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alex41
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 Posté - 13 juin 2010 : 20:16:27
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Victoire des associations ou des consommateurs ?
Je suis inquiet.
La révolution est en marche, les associations de consommateurs, ARC en tête, qui luttent sans relâche depuis des années contre les symboles de l’oppression du peuple des copropriétaires dont le compte bancaire fait partie, ont réussi avec quelques chevaux de Troie au sein du pouvoir politique, à prendre d’assaut la forteresse des syndics désormais réduits à quia…
La lutte entre « le peuple » et les syndics s’achève par la déroute des seconds. J’entends les représentants autoproclamés vantant leur nuit du 4 août au mois de juin et chantant :
Ah ! ça ira, ça ira, ça ira !
Les aristocrates Ă la lanterne,
Ah ! ça ira, ça ira, ça ira !
Les aristocrates on les pendra !
C’est presque fait en effet!
J’ai pu consulter dès hier soir sur le site de JPM la première mouture du texte sur les syndics qui sera soumis aux députés et j’ai été pris d’un soudain et profond abattement. Le texte donne en effet entière satisfaction aux associations de consommateurs, en rendant obligatoire désormais l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété… Je me suis immédiatement souvenu des joutes incessantes (mais finalement joyeuses !) que nous avons menées il y a un an et demi sur ce même sujet avec Philippe388, Manech, Océan, Yaume, Nefer, GDM, bien sûr JPM et les autres dont je ne me souviens plus, non moins talentueux sur le sujet ! Il s’agissait je le rappelle pour ceux qui ne comprendraient pas mon propos, d’un « fil » qui s’est achevé en décembre 2008 intitulé je crois « Réflexions sur l’article de Universimmo sur les syndics, « fil » ai-je appris depuis, visité par un nombre incroyable (23ou 24 000 !) d’Uinautes sur l’ancien forum…. Je me suis rappelé en un intense et bref flash back, les dernières interventions de Philippe qui me conseillait de vendre mon cabinet pendant qu’il en était temps… Je me suis surpris une seconde à regretter de ne pas avoir suivi ses conseils et à conseiller à mes enfants de changer de métier…
Déjà la veille de ce triste jour, j’avais été frappé d’entendre le président de la FNAIM lui-même, annoncer sur un ton inhabituellement solennel, le mauvais coup en préparation contre la profession et dire sa totale mobilisation pour lutter contre les dispositions du texte bientôt soumis aux députés.
J’avais entendu plus tôt dans la semaine un discours du même acabit du président de l’UNIS...
Compte tenu de la déroute annoncée, on peut sourire en tout cas des certitudes de certains Uinautes sur le supposé superpouvoir du lobby des syndics face aux associations de consommateurs…. Dans ces périodes précédant les élections, la raison souvent est balayée comme fétu de paille par le vent mauvais de la démagogie à court terme…
Les syndics vont bien sûr se mobiliser, obtenir ici ou là quelques maigres concessions, mais le mal est fait et il faut donc désormais réfléchir au futur nouveau.
Quelles conséquences en effet de ce changement peut-on prédire pour les seuls qui vaillent dans l’affaire, les copropriétaires ?
Disons tout d’abord ce que les syndics dans leur ensemble vont perdre et qu’ils vont devoir pour leur survie, coûte que coûte, refacturer aux copropriétaires. Pour cela, une simple analyse du compte d’exploitation de l’ensemble de la profession permettra de connaître l’ampleur de la perte pour ces derniers et donc l’ampleur de la refacturation à l’adresse des copropriétaires. La SOCAMAB pour ne citer que cette Caisse de garantie, tient de façon très précise et depuis des années une monographie qui permet de savoir le poids des produits financiers pour les adhérents de cette Caisse. Je n’ai pas le chiffre sous les yeux mais je me souviens qu’il était supérieur au mien en valeur relative. Ils devaient représenter en 2008 6% grosso modo du chiffre d’affaires de la profession, 5% en 2009 et probablement compte tenu du bas niveau des taux à court terme, 4% sur l’année en cours… Pour disposer des chiffres exacts, la source sera aisée à retrouver… Premier « gain » donc pour les copropriétaires, un renchérissement généralisé des honoraires de syndic de l’ordre de 4 à 5%.
Sans compter le surcoût à prévoir pour les syndics dans le cadre de la nouvelle organisation à mettre en place et notamment pour les rapprochements bancaires non pas sur une dizaine de comptes mais sur des centaines…
Sans compter une probable hausse des frais de tenue des comptes bancaires devenus obligatoires ; il y a quelques jours, lors d’une réunion de professionnels de la FNAIM, je devisais avec un banquier présent, sur la bonne nouvelle pour son établissement de cette obligation de compte bancaire séparé qui allait l’exempter de verser des intérêts à ses clients syndics. J’avais été frappé d’observer qu’à cette occasion, ce dernier mettait plutôt en avant les difficultés que cette mesure allait engendrer pour lui, pour ses services, notamment la surcharge de travail et le coût entraîné par l’ouverture et le traitement de cette kyrielle de comptes aux soldes bien maigrichons. Il allait certainement, disait-il, devoir augmenter les frais de tenue des comptes.
L’heure est à la radicalisation des esprits. Malheur à celui qui se met en travers du sens de l’histoire…
Les artisans du changement (de toujours ou de la dernière heure) veulent savourer leur victoire sans entrave. Ils écarteront sans doute d’un revers de main les arguments énoncés plus haut et n’écouteront plus mes billevesées. Le symbole mis à bas est tellement puissant, ils l’ont combattu depuis si longtemps avec une telle hargne, qu’ils ne veulent pas qu’elle soit gâchée par des cassandres aux petits pieds. Alex, vous n’êtes vraiment pas dans le sens de l’histoire, vous savez ce que l’on fait aux réactionnaires de votre espèce... Bigre, j'en ai froid dans le dos.
Ils n’écoutent plus quand on leur rappelle que pour que jamais n’ait existé une affaire comme Urbania, il suffisait bien en amont de poser des sécurités, tant au niveau de la banque (interdiction pour la banque de placer des fonds autrement qu’en dépôt à terme par exemple) qu’au niveau des caisses de garantie (interdiction de liens capitalistiques entre les syndics et les caisses de garantie ou en tout cas obligation d’en informer les copropriétaires, etc.).
Ils n’entendent pas davantage les conseils avisés de JPM consistant à utiliser les sous comptes et à corriger quelques dispositions juridiques pour assurer aussi la sécurité des fonds mandants en cas de faillite du syndic..
Tout ceci est désormais bien trop fade, ils veulent du sang, exit les demies mesures, place aux solutions radicales.
Et lorsque le breuvage sera bu jusqu’à la lie, le temps aidant, il sera alors venu le moment de réfléchir aux vraies conséquences de ces mesures. Entretemps, dans la liesse et le brouhaha des grandes révolutions, les syndics qui ne seront pas parvenus à se faire entendre (bien fait pour eux dira Philippe), les syndics qui ne seront pas parvenus à majorer leurs honoraires pour cause de concurrence exacerbée (ce sont des fariboles, ajoutera-t-il), pour compenser leur manque à gagner, auront, dans l’indifférence générale, passé la main à de plus gros qu’eux, et les copropriétaires découvriront, une fois les passions apaisées, qu’ils sont encore plus majoritairement entre les mains des gros syndics et des banquiers. Ils diront alors : on ne savait pas…
Je répète, mais dans le désert apparemment, que l’activité de syndic est une activité faiblement rentable et les coups de boutoir d’associations irresponsables mais conquérantes contribuent à ébranler un peu plus l’édifice. C’est à mes yeux dans la situation actuelle, le principal argument qu’il faut absolument faire valoir devant les pouvoirs publics, preuves tangibles à l’appui. J’envisage d’ailleurs très sérieusement de scinder mon activité syndic de celle de gérance et céder la première aux brillantes associations pour qu’en direct, elles mettent en pratique leurs judicieux conseils.
Je vous l’ai dit, je suis très inquiet face au tsunami qui s’annonce…
Bonsoir.
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Posté - 13 juin 2010 : 20:28:20
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alex une simple question : comment expliquez vous (en présence d'un compte unique) la présence sur l'annexe 1 d'une trésorerie négative ?
deuxième question : comment est ce possible ?
trosième question :si la trésorerie est négative qui paie les factures ?
quatrième question : si la trésorerie est négative, comment se fait-il que l'on ne voit jamais apparaitre des agios ?
je propose et je risque ma réponse : le syndic "tape" dans les autres, copros et comme on ne peut pas faire le rapprochement entre les relevés bancaires et le compte 512, personne n'y voit.
cinquième question : doit-on continuer ainsi ? |
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 2
Posté - 13 juin 2010 : 20:45:26
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Alex41...
Je n'ai qu'un seul mot à vous dire après votre plaidoyé pro domo, du moins "pro fonction de syndic indépendant"... que je n'ai pas eu la patience et le temps de lire totalement, mais ai seulement "parcouru" certainement bien trop rapidement car trop long pour un dimanche soir de retour de weekouend...... 
Bravo...
Et vous voulez nous prouver quoi, qu'il vaut bien mieux pour un copropriétaire, un syndicat de copropriétaire :
- rester dans la situation actuelle de non-dits en cascades qui font douter de tout et même de la personne que vous avez en face de vous et qui n'est, et ce n'est pas péjoratif, que l'employé du cabinet de syndic qui "exécute" avec plus ou moins de "libertés" la parole du CHEF SYNDIC DE TYPE F..CIA et bien d'autres;
- ou savoir le "juste" prix des choses et payer en sachant que tout a un coût... et que rien n'est gratuit...
Vous me faites penser Ă ceux qui vous disent : "A force de vouloir essayer de savoir" vous finirez bien plus malheureux que lorsque vous payez rubis sur l'ongle Ă toute demande d'appel de fonds de votre syndic... sans vous poser aucune question !!!!
En gros, et j'ose la comparaison, après tout 
C'est la différence entre Louis XVI et la révolution : Vaut-il mieux devenir un citoyen avec un droit de vote (avec toutes les faiblesses inhérentes à "ce droit" et ce qu'en font "nos" politiques très démocratiquement élus) ou rester sous la férule de nos bien aimés "syndics" oh ! pardon... à l'époque la copropriété n'existait pas... enfin je crois 
Sachez par ailleurs que j'apprécie vos interventions 
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JPM
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3
Posté - 13 juin 2010 : 21:31:02
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Le principal de la réforme proposée n'est pas la suppression de la dispense prévue depuis longtemps et peut être hâtée par l'affaire Urbania.
J'ai toujours milité pour le compte séparé. Pour autant je ne crie pas victoire et d'ailleurs le projet n'est pas adopté. La suppression de la dispense est noyée dans un projet beaucoup plus important. Si l'on veut réellement supprimer rapidement la dispense, il faut sortir le paragraphe de ce projet.
Il vous a échappé, semble-t-il, qu'il tend à une organisation ordinale des syndics, comme l'est celle des géomètres experts exerçant l'activité de syndic. Un Ordre des syndics, qui n'est pas une trouvaille des associations actuelles. Le premier projet d'ordre remonte à plus de 80 ans !
Le premier signe est que les syndics ne seraient plus concernés par la loi Hoguet. Mais un dispositif quasiment identique serait inséré dans la loi de 1965. Comme dans le cas des géomètres.
Le second signe est la constitution d'une juridiction disciplinaire autonome, avec recours possible devant ...le tribunal administratif !!! alors que la juridiction disciplinaire est présidée par un magistrat de l'ordre judiciaire, et pas administratif !!!! C'est aussi le cas pour les géomètres.
C'est là que le bât va blesser parce qu'on se trouvera sur certaines questions devant des solutions contraires adoptées par des TGI et CA d'une part, des tribunaux administratifs d'autre part.
J'ai évoqué le régime des géomètres en janvier dernier. Je ne pensais pas qu'il y aurait une suite si rapidement.
Il y a de bonnes idées dans ce texte comme il y en a chez les associations. Mais la qualité des textes proposés est souvent insuffisantes, a fortiori lorsqu'on se borne à présenter aux assemblées des amendements rédigées par des profanes en droit. Ce n'est pas une allégation injurieuse. Les juristes sont profanes dans d'autres matières, à eux de se faire assister judicieusement quand ils veulent se mêler de gastronomie, de musique ou de sports nautiques.
Une autre question est le début d'assujettissement des syndics bénévoles à un régime impératif : une stage de formation et une assurance obligatoire. La garantie financière suivra logiquement.
Il y aura aussi le régime des syndics copropriétaires rémunérés autrement que par un simple défraiement. Leur nombre va en croissant semble-t-il.
Voyez les commentaires d'Universimmo et revenez si vous le jugez bon sur mon site qui a été complété sur tous ces points. Il y aura de quoi discuter.
Notez aussi que les géomètres-syndics ont le droit d'intervenir dans les transactions immobilières sous la condition que leur CA dans cette branche ne dépasse pas un pourcentage déterminé du CA total, de toute manière < au CA copropriété. Si le projet finit pas passer, la solution sera sans doute identique pour eux.
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alex41
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4
Posté - 13 juin 2010 : 22:36:07
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citation: alex une simple question : comment expliquez vous (en présence d'un compte unique) la présence sur l'annexe 1 d'une trésorerie négative ?
deuxième question : comment est ce possible ?
trosième question :si la trésorerie est négative qui paie les factures ?
quatrième question : si la trésorerie est négative, comment se fait-il que l'on ne voit jamais apparaitre des agios ?
je propose et je risque ma réponse : le syndic "tape" dans les autres copros et comme on ne peut pas faire le rapprochement entre les relevés bancaires et le compte 512, personne ne le voit.
cinquième question : doit-on continuer ainsi ?
Bonsoir Rambouillet.
Comme vous le savez, le syndic a l'interdiction d'avancer de l'argent à une copropriété. S'il le fait, la sanction vient soit du contrôleur qui déclare l'incident dans son rapport, soit pire s'il perd la copropriété, il ne sera pas remboursé de la somme qu'il a malencontreusement avancée.
Compte tenu de cette règle, j'interdis à mes comptables de payer quelque facture que ce soit si le solde comptable d'un syndicat descend au dessous de 2000€ et il a l'obligation d'en avertir la direction. Dans ce cas, on gère alors l'immeuble "en pilotage manuel si j'ose dire, éventuellement en faisant un appel exceptionnel en expliquant ce qui se passe aux copropriétaires intéressés. On vérifie qu'on a bien fait notre boulot de relance, on vérifie si le budget n'a pas été trop court, bref on fait ce qu'on doit faire. Sur les 400 immeubles que je gère, j'ai parfois en effet sur un court délai une copropriété en débit. Cela se traduit, à gauche du premier tableau de l'annexe 1, par un solde débiteur. Et je vous l'accorde, c'est bien le compte professionnel qui a payé à la place de la copropriété concernée. Chez un syndic qui surveille sa comptabilité régulièrement, cela ne doit pas arriver. Le seul cas où cela peut arriver est quand la copropriété doit payer l'assurance multi-risques, car là , il y a urgence absolue. Mais c'est pour moi, un problème véniel dès lors qu'il est immédiatement corrigé.
D'ailleurs comme vous le savez, les Caisses de garantie vérifient ce point systématiquement lors de leur contrôle annuel...
Le plus souvent ce problème existe chez les syndics qui font mal leur travail ou qui, débordés, n'osent pas relancer les copropriétaires qui sont aussi des électeurs. C e systèmedoit être vigoureusement contrebattu !
J'espère vous avoir répondu. Vous savez je crois que la question qui va se poser est beaucoup plus grave et dépasse le sujet que vous évoquez quelque soit cependant son importance... |
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alex41
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5
Posté - 13 juin 2010 : 23:21:24
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Bonsoir JPM.
Une fois pour toutes, je ne suis hostile à aucun contrôle supplémentaire, cela mettra de l'ordre dans la profession. Je ne crains que la connerie et les tracas administratifs.
Je souhaite en revanche que l'on cesse de nous traîter de voyous et que l'on se penche surtout davantage sur les conséquences des positions prises à la hâte par l'administration et par les associations sur notre compte d'exploitation ; à la réflexion, le compte bancaire par exemple va probablement me contraindre à embaucher du personnel comptable supplémentaire, mais, comme d'habitude, tout le monde se fout de mes préoccupations de praticien.
Regardez s'il vous plaît tout ce qui nous a été imposé en seulement quelques années et la faculté d'adaptation qu'il a fallu mettre en oeuvre pour suivre et survivre.. Tour à tour les diagnostics divers et variés qu'il a fallu organiser à la place de l'administration, chaque jour un nouveau qui devait et doit encore être mis en place gratuitement, évidemment, une nouvelle comptabilité, un nouveau contrat issu d'un avis du CNC, puis bientôt d'un arrêté et avant mêm que l'on ait pu reprendre notre souffle, maintenant un projet de loi ; ça n'en finit plus. Quand ce cauchemard va-t-il cesser ? Car tout ces nouvelles obligations ces nouvelles réglementations exigent une compétence de plus en plus grande de la part des collaborateurs, qui doivent donc être de mieux en mieux formés et donc de plus en plus payés... Dans le même temps des associations de plus en plus conquérantes, de plus en plus arrogantes, de plus en plus sûres d'elles, ce qui a pour effet de provoquer un squeeze inéluctable de nos marges, car à force de les entendre affirmer avec un culot ahurissant que tout ce que nous faisons est abus, que tout est excessif, les copropriétaires se réveillent et deviennent de plus en plus exigeants.
Je suis sérieux quand je propose aux associations de se mettre à exercer notre métier, car c'est au pied du mur qu'on apprécie le maçon. Je me verrai même bien faire à leur place des études sur différents sujets à des fins pédagogiques à l'adresse de mes copropriétaires, tancer les syndics, les blâmer, les encourager (il ya de bons syndics vous savez, disent elles patelines et doucereuses, en parlant des faux culs qui viennent manger la soupe dans leur écuelle !)... Ces derniers, les pôvres, en sont d'ailleurs pour leur frais car, malignes, ces associations invariablement nous disent qu'elle ne veulent surtout pas donner leur nom de peur qu'ils soient gâtés par la publicité... C'est hilarant !
Bref, vous l'avez compris, j'en ai quand mĂŞme marre ! |
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6
Posté - 14 juin 2010 : 10:18:47
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alex41 : citation: Victoire des associations ou des consommateurs ?
Je suis inquiet.
La révolution est en marche, les associations de consommateurs, ARC en tête, qui luttent sans relâche depuis des années contre les symboles de l’oppression du peuple des copropriétaires dont le compte bancaire fait partie, ont réussi avec quelques chevaux de Troie au sein du pouvoir politique, à prendre d’assaut la forteresse des syndics désormais réduits à quia…
RevoilĂ la grande pleureuse alex40 ou alex41 !!!!! 
Il a de nouveau attaqué l'ARC, la méchante assoc. de copropriétaires !! et nous a de nouveau fait un ééénorme post totalement illisible sur son métier de syndic si mal aimé !!
attention Ă la parano, Alex 
Il est assez Ă©tonnant que cet alex resurgit de son bureau de syndic, si il est vraiment un syndic pro, Ă chaque fois qu'un texte de loi sort ???
alex41 : citation: Le plus souvent ce problème existe chez les syndics qui font mal leur travail ou qui, débordés, n'osent pas relancer les copropriétaires qui sont aussi des électeurs.
Du grand n'importe quoi !!! Que vient faire la peur des électeurs dans la gestion d'un syndicat de copros?? . Un syndic qui ne relance pas les mauvais payeurs, et qui paie des factures avec les fonds d'autres copros, ou sur ses fonds propres est un très mauvais syndic.
alex41 : citation: Et je vous l'accorde, c'est bien le compte professionnel qui a payé à la place de la copropriété concernée.
pour info alex41 : cela s'appele du détournement de biens sociaux, c'est condamnable pénalement.
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alex41
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7
Posté - 14 juin 2010 : 14:06:34
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Bonjour philippe, je vois que vous n'avez pas toujours pas "grandi" depuis décembre 2008, date de nos derniers échanges. Toujours les mêmes blagues, toujours les mêmes reproches. Vous ne lisez même plus vos interlocuteurs, vous ne réfléchissez plus non plus, vous êtes devenu pavlovien. Je vous reparlerai quand vous vous serez débarrassé de vos tics de langage, des poncifs que vous nous servez à longueur de colonnes. Et aujourd'hui, vous vous voulez drôle en me traitant de pleureuse...
Ceci étant dit, je n'ai pas envie de polémiquer avec vous, il y a des choses plus urgentes à faire, des mobilisations plus essentielles à mettre en oeuvre...
Si je refais surface, Philippe, c'est qu'il y a péril pour la profession, ma profession à laquelle je suis attaché, ne vous en déplaise ; des personnes, sans doute "éduquées" par nos assoces bien connues, tentent de nous mettre au pas sans nuance ni respect pour notre profession. Il doit y avoir dans le lot un fonctionnaire qui a un vieux contentieux avec son syndic et qui veut régler ses comptes avec lui...
Je plaisante pour ne pas hurler !
Salut. |
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Posté - 14 juin 2010 : 14:16:26
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alex41 : vous êtes pathétique !!!! Toujours les kleenex dans le poche !!
A force de pleurer et de mettre tout votre malheur sur le dos des copros et des assocs, vous en avez perdu le sens même de votre métier.
Vous radotez les mĂŞmes choses dans tous vos posts, les tics de language vous les connaissez bien, l'ARC, l'ARC, l'ARC .....
Alex41 : vous n'avez pas écouté mes bons conseils. Vous adorez votre métier, mais vendez maintenant votre société, sinon vous mettrez vos propres enfants dans la m...e, et je sais de quoi je parle !!!! |
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alex41
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9
Posté - 14 juin 2010 : 14:42:51
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L'Unis a réagi moins vite que la FNAIM sur le texte du projet de loi, elle vient cependant de réagir par un communiqué appelant ses adhérents à la mobilisation générale et c'est bien ainsi ! Nous exigeons un front commun de l'ensemble de la profession contre ce texte.
Ce qui est frappant cependant, c'est que les chambres syndicales semblent le découvrir. Le ministère aurait-t-il envisagé de le faire passer en douce ?? Même le secrétaire d'état au commerce est, semble-t-il, ici désavoué puisqu'il est question de modifier son arrêté au moment même où il va entrer en application (le 1er juillet prochain !). On reste perplexe devant la violence de l'attaque.
On attend maintenant avec curiosité la réaction des assoces. Alors Messieurs, profil bas ou coup de trompette triomphal.
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10
Posté - 14 juin 2010 : 14:50:16
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alex41 vous dites d'une part citation: Comme vous le savez, le syndic a l'interdiction d'avancer de l'argent à une copropriété. S'il le fait, la sanction vient soit du contrôleur qui déclare l'incident dans son rapport, soit pire s'il perd la copropriété, il ne sera pas remboursé de la somme qu'il a malencontreusement avancée.
d'autre part citation: Le plus souvent ce problème existe chez les syndics qui font mal leur travail ou qui, débordés, n'osent pas relancer les copropriétaires qui sont aussi des électeurs. donc vous admettez que cela existe... ce qui est prouvé justement par cette fameuse annexe 1, que beaucoup ne comprennent pas et qui passe comme une "lettre à la poste". Mais ce n'est pas une raison.
Donc pour moi (mais chacun son avis) le compte séparé aura au moins l'inetret de mettre les SDC devant leurs responsabilités et de ne pas vivre à crédit, parce que certains ne paient pas leurs charges.
Ceci générera de la part des CS une attention plus soutenue aux procédures de recouvrement des impayés et donc une plus grande surveillance du syndic.
Je fais un rêve  : maintenant à l'air d'internet, que les CS ait accès, EN LECTURE seulement, en temps réel à la compta du syndic. Qui c'est qui s'y lance ?...................
Dans le projet de loi, il y a un point dans votre long post que je n'ai pas relevé ( ), c'est le pouvoir en blanc qui serait interdit : si cela part d'un bon "sentiment", cela posera beaucoup de problêmes dans la réalité. La seule parade consisterait pour le syndic à convoquer avec le même OdJ deux assemblées à 2 heures d'intervalle (comme cela existe dans certains conseils d'administration... ), de façon à pouvoir dégager une majorité pour avancer, mais au détriment de certains copros...
Il va falloir Ă©duquer les copros...
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Copro34
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Posté - 15 juin 2010 : 11:36:01
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Personnellement, je vois qu'il y a des syndics qui ne fonctionnent qu'en compte séparé et qui durent...
Comment ceux-là font-ils, tout en étant dans les prix du marché ?
Alors quand je lis que cela va faire un gros bordel dans la profession... Je me dis que la différence va maintenant clairement se voir entre ceux qui veulent se "goinfrer" en faisant une grosse marge, et ceux qui veulent simplement vivre correctement mais sans considérer les copropriétaires comme des "gens-bons" qui ne font que payer.
Donc cela me ravit (j'espère que cela passera pour l'impossibilité de la dispense), car cela va permettre de pouvoir davantage comparer à prestations égales les contrats des différents cabinets.
Sur une copropriété équivalente, il y a des syndics qui font des majorations d'honoraires de 300 € en cas de compte séparé et refus de la dispense, d'autres de 800 €, d'autres de 3000 € (vu de mespropres yeux pour une centaine de lots !! soit 30 € du lot), d'autres encore de 50 € du lot en supplément (oui oui !!)...
Alors ma question : comment se rendre compte véritablement de la VALEUR des intérêts perçus par les cabinets ?
On parle de 4 Ă 6%... OK.
Mais alors les syndics demandant 10 à 20 € du lot en supplément en cas de refus de la dispense, c'est vraiment de la pure marge et non pas le reflet du manque à gagner...
Et c'est donc bien lĂ que je dis : OUF !!! |
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Posté - 15 juin 2010 : 11:58:54
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je suis entièrement en accord avec vous copro34.
un plus serait aussi d'intégrer les forfaits administratifs dans les honoraires de base ... mais c'est un autre débat.
en effet ce dispositif fait payer à chaque copro quelque soit sa taille la moyenne de l'agence et il faudrait pouvoir faire un estimatif à présenter en AG... |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 15 juin 2010 : 14:28:09
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Inutile de perdre du temps avec des Ă©vidences.
Les forfaits administratifs ont toujours été interdits, au même titre que les frais de comptabilité qui les ont précédés.
Il incombe certes aux syndics de ne pas en réclamer mais, le cas échéant, il incombe aux conseils syndicaux et aux assemblées de les faire sauter.
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14
Posté - 15 juin 2010 : 15:02:19
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Messieurs : nous avons changé de syndic l'année passée, car notre grand syndic a démissionné !!! trop de questions génantes certainement et surtout refus des honoraires supplémentaires, de forfaits divers et variés, administratifs, sur trvaux, .....
Cette année lors de la verification des comptes, une seule ligne d'honoriares du syndic et les factures d'envoi des convocations et RIEN de plus. Nous payons des honoraires dans le haut de la fourchette moyenne des honoraires ( voir l'ARC), mais aucunes surprises !!!! quel changement.
Pour l'année prochaine + 1.6 % d'augmentation, contre + 26% en moyenne dans la profession sur 2009 !!!!
Pour alex41 : compte séparé, les 4 premières heures de l'AG gratuites, pas de factures pour les RDV avec le CS, pas de forfaits administratifs, et même les honriares pour des vacations supplémentaires sont moitié que Lamy ou Foncia.
Moralité, des honoraires dans les plus chers, mais au final 25 % de moins sur les charges totales de syndic ???
Ce syndic est un petit syndic, nous avons Ă faire avec le patron, ce qui change totalement les contacts entre CS et syndic.
Alex41 : ce patron ne pleure pas, il ne critique pas les assocs comme l'ARC bien au contraire, il a augmenté le nombre de ces copropriétés l'an dernier. !!! |
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Copro34
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Posté - 15 juin 2010 : 20:30:29
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citation: Initialement posté par rambouilletun plus serait aussi d'intégrer les forfaits administratifs dans les honoraires de base ... mais c'est un autre débat. en effet ce dispositif fait payer à chaque copro quelque soit sa taille la moyenne de l'agence et il faudrait pouvoir faire un estimatif à présenter en AG...
Je considère le "forfait administratif" comme le 2ème point primordial à résoudre, vous faites bien de rebondir dessus.
J'ai créé un tableur Excel reprenant les différents points des contrats, pour comparaison à prestations égales et surtout prévisibles.
Et quelle satisfaction de voir que ceux qui facturent au réel sont toujours moins chers que ceux ayant un forfait administratif (dans la plupart des cas n'incluant pas les copies pour l'AG - convocation et PV -) !
La mascarade de proposer des honoraires de base "bas" pour se rattraper ensuite avec un forfait à 15 ou 30 € du lot commence à être bien connue et les copropriétaires ne se font plus berner... |
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gloran
Contributeur senior
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16
Posté - 16 juin 2010 : 15:05:43
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Je remets mes lunettes et je relis : non, c'est bien ça, il est reproché ici une victoire des consommateurs ! Mais, excusez mon interrogation naïve, mais, comment peut-on (dans une démocratie, j'entends) déplorer, sans hypocrisie, une victoire des consommateurs ?
Pire, comment peut-on être contre une mesure de simple bon sens qui consiste à accorder, à chaque copropriété (personne morale) un compte en banque qui lui est propre ?
Quel est l'intérêt pour le consommateur d'un compte mutualisé, hormis la menace de frais supplémentaires afin de pouvoir continuer les magouilles autorisées par ce type de compte ?
La question, posée autrement : des syndics honnêtes, ça existe ? Je commence à avoir de bonnes raisons d'en douter 
Pour répondre à la problématique de l'équilibre financier, rien ne justifie les magouilles auparavant permises par les comptes "mutualisés". S'il faut payer un peu plus, ça se discute. S'il faut subir des mesures de rétorsions et que ceci n'est qu'un prétexte à augmentation des prix... ça finira par une nouvelle loi, et ainsi de suite, et jusqu'à quand...
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Édité par - gloran le 16 juin 2010 15:09:56 |
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Posté - 16 juin 2010 : 16:06:35
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gloran : alex41 a oublié qu'il était également un consommateur et un électeur !!!!
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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18
Posté - 16 juin 2010 : 18:35:53
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Ce qui est "amusant", enfin si je puis dire ainsi, c'est d'entendre les éternelles plaintes de "la profession" dès que l'on touche à ses prébendes/pratiques solitaires !! (Si si, pratiques solitaires !!!.. enfin, les 'professionnelles', bien entendu ..... )
Déja, le "titre" utilisé par Alex est risible !!!
"Victoire des associations ou des consommateurs ?"
DĂ©jĂ "Victoire" !!!!
A l'approche du 18 juin, voila qui fait très guerrier, résultat de la résistance acharnée "des associations ou des consommateurs", voire des 2 regroupés sous la même banière !
Sonnez tocsins, sortez drapeaux et Ă©tendards, voici venir la Victoire, le glaive Ă la main, le sein Ă l'air, la robe soyeuse volant au vent, Ă©crasant la vermine .....
(ne cherchez pas, c'est de moi. NDLR)
Vous y mettez un fond sonore, clairons, roulements de tambours, les 2, un peu de fumée de canons dans le fond, et vous avez la vision panoramique de la scene (pour la 3D faut attendre un peu ...)
Quant aux "consommateurs", s'agissant de copropriétaires, ils doivent avoir de sacrés dentiers, ou une faim de loups (voire les 2) pour ainsi "consommer" de la copropriété .... d'autant plus que, pour ce que j'en connais, la copropriété c'est tout de même pas mal indigeste si l'on veut bien y regarder de près ....
Resterait les "associations" ???
Des "associations victorieuses" ?? Des altruistes, type MSF ou SAMU (créés à la même époque dans une même démarche : l'urgence humanitaire)
Va pour la victoire de CSF .... Non, non, pas l'organisme financier !
"Copropriétaires Sans Frontières", qui, face à des situations graves, nécessitant des réponses urgentes, à pu ainsi faire en sorte que les dindons de la farce, je parle ici des copropriétaires sous informés, ignorants, au final "personnes vulnérables" ne soient pas éternellement "roulés dans la farine" à défaut de ne plus être mis sous tutelle en toute chose !
Pas de crainte donc !
D'abord, il y a longtemps que les piques ont disparues du paysage : pas de risque pour voir des tĂŞte se balader toutes seules ! De nos jours on regle ce type d'affaire Ă l'AK47 ou au Semtex !
Mais surtout, si l'on veut bien y regarder de près, il n'y a rien là de "révoutionnaire" dans ces vagues "réformettes", tout juste un toilettage (une mise en conformité ?)...
Bref, pas de quoi sortir les vieux slogans éculés comme en 81 (je parle de 19.. !) : "la gauche au pouvoir = les chars russes place de la Concorde !"
Soyez rassuré, Alex, même les "aristrocrates", s'il en reste, on ne les pend pas pour si peu .......
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Édité par - Gédehem le 16 juin 2010 18:43:52 |
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alex41
Contributeur actif
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Posté - 16 juin 2010 : 23:24:47
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citation: Copro 34 :Alors quand je lis que cela va faire un gros bordel dans la profession... Je me dis que la différence va maintenant clairement se voir entre ceux qui veulent se "goinfrer" en faisant une grosse marge, et ceux qui veulent simplement vivre correctement mais sans considérer les copropriétaires comme des "gens-bons" qui ne font que payer.
Rambouillet : je suis entièrement en accord avec vous copro34.
Philippe 388 :Alex41 : ce patron ne pleure pas, il ne critique pas les assocs comme l'ARC bien au contraire, il a augmenté le nombre de ces copropriétés l'an dernier. !!!
Gloran : Je remets mes lunettes et je relis : non, c'est bien ça, il est reproché ici une victoire des consommateurs ! Mais, excusez mon interrogation naïve, mais, comment peut-on (dans une démocratie, j'entends) déplorer, sans hypocrisie, une victoire des consommateurs ?
Gédehem : Déja, le "titre" utilisé par Alex est risible !!!
Le baudet que je suis et sur lequel par facilité tout le monde crie haro, n’a à aucun moment voulu reprocher quoi que ce soit aux copropriétaires. Ceux-ci, je le rappelle font vivre ma structure et mes trente cinq ou quarante collaborateurs !
Simplement, m’interrogeant sur les conséquences de ce projet de loi, s’il voit le jour, je me demandais qui serait le gagnant ultime de ce combat mené contre notre profession. Ce que j’ai simplement voulu dire est que ceux qui vont payer au bout du compte seront précisément les copropriétaires qui dans leur grande majorité n'ont jamais rien demandé. A contrario, et qu’on le veuille ou non, ce sont bien les associations et les personnes qui sont à leur tête qui, dans ce combat, gagneront Influence et Pouvoir, non les copropriétaires.
Curieusement, personne ne veut entendre quand j’affirme que la profession de syndic est insuffisamment rémunérée et que la suppression de la dispense du compte bancaire va aggraver encore la situation au point de nécessiter une hausse obligée des honoraires des syndics en compensation de leur manque à gagner. A ce propos, quelle blague quand j’entends les affirmations péremptoires de Philippe qui annonce que nos tarifs ont augmenté de plus d’un quart en un an. Mais mon discours dérange, semble-t-il, les esprits manichéens qui n’aiment pas les syndics et ne peuvent admettre ce raisonnement objectif. Mais si l'on ne s'oppose plus, on n'existe plus, c'est bien connu.
Pardon donc d’être cet ostrogoth qui vient déranger la belle harmonie ambiante, mais il n’est pas inutile que quelqu’un tienne parfois un discours différent.. Sinon, quel serait l’intérêt pour les participants à ce forum si tout le monde tenait le même discours consensuel en s'échangeant la rhubarbe et le Séné.
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Posté - 17 juin 2010 : 00:11:29
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citation: Ce que j’ai simplement voulu dire est que ceux qui vont payer au bout du compte seront précisément les copropriétaires qui dans leur grande majorité n'ont jamais rien demandé.
Alex41,
J'apprécie votre abnégation à venir vous coltiner sur ce sujet comme sur d'autres de même type...
Mais lorsque je lis sous votre "clavier" de telles phrases.. j'hallucine...
Je ne reviendrai pas sur ce qui a été précédemment écris par Gédéhem et d'autres du manque d'investissement de la majorité des copropriétaires dans un minimum de compréhension des règles de la copropriété...
et que vous résumez bien involontairement lorsque vous écrivez :
"dans leur grande majorité n'ont jamais rien demandé"
Mais d'après-vous Alexe41 qui paye donc "au bout du compte" aujourd'hui si ce ne sont les copropriétaires ???
Alors, demain c'est certain, ce seront les mĂŞmes qui paierons, mais peut-ĂŞtre avons-nous l'espoir (avec quelques-uns!) qu'ils comprendront un peu mieux pour quoi et pour qui ils payent !!! |
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Édité par - quelboulot le 17 juin 2010 00:16:15 |
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