|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
emma
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 27 avr. 2010 : 18:52:58
|
Bonjour Ă tous,
Merci pour ce forum qui est une mine… dans cette jungle du loueur en meublé...
J’ai trois questions dont la troisième n’a pas encore été traitée sur le forum, je crois.
Ma situation actuelle est la suivante :
50 ans, marié + 2 enfants mineurs.
Activité salarié (14k€) + Revenus fonciers (location libres) : 15 k€ (j’avais emprunté à 100%)
J’ai signé 4 promesses de vente dernièrement et je passerai chez le notaire d’ici un mois : cette fois je ne fais pas d’emprunt car j’ai besoin de ces revenus. Ces 4 studios sont à Paris : un est occupé en meublé, les 3 autres sont vides et je compte cette fois les louer en meublé (en tant que résidence principale des locataires, je pense que j’ai le droit ; je ne sais d’ailleurs pas s’ils étaient loués avant, en meublé ou non).
Recettes escomptées : 30K€ cc
1 ère question : il me suffirait de m’inscrire au RCS pour être LMP car je remplirai ainsi les 3 conditions pour avoir ce statut, MAIS je serais bénéficiaire dans 5 ans après amortissement des frais de notaire et d’agence et je ne souhaite pas payer 40% de RSI : donc, je préfère ne pas m’inscrire au RCS et être en LMNP. Pensez-vous que cela pose problème ?
Il faut être certain que je ne sois pas reconnu d'emblée par l'administration fiscale comme LMP et que l'exercice de ce choix marche dans la pratique .
2ème question : mes recettes étant inférieures à 32 k€, je relève par défaut du micro bic mais je veux opter pour le réel simplifié plus avantageux grâce aux amortissements. Pensez vous que cela pose problème ?
3ème question : si mes enfants mineurs achètent la nu propriété (=50% du prix total, vu mon âge) (suite à une donation que je leur fais dans ce but) et que je ne me réserve que l’usufruit, pourrais-je procéder à l’amortissement des biens ?
Pour info, j’ai tendance à penser qu’il n’y a pas de problèmes sauf pour la question 3, mais ce sont VOS avis éclairés qui m’intéressent et que je sollicite ici.
Par avance un grand merci !
Emma
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 27 avr. 2010 : 19:30:32
|
|
citation: il me suffirait de m’inscrire au RCS pour être LMP car je remplirai ainsi les 3 conditions pour avoir ce statut, MAIS je serais bénéficiaire dans 5 ans après amortissement des frais de notaire et d’agence et je ne souhaite pas payer 40% de RSI Renseignez vous d'abord au TC d eparis savoir si ils aceptent l'enregistrement au RCS ou ils le refusent.? Si ils le refusent, vous êtes quand meme LMP et ne payez pas le RSI.
A Mulhouse, ils refusent. Le refus justifié suffit.
Si vosu n'etes pas au RCS vosu ne pouvez de tooutes facons pas etre LMP et de toutes facons plus payer les charges sociales, il y a une circulaire du RSI ce sujet, la circulaire N° 2009 / 0 29
citation: A :
Mesdames et Messieurs les Directeurs des caisses RSI
Mesdames et Messieurs les Agents comptables
Mesdames et Messieurs les Médecins conseils régionaux
Mesdames et Messieurs les responsables d'OC
Loueurs en meublé
Affiliation des loueurs en meublé immatriculés au RCS auprès du RSI (groupe
professionnel commerçant).
L’article 90 de la loi n°2008-1425 de finances pour 2009 du 27 décembre 2008 modifie la
définition fiscale des loueurs en meublé professionnels.
I. La définition fiscale du loueur en meublé professionnel :
La loi de finances pour 2009 a modifié la définition fiscale du loueur en meublé
professionnel.
En effet, l’article 90 du texte dispose que :
« L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être
loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont
réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit a u registre du commerce et des sociétés
en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activit é par l'ensemble des membres du foyer
fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fisca l soumis à l'impôt sur le revenu dans les
catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et
commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles,
des bĂ©nĂ©fices non commerciaux et des revenus des gĂ©rants et associĂ©s mentionnĂ©s Ă
l'article 62. »
II. La condition d’assujettissement retenue par le RSI :
L’affiliation des loueurs en meublé auprès du RSI a entraîné plusieurs contentieux. L’étude
de la jurisprudence, en la matière, met en exergue le fait que la Cour de cassation a statué
en défaveur du RSI, dans les cas où l’activité de location meublée n’a pas fait l’objet d’une
immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.
A compter du 1er janvier 2009, la notion de loueur en meublé professionnel doit être
entendue telle que définie par l’article 90 de la loi de finances pour 2009 au sens du droit
fiscal.
L’autonomie du droit fiscal et la complexité de la définition de la location meublée
professionnelle, notamment en matière de revenus, conduit le RSI à ne retenir qu’une des
trois conditions visée par la Loi de Finances : l’immatriculation au Registre du Commerce et
des Sociétés.
Ainsi, toute nouvelle immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de
loueur en meublé depuis le 1er janvier 2009 entraîne une affiliation auprès du RSI dans le
groupe professionnel des commerçants.
En effet, l’immatriculation au-dit registre a pour effet l’assujettissement au RSI.
L’article L. 622-4 du Code de la sécurité sociale dispose que : « Les professions industrielles
et commerciales groupent toutes les personnes dont l'activité professionnelle comporte soit
l'inscription au registre du commerce, soit l'assujettissement Ă la taxe professionnelle en tant
que commerçant ».
S’agissant des travailleurs indépendants déjà affiliés au RSI en qualité de loueurs en
meublé, leur affiliation doit être maintenue, sauf en cas de contestation et en l’absence
d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. La radiation est alors
rétroactive au 1er janvier 2009.
Nous restons à votre disposition pour vous apporter tout complément d’information. |
|
|
|
 2
Posté - 27 avr. 2010 : 19:35:48
|
|
citation: 2ème question : mes recettes étant inférieures à 32 k€, je relève par défaut du micro bic mais je veux opter pour le réel simplifié plus avantageux grâce aux amortissements. Pensez vous que cela pose problème ? 32 100 cette année.
Non, aucun souci. Par exempel vous faites ce choix sur la Pzero
citation: 3ème question : si mes enfants mineurs achètent la nu propriété (=50% du prix total, vu mon âge) (suite à une donation que je leur fais dans ce but) et que je ne me réserve que l’usufruit, pourrais-je procéder à l’amortissement des biens ?
Pour info, j’ai tendance à penser qu’il n’y a pas de problèmes sauf pour la question 3, mais ce sont VOS avis éclairés qui m’intéressent et que je sollicite ici.
Je ne sais pas répondre |
|
|
|
emma
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 27 avr. 2010 : 19:45:08
|
Ribouldingue, merci beaucoup de vos réponses.
si je fais une tentative d'inscription au TC, puis-je choisir entre Paris (lieu des studios) et mon domicile (aubagne)?
par ailleurs si qqlun a un avis sur la question 3, il est la bienvenue !
mon raisonement est que je ne peux amortir que sur ma part, cad 50% (= usufruit). D'un autre coté, puisque mes enfants sont mineurs, ils relèvent du même foyer fiscal, alors ........ |
|
|
|
4
Posté - 27 avr. 2010 : 21:26:11
|
J'ai peur que vous deviez vous inscrire sur le lieu de votre Ă©tablissement principal ou d'un de vos Ă©tablissments secondaires, ici simplement Paris.
Pour la quesiton 3, j'y reviens.
Vos enfants gardent la nu propriété. Donc vous n'aurez plus a votre actif qu'une partie de votre bien, le reste sortant de l'exploitation.
L'ennui dans l'histoire c'est que vous personellement ne pouvez pas a mon avis donner une part d'un bien qui est Ă l'actif de votre exploitation, seule votre exploitation pourrait faire ca.
Donc en fait vous sortez de votre exploitation une partie de votre bien.
je vous renvoie par exemple sur ce document dans lequel le rédacteur expose des solutions pour sortir un actif de son exploitation sans en apyer le prix fort:
citation: I – Apport de la nue propriété de l’actif immobilier à une SCI suivi de la distribution des
parts de la SCI :
La société commerciale propriétaire de l’actif immobilier en apporte la nue propriété à une
SCI existante ou à constituer. Selon l’article 669.II du CGI : "L’usufruit constitué pour une
durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de
10 ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier".
Ainsi, pour un bien dont la pleine propriété est évaluée à 1 M€, la valeur de l’apport de la
société commerciale est de 460.000 € si l’apporteur conserve l’usufruit pour une durée de
douze années. .../...
Nous percevons d’emblée l’avantage d’une telle valorisation. Alors que dans une vente,
l’imposition de la plus-value est estimée à 330.000 €, elle est ici réduite à 54.328 €.
La société commerciale apporteuse va posséder à son actif des parts de SCI possédant la nue
propriété de l’immeuble pour 163.000 €, ainsi que l’usufruit du même immeuble valorisé pour
837.000 €.
La société commerciale peut alors amortir son usufruit sur la durée stipulée de
15 années, dans notre exemple. En effet, selon la jurisprudence fiscale, l’usufruitier est
autorisé à amortir un droit incorporel dont les effets bénéfiques sur l’exploitation (en
l’occurrence le droit d’occuper le bien sans payer de loyer) ont une durée déterminée (en ce
sens : TA Poitiers – 21 novembre 1996 – n° 95-1701 – RJF 1/97 – n° 7).
Il est à noter que sur le plan des droits d’enregistrement, l’apport immobilier réalisé par la
société commerciale au profit de la SCI ne donne lieu qu’à la perception d’un droit fixe de
500 €.
* *
*
La seconde phase de l’opération consiste à distribuer un dividende dans la société
commerciale, au moyen de la remise des parts de SCI aux actionnaires. Selon la Cour de
cassation, le paiement d’un dividende par remise de titres en portefeuille ne constitue pas une
cession rendant exigible le droit de vente (Cass. Com – 6 juin 1990 – n° 809 P). .../...
A terme, l’usufruit disparaît de la société commerciale pour reformer la pleine propriété de
l’immeuble dans la SCI, sans coût fiscal (article 1133 du CGI). Le chef d’entreprise pourra
alors faire vendre l’immeuble par la SCI, en bénéficiant de l’abattement annuel de 10 % sur la
plus-value à compter de l’entrée de la nue propriété immobilière dans la SCI. . ca m'a l'air bien compliqué et le genre de montage qui relève de l'expert comptable spécialisé ou de l'avocat ficaliste qqui connait tout cea sur le bout de tous ses doigts. |
|
|
|
5
Posté - 27 avr. 2010 : 21:27:55
|
|
|
|
|
6
Posté - 27 avr. 2010 : 21:35:17
|
|
citation: La donation de la nue-propriété entraîne mutation d’un élément d’actif, constituant le fait générateur d’une plus-value si la valeur de cession est supérieure à la valeur nette comptable.
L’administration considère que seule la plus-value correspondant à la nue-propriété est taxable. Elle admet en quelque sorte, et à titre de règle pratique, l’application de l’article 669 à la plus-value qu’aurait générée la donation en pleine propriété (1).
Exemple : un bâtiment figure à l’actif du bilan pour une valeur brute de 200 000 € et une valeur nette comptable de 75 000 €. La nue-propriété est transmise par donation. A cette date, le bâtiment est évalué à 200 000 €. Le donateur, qui se réserve l’usufruit, étant âgé de 55 ans, la valeur de la nue-propriété est de 100 000 €.
La valeur nette comptable à retenir pour le calcul de la plus value est de 75 000 x 50 % = 37 500 €,
soit une plus-value de 62 500 €. On obtient le même résultat si on calcule la plus-value sur la valeur en pleine propriété (soit 200 000 – 75 000 = 125 000) à laquelle on applique la fraction définie à l’article 669 : 125 000 x 50 % = 62 500.
Toutefois, lorsque l’inscription d’un immeuble à l’actif du bilan relève d’une décision de gestion, la transmission de la nue-propriété de l’immeuble rend caduque cette décision et, en l’absence d’une nouvelle décision manifestant le choix d’inscrire le droit d’usufruit en tant qu’élément d’actif incorporel, le contribuable doit être regardé comme ayant entendu reprendre la pleine propriété du bien dans son patrimoine privé Explique ce problème de la sortie du bilan de la partie de votre
actif en nu-propriété.
C'est vraiment un problème de spécialiste a ne pas traiter à la légère et dont le traitement peut en plus dépendre de votre statut LMP ou LMnP.
tiré de http://www.de-bassan.com/fiches/dem...ssionnel.htm |
|
|
|
emma
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 28 avr. 2010 : 08:19:23
|
en fait il n'y a pas de sortie de bilan, car il n'y a pas encore de bilan et je ne suis pas encore déclaré, les biens n'étant pas encore achetés.
j'ai signé les promesses en mon nom avec une clause de substitution.
Les actes définitifs seront signés dans un mois au plus tôt.
il faut donc que je me décide d'ici là entre 2 solutions :
1. j'achète seul et la question 3 ne se pose pas
2. j'achète "en démenbrement" l'usufruit en mon nom et la nue proriété au nom de mes enfants et la question 3 sur les amortissements se pose alors.
(je vous rappelle qu'il n'y aura pas de constitution de société, car c'est un montage qui ne m'interesse pas, puisque j'ai besoin de toucher la totalité des revenus à l'IR et non des dividendes partiels et de plus fiscalisés)
Merci de votre interet. |
|
|
|
8
Posté - 28 avr. 2010 : 08:46:10
|
je n'ai aps parlé de société mais d'ENTREPRISE.
Si vous vulez amortir, il n'y a pas de choix, vous devez porter au bilan.
Je comprends donc qu'il ne s'agit pas de changer la régle en cours de route, mais de débuter soit avec le logement soit avec le seul usufruit.
L'usufruit sur 30 ans serait amortissable sur 30 ans. L'abandon d'usufruit, je ne sais pas mais j'ai peur que non. C'est vraiment une question de spécialiste.
C'est sr que si vous acetez l'usufruit sur 20 ans ou 30 ans, le montage reste simple, et il apaprait que comme l'usufruit est un bien incoprorel, de plus, vou sne serez pas limiteé dsur la déduction de cet amortissment la, il est entièrement déductible.
Attention à ne pas confondre société et imposition à l'IS.
On peut etre en société et etre imposé à l'IS. Une SARL de famille est imposée à l'IR et vous conviendrait tout a fait, c'est unmontage classique en LMP ou LMnP que de monter une SARL de famille si on est en familel (votre cas) ou uen SNC (socété en nom collectif) si on estentrre amis.
Dans uen SARL de fmaille, il n'y a pas de dividende, il y a transparence fsclae, tout comme dans une SCI Ă l'IR
En revanche pas de SCI. |
|
|
|
emma
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 28 avr. 2010 : 08:55:29
|
merci de vos lumières ribouldingue,
pour la sarl, mĂŞme tranparente, je ne vois pas trop l'interet.
pour la question 3, je vais essayer de trouver un avocat fiscaliste versé dans ce domaine, ça ne va peut etre pas être faclile ! en connaissez vous un ?
je reviens sur l'inscription au RC , vous dites "malheureusement" à paris, dois je en déduire que le TC de Paris accepte les inscriptions au RC de LMP ? |
|
|
|
emma
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 28 avr. 2010 : 09:01:25
|
|
Par ailleurs, je précise que l'usufruit ne serait poas acheté sur 30 ans mais ad vitam aeternam, comme un viager si vous voulez, cad qu'e le but c'est qu'à mon deces mes enfants deviennent pleinement propriétaires. voilà , ça complique encore l'amortissement de l'usufruit, non .... |
|
|
|
11
Posté - 28 avr. 2010 : 09:44:43
|
Si vous voulerz transmettre a vos enfant, la SARL est un bon coup, voyez le libre du fameux avocat dont le nom m'Ă©chappe sur le LMP./
Désolé, jene suis plsu connecté pendant 5 jours; |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 28 avr. 2010 : 14:36:41
|
Bonjour,
si vous achetez uniquement l'usufruit, cela veut dire que :
-soit vos enfants achètent la nu-propriété (au vu de votre âge cela représente 50% de la valeur total des biens).
-soit vous leur faîtes une donation EN BON ET DUE FORME de la nu-propriété.
Le souci dans votre cas est que vous ne pouvez jouir que des intérêts (pour avoir un discours compréhensible par tout le monde, je "vulgarise" et n'emploie pas forcément les termes juridiques).
En conséquences, il me semble difficile (pour ne pas dire incompatible) que vous amortissiez un bien dont vous n'avez que l'usufruit.
Pour l'amortir, il faudrait "réunir"la pleine propriété (usufruit + nu-propriété).
Pour celà , vous n'avez pas forcemment à faire de sarl, une indivision classique suffirait. Mais là encore, il me semble qu'il faut avoir plus que des avis (certres éclairés ).
Au vu de tout vu que vous dîtes, je pense (c'est notre avis que vous sollicitez) que le mieux serait que :
-vous achetiez en pleine propriété
-vous priiez pour ne pas décéder dans les années à venir 
-dans 8~10 ans, vous leur donniez la nu propriété de l'immeuble que vous aurez déja bien amorti.
Par ailleurs, vu que vous ne faîtes pas d'emprunt, j'aurais tendance à vous dire (mais vous avez dû le faire) : faites une simulation en micro et une au réel car il n'est pas forcément évident que le réel simplifié soit intéressant dans votre cas (je n'en sais rien et ne veux pas vous induire en erreur). Je dis cela en prenant en considération que vous n'avez pas encore de bic mais "uniquement" des revenus fonciers.
Je ne vais pas faire double réponses avec Ribouldingue, mais sachez que même si vous dégagiez un CA de 50 KE, vous ne seriez pas obligatoirement lmp, vous pourriez être lmnp sans . Pour être lmp, il faut remplir les conditions minimales que vous citez ET le demander (en s'inscrivant). |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
