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 Posté - 26 mai 2010 : 15:53:48
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Un ascenseur a été installé il y a cinq ans dans un des deux escaliers de la copropriété, mais le RdC n' a pas été modifié.
Le pooint n'ayant toujours pas été mis a l'ordre du jour de la précédente AG, il a été abordé oralement, et le syndic s'est proposé de faire publier une annexe du RdC aux hypothèques.
Aujourd'hui, je recois copie du courrier envoyé par le syndic au notaire (enfin, à un notaire, le plus proche, celui qui a publié le RdC certes) avec la demande suivante:
citation: .... Les clés de répartition des charges d’entretien affectant cet élément d’équipement commun ont été définies, mais le nécessaire n’a pas été fait auprès de votre étude.
C’est pourquoi, nous vous demandons de bien vouloir enregistrer ce document au rang des minutes de votre étude.
... Cela suffit-il?
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Édité par - ribouldingue le 26 mai 2010 15:55:02 |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2010 : 16:49:40
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Qu'est-ce que cette "salade " ???? 
Il y a 5 ou 6 ans, l'AG a été saisie d'un projet d'implantation d'un ascenseur, avec sans doute l'intégralité des pièces nécessaires, dont la grille de répartition des travaux (?) et celle des frais d'entretien et de réfection (??).
Il faut se référer aux pièces de l'époque, dont le ou les PV d'AG sur ce point. Ce sont les résolutions adoptées valant modification du RDC (question qui devait être également prévue à l'ODJ because budget !) qui sont envoyées au notaire pour inscription au fichier immobilier par acte authentique.
Les pièces concervées aux minutes du notaire sont des/ses archives des actes, qui ne valent pas "modification du RDC" ! 
Lors de la décision d'AG d'il y a 5 ou 6 ans décidant de modifier le RDC du fait de cette création (à vérifier si la modif a été décidé), le syndic n'a pas fait son boulot !!
IL faut vérifier ces points, sans parler des honoraires du notaires (ont-ils été prévus ?) comme de ceux du syndic (qui en principe n'oublie pas de se servir ....  ). |
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Posté - 26 mai 2010 : 18:24:48
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citation: C’est pourquoi, nous vous demandons de bien vouloir enregistrer ce document au rang des minutes de votre étude.
Cet enregistrement est très important car c'est à cette date d'enregistrement que les modifs du RdC sont applicables au nouvel arrivant. |
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 Posté - 26 mai 2010 : 19:35:28
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Merci c'est bien ce qui me semblait.
Les archives du notaire, je m'en passe et ses minutes pareil .. j'ai les miennes de minutes...
Je fais corriger le tir... |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2010 19:36:37 |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2010 : 10:08:02
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Les modifs d'une RDC non publiées aux fichier immobilier ne sont opposables à un acquéreur que lorsqu'elles sont annexées aux actes qui le concerne (D.art.4) |
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Posté - 27 mai 2010 : 10:39:41
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gedehem ets vous sur : citation: Article 4
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Or à mon avis, un enregistrement aux minutes du notaire suffisent... |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2010 : 11:00:48
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"... s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article ...."
Si l'acte de mutation lui-même ne fait pas mention des modifications du RDC, en précisant ce qu'elles sont (ici avec la grille de charges du nouvel ascenseur) elles ne seront pas opposables à l'acquéreur !
La pratique courante : lors de la notification de l'état daté, le syndic en profite pour notifier les modifs RDC intervenues, demandant au notaire "de bien vouloir les annexer aux actes qui seront dressés."
Autrement dit, c'est du coup par coup, pratique utilisée lors des mutations qui interviennent entre la date d'AG et l'enregistrement au fichier, soit quelques mois. !
Dans le cas soulevé par Ribouldingue, il faut noter qu'il n'y a pas d'effet rétroactif ..., notification "aux minutes" ou pas !!!
Il s'agirait là d'une pirouette du syndic, sans doute pris en faute de n'avoir fait son boulot il y a 5 ans ... |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2010 11:03:00 |
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Posté - 27 mai 2010 : 14:58:06
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En fait, ce n'es tpas le meme sydnic, et c'est moi qui ai découvert le pot aux roses en me voyant payer du triphasé pour la lampe du couloir.
Le syndic actuel est de tres bonne disposition surtotu qu'il sait qu'on a failli le virer l'an denrier, mai a sans doute voulu faire a l'économie.
citation: Or à mon avis, un enregistrement aux minutes du notaire suffisent... En ce cas qui que ce soit qui demande une copie du RdC au bureau des hypothèque est absolument incapable d'etre au courant de la modification.
Par exemple, un lot qui passe de génération en génération via une SCi peut fort bien ne jamais voir un notaire de un siècle...
Comment sait-on qu'il faut aller chercher chez le notaire machin, surtotu si celui-ci a disparu et que ses archives sont passées ailleurs? |
Édité par - ribouldingue le 27 mai 2010 14:59:41 |
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Posté - 27 mai 2010 : 15:17:22
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citation: un lot qui passe de génération en génération via une SCi
cette SCI a participé aux AG, elle est donc au courant... juridiquement pas en triphasé
cette SCI n'a pas participé aux AG, elle a eu notification du PV de l'AG concerné, en conséquence idem ci-dessus
Donc dans tous les cas, la SCI est au courant  |
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Posté - 27 mai 2010 : 18:55:08
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OK donc pour la SCI et pif paf pof car j'aurais du y peser.
Quid de l'acheteur qui ne passe pas par ce notaire? |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2010 : 22:16:23
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Pour le membre du syndicat (SCI ou autre !) lors de l'adoption de la modification, la question ne se pose pas : elle lui est opposable !
La question ne se pose que lors d'une mutation, ici de la SCI vers un acquéreur tiers au syndicat.
La modif non publiée qui n'est pas annexée aux actes n'est pas opposable à cet acquéreur lorsqu'il sera devenu copropriétaire.
Une modif d'un RDC n'est opposable aux tiers (acquéreurs, administrations, etc ..) qu'à compter de leur inscription au fichier ou, cas d'une mutation, de leur annexion aux actes !
A défaut, le syndicat ne peut les leur opposer !
Par exemple pour faire payer des charges "ascenseurs" à un nouveau copropriétaires habitant au 6° étage de la cage doté de ce nouvel ascenseur : le syndic n'a aucun moyen pour l'obliger à payer une quote-part sur cet équipement commun non déclaré ! |
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