donc une démission de sa part.
Dans 3 mois vous élirez un nouveau syndic, cela ne devrait donc ne pas poser de problèmes. MAIS pourquoi l'AG a t'elle viré ce syndic ???
Pourquoi au vous et le CS n'avez pas présenté d'autres contrats de syndics à cet ODJ ? si vous étiez sur que 99.99 % des copros désiraient ne pas renouveller son contrat ?? Cela vous aurait éviter le syndic bénévole, ou l'administrateur judiciaire ou de continuer avec ce syndic si mal aimé !!!! et de vous poser des questions sur la légitimité de ce renouvellement pour 3 mois ??? 
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nefer
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 Posté - 14 avr. 2010 : 15:10:01
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vous oublié qu'on ne renouvelle pas un mandat: on le nomme(ou l'élit)
son mandat se termine le jour de l'AG
donc i fallait écrire dans le PV : la société x est élue syndic pour une durée de 3 mois soit jusqu'au... |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2010 : 16:21:13
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Effectivement, tout dépend de ce qui a été décidé et sera rapporté au PV !
Dans la mesure où le mandat de syndic n'était pas de 3 ans à échéance de la date d'AG, rien n'empeche cette dernière de proroger la durée du mandat du syndic sortant dans la limite des 3 ans, de repousser la date échéance à septembre 2010.
Dans la limite des 3 ans, l'AG fait ce qu'elle veut, avec accord de l'autre partie au contrat, le syndic, y compris pour le désigner pour un nouveau mandat de 5 ou 6 mois, s'il en est d'accord
Toute la question est donc de savoir ce qui a été effectivement décidé, ce qui sera transcrit dans le PV. |
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manu91
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Posté - 14 avr. 2010 : 20:26:48
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Nous avons appris, peu avant l'AG qu'une personne avait déposé au syndic un dossier pour proposer un autre syndic. Dossier qui n'a pas été validé car non déposé "dans les règles de l'art", à savoir le nom du copro n'était pas identifié sur la demande. Je suis d'ailleurs étonnée que ce syndic n'ait pas aidé ce copro à déposer son dossier correctement. Copro a fait campagne avec une amie avant l'AG pour pousser les gens à voter contre le syndic. N'habitant pas sur place, un membre du CS nous a relayé l'info, mais quelques jours seulement avant l'AG.
Nous avons bien expliqué que si les personnes désirant changer de syndic étaient venues nous voir nous aurions pu constituer ensemble plusieurs dossiers qui conviennent à la majorité des copros, ensuite libre à eux de s'exprimer par leurs votes. Nous avons demandé quelles étaient les connaissances que l'on avait sur ce nouveau syndic, la personne concernée n'a pu nous donner d'nformation.
Le fait qu'elle ait choisi un syndic très éloigné de notre résidence (+ de 40 kms), sans référence, sans historique ne nous inspire pas confiance. Plus de 80 lots et les copros ne s'entendent pas, le budget tourne autour de 150000 euros et quelques dossiers de dommages ouvrages en cours. Son amie a proposé sa candidature de syndic bénévole, uniquement pour convoquer la prochaine AG, et tout le reste qui doit être fait : mystère.
Je n'ai pas refusé en l'état sa candidature au nom de tout le monde et encore moins au nom du CS, j'ai dit que pour ma part j'y étais opposé car je trouvais cela trop dangereux, sans connaissance et sans bonne entente des copros, c'était le risque ou de voir ses décisions contestées ou pire encore de mettre la copro en difficulté de gestion. D'où ma proposition de dire que je préférerai la nomination d'un administrateur judiciaire. Comme elle était simultanément au téléphone, je suppose que quelqu'un lui donnait des conseils, et dans la foulée elle a proposé de prolonger le contrat du syndic jusqu'en septembre, et le syndic a accepté. Cela a été soumis au vote et accepté.
En ce qui concerne le contrat du syndic, il est élu pour un an et chaque année il nous soumet un contrat d'un an.
Concernant les raisons qui ont motivé les copros pour ne pas réélire le syndic :
- charges trop élevées.
- mauvais déneigement durant cet hiver (malgré nos provisions de 190 kgs de sel nous avons été en rupture et nos fournisseurs aussi)
- problèmes de taches disgracieuses sur la résidence à cause des goulottes (on a expliqué que sans conformité on ne pouvait pas faire des modifications de façade, nous l'avons reçu il y a quelques semaines, nous avons appelé la société qui nous avait fait un devis, mais elle tarde à venir, c'est un peu de notre faute car nous n'avons pas mentionné de date de réalisation de travaux sur le devis)
- ménage mal fait ou à des heures qui ne conviennent pas aux copros (peu de temps avant la rentrée des écoliers), mais personne n'a pris son téléphone durant l'année pour avertir le syndic,
- espaces verts mal entretenus, là aussi jamais d'info au syndic, j'avais demandé les années passées à ce que les copros nous envoient des mails pour nous signaler les tontes et les grands balayages pour voir si cela était conforme à notre contrat, personne ne bouge
Les copros se sont plaints de recevoir de l'eau sur la tête quand ils rentrent chez eux, nous avons fait établir un devis pour une marquise, résultat pas assez de copros présents pour voter. D'un côté ils se plaignent de l'entretien et quand on répond à leur demande ils ne sont pas là pour voter. Idem pour les contrats d'entretien nécessaires pour conserver nos garanties qui n'ont pas été acceptés pour ne pas augmenter les charges.
Enfin, compte tenu que nous avons été que 5 ou 6 copros à accepter le contrat joint à la convocation, cela m'étonnerait qu'à la prochaine AG le vote soit en faveur de notre syndic actuel.
Désolée pour la longueur, j'espère avoir répondu à vos questions |
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Posté - 15 avr. 2010 : 09:10:19
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manu91 : les griefs que vous opposez au syndic sont plutôt à opposer au CS et aux copropriétaires !!
les charges trop élevées ne sont pas à imputer au syndic !!!! , ce sont les copros qui décident du budget et des travaux à l'AG.
Toutes les autres ne sont pas non plus des fautes mais un certain laxisme du CS et du syndic, comme dans TOUTES les copropriétés.
Le CS est élu pour controler la gestion du syndic ET de la bonne exécution des décisions de l'AG .
Vous ne signalez aucunes fautes de gestion, tous les docs sont ils transmis au CS ?? La comptabilité du SDC est elle OK ??
Le syndic ne peut rejetter un contrat d'un autre syndic si celui-ci a bien été envoyé en RAR avec la demande du copropriétaire.
Votre CS doit être plus sérieux dans la préparation de la prochaine AG. Vous devez rechercher plusieurs contrats et fiare des rapprochements entre tous les honoraires, et seuls l'AG décidera du choix du noluveau syndic. |
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Posté - 15 avr. 2010 : 09:20:37
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citation: Comme elle était simultanément au téléphone, je suppose que quelqu'un lui donnait des conseils, et dans la foulée elle a proposé de prolonger le contrat du syndic jusqu'en sepptembre, et le syndic a accepté. Cela a été soumis au vote et accepté.
Voulez-vous dire que PENDANT l'AG vos étiez au téléphone avec un copropriétaire et que la discussion s'est faite partiellement au téléphone partiellement sur place?
Bigre, ca fonctionne bizarrement chez vous.
Combie y'a t'il eu de votes concernant le syndic, et qu'ont-ils décidés?
citation: Concernant les raisons qui ont motivé les copros pour ne pas réélire le syndic :
- charges trop élevées.
- mauvais déneigement durant cet hiver (malgré nos provisions de 190 kgs de sel nous avons été en rupture et nos fournisseurs aussi)
- problèmes de taches Tout ceci constitue bien entendu une argumentation ou un début en tout cas, mais n'est pas pertinent pour décider sir le syndic a été élu ou pas.
A la limite un sydnic désigné à l'unanimité et qui tue en séance un copropriétaire est tout de même syndic légalement parlant, même si il y a de TRES bonnes raisons pour qu'il ne le soit pas; |
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 09:57:18
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C'est vrai que cela fait un peu (beaucoup) bazar cette affaire .....
"Nous avons appris, peu avant l'AG qu'une personne avait déposé au syndic un dossier pour proposer un autre syndic. Dossier qui n'a pas été validé car non déposé "dans les règles de l'art",......"
Ce qui voudrait dire que la candidature de ce syndic n'était pas prévue à l'ODJ puisque sa proposition de contrat n'était pas jointe ?????
Alors pas d'état d'ame : l'AG ne pouvait en aucun cas statuer valablement sur cette "candidature" non prévue.
Vous n'aviez donc de prévue à l'ODJ QUE la candidature du sortant ? Dans ce cas, pas d'autre solution que de le désigner à nouveau, pour 1 an ... ou 6 mois, ici jusqu'en septembre 2010, ce que le syndic sortant semble avoir accepté. |
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manu91
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Posté - 15 avr. 2010 : 10:51:39
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Bonjour,
Philippe 388 : tout ce qui a été reproché par les copro, et là je suis tout à fait d’accord avec vous, ce sont des griefs à opposer aux CS et aux copros. Mais les copros n’ont rien voulu savoir, ils leur fallaient un coupable et influencés par une pétition, ils ont estimés que c’était la faute du syndic et aucune explication n’a pu les faire changer d’avis. Ils sont repartis comme ils sont venus, pensant que tout était réglé, que le CS ferait le boulot à leur place et que tout va bien dans le meilleur des mondes. On aura probablement des nouvelles maintenant quand ils recevront les documents pour la prochaine AG. Tout le travail qui a été fait avec le syndic, sera à refaire avec le suivant. Sur le fonds le syndic est parfois laxiste, et on le remet sur les rails.
Quant au contrat, il a été déposé en main propre, le syndic a dû signer un document prouvant qu’il avait bien reçu le contrat, sauf que nulle part n’apparaissait le nom du copro qui soumettait ce contrat. Donc document irrecevable et non mis à l’ordre du jour.
Nous recherchons depuis l’AG d’autres syndics pour faire un comparatif et permettre aux copros de choisir et de voter.
Ribouldingue :
Ce n’est pas moi qui était au téléphone, j’avais déjà fort à faire avec tous les copros ligués contre le syndic et le CS, c’est la personne qui a aidé le copro à soumettre un nouveau contrat de syndic et je pense que c’était ce dernier qu’elle avait au téléphone.
Deux votes ont eu lieu. Le premier pour refuser d’élire le syndic sortant, et l’autre ensuite pour prolonger ce même syndic jusqu’à la prochaine AG de septembre
Gédehem : et oui ce nouveau syndic n’était pas à l’ordre du jour. Donc réellement on n’a pas abordé en détail sa candidature. Le seul point qu’on a abordé était comment fonctionner après le premier vote, sans syndic. Et après discussion, on a prolongé de quelques mois le contrat de notre syndic actuel
Ce qui me rassure, c’est que la procédure utilisée aujourd’hui est légale et qu’on ne risque pas d’avoir de surprise sur cette décision. Reste à savoir si le syndic jouera le jeu jusqu’au bout. Les semaines qui suivent s’annoncent chargées, aujourd’hui les syndics que nous contactons n’ont pas l’air de se précipiter pour nous répondre.
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 11:07:46
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"Quant au contrat, il a été déposé en main propre, le syndic a dû signer un document prouvant qu’il avait bien reçu le contrat, sauf que nulle part n’apparaissait le nom du copro qui soumettait ce contrat."
Le nom de la personne qui propose un contrat de mandat de syndic n'a ici aucune importance, n'est pas cause d'irrégularité !
C'est la remise en main propre qui est irrégulière : la demande d'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG doit impérativement être notifiée au syndic, donc par LRAR ou à défaut par un huissier de justice.
Seule la notification de la convocation à une AG ou l'avis d'une action en justice contre le syndicat est admise par bordereau contre émargement. (D.art.64).
"Reste à savoir si le syndic jouera le jeu jusqu’au bout."
A commencer par la rédaction du PV d'AG !
Si vous (le syndicat) n'avez pas pris la précaution de désigner un secrétaire de séance qui ne soit pas le syndic (impératif lorsqu'il y a un litige avec lui) laisse la porte ouverte à toutes les manœuvres possibles, en particulier avec un pdt d'AG et des scrutateurs qui n'y entendent rien et le signent les yeux fermés sans rien vérifier. |
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Posté - 15 avr. 2010 : 14:14:06
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je note qu'il y a eu deux votes successifs, un pour refuser a l'ancie sydnic qu'il soit élu.
Un second qui l'élit..
citation: Et après discussion, on a prolongé de quelques mois le contrat de notre syndic actuel
Ce n'est guère admissible que si il y a une date de convocation de la prochaine AG.
Quel contrat signez vous donc avec lui?
Il y a de plus une résolution votée qui n'était pas a l'ordre du jour, donc si un absent ou un contre veut se lancer dans les représailles judiciaires.. Ca aurait été plus simple de désigner un syndic non pro. |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2010 14:26:07 |
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manu91
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Posté - 15 avr. 2010 : 14:34:50
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Bjr,
Le syndic a été prolongé jusqu'en septembre 2010, date limite à laquelle il devra convoquer une AG pour désignation du syndic.
Concernant le contrat d'un nouveau syndic non recevable, je n'ai fait que reprendre ce que nous a dit le syndic. Je ne m'étais pas intéressée jusqu'à présent sur la manière officielle pour présenter la candidature de syndic, puisque ce n'était pas dans l'air du temps. Ceci dit, comme nous en aurons besoin pour l'AG de Septembre, vos conseils m'ont été précieux pour déposer les demandes dans les règles de l'art. |
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 15:06:39
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Ribouldingue :
"Ce n'est guère admissible que si il y a une date de convocation de la prochaine AG."
 Qu'est-ce qui n'est pas admissible ??
"Il y a de plus une résolution votée qui n'était pas a l'ordre du jour, ......"
Laquelle ???
Manu : La procédure de demande d'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG est prévue D.art.10. |
Édité par - Gédehem le 15 avr. 2010 15:08:37 |
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Posté - 15 avr. 2010 : 15:51:36
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ce qui n'est guère admissible xc'est qu'un syndic dont la nomination a été refusée se voit offrir un contrat pour un an....
1/ La candidature du cabinet X est refusée a la majorité des copros présents ou représentés
2/ Le contrat du cabinet X est prorogée d'une année....
ce qui est compréhensible:
1/ La candidature du cabinet X est refusée a la majorité des copros présents ou représentés
2/ Le contrat du cabinet X est prorogée de sept mois jusqu'a la nouvelle AG de septembre 2010 qui décidera ......
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 17:42:54
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Ha oui, effectivement . .. : c'est ce que nous disions plus haut :
"C'est vrai que cela fait un peu (beaucoup) bazar cette affaire ....."
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manu91
Nouveau Membre
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Posté - 16 avr. 2010 : 00:40:25
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Eh oui c'est le grand bazar.
Première réunion de CS ce soir : cela part dans tous les sens, mais parfois de très bonnes idées pour limiter les frais. On se méfie de nous, certains membres du précédent CS sont devenus subitement plein de vitalité, mais pour combien de temps ? Ils ont déclaré la guerre au syndic, d'ici peu de temps je crains que ce dernier ne nous adresse plus la parole, je ne suis pas pour mettre de l'huile sur le feu, il faut d'abord fait le ménage chez nous.
élection du bureau : nouveau président (dommage l'ancien était disponible pour aller régulièrement chez le syndic et rencontrer les sociétés intervenantes). Ils ont pris le contrôle du CS (2 contre 5, pour contester c'est limite), comme je le pensais, ils préféraient n'avoir que des copros résidents, parce que pour eux les propriétaires bailleurs les charges ne sont pas un problème (je dois refaire mes comptes j'ai du m'enrichir s'en m'en apercevoir !,) et en plus c'est évident que ce sont les locataires qui ne respectent rien contrairement aux copros. Ils font une fixette sur les charges, j'espère qu'ils ne vont pas nous faire un entretien au rabais.
Mise en concurrence des contrats entretien et nettoyage (date limite de dénonciation 28 avril 2010) ils vont devoir faire vite
Grand nettoyage de la résidence (extérieur et sous sol) par les copros, suivi d'un petit repas dans l'allée. Cette idée là je l'aime bien. Là on fait des économies rapidement et c'est concret.
Petits travaux de réfection de peinture par les copros. Pas mal aussi.
J'ai évoqué les deux rendez vous à venir et prévus lors de notre dernière réunion avant l'AG : aller chercher copies des factures (contrôle continu et habituel), point récapitulatif des dossiers dommages ouvrages, immédiatement on m'a fait comprendre que je serai accompagnée et la personne m'a donné ses disponibilités pour caler les rendez vous.
Dernier point abordé en vitesse juste à la fin en catimini, et là , j'ai du tendre l'oreille pour entendre : chacun doit trouver au moins un syndic, et d'ici septembre seuls 2 ou 3 seront retenus. Et c'était quoi celui qu'ils avaient tenté de proposer pour l'AG ??? Là ils auraient pu aborder le sujet au début et à haute voix. Compte tenu que je fais partie de la minorité, est ce bien nécessaire de rechercher un syndic, forte chance qu'il ne soit pas retenu !
Petite cerise sur le gâteau, deux personnes qui ne font pas partie du CS, elles n'ont pas voulu y entrer malgré nos invitations puisqu'elles étaient les principales intervenantes durant l'AG, ont assisté à la réunion. Là je n'ai pas trop compris "j'veux pas entrer, mais j'veux assister" ??
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Posté - 16 avr. 2010 : 11:50:46
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manu91 : et le grand bazar a l'air de continuer.
le CS peut proposer des contrats de syndic, MAIS vous pouvez le faire en tant que copropriétaire lamda. Vous adresser un contrat par RAR au syndic, celui est OBLIGE de la mettre à l'ODJ.
Des copropriétaires qui ne sont pas membres du CS restent chez eux, ils n'ont pas à participer à cette réunion du CS. Facile à comprendre c'est la loi. Pourquoi ne se sont ils pas présentés au CS. Pour eux c'est circulez il n'y a rien à voir; ils seront informés par le CS et le syndic comme tous les autres non membres du CS.
UN copropriétaire , bailleur ou non , c'est la même chose pour le CS. Cela n'a pas à intervenir dans le choix des membres et du président !!!
Dans une copropriété TOUS les copros doivent payer leurs charges, bailleurs ou NON. Drole de mentalité !!!
Votre CS est assez mal parti, il me semble. Petites cachoteries, exclusions de certains,.....
manu91 : le CS ne décide rien, il n'a pas pouvoir de décision.
ET comme le soulignerait gedehem : avez vous un RFCS - voté par l'AG ou dans votre RDC ???
TOUS les membres du CS doivent recevoir copies des documents comptables et de gestion, des echanges des courriers et mails entre le président et le syndic,...... afin de pouvoir donner son avis. Vous n'êtes que 7 , TOUT le monde doit être habilité à vérifier les comptes.
D'ailleurs TOUS les copros peuvent vérifier les comptes entre la réception de la convocation et la date de l'AG.
BiG Bazar
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 16 avr. 2010 : 14:38:45
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des copropriétaires non membre du CS peuvent être invités aux réunions du CS,sous réserve d'accord des membres de ce CS.
Même si dans ce cas précis philippe je suis d'accord avec vous.
Attention : travaux faits par des copropriétaires = problèmes possibles avec les assurances RC si pépins
pas trop de candidats syndic car vous risquez de n'en avoir aucun, après vote, avec la majorité exigée |
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