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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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 Posté - 06 juin 2010 : 18:56:05
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Bonjour,
je souhaite investir dans le locatif mais ne l'ayant jamias fait, j'ai quelques hésitations.
Je voudrais acquerir un immeuble pour Ă©viter les syndics et copro.
J'ai en vu un immeuble (250K€, loyer mensuel de 1500€). La rentabilité net me paraît correcte (4,82%) mais il y a surement des pièges à éviter que je connais pas.
En particulier, certaines personnes du forum trouvent que le locatif n'est pas rentable.
Merci de vos avis et expérince
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yarol
Contributeur actif
320 message(s)
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Posté - 06 juin 2010 : 19:20:33
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 Posté - 06 juin 2010 : 19:24:31
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Commencez donc par lire les nombreux fils de ce forum sur le sujet ou plutôt les nombreux sujets connexes sans oublier les fils de l'ancien forum, puis venez reposer des questions plus précises, parce que la le sujet est tres tres global.
Foncier, commercial, meublé?
Gérant, pas gérant?
Expérience, pas expérience? |
Édité par - ribouldingue le 06 juin 2010 19:26:25 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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3
Posté - 06 juin 2010 : 19:42:16
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je rajouterai:
baux ? combien de temps ? procédures en cours ou non ?
travaux a faire ? ou non ?
etat des logements ?
combien de logements loués ?
avez vous du temps ? des connaissances juridiques en la matière ?
etc ...
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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4
Posté - 06 juin 2010 : 20:29:16
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Bonjour,
je n'ai pas d'experience, donc je partirais sur du foncier ou meublé mais pas de bail commercial
Côté jurique, disons que je suis un néophyte avec des connaissances et surtout un peu chat noir, ce qui me rend méfiant et donc je me renseigne ....
Il y a 5 logements dont à refaire complétement, les autres occupés.
Pas de procédure en cours
Trauvaux (autre que le duplex): facade et parties communes.
Les logements sont corrects mais sans plus
Je pars sur la base que je vais faire faire les travaux (600€/M2 pour le duplex) mais qu'en cas de dérapage budgettaire, je fais moi-même certains travaux.
Ceux sont les charges non prévues (dégats par les locataires), la lesgislation, le juridique et surtout le profil des locataires que je ne maîtrise pas
je pars sur 9 mois de loyers sur 12, le reste Ă©tant les charges, taxes et travaux |
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Posté - 06 juin 2010 : 20:53:45
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citation: J'ai en vu un immeuble (250K€, loyer mensuel de 1500€). Donc vous achetez pour 250 000 + 20 000 ce qui avaec des travaux aura plus tard une recette de 18 000 euros.
C'est ben cher....
citation: je n'ai pas d'experience, donc je partirais sur du foncier ou meublé mais pas de bail commercial plutot du foncier ou du commercial mais pas de meublé alors...
citation: Travaux (autre que le duplex): facade et parties communes. Ca fait quand mĂŞme plus de 10 000 euros je suppose.
Pour les appartements, attention, les travaux, ca dérape vite, une estimation au m2 ne donne souvent pas grand chose.
Le profit des locataires dépend de la région, de l'état de l'immeuble et du niveau des loyers par rapport a la concurrence. Plus vos loyers sont faibles meilleures sont les profils.
On ne peut rien dire sans connaitre la ville..
Si vous avez des petites surfaces, il faut viser les étudiants , les personnes en déplacement ou les retraités accidentés de la vie les deux derniers et même les trois en meublé. En nu, c'est beaucoup plus difficile. |
Édité par - ribouldingue le 06 juin 2010 20:55:26 |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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6
Posté - 07 juin 2010 : 13:19:31
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: J'ai en vu un immeuble (250K€, loyer mensuel de 1500€). Donc vous achetez pour 250 000 + 20 000 ce qui avaec des travaux aura plus tard une recette de 18 000 euros. C'est ben cher....
les 250K€ englobe les travaux mais pas les frais de notaire
Pourquoi, si je perçois 1500 € de loyer et paie 800€ d'interêts mensuels + 400€ de charges (25% des loyers). L'"effort d'épargne est de 1800 € /mois
citation: citation: je n'ai pas d'experience, donc je partirais sur du foncier ou meublé mais pas de bail commercial plutot du foncier ou du commercial mais pas de meublé alors...
pourquoi?
citation: citation: Travaux (autre que le duplex): facade et parties communes. Ca fait quand même plus de 10 000 euros je suppose. Pour les appartements, attention, les travaux, ca dérape vite, une estimation au m2 ne donne souvent pas grand chose. Le profit des locataires dépend de la région, de l'état de l'immeuble et du niveau des loyers par rapport a la concurrence. Plus vos loyers sont faibles meilleures sont les profils. On ne peut rien dire sans connaitre la ville.. Si vous avez des petites surfaces, il faut viser les étudiants , les personnes en déplacement ou les retraités accidentés de la vie les deux derniers et même les trois en meublé. En nu, c'est beaucoup plus difficile.
[/quote]
l'immeuble est hénin-beaumont dans le NPDC, ville moyenne, taux de chomage assez haut
Je sais, il y a beaucoup de pourquoi dans mon text .... |
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Posté - 07 juin 2010 : 13:36:13
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citation: les 250K€ englobe les travaux mais pas les frais de notaire
Pourquoi, si je perçois 1500 € de loyer et paie 800€ d'interêts mensuels + 400€ de charges (25% des loyers). L'"effort d'épargne est de 1800 € /mois Si vous achetez des chambres d'étudiants a Residetude ou autres, vous aurez un meilleur rendement sans aucun tracas de travaux, ni de gestion.
Je comprends mal que le rendement d'un bien acheté en immeuble puisse etre aussi faible a moins qu'il soit au centre ville de Paris ou de quelques grandes villes au rendement faible.
Le rendement ne se calcule pas en fonction de votre emprunt, mais bel et bien par rapport a des biens semblables.
A Lille on tend vers le 7%
A Marseille, on doit pouvoir faire entre 6 et 10% selon les endroits
A mulhouse entre 8 et 11%
Au Puy en Velay on doit dépasser les 9%
citation: plutot du foncier ou du commercial mais pas de meublé alors... Si vous n'y connaissez pas grand chose, vous pouvez faire du meublé, mais il va falloir ingurgiter assez vite pas mal de notions sauf a adopter le régime fiscal du microbic.
Il faut faire de la compta, de la fiscalité, du juridique dans tous le scas, et de la simple gestion
Pour le commercial, vu que votre lcoataire reste 9 ou 18 ans, investir dans un acte notarié n'est rien, et vous n'avez finalement pas grand chose a connaitre.
citation: l'immeuble est hénin-beaumont dans le NPDC, ville moyenne, taux de chomage assez haut
je suppose que vous allez avoir beaucoup de locataires cafés (= qui recoivent la caf).
Difficile de recruter convenablement, opportunité parfois de souscrire une assurance loyer impayé.
Gestion tres complexe, vous avez intéret a etre tout le temps a jour, car la caf peut changer d'un mois a l'autre, le locataire arrondir en plus ou en moins ce qu'il vous doit, et il est souvent peu rentable d'envoyer un huissier pour qqs dizaines d'euros. |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 13:40:29 |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 07 juin 2010 : 16:03:20
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Bonjour,
Quelques remarques :
- il n'est jamais recommandé à un bailleur sans expérience de s'attaquer directement à un immeuble. Je vous conseillerai de faire vos armes avec un bien plus simple. Par ex si vous voulez éviter les copro, une petite maison 1930 dans votre coin avec un peu de travaux. Vous devez pouvoir trouver vers 90000 ou 100000 euros.
Une fois que vous connaissez les droits et devoirs du locataire et du bailleur, les procédure habituelles, que faire en cas de changement de locataires ... il sera temps de passer à la vitesse supérieure.
- louer des logements nus est beaucoup plus simple sur le plan de la gestion et fiscal que du meublé ; après tout dépend, quel est votre objectif à moyen terme.
- 1500 euros de loyer pour 250000 d'achat, c'est super cher ; c'est un rendement du "Vieux Lille". Pourquoi vous êtes-vous intéressé justement à cet immeuble parce que des rendements aussi faibles sont rares dans notre région.
- Prenez du temps pour lire sur ce forum, on y apprend énormément de choses très pratiques. |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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Posté - 07 juin 2010 : 18:55:09
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citation: Initialement posté par maoyanncitation:
- il n'est jamais recommandé à un bailleur sans expérience de s'attaquer directement à un immeuble. Je vous conseillerai de faire vos armes avec un bien plus simple. Par ex si vous voulez éviter les copro, une petite maison 1930 dans votre coin avec un peu de travaux. Vous devez pouvoir trouver vers 90000 ou 100000 euros.
Une fois que vous connaissez les droits et devoirs du locataire et du bailleur, les procédure habituelles, que faire en cas de changement de locataires ... il sera temps de passer à la vitesse supérieure.
Peut-être que je cherche mal mais pour l'instant, je n'ai pas trouvé d'investissement locatif plus interressant. Pourquoi une maison à 100K€ avec un loyer de 600€ serait plus interessant qu'un immeuble de 250K€ avec un loyer de 1500€? Le taux de rentabilité annoncé par ribouldingue sont brut ou net? citation:
- 1500 euros de loyer pour 250000 d'achat, c'est super cher ; c'est un rendement du "Vieux Lille". Pourquoi vous êtes-vous intéressé justement à cet immeuble parce que des rendements aussi faibles sont rares dans notre région.
Je ne suis encore qu'en phase de recherche [quote] - Prenez du temps pour lire sur ce forum, on y apprend énormément de choses très pratiques.
je lis je lis ... |
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Posté - 07 juin 2010 : 21:26:44
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citation: je lis je lis ...
Et quand vous aurez cru avoir terminé sur ce forum, vous irez sur l'ancien
http://www.universimmo.com/forum
Non, je plaisante "Ă peine"...
Il est bien difficile de donner des conseils en la matière, si ce n'est de prudence, prudence, prudence, prudence, prudence...
Comme dans tout achat immobilier il vaut bien mieux "rater" une bonne affaire que d'en faire une mauvaise...
Et comme il vous l'a précédemment été dit par plusieurs intervenants, le nombre de paramètres à prendre en considération nécessite une certaine maîtrise ... de ces critères !!!
Ne croyez pas perdre du temps à les intégrer quitte à ne pas acheter "tout de suite"... Ce qui ne vous empêche pas de regarder les annonces, visiter les biens, prendre lien avec des AI (pour connaître les prix de vente définitifs des biens que vous aurez visités par exemple) etc...
Dans l'immo, tout est bon à apprendre, comme dans les autres métiers d'ailleurs... |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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Posté - 07 juin 2010 : 21:34:08
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citation: Initialement posté par maoyann
Bonjour,
Quelques remarques :
- il n'est jamais recommandé à un bailleur sans expérience de s'attaquer directement à un immeuble. Je vous conseillerai de faire vos armes avec un bien plus simple. Par ex si vous voulez éviter les copro, une petite maison 1930 dans votre coin avec un peu de travaux. Vous devez pouvoir trouver vers 90000 ou 100000 euros.
Une fois que vous connaissez les droits et devoirs du locataire et du bailleur, les procédure habituelles, que faire en cas de changement de locataires ... il sera temps de passer à la vitesse supérieure.
- louer des logements nus est beaucoup plus simple sur le plan de la gestion et fiscal que du meublé ; après tout dépend, quel est votre objectif à moyen terme.
- 1500 euros de loyer pour 250000 d'achat, c'est super cher ; c'est un rendement du "Vieux Lille". Pourquoi vous êtes-vous intéressé justement à cet immeuble parce que des rendements aussi faibles sont rares dans notre région.
- Prenez du temps pour lire sur ce forum, on y apprend énormément de choses très pratiques.
Je vais me permettre d'inverser la question: avec un bien en bon état à 250K€, quel loyer mensuel faut-il minimum.
Je sais la question est vague mais je tente  |
Édité par - ej3359 le 07 juin 2010 22:26:58 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 juin 2010 : 07:36:42
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Bonjour Ej3359,
Je rejoins ce qui a été dis concernant ta demande car acheter "bille en tete " sans aucune expérience un immeuble avec des travaux dans une zone de chômage importante , c'est mettre la barre trop haut et tu vas te casser la figure.
Car tu peux faire tout le beaux calculs que tu veux de rentabilité etc ...mais quand tu ne trouves pas de locataire , tu dois pouvoir payer le credit pendant ce temps de même si le locataire ne te payes pas ( attention aux clauses de assurances loyer impayé et au cout aussi ).
Est-ce que tu t'y connais en bâtiment , comment as-tu évalué le montant des travaux qui se trouve inclus dans ton prix à 250.000 et pendant les travaux , il faudra bien rembourser le crédit , combien de temps vont durer les travaux 2 ou 3 mois avant finition complète plus 1 à 2 mois de recherche de locataire donc pas de revenu locatif avant 5 à 6 mois ....
As-tu évalué l'impact des revenu locatif sur ta propre imposition et l'impact de la CSG / RDS et autres qu'il faudra payer.
Pour répondre à ta question de ratio , pour être bien tu prend le prix d'achat et tu divises par 10 pour obtenir le rapport annuel ( cela fais du 10 % c'est utopique mais c'est un ratio de référence) dans ton cas cela ferais 25.000 € / an et toi tu te retrouves à 18.000 € avec ton immeuble au vu du secteur le prix d'achat semble élevé et le ratio faible 7% dans un zone à risque.
Je te conseille l'achat plutôt comme indiqué d'une maison ou même d'un studio .
Pourquoi sans expérience locative , tu veux acheter un immeuble avec travaux dans une zone de chômage importante ????
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 08 juin 2010 : 11:02:25
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Une petite correction de mon post précédent :
citation: - 1500 euros de loyer pour 250000 d'achat, c'est super cher ; c'est un rendement du "Vieux Lille". Pourquoi vous êtes-vous intéressé justement à cet immeuble parce que des rendements aussi faibles sont rares dans notre région.
Vous parliez de 4,38%. Je croyais que c'était la rentabilité brute mais vous avez bien précisé que c'était net. Cette rentabilité nette est difficile à interpréter car on ne sait jamais très bien ce que les gens y mettent (taxe foncière, prévision d'impayés, de biens inoccupés, impôts).
La rentabilité brute est ici de 7,2%. A ce taux, c'est faux de dire qu'elle est vraiment mauvaise. Elle est juste moyenne.
Par contre avec des revenus locatifs de 1500 euros / mois pour 5 lots, ça fait des loyers mensuels / lot de 300 euros en moyenne donc vraiment très faibles. Alors 3 possibilités :
- ce sont des lots de toute petite taille
- l'état des appartements est très médiocre
- le prix des loyers est sous-évalué |
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Édité par - maoyann le 08 juin 2010 14:10:10 |
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ej3359
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Posté - 08 juin 2010 : 13:12:44
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citation: Initialement posté par philippe30
Bonjour Ej3359,
Je rejoins ce qui a été dis concernant ta demande car acheter "bille en tete " sans aucune expérience un immeuble avec des travaux dans une zone de chômage importante , c'est mettre la barre trop haut et tu vas te casser la figure.
C'est pourqoui je me renseigne
citation:
Est-ce que tu t'y connais en bâtiment , comment as-tu évalué le montant des travaux qui se trouve inclus dans ton prix à 250.000 et pendant les travaux , il faudra bien rembourser le crédit , combien de temps vont durer les travaux 2 ou 3 mois avant finition complète plus 1 à 2 mois de recherche de locataire donc pas de revenu locatif avant 5 à 6 mois ....
Techniquement, oui, je mis connais
Pour le reste, j'ai un ami artisan (c'est lui qui me donne le tarif de 600€/M2 pour une rénovation)
citation:
As-tu évalué l'impact des revenu locatif sur ta propre imposition et l'impact de la CSG / RDS et autres qu'il faudra payer.
CSG, oui
les impĂ´ts pas encore mais j'ai un taux d'imposition faible (j'ai une grande famille...)
citation:
Pourquoi sans expérience locative , tu veux acheter un immeuble avec travaux dans une zone de chômage importante ????
En fait, je voulais surtout lancer le débat ...
Mais il est vrai que l'immeuble me tente bien en me disant qu'avec plusieurs appartements, je risquais moins ....
Le studio moins sauf en meublé
Le montant de 250K€ correspond à ce que je peux assumer même en me plantant complétement (ce n'est pas le but)
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 09 juin 2010 : 06:38:13
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bonjour
citation: Mais il est vrai que l'immeuble me tente bien en me disant qu'avec plusieurs appartements, je risquais moins ....
Le studio moins sauf en meublé
Le montant de 250K€ correspond à ce que je peux assumer même en me plantant complétement (ce n'est pas le but)
Avec plusieurs appartements tu augmentes mathématiquement le risque de plus un aspect qui n'a pas été évoqué , dans un immeuble les gens parlent entre eux ( oui ça peut arriver ..) et si tu as un problème avec un locataire ( bruit ou ou autre ) cela va être à toi de gérer ce type de conflit sinon tu risques l'hémorragie locative .....
Au début du remboursement du prêt , les intérêts d'emprunt représente environ la moitié de l'échéance mais ensuite cela diminue au fil des mois de fait on peut dire que la première année tu vas ajouter la moitié de tes revenus locatifs dans tes revenus à déclarer et cela ira en diminuant dont tu auras de plus en plus à déclarer tout en étant en phase de remboursement.
Je n'évoques pas les travaux car au régime du réel , Ribouldingue se fera un plaisir de t'expliquer comment els passer en déduction ou en amortissement suivant que les travaux soient de la rénovation ou de l'amélioration.
Le studio est une petite surface qu'il faut louer meublé bien entendu pour lequel les charges de copro sont faibles au vue de sa surface , dans le cas de la fiscalité des meublés en déclarant au réel tu peux l'amortir donc diminuer les revenus locatifs à déclarer et avec la déduction des intérêts d'emprunt et des charges proprio ( foncier , assurance etc ...) tu limites ton impact fiscal.
A ce jour sur plusieurs biens dont je dispose le montant que je déclare aux impôts représente 15 % des revenus locatifs perçus ( tous en meublé )
Tu peux assumer pour un crédit de 250.000 , le remboursement mensuel de 1.500 €uros ???
As-tu analyser et fait un calcul par rapport à mon précédent post sur les couts et délais de renovation avant la mise en location , tu peux assumer ?
Philippe
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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ej3359
Contributeur actif
France
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16
Posté - 09 juin 2010 : 16:26:36
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citation:
Avec plusieurs appartements tu augmentes mathématiquement le risque de plus un aspect qui n'a pas été évoqué , dans un immeuble les gens parlent entre eux ( oui ça peut arriver ..) et si tu as un problème avec un locataire ( bruit ou ou autre ) cela va être à toi de gérer ce type de conflit sinon tu risques l'hémorragie locative .....
Bon point ...
citation:
Au début du remboursement du prêt , les intérêts d'emprunt représente environ la moitié de l'échéance mais ensuite cela diminue au fil des mois de fait on peut dire que la première année tu vas ajouter la moitié de tes revenus locatifs dans tes revenus à déclarer et cela ira en diminuant dont tu auras de plus en plus à déclarer tout en étant en phase de remboursement.
cela entre dans ma simulation financière (vive excel!)
citation:
Je n'évoques pas les travaux car au régime du réel , Ribouldingue se fera un plaisir de t'expliquer comment els passer en déduction ou en amortissement suivant que les travaux soient de la rénovation ou de l'amélioration.
Le studio est une petite surface qu'il faut louer meublé bien entendu pour lequel les charges de copro sont faibles au vue de sa surface , dans le cas de la fiscalité des meublés en déclarant au réel tu peux l'amortir donc diminuer les revenus locatifs à déclarer et avec la déduction des intérêts d'emprunt et des charges proprio ( foncier , assurance etc ...) tu limites ton impact fiscal.
Si vous pouviez détailler, cela m'interesse
citation:
Tu peux assumer pour un crédit de 250.000 , le remboursement mensuel de 1.500 €uros ???
oui
citation:
As-tu analyser et fait un calcul par rapport à mon précédent post sur les couts et délais de renovation avant la mise en location , tu peux assumer ?
Dans un certaine marge. J'ai fait une première simulation sur un corps de ferme (135K€) a transformer en appartements (+80K€ de travaux). je partais avec 8 mois de travaux + 2 mois de glissement à vide |
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