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runwarrior
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 Posté - 20 avr. 2010 : 14:43:43
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Bonjour,
Après une longue absence, je reviens notamment pour évoquer un soucis qui se pose à moi et dont je n'ai pas de certitude.
En effet, en octobre et Novembre 2009, j'ai investi dans 2 immeubles dont une maison que j'ai divisé en 3 appartements et un un autre immeubles de 2 appartements qui est encore en travaux dans le but de l'aménager en 4 appartements.
Ces investissements ont pour but la location meublée et les recettes cumulées me permettront d'avoir le Statut de LMP.
Le premier bâtiment composé des 3 appartements est achevé et les premiers locataires prennent possession des lieux la semaine prochaine.
je vais donc me rendre aux impôts déclarer les appartements avec la H2 et déclarer l'activité au moyen de la P0 dans les jours qui viennent.
je me pose donc quelques questions notamment concernant ma déclaration d'impôt.
Jusqu'à présent, je n'ai pas eu de revenus puisque les immeubles étaient (et sont toujours pour un des immeubles) en travaux. Entre le mois d'octobre et décembre 2009, mes recettes sont de 0. En revanche, les charges sont élevées puisqu'elles comprennent l'acquisition, les charges financières dûes aux emprunts, les frais d'acquisitions, les matériaux pour les travaux, la main d'oeuvre, les factures EDF, GDF, eaux...
1/Donc, dans ma déclaration d'impôts sur 2009, je ne peux théoriquement pas être considéré comme LMP (ni ne le serait pour 2010 d'ailleurs) mais puis-je tout de même être considéré comme LMnP et donc déclarer les déficits avec les liasse 2033 et 2031?
Le déficit ne peux pas être imputé sur les revenus globaux mais sur les déficit BIC des autres années, or, même si pour 2010, je serais aussi LMnP, qu'en sera de ces déficit pour 2011, où je passerai en LMP?
Pourrais-je les déduire du revenus global puisqu'il viendront s'ajouter au déficit généré par l'activité en LMP ou agiront-ils comme les amortissements, c'est-à -dire stockés jusqu'à ce qu'ils puissent "servir"?
Et justement, la partie amortissements constatée et non utilisée en LMnP pourra t-elle s'ajouter aux amortissements constatés et non utilisés en LMP?
Ou encore, seront-ils perdus?
Pour calculer la dotation aux amortissements (si possible) pour 2009, je fais une règle de trois avec les amortissements calculés sur une année et ramené à 3 mois? (octobre à décembre) sachant que la base amortissable va augmenter pour 2010 puisque les travaux se sont poursuivis depuis janvier, est-ce un problème?
Je dois remplir la liasse 2033 B et C ainsi que le formulaire 2031, mais est-ce à rendre en même temps que l'IR?
Merci pour vos éclaircissements.
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1
 Posté - 20 avr. 2010 : 15:02:12
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citation: me rendre aux impôts déclarer les appartements avec la H2 et déclarer l'activité au moyen de la P0 dans les jours qui viennent. On télécharge aisément la H2 tout commela P0 depuis votre clavier. Pour ma part je ne me suis jamais déplacé
citation: 1/Donc, dans ma déclaration d'impôts sur 2009, je ne peux théoriquement pas être considéré comme LMP (ni ne le serait pour 2010 d'ailleurs) mais puis-je tout de même être considéré comme LMnP et donc déclarer les déficits avec les liasse 2033 et 2031? Surtotu pas, cla bloquerait définitivement vos dépenses en un déficit inutilsable.
Depuis el premier janvier 2009, la loi est lcaire, ces frais relatifs a la mise en oeuvre de l'actif sont imputables partiers a parti de l'année de mise en exploitation.
Vosu ne délcarez donc rien en 2009, et en 2010 vous indiquerez ces dépenses faites dans le but de l'exploitation, et en ferez un paquet amortissanble en trois morceaux, un en 2010, un en 2011 et le dernier en 2012
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
N° 76 DU 30 JUILLET 2009
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
4 F-3-09
INSTRUCTION DU 28 JUILLET 2009
BIC. DISPOSITIONS PARTICULIERES. LOCATION EN MEUBLE.
ARTICLE 90 DE LA LOI DE FINANCES POUR 2009.
ARTICLE 15 DE LA DEUXIEME LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009.
(C.G.I., art. 39 G, 50-0, 151 septies, 156)
NOR : ECE L 09 10046 J
Bureau B 1
A. CORRECTIONS EN CAS DE COMMENCEMENT OU DE CESSATION D’ACTIVITE EN COURS
D’ANNEE
22. Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont
ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou,
si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également
lorsque le local d'habitation n'était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que
postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du
nombre de jours de location par rapport à 365.
23. La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de
propriété.
24. Normalement, la preuve de l'achèvement d'une construction devrait résulter du certificat de conformité
délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux. Mais, en pratique, le service
est amené à apprécier la date d'achèvement en fonction des éléments d'information en sa possession. À cet
égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d'addition de
construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen
des circonstances propres à chaque cas particulier. Il se dégage de la jurisprudence du Conseil d'État une règle
constante selon laquelle la construction d'un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d'addition de
construction doivent être tenus pour achevés lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une
utilisation effective de l'immeuble en cause, c'est-Ã -dire que les locaux sont habitables.
Monsieur X détient depuis 1990 un immeuble d’habitation qu’il donne depuis son acquisition en
location meublée pour un montant de 1 700 € par mois. Monsieur X a, en outre, acquis un
immeuble en l’état futur d’achèvement le 1er janvier 2010 et s’inscrit au RCS à cette occasion. Cet
immeuble a été achevé le 15 juillet 2011 et mis en location effective le 1er septembre 2011.
4 F-3-09
- 5 - 30 juillet 2009
En 2011, Monsieur X a perçu des recettes relatives à cet immeuble s’élevant à 10 000 €, le loyer
mensuel s'élevant à 2 500 €. Pour l’application du prorata temporis, la location est réputée avoir
débuté le 15 juillet 2011, soit une durée de location de 170 jours. Le montant des recettes Ã
prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en 2010, Ã
20 400 € et, en 2011, à 20400 + 10000 * 365 / 170 = 41871 €.
et aussi
CHAPITRE 2 : REGIME FISCAL DES LOCATIONS MEUBLEES
Section 1 : Régime fiscal des locations meublées exercées à titre non-professionnel
Sous-section 1 : Règles d’imputation des déficits
30. Le 1° ter du I de l’article 156 prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location
meublée exercée à titre non professionnel1 ne peuvent s’imputer sur le revenu global.
31. Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au
cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Ainsi, un déficit subi au cours d'une année où l'activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement
imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel.
Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits
qu'il a accumulés durant les années où il exerçait son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni
de son revenu global, ni des bénéfices qu'il générerait par son activité de location meublée exercée à titre
professionnel. Si, par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non
professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices
constatés.
32. Toutefois, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut de loueur en meublé professionnel dès le
commencement de la location, la part des déficits non professionnels qui n’ont pu être imputés en application des
règles rappelées ci-dessus et qui proviennent des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte
d’un local d’habitation avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global
des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre
professionnel (voir infra, paragraphe n° 42)
et le p'ti paragraphe 42 et ses copains
42. Lorsqu’un immeuble est acquis en l'état futur d’achèvement, les charges engagées avant son achèvement
sont susceptibles de générer un déficit. En l’absence de recettes correspondantes, l’activité est le plus souvent
exercée, durant cette période, à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.
Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de loueur en meublé professionnel dès
la mise en location de l'immeuble, la part des déficits qui n’a pu être imputée et qui provient des charges
engagées, en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de cette location
peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité
de location meublée est exercée à titre professionnel.
43. Seule la part du déficit provenant des charges engagées en vue de la location du local d’habitation peut
bénéficier de ce dispositif. Les déficits antérieurs provenant de la location d’un autre local meublé ne répondant
pas à ces conditions restent soumis aux règles d’imputation des déficits non-professionnels. Le contribuable
devra fournir un détail des modalités de détermination de la quote-part du déficit pouvant bénéficier de cette règle
particulière d’imputation.
44. L’imputation du déficit relevant de ce dispositif s’effectue par tiers sur le revenu global des trois premières
années de location du local, tant que l’activité reste exercée à titre professionnel. Cette faculté est donc
nécessairement subordonnée à ce que l’activité de location meublée soit exercée à titre professionnel dès le
début de la location (cf. supra, n° 22). |
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runwarrior
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 2
Posté - 20 avr. 2010 : 15:41:52
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Merci ribouldingue.
Donc si j'ai bien compris, je n'ai donc pas à m'inquiéter pour ma déclaration cette année alors, je ne déclare rien. (sauf mes revenus habituels bien sûr ;-))
Mais le soucis, c'est qu'en 2010, les immeubles ne seront loués entièrement qu'à partir de juillet, et ainsi, je ne pense pas que je pourrai être reconnu LMP, les recettes s'avèreront insuffisantes sans doute même avec la règle du prorata. Donc que faire?
et qu'en est-il des amortissements pour 2009? je ne les compte pas? je ne commence à amortir qu'à partir du début d'activité et de la déclaration P0? |
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runwarrior
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3
Posté - 20 avr. 2010 : 15:51:57
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Re,
Après rapide calcul, mes premiers locataires arrivant le 1er mai, et le second immeuble devrait être mis en location à partir de août, ça devrait passer en LMP pour 2010. ca veut dire qu'en même temps que la p0, je dois m'inscrire au RCS, sachant que le second immeuble arrive en exploitation? |
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4
Posté - 20 avr. 2010 : 17:57:45
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Oui.
Je ne suis ni fiscaliste ni conseiller donc vérifiez quand même les infos aupres de votre centre des impots par précaution.
Au cas ou par aileurs vous auriez un logement, même un studio, loué actuellement en foncier nu, n'hésitez pas à envisager de transformer avec l'accord du locataire éventuellement la location de foncier nu a meublé.
Avec un loyer de 300 euros par mois, sur 6 mois, cela fait tout de suite 1800 euros de recettes en plus, voire 1 980 si il y a en plus 30 euros de provisions pour charges par mois.
Le souci, c'est (je l'ai connu) d'arriver a avoir tous ses locataires en même temps, peu importe que ce soit en mai ou en juillet, mais ce serait dommage d'en avoir un en avril, et tous les autres en septembrre, car ca plombe le prorata.
citation: et qu'en est-il des amortissements pour 2009? Ca me parat délicat d'amortir sans avoir commencé l'exploitation. |
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runwarrior
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Posté - 22 avr. 2010 : 22:04:03
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Merci ribouldingue,
mais je suis quand même bien embêté, en calculant le prorata par rapport à mes revenus, en prenant une petite marge au cas ou les meublés ne serait pas loués immédiatement, je risque de ne pas remplir la condition des 50% à 2 ou 3000 € près. Et encore, en supposant que les travaux soient finis à temps.
j'ai des locataires qui doivent enter dans le premier immeuble le semaine prochaine et c'est un comble de leur dire que je ne veux pas leur louer avant 2 ou 3 mois!
Ou un autre comble serait que j'essaie de diminuer mes revenus salariés.
Mais bon, vu les frais engagés, imputer les frais engagés jusqu'à présent sur le revenu global est nécessaire. Si vous avez une solution, je suis preneur! |
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