je me suis dit qu'une subtilité devait m'échapper.

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Initialement posté par ribouldingue

Oui, mais ceci se juge sur l'ensemble du contrat, pas clause par clause.

«Dans leur interprétation de la loi de juillet 1989 qui régit les rapports locatifs, les pouvoirs publics considèrent que l’ajustement du loyer ne vaut que lorsque l’indice augmente»,se désole Gérard Hodemon, juriste à la Confédération nationale des locataires (CNL), la principale association du secteur.

« Concernant les locations dites « de droit commun », la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, n’envisage pas de diminution de loyers : en effet, elle précise (art. 17-d) : « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte, ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction… », décortique l’ANIL. Cependant, la loi n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision du loyer rendant possible une diminution du loyer.

Si le bail comporte une clause de révision du loyer, le propriétaire doit en vérifier le libellé. Si cette clause prévoit uniquement une révision « à la hausse » du loyer, ou si le contrat de location indique expressément que « l’augmentation » du loyer se fera en fonction de l’IRL, il n’a pas à tenir compte de la baisse de l’IRL. Dans ce cas, le loyer restera inchangé jusqu’à la prochaine variation à la hausse de cet indice.

La question de la diminution du loyer se pose, en revanche, si le bail prévoit que sa révision annuelle se fera en fonction de « l’évolution » de l’IRL. Car, en théorie, la variation de l’indice doit alors s’appliquer à la hausse comme à la baisse. C’est du moins l’interprétation qui a été retenue dans une réponse ministérielle de 1996 qui s’était prononcée sur la répercussion de la baisse de l'indice du coût de la construction (ICC) qui servait à l’époque de référence à l'évolution des loyers.

Certes, il ne s’agit là que d’une réponse ministérielle, sans valeur coercitive. Les propriétaires peuvent donc ne pas la suivre. Compte tenu de la faiblesse de l’enjeu, il est probable que la majorité des locataires n’y trouveront rien à redire. Mais si la baisse de l’IRL devait se confirmer en 2010, certains d’entre eux pourraient être tentés à l’avenir d’obtenir une diminution de leur loyer en justice, si leur propriétaire continue de la leur refuser (une baisse de l’IRL de 1,5% sur un loyer de 1 000 € se traduirait par une diminution de loyer de 15 € par mois, soit 180 € sur un an !). Il appartiendra alors aux tribunaux de se prononcer, en reprenant ou pas à leur compte l’interprétation donnée par la réponse ministérielle de 1996.

C'est une fois que le juge déclare une clause illicite, qu'elle devient illégale

Initialement posté par ribouldingue

Je reviens sur ce fil ou Yarol m'a un peu titillé.

Ainsi, je pense que mes prochains contrats vont indiquer une clause pénale de 15% pour le retard du locataire ET de 15% identique pour le bailleur concernant le rendu du dépot de garantie après le délais légale des deux mois,et autres sommes dues (régularisation) l'une et l'autre s'appliquant OUTRE les droits légaux en l'absence de paiement 7 jours francs apres réception d'un courrier recommandé avec AR de la part de la partie demandeuse.

Ainsi, je pense que mes prochains contrats vont indiquer une clause pénale de 15% pour le retard du locataire ET de 15% identique pour le bailleur concernant le rendu du dépot de garantie après le délais légale des deux mois,et autres sommes dues (régularisation) l'une et l'autre s'appliquant OUTRE les droits légaux en l'absence de paiement 7 jours francs apres réception d'un courrier recommandé avec AR de la part de la partie demandeuse.