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boubou67
Contributeur débutant
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 Posté - 13 juin 2010 : 13:25:07
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En vue de la mise en location de mon appartement, je suis à la recherche de modèles de bail (logement nu), EDL et caution solidaire. Si vous avez quelque chose d'efficace (parce qu'il y a à boire et à manger sur le net) je suis preneur.
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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 Posté - 13 juin 2010 : 14:22:07
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il faut acheter un pack complet avec les explications necessaires (Tissot, UNPI) |
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joulia
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 13 juin 2010 : 16:50:21
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boubou67
Contributeur débutant
57 message(s)
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Posté - 14 juin 2010 : 12:38:29
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Merci pour vos réponses. A la lecture de vos différentes interventions sur d'autres sujets vous m'avez l'air très pointus au rayon immobilier, quelle est selon vous la façon la plus "intelligente" et la plus rentable d'investir en immobilier ? |
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Posté - 14 juin 2010 : 12:41:13
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Question impossible a répondre:
dépend de vos connaissance, de votre temps libre, de votre région, de votre objectif, de votre age, de vos capacités d'emprunt, de l'urgence, ... |
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boubou67
Contributeur débutant
57 message(s)
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Posté - 17 juin 2010 : 21:19:37
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Merci Ribouldingue !
Les paramètres :
Connaissances : théoriques limitées et bon bricoleur
Temps libre : soir et week end
RĂ©gion : Alsace
Objectif : vivre de cette activité
Age : 31
Capacité d'emprunt : idéalement un "projet" qui s'autofinance voir dégage un excédent
Urgence : pas d'urgence |
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Posté - 17 juin 2010 : 21:59:57
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Pour vivre de cette activité il faut:
1/ Une grande capacité d'emprunt (800 000 à 1 200 000 euros) sachant que vous allez vivre sur la différence centre votre taux pratique (environ 7% à 7,5 incluant les taxes focnières et les charges) et votre rendement réel que vous devez espérer au dela de 9% (2% de 1 000 000 euros = 20 000 euros, 4% = 40 000)
2/ ou alors un gros apport (400 000 minimum)
2bis/ ou alors un peu des deux (l'idéal)
3/ Une forte connaissance des législations et de la pratique locative, et juridique en foncier, et encore plus avec des compétences en comptabilité pour du meublé, plus adapté si vous voulez en vivre (vous n'en vivrez jamais avec du foncier nu).
Savoir choisir un huissier, rédiger une mise en demeure, éventuellement un commandement de payer ou de présenter l'assurance, savoir rédiger une requete en injonction depayer, en injonction de faire, savoir quand faire un depot au greffe, demander une copie exécutoire, la transmettre à l'huissier, donner des ordres a celui-ci pour la suite
savoir négocier, un accord sans appel a un avocat, savoir faire un requete pour récupérer un logement d'un locataire parti a la cloche de bois
Savoir rédiger un bail, éventuellement
Pour la région, entre Mulhouse, Selestat et Colmar, Besancon éventuellement et même les villages du vignoble, je pense que vous avez la matière à d'excellents rendements
Encore mieux si vous savez bricoler.
Temps libre : soir et week end <== Insuffisant nettement, commencez par 2 heures par jour puis prévoyer au minimum un mi-temps si pas de travaux, un temps complet si il y a des travaux
Capacité d'emprunt : idéalement un "projet" qui s'autofinance voir dégage un excédent <== Si vous voulez en vivre, ce n'est plus un idéal, mais une dure nécessité, et votrre réponse ne répond pas a la question
Urgence : pas d'urgence <== c'est l'idéal.
Allez rencontrer des exploitants en meublé qui vont vous proposez des affaires exceptionnelles (au mieux 6% net) et tachez de comprendre le détail,
allez aussi loin que vous pouvez avec eux pour leur tirer tous les vers du nez, et employez vous a monter votre projet pour faire beaucoup mieux qu'eux.
ce n'est pas si facile.
Age : 31 <== trop jeune, le métier n'est pas facile, il vous faut prendre quelques gamelles si vous voulez en vivre, sinon vous allez vous affoler a chaque mauvaise nouvelle.
Quand on vous apprend qu'un locataire ne paye plus, vous devez savoir encaisser la mauvaise nouvelle qui suit et non pas vous lamenter sur votre sort (du genre redressment d'impot, l'assurance qui vous lache, l'artisan qui a tout monté a l'envers et qui a besoin de vous a l 'autre bout de la France dans les 12 heures alors que vous partez poour le Japon, le locataire en prison, l'autre qui est parti avec les meubles, il faut savoir être aussi imaginatif que les locataires peuvent l'etre...)
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Édité par - ribouldingue le 17 juin 2010 22:11:27 |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 19 juin 2010 : 16:23:32
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Merci beaucoup Ribouldingue !
Ce que je retiens pour l'instant est qu'il faut mettre "doucement" le pieds à l'étrier. Nous sommes très loin des chiffres annoncés points 1 à 3 quant à la capacité d'investissement. Disons que pour l'instant nous pourrions nous faire les dents sur des petits biens. Par contre, si l'achat n'aggrave pas la capacité de financement (ce fameux excédent cité au point capacité d'emprunt) nous pourrions voir un peu plus grand ? (cela dépend des bonnes dispositions du banquier !). Une maisons à transformer en plusieurs apparts est-elle plus intéressante que plusieurs petits lots que nous louerions éventuellement en meublé ? |
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Posté - 19 juin 2010 : 17:50:16
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Si votre capacité d'emprunt est limité, il vaut mieux faire tres attention, car une fois que le pedigree est coloré en rouge par les 1/3 du revenu, il est tres tres difficile de se refaire.
Si vosu comptez en vivre, il faut a un moment donner de préférence acheter deux biens au même moment en prenant deux emprunts a deux banques différentes en montrant aux deux le meme pedigree clean, que de faire un premier achat en 2010 et se trouver a attendre 2020 ou 2025 pour pouvoir en acheter un second.
Une maisons à transformer en plusieurs apparts est-elle plus intéressante que plusieurs petits lots que nous louerions éventuellement en meublé ?<== Le plus intéressant n'est pas d'avoir a faire des travaux, mais plutot d'acheter un bien ayant deja des locataires en place et qui fait plus de 9% de rendement.
Si il y a des travaux, prévoyer l'investissment, le temps a y passer, le temsp perdu sans rendement, totu cela au bout du compte plombe le rendement. |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 19 juin 2010 : 20:06:45
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Pour le rendement supérieur à 9%, comment calculez vous ? (loyer annuel / cout d'achat ou valeur du bien ?). Ce rendement me paraît difficile à atteindre. Par exemple : un F1 au prix de 61 000 euro, loyer 400 euro, charges trimestrielles 170 euro, TF 350 euro. Comment calculez-vous le rendement de ce bien (y a-t-il d'autres frais - notaire - à prendre en compte ? |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2010 : 17:48:03
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Boubou,
citation: Pour le rendement supérieur à 9%, comment calculez vous ? (loyer annuel / cout d'achat ou valeur du bien ?). Ce rendement me paraît difficile à atteindre. Par exemple : un F1 au prix de 61 000 euro, loyer 400 euro, charges trimestrielles 170 euro, TF 350 euro. Comment calculez-vous le rendement de ce bien (y a-t-il d'autres frais - notaire - à prendre en compte ?
Classiquement quand on parle de rendement ici, il s'agit de rendement brut, qui a l'avantage de la simplicité et est un bon outil pour comparer les biens entre eux.
Pour votre exemple, il est de 400 x 12 / 61000 =7,87% |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2010 : 17:59:02
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pour moi le rendement brut n'est pas à considérer. c'est tjs l'argument des AI vendeurs ... mais quand on regarde son porte-monnaie, c'est le rendement net-net qui est important:
apres toutes les charges, les reparations et les impots. 
et lá on tombe vertigineusement !
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2010 : 18:01:20
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citation: pour moi le rendement brut n'est pas à considérer. c'est tjs l'argument des AI vendeurs ... mais quand on regarde son porte-monnaie, c'est le rendement net-net qui est important:
Personnellement je commence par considérer le brut et si celui-ci me satisfait et que les autres caractéristiques du bien me conviennent, j'estime le net net. |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 22 juin 2010 : 21:43:57
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Merci pour ces réponses. Sur quels types de biens investissez vous ? (et dans quelles régions ou villes) ? |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juin 2010 : 22:42:35
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citation: Initialement posté par maoyann
Personnellement je commence par considérer le brut et si celui-ci me satisfait et que les autres caractéristiques du bien me conviennent, j'estime le net net.
ca c'est l'Ă©vidence, mon cher Watson 
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 23 juin 2010 : 21:00:50
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Je suis sur un secteur ou on peut trouver des maisons à bas prix (par exemple 60 à 80 000 euro), mais à refaire de A à Z. Par contre, le potentiel locatif me paraît assez faible (mais il y a toujours de personnes prêtes à faire des kilomètres pour avoir de l'espace et de la tranquillité). Est-ce qu'il vous arrive de faire des "paris" sur l'avenir ou est-ce que vous choisissez systématiquement dans des secteur "tendus" ? |
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