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lonchamps
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261
 Posté - 26 juil. 2010 : 15:34:56
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l'arnaque est encore plus grande.
Laurad , moubayed , IPE se connaissent depuis des années, quand on fouille dans les registres du commerce on les trouvent souvent ensemble dans les mêmes sociétés.
LAURAD a souscrit une LBO de 400 millions.par l'intermediaire de hoche partners
(voir plaquette publicitaire de HOCHE PARTNERS)
Je suis d'accord avec JPM pourquoi aucune nouvelle des fonds clients, des mises en examen qui devraient être prononcées. |
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alex41
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 262
 Posté - 26 juil. 2010 : 16:53:10
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Philippe, vous continuez à délirer et à me faire dire l'inverse de ce que je dis. Je ne sais pas si vous êtes comme cela au naturel ou si vous le faites exprès. Ce n'est pas drôle, vous savez. On n'a plus envie de dialoguer avec vous !
UNe dernière fois je ne couvre par Urbania qui a eu un comportement de voyou. Je n'encourage pas ce type de gestion opaque et contraire à mes principes.
De vous à moi, je prie le ciel également de ne jamais vous avoir comme copropriétaire d'un immeuble par moi géré. |
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263
Posté - 26 juil. 2010 : 16:54:51
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et l'ancien patron d'Urbania dirigenat de la CNAB, son frère dirigeant d'Urbania,...!!!
mais heureusement que les copros seront sauvés par l'état !!! 
Le silence sur ses magouilles pour ne pas affoler les mandants ??? pas bien d'y avoir pensé !!  |
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lonchamps
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264
Posté - 26 juil. 2010 : 23:19:44
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PETITS ARRANGEMENTS ENTRE FINANCIERS §§§§
QUE FAIT ON ?
DES CLIENTS C'EST LEUR ARGENT EN JEU
DES SALARIES (UNE HABITUDE CHEZ URBANIA DE LES OUBLIER)
A quand les mises en examen?????
Le dossier Urbania devrait livrer sa vérité dans les prochains jours. Les créanciers du troisième administrateur de biens attendent d’ici à fin juillet les détails de l’offre de reprise présentée par le fonds d’investissement IPE dans le cadre d’une procédure de conciliation.
Géré par le Comité interministériel de restructuration industrielle (Ciri), le dossier est explosif. Urbania se trouve sous le coup d’une enquête du parquet de Paris. La société est accusée d’avoir utilisé l’argent de ses «comptes reflets» pour des opérations de croissance externe.
Les expositions des banques diffèrent en nature. La plupart (Société Générale, Monte Paschi, Banque française, Fortis) le sont au titre des comptes reflets d’Urbania. La Banque Palatine, elle, est exposée à hauteur de 18 millions d’euros au niveau de la holding du groupe, à travers un crédit amortissable.En valeur absolue, la Société Générale a le plus à perdre avec une exposition supérieure à 200 millions d’euros. Mais en termes relatifs, Monte Paschi France et la Banque française jouent très gros. La filiale de la banque italienne serait exposée à hauteur de 80 millions. Elle pourrait donc perdre une part significative de ses fonds propres, qui atteignaient 120 millions à fin 2009. La Banque française risquerait 40 millions, soit deux fois ses fonds propres. La structure est contrôlée par la Banque fédérale mutualiste, une émanation des mutuelles de la fonction publique, dont les capitaux dépassent 120 millions. Fitch vient de dégrader la note de BFM à BBB en raison d'Urbania |
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air jordan
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France
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265
Posté - 26 juil. 2010 : 23:35:50
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bonsoir lonchamps
ce que vous affirmez de votre propre chef est tres grave
ou alors dites nous d'oĂą vous tenez ces infos
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JPM
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266
Posté - 27 juil. 2010 : 09:06:00
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Curieux ! Dans d'autres affaires, on a les PV d'audition avant même que l'audition n'ait eu lieu. Hier encore un des intéressés a été sommé de prouver son innocence 
Pour ce qu'a Ă©crit Lonchamp, il me semble bien avoir lu la mĂŞme chose dans dans la presse et mĂŞme dans UI.
Pour ma part je reste au ras des paquerettes : les copropriétaires, dont on se soucie peu. Depuis le début de l'affaire, certains syndicats ont quitté Urbania. Ont-ils obtenu une reddition de comptes satisfaisante ?
Si oui, tant mieux. Cela ne présume pas de la suite.
Il restera à revoir les conditions dans lesquelles une institution financière peut être reconnue comme garant financier de professionnels immobiliers.
Mais ègalement de voir si vraiment un diplome Bac + 5 de science économique et financière peut justifier l'accès à la qualité de syndic de copropriété. Respect pour Dauphine et autres temples ! mais est-ce bien là qu'on doit former des professionnels immobiliers ?
Autant dire que le projet de la Chancellerie devrait bien reprendre cette question de la formation à zéro.
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alex41
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267
Posté - 27 juil. 2010 : 09:28:23
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Bonjour JPM. Vous écrivez : citation: Mais également de voir si vraiment un diplome Bac + 5 de sciences économique et financière peut justifier l'accès à la qualité de syndic de copropriété. C'est mon cas. Bac +5 ! Mais lorsqu'on a un tel diplôme en poche, on ne sait rien certes, mais on a appris à raisonner. Donc un tel diplôme ne justifie pas l'accès mais l'autorise...
Ensuite, il s'agit de se pencher sur les quelques textes de loi qui guide la profession et surtout la jurisprudence. Et après, on roule pas trop mal !
Et puis on consulte régulièrement Universimmo et le site de l'ARC et on est tout à fait au point  |
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alex41
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268
Posté - 27 juil. 2010 : 09:40:05
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Ceci dit, JPM, je vous l'accorde, une formation plus spécifique, plus technique, plus ciblée sur les sujets de la profession serait préférable. Mais pourquoi exclure les formation générales ?
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269
Posté - 27 juil. 2010 : 10:30:55
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citation: alex41 Posté - 27 juil. 2010 : 09:40:05
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Ceci dit, JPM, je vous l'accorde, une formation plus spécifique, plus technique, plus ciblée sur les sujets de la profession serait préférable. Mais pourquoi exclure les formation générales ?
Je rejoins tout à fait JPM, il ne s'agit pas d'exclure une formation générale, il s'agit surtout de lui adjoindre une formation pratique qui va aussi bien de la gestion de groupe en interne comme en externe (avec la gestion des ego qui vont avec!!), à la compréhension des devis, au suivi des chantiers etc... une formation "pratique sur tous les corps de métiers qui interviennent dans le domaine de la copro ne serait pas un mal... même s'il ne s'agit bien évidemment que de quelques rudiments basiques qui nécessiteront bien évidemment une formation "sur le tas". |
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raydemars
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270
Posté - 27 juil. 2010 : 10:40:20
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Merci à certains de se préocuuper que derrière il y a des copros.
notre contrat est de 1 an et la prochaine A.G est en février ou mars 2011.
Quelqu'un pourrait-il m'expliquer la "RĂ©eddition de comptes " ? (JPM entre autres, mais d'autres sont les bienvenus)
Merci par avance.
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JPM
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271
Posté - 27 juil. 2010 : 11:43:23
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Pas d'exclusion du tout ! Entre Bac + 5 on peut discuter.
On peut en particulier oser poser la question cruciale : Bac + 5 quoi ?
Une formation générale ? OK si c'est une formation de l'esprit, du rasionnement. Il y a des entreprises commerciales qui embauchent des agrégé(e)s de philisophie et s'en trouvent bien. Six mois de formation intensive dans la branche suffisent à rendre très efficaces les interessés. Ils pigent plus vite que les autres.
En droit, parmi les diplomés, on sait qu'il faut distinguer les juristes de ceux, - les plus nombreux -, qui savent du droit.
Plus généralement : un HEC, un Sciences-Po, un titulaire de la maîtrise de droit sont des gens respectables mais incapables en l'état d'assurer la gestion de copropriétés.
Or ils peuvent obtenir de plano la carte professionnelle ! Désolé, mais cela est difficilement admissible. Il n'est pas question de rejeter ces gens de grande qualité. Il est simplement question de leur imposer une formation complémentaire et spécifique qui doit être de haut niveau.
Alors un an ou deux en plus ? Pas forcément. Il est parfaitement possible d'intégrer successivement les modules nécessaires à partir du début de la troisième année de la formation principale. Il suffit de consulter les programmes et l'organisation de l'ICH pour s'en convaincre. Je prends comme exemple l'ICH parce que c'est celui judicieusement choisi par les auteurs du décret Hoguet, et que le professeur Liet-Veaux, père de l'ICH connaissait bien la chanson.
Il ne faut pas négliger les autres formations. Mais, si si vous prenez la peine de consulter la brochure du CIDJ, vous allez y trouver un vrai fouillis dont on ne peut imputer la responsabilité à ses rédacteurs.
Quant au BTS de l'immobilier ? Un progrès certain mais manifestement insuffisant pour ce qui est de la gestion et surtout celle des copropriétés et autres institutions voisines (ASL et assimilées , copro-volumes, Résidences en jouissance à temps partagé, Résidences-services, etc...)
Le BTS permet aussi d'avoir la carte. Passe encore pour les agents immobiliers, mais pas pour la gestion de copropriétés.
Il faut ajouter qu'il y a des différences de qualité très sensibles entre les les établissements assurant la formation BTS. Les annales du BTS révèlent l'insuffisance du niveau final. Ce sont parfois les enseignants eux-mêmes qui ne sont pas au niveau !
A un étage plus élevé : un mastère par ci, un mastère par là . Il y en de très bons. Mais il n'y a pas de cohérence dans tout cela.
En un mot, il est nécessaire remettre de l'ordre dans la formation des syndics de copropriété. Prendre tout ce qu'il y a de bon (et il y a beaucoup de bon), éliminer tout ce qu'il y a de mauvais. Présenter aux jeunes un tableau clair des voies d'accès à la profession dans toutes les régions. Il n'existe pas à ce jour.
Il faut aussi revoir la question du coût des formations. Il y aurait beaucoup à dire la dessus. Sauf erreur de ma part, il n'existe pas de formation universitaire initiale dans la branche de la gestion immobilière. Si je me trompe, je suis prêt à faire amende honorable.
Il faut aussi nettoyer le jargon : management immobilier, asset management, facilities management, etc ... Il y a la gestion immobilière avec ses différentes variantes. Point c'est tout.
Par contre il y a le leadership du syndic. Et lĂ , il faut garder le terme anglais 
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JPM
Modérateur
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272
Posté - 27 juil. 2010 : 11:49:13
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Posté - 27 juil. 2010 : 12:08:45
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chers Uinautes : Bac +5 ou Bac - 5, peu importe, les copropriétaires diplomés ou non seront les grands cocus et perdants de cette affaire.
JPM : Pour arnaquer les coprorpiétaires, souhaitez vous une formation en alternance e tre 2 arnaques ou braquages, une licence en droit pour se défendre devant le tribunal, un Bac +5 et des stages chez Urbania,....
alex41 nous a proposé que tous les copropriétaires devraient exercer plusieurs mois ce métier de syndic pour avoir le droit de les interpeller sur UI et dans les AG !!! qu'en pensez vous ??
En tous les cas TOUTES les assocs ou syndicats de syndics sont très très silencieux; personne ne dénoncent ses pratiques, ou nous racontent des gros mensonges sur les garanties des syndics !!!!
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274
Posté - 27 juil. 2010 : 12:17:51
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Philippe388, vous exagérez...et cela devient plus que pénible . Il est question de formation et systématiquement vous revenez sur votre leitmotiv habituel...  |
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alex41
Contributeur actif
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275
Posté - 27 juil. 2010 : 12:31:52
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citation: alex41 nous a proposé que tous les copropriétaires devraient exercer plusieurs mois ce métier de syndic pour avoir le droit de les interpeller sur UI et dans les AG !!! qu'en pensez vous ??
A nouveau, je vous prends en flagrant délit de transformation de mes propos. Je ne parlais pas des copropriétaires bien entendu mais des associations de consommateurs et de leurs cadres qui nous critiquent sans connaître notre métier sur le tas. Philippe, pourquoi agissez-vous ainsi ? |
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maoyann
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276
Posté - 27 juil. 2010 : 12:36:52
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***Modération : Philippe388 : votre dernier message est plus qu'un dénigrement de la profession de syndic, il est une attaque envers elle. Ce message n'a pas sa place dans le forum. Comme le stipule le règlement du forum, merci de faire preuve comme chaque contributeur de courtoisie et de respect des personnes et des points de vue même si vous ne les partagez pas.***
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ainohi
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277
Posté - 27 juil. 2010 : 15:27:36
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Un bac +5 sans formation pratique spécifique à la gestion d'immeuble ne permettrait pas de gérer correctement des copropriétés, ASL et autres. Je veux bien.
J'ai connu des administrateurs de biens-syndics de copropriétés avec très peu de bagage, une connaissance apprise sur le tas qui conduit à "On fait comme ça parce qu'on a toujours fait comme cà ", aucune documentation dans le cabinet, les employés allant eux-mêmes, et à leurs frais, dans les bonnes librairies acheter ce dont ils avaient besoin. Je vous laisse imaginer les réponses apportées aux questions impromptues posées en AG par des copropriétaires pas complètement ignorants.
A choisir, je préfère le bac+5 sans expérience : il s'y mettra vite.
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lonchamps
Nouveau Membre
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278
Posté - 27 juil. 2010 : 15:48:37
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REFLEXIONS
L'affaire URBANIA pose le probléme de la délégation de signature dans les groupes du titulaire de la carte professionnelle et mandataire social de la société de syndic local.
En effet a la lecture de l'ensemble des articles le responsable local, cadre chez URBANIA,a donné pouvoir à sa direction sur les comptes bancaires clients, ensuite l'utilisation des fonds reste un mystére non eclaircie
( holdings au luxembourg, etc, etc) qui engage d'ailleurs la responsabilité de ce cadre.
La nouvelle loi sur les syndics devraient aborder le probléme des limites de procuration sur les comptes clients et de l'interdiction qu'une société gérant des fonds clients puisse être détenue par une holding domiciliée dans un paradis fiscal et sans pouvoir connaitre le nom des associés. |
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alex41
Contributeur actif
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279
Posté - 09 août 2010 : 09:25:41
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Un article récent d’Universimmo sur l’affaire Urbania et son commentaire par l'ARC dans sa livraison du 4 août méritent attention.
Beaucoup de questions se posent en effet sur la nature des tractations qui s’éternisent au sein du Tribunal de commerce sur le dossier.
En gros, on sait qu’à la demande des dirigeants de ce cabinet, un mandataire ad hoc a été nommé par le tribunal de commerce pour gérer ce dossier et qu’une procédure de conciliation a été mise en œuvre à la suite de cette désignation, pour rechercher un accord amiable entre le débiteur et ses principaux créanciers. On vient d’apprendre que le repreneur d’Urbania pourrait signer prochainement un « accord de conciliation » avec les créanciers de ce cabinet...
Rappelons que la loi de sauvegarde des entreprises permet en effet aux entreprises qui éprouvent une difficulté économique, juridique ou financière, sans être en état de cessation de paiements, de les traiter en amont et à titre préventif en dehors de toute procédure collective. Deux procédures préventives sont ainsi à la disposition des entreprises qui connaissent des difficultés de nature à compromettre la continuité de leur exploitation : le mandat ad hoc et la conciliation. Le mandat ad hoc et la conciliation permettent au dirigeant d’entreprise de négocier ses dettes sous l’égide précisément d’un mandataire ad hoc, désigné par le Président du Tribunal de commerce.
Selon les informations dont on dispose, l’accord consisterait pour le repreneur à se porter acquéreur des fonds de commerce des 107 agences Urbania. Les actions ou parts des sociétés détenant lesdits fonds de commerce n’étant pas concernés par la transaction et restant apparemment la propriété du dirigeant actuel avant la liquidation finale.
Mis à part peut être l’incidence fiscale, acheter un fonds de commerce est évidemment moins problématique que d’acheter la société dans laquelle se trouve logé ledit fonds de commerce. On achète dans ce cas l’activité de production proprement dite et non les réserves accumulées dans la société au fil des ans qui n’intéressent pas les repreneurs et on ne reprend pas à son compte non plus les éventuels contentieux concernant la structure elle-même. C’est plus aisé, plus rapide et plus sûr.
On a appris une autre particularité du dossier : ces fonds de commerce seraient actuellement gérés par des tiers selon le procédé de la location gérance.
Il s’agit probablement non pas de gérance « libre » mais de gérance « salariée ». Dans cette dernière hypothèse, le propriétaire confie à un gérant rémunéré par lui-même le soin d’administrer le fonds. Celui-ci dispose de pouvoirs étendus, mais il n’est pas indépendant vis à vis du propriétaire et agit pour son compte. Il est rémunéré en pourcentage et n’a pas la qualité de commerçant ou d’artisan. C’est le propriétaire du fonds qui assume les risques et les bénéfices éventuels de l’exploitation non le locataire...
Cette façon de procéder (la location gérance) peut être adaptée à notre profession. Le propriétaire se décharge sur le gérant de la responsabilité du compte d’exploitation, se réservant une part convenue du gâteau et contrôlant l’évolution des chiffres et la gestion selon un timing et des modalités précises définis à l’avance (trimestre, semestre, etc.).
D’où sans doute le caractère très inégal de la qualité des cabinets Urbania. Certains cabinets du réseau sont très performants et donnent satisfaction à leurs copropriétaires... Tout dépend comme toujours de la qualité des hommes ...
Compte tenu de la taille du groupe, on comprend que le propriétaire d’Urbania ne puisse vérifier lui-même et dans le détail la façon de gérer de ses 107 gérants, comme je le fais moi-même pour mes propres cabinets. Il y a ici de facto une dissociation entre la fonction financière assurée par la holding et la fonction de syndic entièrement confiée aux cabinets en location gérance. La holding vérifie si les objectifs de chaque cabinet sont atteints, encaisse les redevances et ne traitent que les exceptions et les écarts. Elle dispose de l’ensemble des chiffres de l’ensemble de ses cabinets, peut sans doute entrer à sa guise dans la comptabilité de chacun de ses cabinets à distance par le biais d’un logiciel ad hoc type crossloop et effectue ses contrôles a posteriori. C’est peut être ainsi que la holding a pu appréhender la trésorerie des cabinets directement à la source, en vertu par exemple d’un accord cadre passé avec chaque cabinet en location gérance, une part de la rémunération obtenue par la holding sur les fonds détenus par chaque cabinet revenant au gérant salarié.
Dans ce type de structure importante et complexe, les freins au développement externe sont à la fois la pénurie des capitaux pour les achats de portefeuille et les hommes. D’où peut être l’explication de la domiciliation de cette société à l’étranger facilitant la collecte des capitaux en quête de placement, plus aisément qu’en France. Ce n’est évidemment qu’une hypothèse qui pourrait expliquer l’acharnement pour le propriétaire à trouver une rentabilité de plus en plus élevée pour les capitaux investis par ses partenaires et actionnaires... jusqu’à commettre la faute.
S’agissant de la différence de taille (évoquée par l’ARC) entre le cabinet à reprendre et la société de reprise, il est concevable qu’une équipe de douze personnes (IPE) rompue à ce type d’exercice et s’appuyant (dans un premier temps) sur les effectifs présents dans la structure holding, puisse reprendre et gérer le tout. Elle serait aidée, semble-t-il, par un spécialiste de la reprise d’entreprises, Bernard Tapie, qui fournira à la fois son expertise en la matière et une partie de l’investissement nécessaire, grâce aux sous gagnés dans son procès contre le Crédit Lyonnais...
Un autre sujet évoqué dans l’article d’Universimmo concerne les difficultés de reprise de fonds de commerce. Universimmo écrit : "chacun des clients de gestion locative et chaque copropriété signent ou votent un nouveau mandat au profit de la structure de reprise. A l'échelle d'un petit cabinet, c'est déjà une opération complexe ; à celle d'un groupe de cette taille, c'est presque mission impossible que de récupérer les mandats dans un délai raisonnable et sans forte déperdition !"
On peut imaginer que le système existant de location gérance permette au contraire de pallier cet écueil majeur rencontré par nombre de syndics lors de leur développement externe. La cession des fonds de commerce en amont modifie-t-elle en effet le lien existant entre le propriétaire du fonds (qui changerait en l’occurrence) et en aval, le locataire gérant. Dans ce cas, rien ne changerait pour les copropriétaires... Ils auraient toujours en face d’eux le gérant salarié et son équipe. A vérifier bien entendu.
La dette de 500 millions d’euros provient quant à elle et si l’on en croit les commentateurs, de placements hasardeux ou atypiques effectués par la holding. Un jour, à une échéance donnée, Urbania n’a pu rembourser les sommes empruntées en contrepartie des fonds mandants et les banques concernées n’ont pu récupérer les sommes prêtées. Quel embarras pour le banquier ! Il a prêté de l’argent à une personne à titre personnel parce que cette personne avait déposé chez lui en sa qualité de mandataire, de grosses sommes d’argent appartenant à des tiers. A l’analyse, le banquier ne dispose d’aucune garantie de fait en contrepartie des prêts ainsi consentis, il ne peut prélever les dépôts des mandants pour se rembourser du prêt non remboursé. Les fonds mandants sont protégés et ne peuvent servir à combler le trou creusé par le mandataire, théoriquement. Le banquier doit donc tenter de les récupérer sur les actifs de l’emprunteur ! Emprunteur qui a peut être déjà organisé son insolvabilité ! Les seuls actifs que le banquier a sous la main pour récupérer les sommes prêtées sont les fonds de commerce. Or, on l’a vu, cette valeur (150M€) est largement inférieure au montant de l’emprunt non remboursé (500M€). La perte est donc inéluctable pour les banquiers. Pour certains d’entre eux, c’est dur mais pas mortel, ils combleront la perte probable par apport de fonds propres. Pour les autres, c’est la mort assurée.
Au niveau de la transaction, on ne voit pas pourquoi les repreneurs des fonds de commerce seraient concernés par le sujet de la dette à l’égard des banquiers. Ils paieront au repreneur le prix que vaut Urbania sur le marché.
L’Arc s’interroge alors : Les banques vont-elles se contenter de promesses de remboursement ? Au delà des fonds versés par les repreneurs qui viendront couvrir une partie de la dette du propriétaire envers les banques, ces promesses ne peuvent venir que du propriétaire actuel ; toute la question à ce stade est de savoir ce que valent les actifs des sociétés du vendeur et à quoi ont été utilisés les 500 millions d’euros volatilisés.
Nous devrions connaître la suite du feuilleton prochainement car je crois que le délai total fixé par la loi pour le débouclage de la conciliation est de trois mois plus un.
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 août 2010 : 10:03:41
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Dans tout cela, personne ne dit, preuves à l'appui, s'il y a des syndicats qui ont quitté le navire, s'ils ont récupéré sans difficulté leur trésorerie, s'il est exact, comme on l'a prétendu, que le garant financier serait incapable de couvrir un sinistre potentiel.
Je songe bien entendu aussi à la situation des fournisseurs et entrepreneurs. La tardiveté des paiements effectués par Urbania ne date pas d'hier.
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