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Musa74
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 Posté - 18 mai 2010 : 19:25:40
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Bonjour,
Mon mari et moi-même sommes propriétaires depuis 2002 d'un appartement situé dans une petite copropriété comprenant en tout 4 logements. A ma connaissance, la copropriété n'a jamais été régulièrement organisée et les - rares - travaux effectués ont toujours été décidés de manière "informelle". Je sais que nous sommes dans l'illégalité mais deux des copropriétaires (ayant un lien de parenté) étaient opposés à la désignation d'un syndic donc nous avons préféré "accepter" la situation plutôt que de se mettre à dos ces deux personnes.
Malheureusement nous devons aujourd'hui faire face à d'importants travaux sur la toiture et nous n'arrivons pas à trouver un terrain d'entente avec les deux copropriétaires évoqués ci-dessus. Les travaux devenant de plus en plus urgents (plusieurs entreprises contactées pour devis nous ont assuré que la pérennité du bâtiment était compromise à cause de l'état catastrophique de la charpente), nous envisageons, avec le dernier copropriétaire, de demander la mise sous administration judiciaire de la copropriété dans l'espoir de débloquer la situation et de pouvoir faire effectuer les travaux devenus indispensables pour la sauvegarde du bâtiment et la sécurité des personnes l'occupant. Est-ce la solution ? Des personnes ayant eu recours à un administrateur ou ayant eu des problèmes similaires peuvent-elles nous apporter leur témoignage ? En vous remerciant par avance pour votre aide…
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2010 : 22:01:43
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Dans votre cas, le préalable obligé est la désignation d'un syndic, seul à même de faire fonctionner votre syndicat (nom de l'entité juridique regroupant les 4 copros)
Il s'agit donc de faire désigner par le pdt du TGI un "administrateur judiciaire" qui aura pour mission de convoquer régulièrement une AG avec à l'ODJ la question "- Désignation du syndic" (et autres, mais c'est accessoire !)
Il appartiendra ensuite à votre syndic, représentant légal du syndicat, de résoudre cette question de travaux.
Démarche : trouver un avocat (assoce copro ou consommateurs) qui déposera requête auprès du Pdt du TGI lequel désignera un "Admin Prov" lequel aura comme mission de convoquer l'AG (mission 3 mois max, à préciser dans la requête).
Il faut avancer les fonds pour payer l'avocat (5 à 800 € à négocier), qui seront remboursés ensuite par le syndic désigné s'agissant de fonds avancés "pour l'administration du syndicat".
Une démarche "plus intelligente" consiste à recherchez dès maintenant ce futur syndic et à demander au candidat qui vous semble "le mieux placé" (il sera seul candidat à l'AG) s'il est d'accord pour se faire désigner "admin. prov.", auquel cas il sera nominativement indiqué dans la requête, .. au besoin en passant par "son" avocat (que le syndicat devra ensuite payer, bien entendu ...).
Ce "candidat syndic" sera désigné "admin Prov" par le pdt du TGI (15 jours pour l'ordonnance), il convoquera l'AG rapisement (21 jours de délai), AG qui le désignera syndic.
En 1 mois, 2 au plus c'est réglé.
Vous comprenez donc que l'urgence est de trouver ce "candidat" syndic.
Voila en gros le tableau immédiat, incontournable.
Vos travaux attendront quelques mois (3 ?) |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2010 22:05:25 |
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Musa74
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Posté - 19 mai 2010 : 10:16:53
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Merci Gédéhem de la rapidité de votre réponse… Cependant, elle suscite quelques interrogations de ma part. Je vais essayer de vous détailler un peu mieux notre situation pour que vous ayez plus d’éléments.
La charpente de la copropriété est très endommagée, et certaines pièces la supportant (ferme, panne, arbalétriers, …) sont dans un état catastrophique. Nous avons exposé cet état de fait à l’ensemble des copropriétaires en Juin 2009 lors d’une réunion informelle et avons convenu que chacun devrait faire réaliser des devis. En Janvier 2010, seuls mon mari et moi-même avions fait réaliser des devis. Avec l’un des copropriétaires (appelons le A), nous sommes tombés d’accord sur l’un d’entre eux qui chiffre une réfection complète de la toiture, seule solution pérenne dans le temps à notre avis. Mais les deux autres copropriétaire (B et C, même famille) ne veulent rien savoir. Ils ont fait effectuer des devis de leur coté entre Janvier 2010 et Mai 2010 mais ceux-ci ne chiffrent qu’une réfection partielle de la toiture. D’ailleurs, lorsque mon mari a contacté les entreprises ayant réalisé les devis fournis par B et C, les artisans nous avons avoué qu’il n’étaient même pas montés dans la charpente, B et C leur ayant juste demander de chiffrer une changement des tuiles et un renforcement éventuel de quelques chevrons !
Malgré nos différents efforts pour faire comprendre à B et C qu’une réfection partielle n’était pas envisageable (point de vue confirmer par tous les artisans ayant réellement examiné la charpente), rien à faire et la situation est maintenant très conflictuelle.
Après ce « rapide » exposé de la situation de notre copropriété, voici les quelques questions que m’ont inspirées votre réponse :
• Concernant le désignation du syndic
Nous avions bien pensé à la solution « intelligente » de rechercher un syndic. Mais compte-tenu de la situation exposée ci-dessus, il me semble qu’il n’est pas envisageable que ce soit l’un d’entre nous. Pour ma part, je n’accepterais pas que ce soit B ou C et j’imagine qu’il en est de même à l’inverse. Avec le copropriétaire A, nous représentons 607 millièmes donc sauf erreur de ma part, nous pourrions faire « désigner » l’un d’entre nous lors de l’AG convoquée par l’administrateur. Mais je sais d’ores et déjà que B et C refuseront de payer leur quote-part de travaux même s’ils sont votés « légalement ». Peut-on envisager la nomination d’un syndic professionnel, donc « neutre », au moins le temps que les travaux se fassent et que la copropriété soit « remise en état » ? Les syndics professionnels sont-ils efficaces dans la gestion de travaux aussi importants ?
• Concernant l’administrateur judiciaire
Lors de la convocation de la première AG, peut-on demander à ce que l’administrateur rajoute à l’ODJ, outre la nomination du syndic, le vote concernant les travaux puisque nous avons en tout 6 devis (3 fournis par B et C, et 3 par nous-mêmes) ? Puisque A et nous-mêmes représentons 607 millièmes et que nous sommes d’accord sur un devis, ces travaux pourraient-ils être adoptés lors de cette AG ? Quels seraient les recours de B et C s’ils s’obstinent à prétendre que changer des tuiles peut sauver notre toiture ?
Pourquoi demander la limite de son intervention à 3 mois ? A lire les différents forums sur le sujet, je note une méfiance unanime envers les AJ. Pour quelles raisons ? Sont-ils vraiment aussi chers et inefficace qu’ont le lit ?
Je suis désolée de la longeur de mon post mais la situation est tellement compliquée qu’il est difficile de la résumer en quelques lignes.
Si des personnes ont été confronté à des situations similaires, je serais très heureuse de lire leur témoignage. Merci de votre aide.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mai 2010 : 11:14:29
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On peut très bien comprendre l'urgence de vos travaux .... sauf que, comme il est est dans toute indivision, seul le représentant légal peut passer un marché, un contrat avec une entreprise !
Aussi longtemps que votre syndicat ne sera pas doté d'un représentant légal il ne pourra faire de travaux ... à commencer par la décision de les réaliser, puisqu'aucune AG ne peut être convoquée pour cela !
Lorsque je parlais de solution "intelligente" pour la recherche dès maintenant d'un syndic, lequel sera proposé par requête "Admin Prov", je pensais bien entendu à un syndic "pro" !
Compte tenu du litige avec les 2 autres, il est pour le moment exclu que vous désigniez l'un d'entre vous 2 pour être syndic, mise à part la question des travaux. Il vous faudrait un "petit" syndic dans le coin ... (s'il en reste !)....
L'AG convoquée par l'Admin.Prov peut prévoir à son ODJ toutes les questions souhaitées, dont ces travaux.
Il appartiendra au syndic désigné par cette AG de les mettre en œuvre.
C'est pourquoi il serait ici très pertinent, je dirais même incontournable, que cet admin. prov soit le candidat syndic, afin d'être associé dès le départ à ce projet de travaux. |
Édité par - Gédehem le 19 mai 2010 11:21:11 |
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Posté - 19 mai 2010 : 13:04:36
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musa74 : vous parlez de travaux d'urgence. Le syndic PRO que vous aurez choisi a pour mission dans son mandat la sauvegarde de l'immeuble. Il peut, en cas d'extrême urgence lancer des trvaux et payer un acompte sans accord préalable de l'AG. MAIS il devra réunir cette AG rapidement ( sans le délai légal de 21 jours pleins) afin que l'AG approuve le devis, afin que le syndic soit en mesure d'appeler la totalité des fonds.
Vos voisins B et C ne pourront pas refuser un syndic pro ( l'administrateur judiciaire comme vous le conseille gedehm)?
Combien de tantièmes possèdent ils ??? Même si ils possèdent une majorité des tantièmes, le syndic aura l'obligation de sauver cette toiture !!!
Pour le délai, vous avez attendu depuis juin 2009, et certainement plusieurs années pour entretenir cette toiture, 3 mois de plus n'est pas grand chose. mais cherchez un syndic très rapidement avant d'aller au tribunal, c'est votre priorité !!  |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mai 2010 : 16:31:52
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Philippe, il vous arrive de lire les posts ????
"Avec le copropriétaire A, nous représentons 607 millièmes .......  |
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Posté - 19 mai 2010 : 17:47:09
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OUI monsieur le professeur gedehem , exactement comme vous !!!!! la seule différence c'est que je reconnais mes erreurs, j'ai zappé ces 604/1000 èmes.
Stilla : vous avez la majorité, donc vous n'aurez aucun soucis pour voter toutes les résolutions trvaux pour ce toit !!!! les copros B et C devront suivre la majorité et payer leur quote-part. Si ils ne le font pas, votre syndic nouvellement élu les poursuivra.
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Musa74
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Posté - 19 mai 2010 : 21:05:19
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Merci à vous pour toutes ces précisions. Suite à ces précieux conseils, j'ai contacté un avocat. Il m'a bien confirmé vos dires à savoir qu'une requête présentée au TGI aboutira à la nomination d'un administrateur qui convoquera une AG pour désigner un syndic. Celui-ci aura effectivement la charge de faire réaliser les travaux nécessaires. Par contre, selon l'avocat, il n'est pas possible "d'imposer" un syndic préalablement choisi en tant qu'administrateur, le choix de ce dernier relevant entièrement du juge. Consolation pour nous, l'administrateur nommé dans 80% des cas sur notre région est, parait-il, très compétent.
Pour info, si cela peut servir à quelqu'un, les honoraires demandés par l'avocat pour déposer la requête sont de 350 € HT et ces frais restent à la charge du ou des requérants. Par contre, le coût de l'administrateur sera supporté par l'ensemble des copropriétaires. Une fois nommé, cet administrateur informera l'ensemble des copropriétaires de sa mission et c'est à ce moment que nous pourrons lui suggérer un syndic, si nous en trouvons qui accepte de relever le défi
En conclusion, nous allons engager en parallèle la démarche auprès du TGI et la recherche d'un syndic afin de proposer sa candidature lors de l'AG. Je vous tiendrais informés de la suite des évènements (délai, coût de l'administrateur, etc...), ces renseignements pouvant être utiles à d'autres copropriétaires en détresse |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mai 2010 : 22:00:35
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Par contre, selon l'avocat, il n'est pas possible "d'imposer" un syndic préalablement choisi en tant qu'administrateur, le choix de ce dernier relevant entièrement du juge.
C'est faux : il suffit de le suggérer par requête, et le juge, qui n'a pas de temps à perdre pour chercher dans la liste prévue, signe en bas et l'affaire est dans le sac !
"(.....)
ATTENDU que (la STe X), syndic de copropriété, a été sollicitée par une majorité de copropriétaires pour exercer les fonctions de syndic et qu'elle sera désignée lors de la prochaine assemblée générale qui sera convoquée à cet effet.
Bla bla ....
POUR CES MOTIFS
PLAISE AU TRIBUNAL
DESIGNER (la Ste X) en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence sise ................... à Trifouillis-les-Oies pour une durée de trois mois avec mission d’avoir à convoquer dans ce délai une assemblée générale des copropriétaires destinée à nommer le syndic.
ORDONNER à l’ancien syndic de remettre à l’administrateur provisoire désigné la Ste X la liste des copropriétaires qui devra indiquer leur nom, adresse, numéro de lot et millièmes attachés à leur lot.
ORDONNER à l’ancien syndic de remettre à l’administrateur provisoire l’intégralité des fonds disponibles ainsi que les archives du syndicat, comme il est dit à l'article 18-2 de la loi du 10.07.1965 modifiée
DIRE que l’administrateur provisoire ainsi désigné devra informer le Président du Tribunal de Grande Instance des difficultés rencontrées et lui rendre compte à l’issue de sa mission.
(.....)
Cet avocat ne sait pas encore qu'il faut macher le travail aux juges en pareil cas ?
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Édité par - Gédehem le 19 mai 2010 22:02:13 |
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nefer
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 Posté - 20 mai 2010 : 09:06:30
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je confirme qu'il en est très souvent ainsi en province |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 mai 2010 : 09:24:22
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Pffffff .... c'est vrai que j'avais oublé : il y a PARIS en haut, avec ses sauvages, ses tipis et ses coutumes locales (mais on y fume pas que le calumet de la paix...) et nos bonnes vieilles provinces en bas, avec ses arbres, ses oiseaux et le vieux droit romain que chacun respecte avec humanité ..... |
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nefer
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Posté - 20 mai 2010 : 09:58:33
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je voulais dire qu'en province le magistrat accède (très généralement) à la demande du requérant de nommer la société x......ou mr y... comme administrateur provisoire |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 mai 2010 : 12:26:52
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.. avec mon pfff, je mettez (ou tentais de mettre) un peu d'humour !!!
Mais c'est un fait : il suffit que la requête prévoit (demande)
- que M. X, copropriétaire de ce petit syndicat de 5 personnes ...,
- que le M. Y pdt du Cs ...
- ou que la Ste Z syndic de copropriété
soit désigné "administrateur provisoire", que cette demande soit reprise dans la solution proposée, et le pdt du TGI signe en bas à destination du greffier ....
Si un avocat refuse de procéder ainsi, il faut en trouver un autre ! |
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Musa74
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Posté - 20 mai 2010 : 21:59:52
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Bon, après une demi-journée le nez collé dans les pages jaunes et l'oreille scotchée au téléphone, j'ai enfin trouvé un syndic pro qui ne m'a pas raccroché au nez quand j'ai dit "petite copropriété sans syndic mais avec gros travaux (sous-entendu gros problèmes)"
Plus sérieusement, j'ai essuyé un nombre de refus désespérant mais j'ai enfin réussi à trouver un syndic qui accepte de se faire potentiellement nommé administrateur.
Mon avocat a accepté de modifier la requête pour demander la nomination dudit syndic tout en me précisant bien que je juge était souverain dans le choix de l'administrateur et que la nomination de ce syndic en tant que tel n'était pas garantie à 100%.
Mais bon, si le juge accepte, nous aurons visiblement économisé près 3000 €
Mille mercis pour vos conseils avisés, je vous tiens au courant |
Édité par - Musa74 le 20 mai 2010 22:02:27 |
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Musa74
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Posté - 18 juin 2010 : 21:09:34
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Eh bien le "très généralement" de Nefer ne s'est pas vérifié dans notre cas  Malgré notre demande, nous n'avons pas obtenu du juge la désignation du syndic en tant qu'administrateur. Il devra donc présenter sa candidature à l'assemblée générale qui sera organisée par l'administrateur judiciaire qui a été nommé.
Si ces infos peuvent servir à d'autres : il s'est écoulé un mois entre le début de la démarche (RV chez l'avocat) et la réception de l'ordonnance du juge. Facture de l'avocat : 418.60 € TTC. |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 juin 2010 : 00:56:29
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C'est ce que l'on appelle un "dysfonctionnement dans l'administration d'une bonne justice", .... à moins que ce ne soit la présentation d'une requête pas assez précise dans sa rédaction (c'est un grand classique dans ces dossiers mal ficelés) et/ou un juge obtu et/ou copain avec les "administrateurs" référencés dans la "liste" ... ou encore droit dans ses bottes, sans occulter le fait qu'il connait votre candidat syndic et qu'il ne présente pas à ses yeux les qulités pour qu'il le désigne ...
Vous êtes donc dans les quelques % qui ne recoivent dans ce cas précis pas la bonne réponse du juge !
Pas le moment de jouer au Loto !  |
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nefer
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Posté - 19 juin 2010 : 10:39:19
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à ma connaissance un dossier similaire sera déposé la semaine prochaine à ...........: je vous informerai du résultat |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 19 juin 2010 : 22:46:47
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Hello !
Sachez MUSA74 que tout se répare ou presque ! Comme je ne connais pas votre région je ne pourrai être affirmatif mais sur la région parisienne (en haut) il existe des sociétés capable de restaurer ou réparer des charpentes fortement endommagées par résine. C'est fiable et pérenne dans le temps si cela peut vous permettre de retrouver la sérénité avec vos voisins n'hésitez pas à consulter ces sociétés si vous être dans mon périmètre géographique à défaut vous devriez trouver leurs homologues dans votre région.
Pour info lors des travaux de rénovation totale de la couverture zinc de l'immeuble de l'un de mes proches il a été découvert une altération totale du pied de l'arbalétrier qui a pu être restauré à la résine évitant sa dépose et les frais considérables que cela aurait pu engendrer (dépose des entraits, jambes de forces et pannes) sans oublier le retard que le chantier aurait pris. Ne négligez donc pas cette solution alternative que pourra éventuellement vous proposer votre syndic si c'est un vrai pro de la gestion des immeubles.
Bonne chance. |
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 13 juil. 2010 : 17:02:17
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Bamara63 a une excellente alternative en matière de réparation mais à l'instant T, je puis vous affimez que vous êtes loin du compte de pouvoir y remédier !!
Vous êtes dans la même panade que la mienne !! En avril 2003, j'ai (en ma qualité de copropriétaire) obtenu une ordonnance du président du TGI aux fins de désigner un adminitrateur judiciaire en vue d'élire un syndic pour notre copropriété.
Nous ne sommes que deux. Ce qui revient au même vu les caractéristiques que vous énoncées en matière de collusion entre les différents copropriétaires.
Vous pouvez demander d'inscrire à l'ordre du jour un certain nombre de syndics "disposés" à gérer une copropriété avec un nombre trop réduits de lots.... Aujourd'hui avec Internet, cela est vraissembrable.
Cependant, vu votre lecture, l'administrateur judiciaire risque d'avoir du fil Ă retordre....
Néanmoins, il faut, quoi qu'il en soit, élire un syndic, professionnel ou bénévole pour que toute action aboutisse.
Pour ma part, j'ai payé cet administrateur judiciaire (pour lequel j'accuse, en 2010, encore les incompétences)
800 euros en 2003 - 1800 € en 2010.
Quoi qu'il en soit, vous n'avez nulle autre choix que de faire intervenir un administrateur judiciaire de telle sorte d'assigner le responsable en justice.
Je reste Ă votre disposition car mon affaire se poursuit encore depuis 2003.
Sachez que la copropriété, c'est un pensum........
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