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nefer
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 Posté - 05 mai 2010 : 13:45:20
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ACTUALITE
Enquête préliminaire à Paris sur l'administrateur de biens Urbania
| 04/05/2010 | 16:21 | Logement
Le parquet de Paris a ouvert mi-janvier une enquête préliminaire après une plainte pour abus de confiance de la Société Générale mettant en cause l'administrateur de biens Urbania, a-t-on appris mardi de source judiciaire.
En décembre 2009, la banque a porté plainte contre Urbania pour demander le remboursement de prêts consentis via une technique financière appelée "compte reflet" permettant aux syndics d'obtenir des prêts des banques.
L'argent reçu des copropriétaires par les administrateurs de biens - comme Urbania - pour payer les charges et les travaux est placé sur des "comptes mandants". En parallèle, les banques accordent aux syndics des prêts via des "comptes reflets" d'un montant identique. Les sommes déposées par les copropriétaires servent ainsi de garantie à Urbania auprès des banques.
La Société Générale assure avoir demandé en vain courant 2009 à Urbania de rééquilibrer les comptes mandants à la hauteur des comptes reflets, ce que l'administrateur de biens n'a pas fait.
Selon la source judiciaire, le préjudice réclamé par la banque s'élève à environ 200 millions d'euros. D'autres banques seraient lésées pour des montants moindres.
Pour sa défense, Urbania, à la tête d'un réseau de 120 cabinets, a affirmé que la Société Générale "profitait d'un flux de trésorerie de plus de 2 milliards d'euros, ainsi que de centaines de millions de dépôts et accordait, en contrepartie commerciale, des prêts permanents, permettant ainsi au réseau de développer sa croissance externe".
L'enquête de la Juridiction interrégionale spécialisée (Jirs) économique et financière de Paris a été confiée aux policiers de la Brigade financière, selon la source.
Source AFP
http://www.lemoniteur.fr/145-logeme...iens-urbania
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 Posté - 05 mai 2010 : 16:00:03
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En fait il semblerait que d'autres réseaux bancaires aient eu le même problème avec URBANIA qui utiliserait l'argent de ces comptes reflets pour soit-disant acheter des biens, ou plus vraisemblablement se renflouer.
L'affaire aurait rebondu apres les informaitons issues de deux cadres dirigeants ayant quitté l'entreprise récemment.
J'ai lu un article hier qui parle d'un total de 500 miliions d'euros.
Il faut dire que ce n'est pas bien malin que de mettre du blé mur a côté des poules qui ont faim...
Mais bon, si on doit faire uen affaire pour 500 millions aujourd'hui... |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 05 mai 2010 : 16:43:48
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" Les sommes déposées par les copropriétaires servent ainsi de garantie à Urbania auprès des banques."
URBANIA donnerait en "garantie" des fonds ne lui appartenant pas et la Sté Générale accepterait ? |
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Posté - 05 mai 2010 : 17:46:07
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C'est un peu plus compliqué que cela à ce que je comprends, car c'est une nouvelle usine a gaz asphyxiant pondue par nos banques.
Les fonds déposés par les copropriétaires sur son des fonds qui ne sont pas affectés par lopération en question. Ils sont protégés.
Mais les banques qui ne peuvent pas rémunérer directement le syndic sur ces fonds qui appartiennent légalement aux copropriétés et en touvent aucun intéret à le faire, pas plus que les syndics, prêtent un montant identique a un taux dérisoire ou nul aux syndics sur le compte reflet.
C'est l'argent prêté par la banque qui rapporte, et qui est censé ne pas sortir du compte, puisque c'est un 'truc' très limite et que son montant est garantie pas un montant équivalent dans le compte 'normal'.
C'est pourtant dans ces derniers comptes reflets que Urbania s'est servi, négligeant les intérets, mais préférant utiliser ces sommes comme un prêt a taux zéro.
Je suppose que les banques n'apprécient guère de voir leur argent dépensé sans aucune garantie en contrepartie, et voient arriver assez gros un risque de dépot de bilan qui ferait de ces montants normalement garantis et normalement équvalent à ce qui appartient aux copropriétés fondre.
C'est donc bien 500 milions des banques qui peuvent disparaitre, et non pas 500 milions des copropriétés.
Les banquiers seraient eus par leur propre usine a gaz.... On rêve...
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Édité par - ribouldingue le 05 mai 2010 17:52:30 |
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Posté - 05 mai 2010 : 17:54:25
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A relire ce que dit JB22, oui, finalement, c'est un peu ca... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 mai 2010 : 19:49:33
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"... pour demander le remboursement de prêts consentis via une technique financière appelée "compte reflet" permettant aux syndics d'obtenir des prêts des banques." 
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5710
Ne nous dites pas que ces pseudo "prêt individuellement personnel de copropriété"  ... entrent dans ce cadre !!!!! 
Autre article du Moniteur :
""On crée une situation de panique car on tente de prendre le contrôle de ce groupe qui n'est pas intégré dans le système bancaire", a déclaré vendredi à l'AFP Michel K. Moubayed, le président du groupe, sortant exceptionnellement de sa réserve habituelle.
"Mais je n'ai pas l'obligation de vendre car le groupe n'a pas de problèmes financiers", affirme M. Moubayed.
Les rumeurs sur les difficultés d'Urbania sont nées suite à la volonté de la Société Générale de cesser ses relations commerciales avec le groupe, selon Me Yves-Marie Ravet, l'avocat du groupe.
La Société Générale exige le remboursement des prêts consentis , parfois depuis plusieurs années, aux 120 cabinets (*) et aux 187 sociétés du groupe, indique Me Ravet.
Le conflit entre les deux parties a été porté depuis plusieurs mois devant le tribunal de commerce de Nanterre, le siège d'Urbania se trouvant à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine).
Le montant des sommes en jeu, sur lesquelles les deux parties ne sont pas d'accord, n'est pas connu et fait l'objet d'une "procédure confidentielle", selon Me Ravet.
Interrogée par l'AFP sur ce dossier, la Société Générale n'a pas souhaité s'exprimer.
Des négociations ont eu lieu pour le rachat d'Urbania par Nexity, détenu à 41% par les Caisse d'Epargne via Caisse d'Epargne Participations (CEP), "mais le prix proposé ne nous convenait pas", selon Me Ravet."
Pour mémoire : groupe Caisse d'Epargne/Banque Populaire = Gestrim/Lamy, Foncia ...et autres, ...... , dont Naxity, qui se voit déja "offrir" Foncia dans le cadre d'une restructuration interne entre les différentes filliales .....
Naxity-foncia, Naxity-Lamy, demain Naxity-Urbania ??? 
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5025
(*) sans doute ces "fumeux" "Prêts copropriété individuellement personnels groupés"  dont il est question par ailleurs sur UI .....
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Édité par - Gédehem le 05 mai 2010 23:23:39 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mai 2010 : 23:44:27
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citation: Initialement posté par Gédehem"... pour demander le remboursement de prêts consentis via une technique financière appelée "compte reflet" permettant aux syndics d'obtenir des prêts des banques." Voir ce sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5710Ne nous dites pas que ces pseudo " prêt individuellement personnel de copropriété" ... entrent dans ce cadre !!!!! Non, ils n'entrent pas dans ce cadre. Ne mélangeons pas tout. |
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air jordan
Contributeur actif
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Posté - 05 mai 2010 : 23:51:25
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je suis étonné par vos affirmations gedehem
je vous rappelle que les fonds déposés par les copropriétaires sont protégés
la ste générale ne le conteste pas et ne parle que des comptes reflets
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Posté - 06 mai 2010 : 08:09:54
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Oui, dans l'histoire, la banque régait vivement avec moults avocats parce que c'est SON argent; ce serait l'argent des syndicats, je ne suis pas certain que l'affaire serait sur la place publique. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 mai 2010 : 21:44:42
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"Son" argent est celui avancé sur compte reflet en contre partie des fonds versés par les syndicats, dont la banque ne peut disposer. D'où l'opération.
S'il n'y plus de compte "unique/pivot" ainsi que le précise JPM dans le sujet "prêt" mais des comptes séparés, il n'y a pas de "compte reflet". |
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Posté - 07 mai 2010 : 10:18:19
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D'ou l'obligation d'avoir un compte séparé !!!!!!
Le banques sont propriétaires des grands syndics, il ne faut pas s'étonner de tels montages financiers " bizarres".
airjordan : les fonds des syndicats de copropriétaires sont protégés !!!!!
Jusqu'au jour de la faillitte !!! attention à de telles affirmations airjordan, ou tous les jours on s'aperçoit que les banques ont perdus 5 milliards par ci, 100 milliards par là .
airjordan : rappeleez nous combien de milliards d'euros a perdu Nexity ???? |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 07 mai 2010 : 10:55:16
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Au sujet du "compte reflet" entre le syndic et la banque, une présentation schématique du bilan du Syndic permettrait de mieux comprendre :
1°) Actif et Passif au sujet des fonds détenus par le syndic et appartenant aux copropriétaires;
2°) Actif et Passif au sujet de l'opération "compte reflet" avec la banque et compte de résultat du Syndic ( intérêts reçus , intérêts payés ...) .
En effet si la banque "prête" au syndic un montant égal aux fonds détenus et appartenant aux mandants, cette opération doit être comptabilisée au passif du Syndic comme une dette envers la banque. Si ces fonds sont investis dans un placement , ce placement doit évidemment figurer à l'actif du Syndic et les revenus correspondants doivent être comptabilisés comme des recettes dans ses résultats. |
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Posté - 07 mai 2010 : 16:32:53
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A toutes fins utiles les articles que nous avons mis en ligne les 30/4 et 4/5 :
http://www.universimmo.com/brev/uni...ev_Code=1863
http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=582
Dans ce dernier, une explication simple du "compte reflet" dans lequel tout le monde patauge...
Attention : il est faux de dire que cette technique adoptée par les banques est illégale : elle ne le serait que si on y faisait entrer dans la fusion avec le compte reflet des comptes séparés au nom des syndicats (ce que nous avons vu mais dans un cas exceptionnel d'une banque petite avec un gros syndic, et qui a disparu dans la tourmente de la crise immobilière de 1990...). Tant qu'il n'y a dans cette fusion que des comptes au nom du cabinet, c'est régulier.
Mais attention aussi : l'ensemble des comptes mandants au nom du syndic (et donc pas des syndicats) entre dans la liquidation éventuelle du syndic, les copropriétaires et mandants de gestion locative n'ayant alors que leurs yeux et le garant pour pleurer...
Il est donc faux de dire que la banque ne peut toucher à ces comptes : ce sont des comptes comme les autres ! Seule exception, et encore : les comptes des transactionnaires dits "article 55"...
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Édité par - rédaction Universimmo le 07 mai 2010 16:42:56 |
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Posté - 07 mai 2010 : 18:15:58
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Les syndics intervenant sur UI ont TOUJOURS prétendu qu'il était impossible pour eux de faire faillitte !!!!
rédaction Universimmo : parlez d'un cas exceptionnel et unique pendant la crise de 1990 me parait plus que léger, et c'est totalement ignorer ce qui se passe aujourd'hui ou les pluq grandes banques mondiales et américaines ont fait faillitte, ou des états sont en cessation de paiement,....
L'argent des SDC de copropriétaires dont les syndics mandant en ont la gestion, et qui s'en servent comme garantie bancaire pour faire autre chose que leur métier de syndic ( immobilier, achat d'autres cabinet,...) me parait plus que dangereux, pour ne pas dire suspect, et illégal.
Parlez de la loi quand les banques et les syndics magouillent de cette manière !!!!! c'est oublier ce qu'on fait les banques en expliquant à leurs clients que leur argent est placé sans risquesf alors qu'il s'en servaient sur des fonds à haut risque, et avec des méthodes ILLEGALES, voir Madof et sa cavalerie ( une méthode millénnaire !!), .....
Je trouve que la rédaction d'Universommo bien naive. 
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 mai 2010 : 18:44:44
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Bien que ce soit hors sujet (quoique ...s'agissant de faillite !) :
Qui peut avoir des info concernant les suites des affaires :
- Cabinet VERDIÉ-MOULY à TOULOUSE, parti "avec la caisse" vers 2002/2003 ... en laissant de gros trous dans les trésoreries des 90 syndicats qu'il gérait (certaines copros (30) reprises par Foncia)
- Cabinet WRANCKS (?) à LIMOGES, dans ces années 2002/2003 (?) lui aussi parti en laissant une boite de kleenex à ses mandants ... ("trou" de 600.000 € ???)
PS : il est "amusant" de constater que ces "affaires", sans doute rares, ne font pas la une des médias !
Je doute que beaucoup lisent les dépeches AFP, et moins encore Le Moniteur .......
Finalement, pour qu'on parle de vous, mieux vaut piquer le sac d'une petite vieille que de partir avec la caisse de 50 syndicats !!!  |
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Posté - 07 mai 2010 : 20:01:16
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citation: Initialement posté par philippe388Les syndics intervenant sur UI ont TOUJOURS prétendu qu'il était impossible pour eux de faire faillitte !!!! rédaction Universimmo : parlez d'un cas exceptionnel et unique pendant la crise de 1990 me parait plus que léger, et c'est totalement ignorer ce qui se passe aujourd'hui ou les pluq grandes banques mondiales et américaines ont fait faillitte, ou des états sont en cessation de paiement,.... L'argent des SDC de copropriétaires dont les syndics mandant en ont la gestion, et qui s'en servent comme garantie bancaire pour faire autre chose que leur métier de syndic ( immobilier, achat d'autres cabinet,...) me parait plus que dangereux, pour ne pas dire suspect, et illégal. Parlez de la loi quand les banques et les syndics magouillent de cette manière !!!!! c'est oublier ce qu'on fait les banques en expliquant à leurs clients que leur argent est placé sans risquesf alors qu'il s'en servaient sur des fonds à haut risque, et avec des méthodes ILLEGALES, voir Madof et sa cavalerie ( une méthode millénnaire !!), ..... Je trouve que la rédaction d'Universommo bien naive.
Nous sommes tout sauf naïfs, rassurez-vous...
Nous n'avons pas parlé de cas unique mais d'un cas que nous avons vu : nous n'avons pas l'occasion d'auditer tous les ans toutes les banques et tous les syndics ! Mais comme il s'agissait de pratique illégale sur le plan bancaire cela ne peut arriver que pour des très gros ADB et de petites banques ; une BNP ne va pas se livrer à de telles acrobaties, même pour un Foncia, qui pour elles est une grosse PME...
Ceci étant, si vous voulez traquer les scandales, regardez plutôt du côté de Goldman Sachs que des syndics... |
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Posté - 08 mai 2010 : 10:40:35
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rédaction Universimmo : citation: une BNP ne va pas se livrer à de telles acrobaties, même pour un Foncia, qui pour elles est une grosse PME...
Pas NAIFS !!!!!!! cette réponse le prouve.
Les grandes banques viennent d'être TOUTES sauvées par l'état. Elles sont vendus des produits POURRIS à des retraités, et autres petits épargnant en ayant menti sur ses placements.
Vous avez oublié également le scandale etouffé du Crédit Lyonnais!!!
rédaction Universimmo : [quoteCeci étant, si vous voulez traquer les scandales, regardez plutôt du côté de Goldman Sachs que des syndics...quote]
Cette réponse est innaceptable !!! cet exemple est à coté du sujet.
Un copropriétaire DOIT payer des charges de copropiétés, il confit ses fonds pour gérer un bien commun, il n'y a pas de spéculation et de placement la dedans. Se servir de ces fonds de roulement placés par les syndics comme garantie bancaire pour faire de l'immobilier ou jouer en bourse est condamnable !! et croire que les " gentilles banques " ne vont pas le faire, n'est plus que de la naiveté, mais de l'inconscience.
Chaque jour cela se confirme !!!!!
rédaction Universimmo : vous n'avez pas à défendre les syndics sur ce coup la, vos réponses sotn assez partisannes et plutot " suspectes ".
Défendez plutôt que l'obligation du compte séparé doit être appliquée et cela sans dérogation possible. 
Avez vous des réponses sur les cas cités par gedehem, et sur d'autres cités par l'ARC régulièrement ???
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Posté - 08 mai 2010 : 11:06:52
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Philippe388 : vous foncez direct dans la muleta ! Prenez d'abord la peine de nous lire sur le site avant de nous attaquer sur ce ou ceux que prétendument nous défenderions, et quant à notre position sur les comptes séparés...
Par ailleurs, quand nous disons :
citation: une BNP ne va pas se livrer à de telles acrobaties, même pour un Foncia, qui pour elles est une grosse PME...
c'est que nous l'avons vue refuser une demande en ce sens (rassurez-vous : aucun membre de la rédaction n'était impliqué dans cette demande... ) ...
Quant à cela :
citation: Se servir de ces fonds de roulement placés par les syndics comme garantie bancaire pour faire de l'immobilier ou jouer en bourse est condamnable !!
c'est du fantasme induit par des journalistes ignorants : le fait de faire des placements par rapport à des comptes au nom du syndic est légal dès lors que ces placements sont liquides et sûrs quant à la valeur du capital placé (dans la pratique seuls le sont les comptes à terme et les sicav de trésorerie à réméré) ; le faire au delà du montant fusionné de ces comptes et a fortiori faire des placements non liquides est du détournement de fonds ; enfin que la banque permette de faire des placements au profit du syndic par rapport à des comptes au nom du syndicat fait d'abord courir un risque à la banque, car le syndicat est propriétaires de ses fonds et ne peut donc pas les perdre...
Fin de la polémique... |
Édité par - rédaction Universimmo le 08 mai 2010 11:10:15 |
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Posté - 08 mai 2010 : 11:34:26
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rédactionuniversimmo : pourquoi parlez vous de polémique ??? en tant que copropriétaire nous pouvons être un petit peu curieux sur la destination de nos fonds !!!
rédactionuniversimmo : citation: ; enfin que la banque permette de faire des placements au profit du syndic par rapport à des comptes au nom du syndicat fait d'abord courir un risque à la banque, car le syndicat est propriétaires de ses fonds et ne peut donc pas les perdre...
OUh La !!!!quelle affirmation. Vous affirmez ici qu'aucuns copropriétaires ne France n'a perdu un seul Euros suite à une faillite, ou des détournement de ses fonds par un cabinet de syndic !!!!!
Vous pouvez également affirmé que tout va bien dans le monde des grands syndics comme Lamy, Foncia et autres Urbania ??? la crise financière et de l'immobilier ne les a certainement pas touché !!!! bien évidement !!
Il n'y a aucun risques pour les copropriétaires !!! Voilà la posiiton de votre rédaction !!!
Il est dons assez farfelu de croire que la société générale ne fasse que de la polémique concernant ses comptes " reflets " ??
Rédactionuniversimmo : et d'écrire que les journalistes sont des ignorants, et que le cas Urbania n'est qu'un gros fantasme !!
Vous fermez également ce débat par une " fin de la polémique " !!!
Suite à cette réponse, on peut maintenant se demander si ce forum n'est pas lié de près ou de loin à ce groupe Urbania, car vous le défendez aves des arguments plutot nuls, prenant les Uinautes pour des andouilles !!!!
Uninautes : allez sur le site de l'ARC pour avoir quelques articles.
à la rédactionuniversimmo : nous reviendrons sur ce sujet, car contrairement à votre position ce sujet n'est pas clos et ne fait que commencer !! La société générale a saisi la justice, et la brigade financière.
Nous verrons qui fantasme sur les syndics !!! |
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Posté - 08 mai 2010 : 11:50:13
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Pour les Uinautes et la Rédactionuniversimmo qui semble ignorer que la faillitte est possible pour un syndics, et que certains copropriétaires peuvent perdre leur fonds, voilà 3 abus de l'ARC après ma recherche de 0.0006 s :
1. La mise en redressement judiciaire du syndic d'immeubles Guyonvarc'h a jeté l'émoi parmi les dizaines de copropriétés dont il a été le gestionnaire (voir notre édition du 31 mars).
Selon le représentant des créanciers, le passif déclaré s'élève à la somme de 5,6 millions d'euros ! Le syndic en conteste une partie, reconnaissant tout de même près de 2 millions d'euros de créances, alors que la garantie est plafonnée à 1,3 millions.
Etant donné l'énormité du trou, les juges du tribunal de commerce ont estimé qu'aucune solution de redressement par voie de continuation n'était envisageable, qu'autrement dit, la société Guyonvarc'h devait être cédée à un tiers.
Durant la période d'observation, sous le contrôle de l'administrateur judiciaire, la société n'a pas été en mesure d'esquisser la moindre velléité de redressement : elle n'a pas honoré ses charges sociales et les pertes se sont aggravées
2. Une nouvelle faillite : l’Immobilière Saint Sébastien
Sur le territoire de Paris, après GMG Hermabessière, Autre Gérance, Gérance-Expert, IBS-Immobilier, etc. une nouvelle faillite de syndic (l’Immobilière Saint Sébastien) a causé et va causer un préjudice financier à des centaines de nouvelles victimes, et ceci alors même que les pouvoirs publics restent sourds à nos mises en garde répétées concernant le fait qu’il n’y a pas vraiment de garantie - pour les copropriétaires - des fonds versés à un syndic professionnel.
3. Le cabinet « Syndic Autre Gestion » qui avait racheté GMG –Hermabessière après sa liquidation judiciaire est -depuis le 19 février dernier - à son tour en liquidation judiciaire.
La faillitte du syndic : un gros fantasme de copropriéatires et de journalistes ignorants !!!! merci la rédactionuniversimmo quelle désinformation quand on se nomme " le site communautaire de l'immobilier " !!
Je pense que l'ARC va beaucoup s'amuser" sur la position de ce site sur l'affaire Urbania, et les faillites de syndics en général. |
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Posté - 08 mai 2010 : 11:50:24
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La société généale a saisi la justice apres enquete et en plus parce qu'elle n'est pas la seule et SURTOUT parce qu'elle risque, elle en tant que banque, de perdre tout le contenue de ces fameux comptes reflets.
C'est donc différent.
L'intérêt de la société générale dans cette affaire n'a rien de commun avec celui des syndicats.
Maintenant tant que ce sont les comptes reflets qui sont vidés et non pas les comptes syndicats, l'affaire reste une histoire entre la banque et Urbania.
Si ce sont les comptes des syndicats, c'est une affaire classique, et qu'il y ait des comptes reflets ou pas ne change rien à l'affaire.
Il est donc inutile de sauter sur cette affaire de comptes reflets en en concluant que c'est une occasion de plus pour les gros cabinets de jouer avec l'argent des syndicats.
Non, c'est simplement une facon de jouer avec l'argent de la banque qui n'exisitait pas sans ces comptes-la.
Ca ne rajoute rien ni ne retranche rien aux autres risques, en particulier celui qui nous intéresse en tant que syndicats de copropriétés. |
Édité par - ribouldingue le 08 mai 2010 12:38:20 |
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