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 Sujet  |
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MĂ©lany
Nouveau Membre
France
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 Posté - 03 juin 2010 : 00:45:12
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bonjour
voici ma question
Nous avons réalisés des travaux très importants dans notre copropriété (au total 400 000 euros)
Nous venons de recevoir la convocation à l'AG à laquelle est joint le relevé général des dépenses établi par le syndic.
Sur ce relevé de dépenses, chaque travaux fait l'objet de plusieurs dépenses, détaillant les montants payés
- Ă l'entreprise
- Ă l'architecte (10 % HT du montant HT des travaux)
- Ă l'assurance dommage ouvrage
- au syndic (frais de gestion)
Ces dépenses ont également étaient inscrites dans les projets de résolutions (un par travaux) rédigés par le conseil syndical, et repris tels quels par le syndic.
Ces projets de résolutions reçus avec la convocation, ont pour but d'entériner toutes les dépenses après une information précise de l'AG, ils détaillent, comme le relevé des dépenses, chacune de ces sommes.
La difficulté est que le montant des honoraires (frais de gestion) calculés par le syndic, et inscrit par lui dans le relevé général des dépenses, est supérieur de quelques 100 à 150 euros selon les travaux à celui indiqué dans les projets de résolutions par le Conseil syndical.
Le conseil syndical n'avait pas eu connaissance des montants calculés par le syndic avant l'envoi de la convocation.
- LA BASE DE CALCUL DU CONSEIL SYNDICAL est l'application du pourcentage de 2,50 % HT sur le montant HT du seul montant du devis des travaux.
(il ajoute ensuite la TVA Ă 19,60 %)
- LA BASE DE CALCUL DU SYNDIC est l'application du pourcentage de 2,50 % HT sur le montant des appels de fonds faits par le syndic pour lesdits travaux.
Le syndic a plusieurs reprises (début 2009) avait appelé des montants supérieurs aux devis + frais (archi - DO - syndic)
Le conseil syndical a fait en sorte de préciser à l'AG de juin 2009 que les APF de fonds devaient être faits selon les montants précis devis + frais
A cette AG de juin 2009, nous n'avions pas encore eu Ă approuver des "frais de gestion" pour les travaux.
C'est avec surprise que nous avons constaté dans la convocation à l'AG de juin 2010 la différence de calcul entre
-les montants notés dans les projets de résolutions établis par le CS
-les montants notés par le syndic dans le relevé général des dépenses.
Nous avons les éléments suivants
1°) le contrat de syndic voté en juin 2009 dit exactement dans le chapitre "PRESTATIONS PARTICULIERES" :
"Honoraires de syndic sur les travaux
en tant que représentant du Maître de l'Ouvrage
Pour la gestion financière et le suivi administratif du dossier, la commande des travaux,
le réglement des factures, la répartition auprès des copropriétaires y compris les appels
de fonds provisionnels, encaissement des règlements
avec mission de Maître d'Oeuvre
2,5 % HT. du budget voté des travaux"
2°) les résolutions (de juin 2008 et juin 2009) votant les travaux font bien un vote par dépense
-pour le devis
-pour les frais d'architecte
-pour les frais de DO
-pour les frais de syndic
et indiquent le total TTC de ces 4 dépenses pour déterminer le montant total des appels de fonds à faire par le syndic.
Pour les honoraires travaux du syndic les résolutions utilisent toutes la formulation suivante :
"L’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment X.., après en avoir délibéré, décide que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents, seront répartis en charges spéciales du bâtiment X....
Les honoraires du syndic, selon son contrat, sont de 2,5% HT du montant HT des travaux, soit xxxxx euros TTC."
Le syndic a donc inscrit sur le relevé général des dépenses 2009 les montants de ses honoraires travaux calculés de la façon suivante:
2,50 % SUR LA BASE du MONTANT TOTAL INDIQUE DANS LA RESOLUTION votant les travaux, soit sur le montant TTC du devis + les 10 % TTC de l'architecte + les 2,2 % de l'assurance + les 2,50 % TTC des frais de syndic (= total des APF)
A ces 2,50 %, il a ajouté 19,60 % de TVA
Nous nous apercevons que par le terme "budget" indiqué dans son contrat, il a voulu "augmenter" la base sur laquelle il calcule ses 2,50 %.
A aucun moment nous n'avons vu cette "subtilité", d'autant que dans l'esprit de tous les copropriétaires, les résolutions votées voulaient bien dire que les 2,50 % pour le syndic devaient être calculés sur la base du seul montant HT du devis travaux sans inclure les "frais" d'architecte, de DO et de syndic.
Il est à noter que le calcul de 2,50 % HT d'honoraires syndic, sur un montant comprenant déjà les 2,50 % (+ TVA) pour le syndic, est assez particulier.
Merci de m'indiquer vos expériences, arguments et suggestions avant que l'on tente d'expliquer au syndic que la différence entre les montants qu'il a indiqué dans le relevé général des dépenses et les projets de résolutions pose un sérieux problème et qu'aucun copropriétaire ne s'attendait à un calcul comme il l'a fait.
Ma question est longue mais je pense utile d'en avoir préciser tous les contours avec précision.
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bb97bt
Contributeur débutant
France
68 message(s)
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 Posté - 03 juin 2010 : 13:27:27
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Bonjour,
Votre exposé est assez long mais d'apres ce que je déduis de vos explications, le syndic aurait peut etre facturé 2 fois ses 2,50% (une premiere fois sur le budget global les incluant déjà et une deuxieme fois sur les devis ht des travaux...?).
La logique implacable voudrait que le syndic n'ait facturé qu'une fois ses honoraires, et sur le montant HT global du budget voté (hors frais de syndic) ou mieux le montant HT global des devis acceptés ayant faits l'objet de base de calcul des appels réalisés auprès des copro...
A mon sens, vous devez d'abord vérifier dans votre compta copro si les honoraires sur ces dossiers travaux ont été débités une ou deux fois :
-> vous pouvez consulter pour celà le grand livre (compte honoraires syndic) ou encore le relevé des charges de l'exercice. Vous pouverz aussi pour lever tout doute à ce sujet demander au syndic "l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au cours de l'année", document que vous etes en droit de demander selon art 11 de la loi de 65. Il s'agit d'une annexe requise pour la présentation des comptes de l'exercice (comme le détail des dettes/créances copropriétaires ou détail des comptes de regularisation/attente).
Si ces honoraires ont été prélevés une seule fois d'après ces documents...vous pouvez encore le verifiez dans les relevés de compte bancaire.
Vérifiez le calcul afin qu'il s'agisse bien de 2,5% ht des sommes appelées auprès des copropriétaires sur la base des factures/devis travaux ht reçus.
vous pouvez recouper la vérification de ces appels à l'aide des sommes détaillées qui doivent figurer dans les annexes comptable 4 ou 5 (relatifs aux travaux réalisés clos ou non clos durant l'exercice à approuver).
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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 2
Posté - 03 juin 2010 : 14:26:04
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citation: qu'il a indiqué dans le relevé général des dépenses et les projets de résolutions
Le projet (??) de résolution - ou peut être plus exactement la résolution - est ce qui est proposé aux copropriétaires ce qu'il faut connaître c'est ce qu'ils ont acceptés
qu'avez vous accepté????
Architecte 10%,cela semble très important..........pour quels travaux? et quelle est la TVA appliquées par l'architecte pour sa mission? |
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MĂ©lany
Nouveau Membre
France
20 message(s)
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3
Posté - 03 juin 2010 : 14:50:58
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Pour répondre à bb97bt
- le syndic n'a pas calculé deux fois ses honoraires travaux, le problème est la base sur laquelle il les a calculé
- en l'occurence, il les a calculé sur un montant global (base de calcul retenue par le syndic) qui correspond à :
(base de calcul retenue par le syndic) : DEVIS TTC + FRAIS ARCHITECTE TTC + DOMMAGE OUVRAGE + HONORAIRES SYNDIC TTC
- le fait qu'il soit précisé dans son contrat "2,5 % HT. du budget voté des travaux"
veut-il dire qu'il doit prendre comme base de calcul : le montant du devis + tous les frais (y compris de syndic)
- bien sûr, se pose aussi la question de savoir, (en raison ne la non-précision dans son contrat) si le "budget" s'entend HT ou TTC .....
- autre point : il n'a pas contesté les résolutions de juin 2009 qui ont voté les travaux et qui indiquaient le montant précis en euros de ses honoraires (donc votés par l'AG), montant calculés sur la base du seul montant HT du devis .......
D'une façon générale, il fait fi des décisions d'AG et applique ce qu'il veut
Ce qui nous contrarie le plus est qu'il n'ait rien dit au moment de la préparation de l'AG et qu'il se comporte ainsi en faisant comme si les résolutions votées étaient secondaires par rapport à ce que lui décide d'appliquer que ce soit pour ses honoraires ou le reste ...
Pour répondre à Felix
- notre AG va avoir lieu dans quelques jours
- le problème est que
.d'une part, nous devons voter l'approbation des comptes (qui se fait sur la base des documents comptables qu'il a envoyés avec la convocation et dans lesquels ses honoraires sont d'après nous surévalués)
.d'autre part, nous devons voter les projets de résolutions "travaux" dont les montants indiqués pour les honoraires syndics sont différents de ceux des documents comptables établis après coup par le syndic
Il n'est pas possible d'avoir des votes qui se contredisent
Nous devons d'une part voter l'approbation des comptes pour ne pas bloquer des procédures d'impayés,
mais nous allons noter des réserves quant aux honoraires calculés par le syndic pour les travaux
Avant de faire ses réserves, nous voulons d'abord étudier la question pour savoir si nous sommes obligés d'en passer par ses calculs "surévalués" car nous n'avions pas vu la "subtilité" "budget" dans son contrat
ou si nous devons persister sur notre mode de calcul en prenant comme "budget" travaux, uniquement le montant HT du devis ....
Pour l'architecte
- il s'agit de gros travaux : canalisations, ravalements .....
- la TVA est 5,5 %
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 03 juin 2010 : 15:14:09
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Sauf cas très particulier, que le syndic doit justifier, l'AG ne peut approuver que les budgets tel qu'initialement votés (2008/2009).
Des propositions ont été faites, des chiffrages présentés, l'AG a décidé.
Ce sont ces chiffrages qui doivent se retrouver lors de l'approbation des comptes (Ă la virgule ...).
Concernant les honoraires du syndic, la base convenue adoptée en AG (si j'ai bien compris : "..du montant HT des travaux, soit xxxxx euros TTC.") ne peut être que celle-ci !
Concernant des "réserves", c'est se cacher à 50 derrière une brindille : aucun effet !
On peut admettre une "réserve conditionnelle", par exemple lorsqu'il manque une facture : la dépenses n'est pas approuvée "sous réserve de présentation de la facture sous 10 jours au CS, lequel reçoit délégation pour lever la réserve". (résolution AG)
Dans votre cas, s'agissant d'un refus d'approbation d'une "sur"imputation d'honoraires ne correspondant pas à ce qui avant été décidée par une AG, c'est un rejet pur et simple !
" L'assemblée général refuse l'imputation des honoraires pour un montant de..... . Elle approuve ces honoraires sur la base de ce qui avait été convenu lors de l'AG du ...., soit xxxx € "
Il ne faudra pas oublier le rappeler au final le montant total approuvé, qui doit tenir compte des réserves conditionnelles ainsi que des rejet, ce montant total approuvé (donc exigible) étant différent de celui proposé avec la convocation.
Reste une question, qui n'est pas le sujet : la place de cet architecte pour des honoraires de 10% !
Outre que 10%, c'est du "manifestement très exagéré", ne s'agirait-il pas ici d'un doublon avec le syndic, cet architecte étant en fait le véritable "maitre d'œuvre" ???
Si c'est effectivement le cas, le syndic n'est pas "maitre d'œuvre" puisqu'un professionnel en la matière a été "embauché".
Il n'aurait en charge que les taches administrative et comptable, ce qui réduit sérieusement les honoraires qu'il serait en droit de demander ....
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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5
Posté - 03 juin 2010 : 15:22:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
Si c'est effectivement le cas, le syndic n'est pas "maitre d'œuvre" puisqu'un professionnel en la matière a été "embauché".
Il n'aurait en charge que les taches administrative et comptable, ce qui réduit sérieusement les honoraires qu'il serait en droit de demander .... A moins d'être architecte, ce qui peut arriver, mais c'est rare, le syndic n'est jamais maître d'oeuvre. Ce n'est pas son métier.
10% pour le maître d'oeuvre pour des travaux de 400 000 €, c'est bien payé.
2,5% pour le syndic, pour des travaux d'un tel montant avec le concours d'un maître d'oeuvre, c'est très bien payé. |
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MĂ©lany
Nouveau Membre
France
20 message(s)
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6
Posté - 03 juin 2010 : 19:00:42
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Merci encore pour la réponse très précise de Gédehem
OUI notre syndic est aussi architecte
Notre copropriété a subi des années de non-gestion de la part de syndics précédents (des petits, des très gros, un syndic social ....) nous avons été de pire en pire ........ et bien contents de trouver l'actuel qui bien qu'il ne soit pas parfait à débloquer presque tous les dossiers
- dont une opération OAHD qui était vouée à l'échec s'il n'avait pas repris tout ça en catastrophe avec des impayés représentant 4 fois le budget annuel (d'ou un syndic architecte)
- dont plusieurs procédures en liquidation d'astreinte contre le SDC car les précédents syndics n'avaient pas faire des travaux ordonnés par le TGI
- dont un dossier "scission" de copropriété qui pour nous est la seule solution pour s'en sortir en parvenant à une gestion de "proximité" ou du moins copro de plus petite taille
(si c'est voté, une copro de 30 personnes deviendrait 2 copro de 15 avec deux bâtiments chacune)
- etc, etc ...
Pour autant, les comptes sont les comptes, et nous voulons fonctionner dans la transparence ....
et même si le syndic a fait certainement des heures sup y compris le week end et 25 décembre pour des urgences au niveau de nos procédures devant le JEX, il ne faut pas tout mélanger, ses honoraires travaux sont une chose, des vacations pour des heures sup, une autre ....
Ce qui est idiot de sa part, c'est la méthode utilisée, avec 32 000 euros de frais d'avocat en 2009 (le budget est de 40 000 euros) on était plus à 2 000 euros de frais de gestion pour travaux en plus, surtout qu'il avait récupéré in extremis le dossier "subventions" OAHD
Dommage qu'il ne nous ait pas dit clairement à l'AG 2009 de quelle façon il calculait ses honoraires travaux
ou alors il n'a pas vu que les chiffres collaient pas .... trop occupé par les procédures devant le JEX et les autres ....
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 03 juin 2010 : 21:59:33
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En résumé, il y avait un syndic-architecte (ou "architecte-syndic" ..  ) , rémunéré à 2,5%, et EN PLUS, un "architecte-architecte", rémunéré à 10 % ?????
Qui faisait quoi dans votre affaire ?????? 
Ne nous dites pas qu'en fait vous voulez dire qu'il y avait un type avec une casquette "syndic", rémunéré à 2,5%, bonhomme qui changeait de casquette de temps à autre pour mettre celle "architecte", mais alors rémunéré à 10 % ?????    
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