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kerso4
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 Posté - 12 juin 2010 : 14:51:52
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Bonjour à tous,
Je suis en train de me pencher sur mes contrats d'assurance habitation et plus particulièrement sur ceux liés aux appartements que je met en location (formule PNO).
Il y a 2 ans, la FILIA MAIF m'a proposé de souscrire l'option "Perte de loyer" me garantissant le paiement des loyers en cas de sinistres de l'appartement (cad, si l'appart brule, mon locataire ne va plus y habiter et donc ne va plusme payer les loyers --> l'assurance prend le relais!)
Cela me paraissait assez logique jusqu'Ã ce que je rencontre la MACIF!!!
1er question: un locataire est il obligé de continuer à payer son loyer lorsque l'appartement devient inhabitable suite à un sinistre? Je n'arrive pas à trouver de réponse à ma question sur Internet. Car au final, que va-t'il se passer : mon locataire va donner son congé et je vais me retrouver avec un appartement inutilisable!!!
Voici ce qu'ils m'ont expliqué en cas de sinistre de l'appartement. Il y a 2 cas.
Cas 1: le sinistre est du à mon locataire (il a laissé sa cigarette dans son lit et l'appart a brulé) --> Il a obligation de continuer a payer son loyer le temps des travaux et c'est son assurance qui se charge de le reloger en attendant
Cas 2: le sinistre est de ma responsabilité (je n'ai pas refait l'installation électrique et un court circuit à fait bruler mon appart) --> C'est mon assurance qui va reloger mon locataire!!!
2ème question : Dans ce cas, à quoi sert l'assurance Perte de Loyer si mon locataire a obligation de continuer a payer. Car si il donne son congé, au bout de 3 mois, c'est fini. Or si les travaux durent 1 an!!!
Bref, je suis un peu perdu car tout est joli au téléphone, mais en cas de sinistre, il n'y a plus personne pour payer!!!
Merci de vos éclaircissements !
Sebastien
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aie mac
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 Posté - 13 juin 2010 : 15:08:43
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bonjour
si le logement brûle, soit votre locataire est responsable, soit il ne l'est pas, en fonction des stipulations de l'article 1733CC.
si votre locataire ne peut exonérer sa responsabilité présumée, il vous doit indemnisation de l'ensemble de vos pertes consécutives, y compris donc les pertes de loyers.
cette responsabilité est alors garantie par son assureur qui honorera le recours correspondant, pour peu que le locataire soit assuré et suffisamment assuré. ou à défaut solvable.
bénéficier de la garantie de votre assureur vous permet une indemnisation directe et votre assureur subrogé présentera sa créance au débiteur concerné. il en fera son affaire.
si votre locataire s'exonère de sa responsabilité (l'origine est de votre fait ou de celui d'un tiers), il peut à son choix rompre le bail ou le poursuivre pour ré-habiter en fin des travaux.
dans les 2 cas, vous perdez les loyers correspondants.
être assuré vous permet d'éviter cette perte.
pour résumer, être assuré pour les pertes de loyers reporte sur votre assureur ce souci (pendant la période garantie, en principe souvent un an maximum) et celui de le récupérer auprès de l'éventuel responsable tiers. |
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joulia
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Posté - 13 juin 2010 : 16:48:46
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aie mac: est ce que toutes les PNO couvrent le cas de figure (couvrir la perte de loyer).
j'avoue avoir la flemme de me plonger dans mes garanties ...  |
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b1091183
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3
Posté - 13 juin 2010 : 17:27:03
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citation: Initialement posté par jouliaaie mac: est ce que toutes les PNO couvrent le cas de figure (couvrir la perte de loyer). j'avoue avoir la flemme de me plonger dans mes garanties ...
Non, tout dépend des contrats et des assureurs.
Dans mon cas, j'ai eu l'occasion de tester la prise en charge de la perte loyer suite à un DDE venant d'un tiers, et le départ du locataire.
Impossibilité de relouer tant que le logement n'a pas été remis en état, l'assurance m'a versée les loyers hors charges. |
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aie mac
Contributeur débutant
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4
Posté - 13 juin 2010 : 20:50:31
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citation: Initialement posté par jouliaaie mac: est ce que toutes les PNO couvrent le cas de figure (couvrir la perte de loyer). j'avoue avoir la flemme de me plonger dans mes garanties ...
désolé, mais je ne peux répondre pour tes propres contrats 
mais cette garantie n'est manifestement pas universelle, puisqu'elle a été proposée en option à kerso4 (ce qui me surprend par ailleurs de son assureur, qui a plutôt la réputation de faire des contrats assez complets). |
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kerso4
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 Posté - 14 juin 2010 : 09:40:13
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Merci pour toutes ces infos...
Pour répondre à Joulia, j'ai l'impression que de plus en plus d'assureurs inclut cette garantie dans les contrats PNO.
LCL via Pacifica --> inclus
MACIF --> inclus
Filia MAIF --> en option, et ca coute 100€ par an (j'y suis, donc je sais)!!!
Pour "aie mac", j'ai l'impression qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, du moment que le logement n'est plus utilisable, le locataire peut demander la rupture immédiate du bail (ou bien demander une diminution). Il n'y a pas de différence entre responsable ou pas responsable! Mais c'est vrai, avec l'assurance, tout est plus simple!
PS : c'est vrai, on précise "par cas fortuit", m
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bailleurx
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Posté - 14 juin 2010 : 16:56:18
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enfin au moment du sinistre les experts marchandent la durée qu'ils estiment pour les travaux si ça dure plus que ceux qu'ils décident c'est quand même pour votre poche
pour mon cas en novembre ils ont decidé que les travaux devraient être fini en decembre
ouvrir un mur
vider des dépôts qui s'étaient accumulés derrière
déplâtrer sur 1m de haut 3 m de larges
replâtrer (temps de séchage 3 semaine)
recarreler
repeindre
remonter les sanitaires
le temps de faire le devis et l'emsemble des travaux mission impossible l'entreprise avait d'autres chantiers en cours et a du fournir une attestation pour dire qu'ils ne pourraient pas finir avant fin janvier (l'indemnisation s'est faite là dessus)
en fait il on réellement fini en mai car ils ont rencontré des problèmes liés au sinistre (degats des eaux) nécessitant de laisser sécher les murs avant d'entreprendre les plâtres et comble du bonheur d'autres problèmes sont venus se grefer
plus le temps de remise en location (on va quand même pas présenter un chantier)
le logement a été reloué en juin
enfin au final impossible de dire à l'assurance je voudrais une rallonge pour les 4 mois ou le logement était vide
alors vous dire ce que je pense de ce genre d'assurance ...
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kerso4
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Posté - 15 juin 2010 : 10:03:53
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Baileurx, je suis comme vous, pour moi, les assurances et les banques, ce sont tous des voleurs (encore plus les assurances)
Ce que je retiens, c'est qu'il vaut être large dans les délais estimatifs des travaux.
PS : Etant donné que vous avez subi un dégats, je supoose que c'est l'assurance qui a aussi payé la réparation des dégats. Pourquoi ne pas avoir demander à l'entreprise d'accélerer les travaux ou les faire passer en priorité, quitte à augmenter le devis. Car au final, Travaux + loyer impayés ont été pris en charge par l'assurance!
Donc soit l'assurance minimise les travaux et dans ce cas, augmente la durée d'indemnisation, soit c'est l'inverse! |
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 10:15:02
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BailleurX c'est toujours le même problème avec les assurances.
Il ne faut pas hésiter à "se battre" (car c'est un véritable parcours) pour récupérer tout ce qui est du.
J'ai mis plus d'1 an pour récupérer l'ensemble des loyers perdus à cause d'un DDE.
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kerso4
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Posté - 15 juin 2010 : 10:21:28
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Quelle juridiction? Tribunal de Proximité suffit il? |
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bailleurx
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Posté - 15 juin 2010 : 10:38:44
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pour kerso
quand il faut laisser sécher en plein hivers dans un logement ou y a plus EDF depuis 3 mois on à beau dire.... faut attendre |
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 11:55:26
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citation: Initialement posté par kerso4
Quelle juridiction? Tribunal de Proximité suffit il?
Dans mon cas lorsque je menace de faire appel au médiateur de l'assurance systématiquement dans les 15 jours on trouve un accord pour clôturer le dossier. |
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aie mac
Contributeur débutant
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12
Posté - 15 juin 2010 : 21:41:38
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citation: Initialement posté par kerso4
Pour "aie mac", j'ai l'impression qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, etc etc...
compte tenu de ce commentaire
citation: pour moi, les assurances et les banques, ce sont tous des voleurs (encore plus les assurances)
allez vous faire voir chez plumeau pour que je vous réponde. |
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kerso4
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Posté - 15 juin 2010 : 22:44:44
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AIe Mac, quelle éducation....
en tout cas, je maintiens ce que je dis : Les assurances feront tout pour ne pas payer ce qu'elles vous doivent. C'est un fait et vous pouvez etre aussi grossier que vous voulez, cela ne changera pas. Seuls ceux qui se battent obtiennent réparation! |
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Posté - 16 juin 2010 : 07:09:29
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C'est vrai qu'avoir quelqu'un des assurances qui vient en direct sur universimmo répondre, et toujours avec une grande précision, aux question pointues, et lui indiquer tout de go qu'il n'est qu'un voleur, ca n'est pas fort malin....
En plus du fait que quand on ne comprend pas tout, il y a forcément des subtilités qui nous échappent.
Les assurances sont elles forcément des mauvais face a des bailleurs / des locataires (tout dépend du point de vu) qui sont des anges qu'on assassine? |
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kerso4
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 Posté - 16 juin 2010 : 09:39:42
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Ok, Ok, je m'excuse pour mon ton direct, mais bon, force est de reconnaitre qd même que l'on connait peu de monde qui dit: "Top, mon assurance est génial, mon appart a brulé et tout m'a été remboursé sans souci..."
Moi en tout cas, autour de moi, ca n'a jamais été simple, et pourtant, il n'y a pas d'abus. Sinistre --> on pense etre assuré --> indemnisation misérable!!!
Ce n'est qu'un constat |
Édité par - kerso4 le 16 juin 2010 09:41:39 |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 16 juin 2010 : 10:06:10
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Dire que ce sont des voleurs est tout de même exagéré et fort.
De mon côté, j'ai malheureusement l'impression que nos interlocuteurs chez nos assureurs n'échappent pas aux objectifs, et que d'un côté ils doivent faire entrer un maximum de contrat et que de l'autre si ils peuvent rembourser un peu moins, ils ne s'en portent que mieux.
Lorsque j'avais eu des difficultés pour récupérer les loyers, l'explication que j'avais reçu est que chaque personne gérant les dossiers ont des objectifs, et un des objectifs est de clôturer rapidement le dossier et de rembourser le moins.
Était-ce vrai, était-ce spécifique à cette assureur? Je n'en sais rien.
L'histoire:
1 premier DDE, dans lequel je demandais la prise en charge des loyers pour perte de jouissance... expertises... Lors de l'expertise il apparait que la déclaration que j'avais fait localisait le DDE dans une chambre, et qu'il y avait une DDE également dans le salon. L'expert me demande par conséquent de refaire une seconde déclaration de sinistre pour le salon.
2 second DDE, où je signale qu'il y avait un dossier pour le 1er sinistre, expertises...
On reçoit une proposition pour travaux, sur le 1er sinistre, on dit OK, mais qu'il ne peut s'agir que d'un règlement intermédiaire en expliquant qu'il manque la perte de jouissance...
Ensuite accord second sinistre où la clause perte de loyer est toujours passée sous silence.
Sur ce contestation car tout le monde ne veut plus entendre parler de la perte de loyer, et les assureurs demandent une nouvelle expertise car bizarrement tous semblent avoir oubliés la perte de jouissance.
Les experts, conviennent tous que le problème est bien lié aux assurances, mais j'assiste à une discussion où l'un dit il faudrait que tu indiques clairement qu'on n'a pas gérer correctement le dossier et que l'assuré en est victime, oui mais c'est de ta faute car je t'avais demandé...
Bref, à la fin de la énième expertise, ne vous inquiétez pas on fait le nécessaire, vos loyers seront pris en charge.
Après quelques semaines, rien ne bouge, j'appelle mon assureur, et il me dit rien dans le rapport d'expertise, sauf qu'il constate que vous n'avez pas de locataire, avec ce type de rapport rien ne va avancer.
Je reprend tout le dossier, je rappelle le premier expert qui me dit, qu'elle se rappelait bien du dossier, mais que c'est la faute de mon assureur qui aurait dû lui demander de faire l'expertise pour le second sinistre, car elle se rappelle que j'avais demandé les loyers, mais qu'elle ne l'a pas noté dans le premier rapport, car il était préférable de le noter dans le second...
Je rappelle mon assureur, qui me dit, qu'il fallait qu'elle le note, et que dans ce cas il ne fallait pas ouvrir un second dossier, mais tout faire sur le premier. Que même lui, il ne sait plus comment faire, qu'il est d'accord pour la perte de loyer, mais que dans ce dossier tout le monde se couvre...
Il me passe le nom et ligne direct des interlocuteurs qui gèrent le dossier, pour voir si je peux mettre la pression, mais lui il abandonne en me disant sur un dossier comme le votre il faudra pas hésiter de passer devant la justice si vous n'avez pas gain de cause.
Appel en direct le plateau, où en premier on ne veut pas me répondre car ils ne prennent pas les assurés en direct.
J'ai le gestionnaire du premier dossier, qui me dit qu'effectivement pour elle le dossier est clôturé, car j'ai accepté l'offre, et qu'elle a clôturé le dossier malgré que mon accord était conditionné à la perte de loyer, mais qu'il n'y a pas de problème, car il y a un second dossier qui n'est pas clôturé, qui est en charge par par le gestionnaire X.
Le gestionnaire X, me dit qu'il ne voit pas pourquoi, il devrait prendre en charge la perte de loyer car finalement, il retrouve une trace comme quoi elle avait bien été demandée sur le premier dossier, et que sa collègue elle a beau jeu de demander que cela vienne sur le dossier qu'il gère car cela va lui impacter ces objectifs etc...
Sur ce il me donne les coordonnées du responsable, qui après menace auprès du médiateur à envoyer une proposition à mon assureur qui correspondait à ma demande initiale. Ce dossier à durer plus 2 ans.
Je passe l'épisode, où on me demande la venir avec la copie des conditions du contrat (qui avait plus de 10 ans) et qu'ils veulent bien me croire que le contrat prend la perte de loyer, mais que si je ne le prouve pas en faisant une faisant une copie, il ne payerons pas.
Ce que je déplore dans cette histoire, c'est que l'assuré ne maitrise rien, qu'il n'a aucune copie des rapports d'expertise, et qu'on peut le balader où on veut.
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kerso4
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 Posté - 16 juin 2010 : 10:43:18
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CQFD! |
Édité par - kerso4 le 16 juin 2010 10:43:49 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juin 2010 : 22:54:27
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pour ma part je ne nie en rien la compétence de aie-mac
bien au contraire
et j'ai pu constater qu'il éclaire bien judicieusement nos lanternes concernant les "subtilités " du code des assurances,
ce dont je lui sais grès
sa bonne volonté à nous aider dans ces sombres méandres est des plus louables,
et quoique nous en pensions il ne peut être tenu pour personnellement responsable, des divers déboires que nous rencontrons avec nos assureurs respectifs.
il n'en reste pas moins qu'une incompréhension demeure entre assureurs et assurés et qu'il reste difficile d'admettre que lors qu'on a signé pour une assurance censée couvrir des loyers impayés en cas de sinistre, au moment même du dit sinistre on se sente toujours être dans le cas où justement ça ne fonctionne pas... ou bien ...oui mais avec de telles contraintes que là dites garanties, n'est qu'a moitié opérationnelle (tenant compte que la partie adverse fait pression et que les experts semblent plus préoccupés de ne pas nuire à leur bonne relation personnelle, ou par l'intéressement que peut être ils touchent de l'assurance qui les mandatent, que de faire valoir les droit du client qu'ils représentent)
alors aie -mac je ne crois pas que vous devriez prendre à titre personnel le flot de colère qui se soulève ici car il n'est qu'a l'image d'un ressenti bien naturel, (et assez général) ce qui en aucun cas ne fait offense à vos compétences et à la mine de renseignements précieuse dont vous voulez bien nous accorder le privilège
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