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berny
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 Posté - 26 avr. 2010 : 23:13:36
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bonjour
j'ai vendu un logement mais j'ai conservé l'emprunt qui le concernait.
j'ai depuis construit un autre logement dans un but locatif. Puis-je déduire les intérêts de l'emprunt sur les revenus fonciers de ce nouveau logement ?
merci
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 Posté - 27 avr. 2010 : 11:09:08
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Il faudrait pour le moins aire une répartition dans cet emprunt de ce qui etait de l'ancien et a été vendu et de ce qui est du nouveau.
Il n'est pas possible que le même emprunt serve a rembourser successivement deux logements différents, même si ils sont a la meme adresse.
Manifestement, vous tulisiez donc une partie de et emprunt a tord lors des déclarations des revenus antérieures puisque vous remboursiez quelque chose que vous n'avez pas vendu, et qui n'était donc pas loué.
Amoins d'une explication qui tienne debout, votre envie de continuer a déduirre est tres risquée. |
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berny
Contributeur débutant
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Posté - 27 avr. 2010 : 23:48:51
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l'emprunt a été obtenu en 1999 pour l'appartement que je louais. J'ai vendu cet appartement mais je n'ai pas soldé l'emprunt. Donc, actuellement je ne peux rien déduire.
Je viens d'entamer la construction d'une maison que je vais louer. Et je voulais savoir si je pouvais utiliser les intérêts de l'emprunt qui a servi à l'achat de l'appartement (que j'ai vendu -je le répète) pour les déduire des revenus locatifs de la maison. |
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Posté - 28 avr. 2010 : 07:51:09
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je croyais que vous aviez quelque chose de commun géographiquement entre les deux logements, d'ou ma notion de FAIRE une REPARTITION. S'il s'agit EN PLUS de deux biens a des endroits différents, il est évident que vous ne pouvez pas, je dirais même que cela coule de source.
Il est même encore plus clair que quelque soit le raisonnement tenu, vous n'AVEZ PAS BESOIN de cet emprunt, et qu'une gestion normale aurait conduit a le solder. Vous avez fait unchoix différent, mais cela ne permet nullement d l'utiliser pour autre chose. |
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fluo
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Posté - 28 avr. 2010 : 14:41:57
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Bonjour,
j'aurais même tendance à dire que vous auriez dû solder votre prêt suite à la vente (cela doit être mentionné dans vos conditions générales).
En tout état de cause, vous ne pouvez prétendre à aucune imputation sur un autre bien (vu que votre prêt était contractuellement destiné à un bien que vous ne possédez plus). |
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Posté - 28 avr. 2010 : 19:00:35
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Dit encore autrement, ce n'est plus un emprunt immobilier ou affecté a de l'immobilier.
Si l'emprunt n'était pas garanti par uen hypothèque ou une autre garantie, en effet, il y a peut-etre obligation de solder le pret, mais la banque ne peut pas savoir quand la vente est arrivée. |
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berny
Contributeur débutant
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Posté - 28 avr. 2010 : 20:42:27
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Les 2 biens sont situés dans des départements différents et l'appartement ne m'appartient plus.
Vos réponses confirment ce que je pensais, mais j'étais néanmoins dans l'incetitude. J'avais informé verbalement ma conseillere financière, de la vente du logement. Elle me répondait (verbalement ca va de soit) que je pouvais "conserver" (officieusement) le prêt si je le souhait, mais qu'il valait mieux ne pas le crier sur les toits. Mais il me fallait mettre fin à l'assurance bailleur (que j'avais contracté par ma banque) par courrier avec copie de l'acte de vente.
Au final, aucun intérêt de garder ce prêt, si je ne peux rien déduire. Je vais donc clôturer. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 29 avr. 2010 : 16:37:08
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citation: Il n'est pas possible que le même emprunt serve a rembourser successivement deux logements différents, même si ils sont a la meme adresse.
Voici le magazine particuliers d'une grande banque française que j'ai reçu aujourd'hui.
Il y a un sujet :
citation: Vendre son logement avant la fin du crédit
Extrait :
citation: Vendre pour acheter un nouveau bien
La différence entre le produit de la vente et le capital restant dû pourra être placé à la banque ou utilisé pour financer un nouveau projet immobilier. En cas de revente de votre bien immobilier et d’achat d’un nouveau logement, il est parfois possible de maintenir votre prêt immobilier sur la nouvelle acquisition. Le remploi de ces fonds ne suffira pas toujours et il vous faudra peut-être emprunter la somme nécessaire pour combler la différence.
http://www.ca-norddefrance.fr/magaz...DD-AQ7GE-57S
Il semblerait donc que cette pratique ne soit pas qu'officieuse. |
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Posté - 29 avr. 2010 : 19:01:29
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Oui, mais la on ne parle pas de fiscalité.
Par exemple:
Les impots exigent pour que un prêt personnel soit considéré comme affecté a de l'immobilier que l'argent du pret arrive avant la dépense.
Dans le cas qui nous occupe, vu que le pret a été versé il y a plusieurs années, on ne peut pas fiscalement parlant parler d'affectation de l'argent donné par la banque à l'achat du nouveau bien.
Je ne conteste pas le droit civil de conserver un emprunt apres la vente du bien, je constate seulement qu'il va être difficile de persuader les impôts de son AFFECTATION.
Pour les impots, l'emprunteur a simplement fait un choix personnel. |
Édité par - ribouldingue le 29 avr. 2010 19:05:57 |
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berny
Contributeur débutant
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Posté - 29 avr. 2010 : 19:08:13
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comme quoi... cette pratique doit exister peut-être plus qu'on ne le croit.
Je vais prendre mon temps et lire plus en détail les conditions de mon prêt.
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 29 avr. 2010 : 21:52:17
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citation: Initialement posté par berny
comme quoi... cette pratique doit exister peut-être plus qu'on ne le croit.
Je vais prendre mon temps et lire plus en détail les conditions de mon prêt.
Effectivement, il faut commencer par cela SANS OUBLIER la garantie.
En effet, pour presque tout prêt, il y a une garantie (hypothèque, caution d'un organisme) or même si dans les conditions générales, il n'est pas exclu de conserver un prêt en cas de vente du bien (c'est même prévu dans à peu près tous les contrats sérieux).
Je développe, lors de la vente, si vous aviez une hypothèque (ou Privilège Prêteur de Deniers), il faut une levée d'hypothèque. Dans ce cas, le prêteur se trouve avec un prêt non garantie et de fait, vous changer les règles du contrat. Souvent, cela entraîne l'obligation de rembourser : UN ORGANISME N'ACCEPTERA PAS DE PERDRE UNE GARANTIE.
De même, si vous avez une caution d'un organisme.
Ce que je vous invite à faire, c'est vous faire confirmer par écrit ce que vous a dit verbalement votre conseiller.
N'ayez pas peur, car il y a possibilités :
-vous remplissez TOUTES les conditions pour conserver votre prêt et le prêteur (souvent la banque) ne pourra que vous confirmer
-vous ne remplissez pas toutes les conditions et là, il est VRAIMENT préférable de solder votre prêt.
Si vous n'arrivez pas à obtenir de réponse écrite (le parapluie est bien connu de certains milieux), vous envoyez un recommandé AR où vous expliquez toute la situation). O ne pourra pas vous reprocher quoi que ce soit.
Bien entendu, il ne faut pas oublier d'avertir les autres participants du crédit :
-Organisme de caution si tel a été le choix (souvent, il est possible de transférer la garantie d'un bien à un autre, mais il faut faire la démarche
-Organisme d'assurance Décès : dans les conditions générales, il est stipulé que vous devez prévenir de TOUT changement (emploi, habitat, vente du bien).
Vous voyez que ce n'est pas aussi simple que ça.
Le but n'est pas de vous faire peur, mais par expérience, même s'il est à peu près toujours mentionné que vous pouvez conserver un prêt dont l'objet est vendu, il est rare que cela se fasse si l'on fait les choses EN BON ET DUE FORME.... Après, il y a un risque que vous pouvez choisir de courir ou pas (on peut appeler cela la politique des risques calculés).
Volontairement, j'ai abordé un aspect complémentaire de ce qu'à développé Ribouldingue afin de ne pas faire double emploi, mais je souscris pleinement : il sera difficile d'expliquer au fisc qu'un prêt souscrit avant un investissement sert à CET investissement.
Dernier point financier, celui-là : aujourd'hui, les conditions de crédit sont TRES intéressantes et votre prêt de 1999 vous coûte certainement plus cher que si vous en faisiez un aujourd'hui. A titre indicatif, j'ai fait racheter un prêt fait il y a 2 ans et j'économiserai entre 19 et 29 KE même si j'ai dû payer des pénalités de remboursement anticipé (j'en parle d'ailleurs dans le sujet "mise en musique de la comptabilité").
Je donne une fourchette, car j'ai opté pour un crédit variable capé à 1. En clair, j'ai aujourd'hui 2.9% et au maximum, j'aurai 3.9% ... mon crédit racheté était à 4.8% fixe. D'où l'économie allant de 19 à 29 KE :je compte bien entendu tout dedans (frais de dossiers, coût rachat, .. etc).
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berny
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Posté - 01 mai 2010 : 02:25:01
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C'est un calcul à faire et peut rapporter... quelques KE.
Lundi matin à 06H, je vais aller apporter des croissants à ma conseillere financière afin qu'elle me présente la meilleure solution :)
Je commence à lire, la suite viendra après...
merci de ces renseignements |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 02 mai 2010 : 22:33:25
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citation: Initialement posté par berny
C'est un calcul à faire et peut rapporter... quelques KE.
Lundi matin à 06H, je vais aller apporter des croissants à ma conseillere financière afin qu'elle me présente la meilleure solution :)
Je commence à lire, la suite viendra après...
merci de ces renseignements
SAUF EXCEPTION, ne rêvez pas !!!
En effet:
-1- il n'est pas du tout certain qu'elle ait les compétences : sachez que les banques recrutent des "forces de vente" et pas des comptables ... (j'ai eu plusieurs de ces établissements comme employeurs (d'ailleurs, le dernier est encore mon employeur)
-2- Elle est certainement débordée car se hiérarchie lui met la pression pour qu'elle vende des placements ET services qui font du PNB (bénéfice chez les banquiers)
-3- Votre banque n'a peut-être pas intérêt à vous "revendre" votre crédit
Si vous tombez sur l'exception (cas 4), alors elle vous donnera les éléments.
Pour ce qui est de mon rachat, j'ai fait mes simulations comme un grand (avec mon habituel tableur "open office"). |
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berny
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Posté - 04 mai 2010 : 21:39:29
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- Je suis d'accord. A moi de faire le bon choix. Ceci dit, j'ai pris néanmoins rdv avec ma conseillere pour connaitre son avis et les arguments qui vont avec. Après, je déciderai.
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berny
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Posté - 19 mai 2010 : 14:39:39
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Le centre des impots répond... un emprunt est affecté à un local ou un bien. Vente ou pas, les intérêts de cet emprunt ne peuvent pas être utilisés en déduction des revenus provenant d'un autre local ou bien. |
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