|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 29 juil. 2010 : 19:32:16
|
Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum, j'avais parcouru pas mal l'ancien il y a quelques temps, lorsque j'ai fait l'acquisition d'un corps de ferme à rénover (sortie d'indivision suite à succession) il y a 2 ans. Depuis, j'ai déposé et obtenu plusieurs certificats d'urbanisme pour des granges.
Je viens d'obtenir un CU pour une petite grange et le hangar voisin. C'est celui-ci que je souhaiterai habiter, mais des informations récentes me laissent à penser que ce ne sera pas si facile au niveau du PC. Et je reviens sur le forum car plusieurs de mes questions ne trouvent pas de réponse, ou alors des réponses multiples et peu concordantes.
Dans la commune, il y a un POS, pas encore de PLU, et je suis en zone NC. Je ne suis pas exploitant, et il n'y a pas d'exploitation agricole à proximité.
Un potentiel acquéreur (famille) s'est manifesté il y a peu pour l'acquisition de l'un des autres bâtiments, et un autre est peut être intéressé par la maison d'habitation elle-même. Je dispose de suffisamment de terrain pour permettre l'assainissement de 3 parcelles (étude de sols récente lors de l'achat le confirme).
J'avais envisagé de rénover pour louer – c'était juste avant la « crise » et l'achat était assez coûteux-, mais il me sera impossible d'assurer la rénovation de plus d'un bâtiment, et la vente d'une partie de la propriété me permettrait de mieux envisager le démarrage de la rénovation du hangar, dont je comptais déposer le permis de construire ces jours-ci.
Mes questions :
Si celui-ci (le permis) est accordé, puis-je envisager une vente, par exemple de la maison principale, et sous quelles conditions?
Plus encore, est il permis de vendre maison d'un côté + l'autre bâtiment (qui dispose d'un CU, mais pour lequel je n'ai pas demandé encore de PC)? Mon neveu ne veut pas de la maison, mais d'une longère à rénover.
Et surtout, si rien de cela n'est possible, et si j'engage des travaux en dehors de la maison principale, ou sur celle-ci, serai-je obligé de conserver et donc d'entretenir tous ces bâtiments, qui nécessitent tous rénovation à minima? Si c'est le cas, selon vos conseils, cela pourrait me conduire à une revente rapide de toute la propriété sans doute... et à l'abandon de tout le projet.
J'ai eu des informations contradictoires, entre professionnels de l'immobilier ou de l'administration, et souhaite être mieux informé avant d'interroger un peu plus avant la municipalité pour prendre ma décision et déposer ou pas le permis de construire.
J'ai trouvé des infos concernant l'article abrogé R 315, parcouru l'ancien forum, mais n'arrive pas à trouver qq chose relatif à ma situation dans le code actuellement en vigueur.
Est ce soumis à la seule décision de la commune après instruction par DDE? Y a t il d'autres intervenants (Safer, DDA)?
|
|
|
|
1
 Posté - 29 juil. 2010 : 19:39:19
|
que prévoit le règlement local de votre zone NC ?
qu'indiquent les CU ? |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 29 juil. 2010 : 22:37:59
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
que prévoit le règlement local de votre zone NC ?
Je vais poser la question demain, et demander le document en question.
citation: qu'indiquent les CU ?
Pour le hangar et la petite grange:
« Opération réalisable
indiquant en application de l'article L410-1b) du code de l'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain cadastré...
situé..
et précisant si ce terrain peut-être utilisé pour la réalisation d'une opération consistant en la transformation de bâtiments agricoles en habitation;
vu le code de l'urbanisme et notamment ses articles L410-1, R410-1 et suivants, vu le plan d'occupation des sols approuvé le 29/11/2000, révisé le 5/12/2005, certifie:
article 1
"Le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée.
La zone NC est réservée à la protection et au développement des activités agricoles, aquacoles, sylvicoles ou extractives
Le projet devra respecter les dispositions du règlement du document d'urbanisme en vigueur
La restauration avec ou sans changement d'affectation des constructions sera conduite dans les volumes existants. Toute reconstruction après démolition ne pourra se faire qu'à l'identique (mêmes volumes, mêmes matériaux, mêmes ouvertures) - article L 111-3 du code de l'urbanisme. »
….
Pas de pb pour les servitudes, ni les équipements publics, sauf l'assainissement.
C'est un autre de nos soucis : les services de la DDE, rencontrés il y a peu, paraissent considérer que toute ouverture ou modification de matériaux est impossible en cas de démolition, mais aussi lors d'une restauration, même si l'on ne touche ni à la structure, ni à la toiture.
Et ceci s'appliquerait au CU délivré pour la petite grange et le hangar.
Nous n'avions pas la même lecture : pour nous, la première phrase évoquant la restauration signifiait des ouvertures (et sans doute le remplacement de la toiture actuelle, constituée de plaques de fibro amiantée), puisque nous conservions structure, charpente, et d'ailleurs une partie du local comme garage et local technique. La partie habitation n'occuperait que sud et est.
Nous avions envisagé (le dossier est prêt et financé) le remplacement de la toiture sud du hangar par des panneaux photovoltaïques, et avons obtenu une réponse positive de la mairie à la déclaration de travaux. Ce qui est contradictoire à un mois d'écart.
Et surtout nous oblige à l'obtention d'un permis de construire, puisque cela doit être notre résidence principale.
Or une lecture restrictive du CU rend de fait impossible la transformation en habitation, car chaque bâtiment dispose pour toute ouverture d'une porte.
C'est une des raisons qui nous amènent à rencontrer l'adjoint à l'urbanisme, avant de déposer le permis.
Pour la longère, le CU disait (dec 2007, il est à renouveler) :
« Le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée.
La zone NC est réservée à la protection et au développement des activités agricoles, aquacoles, sylvicoles ou extractives.
La transformation en habitation est réalisable dans le respect des volumes existants, dans la mesure où le projet ne porte pas atteinte à l'activité agricole environnante. »
C'était moins restrictif. Mais les travaux seraient plus importants, pour un volume habitable moindre, et sur un emplacement moins privilégié, l'orientation et l'accessibilité en particulier. |
|
|
|
3
Posté - 29 juil. 2010 : 23:15:43
|
|
les CU étant bien trop anciens pour être opposables, il faut maintenant attendre le règlement. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 30 juil. 2010 : 10:19:11
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
les CU étant bien trop anciens pour être opposables, il faut maintenant attendre le règlement.
Le CU concernant le hangar, notre préoccupation actuelle, ne date que d'un mois.
Quant à l'autre, concernant la longère, le dernier date de 2007, nous allons sans doute redéposer un dossier, au moins pour avoir une autre solution si le PC du premier projet "hangar" nous est refusé.
Et nous tenterons d'obtenir un PC pour ce bâtiment, nous avions travaillé là -dessus au départ. On m'a parlé de permis de construire valant division? Qu'en pensez vous?
merci en tous cas de vos réponses rapides! |
|
|
|
5
Posté - 30 juil. 2010 : 10:23:46
|
demandez le PC conforme au CU récent : on ne devrait pas vous le refuser.
pour la division, sauf application -rare- de l'article L111-5-2 du Code de l'urba, la division d'une propriété batie qui n'est pas réalisée dans le but de batir à nouveau n'est pas soumise à autorisation administrative. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 30 juil. 2010 10:24:14 |
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 30 juil. 2010 : 11:08:55
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
demandez le PC conforme au CU récent : on ne devrait pas vous le refuser.
Vous pensez donc que l'avis favorable d'un CU vaut début d'engagement pour le PC?
Et que la commune aura une lecture moins restrictive que la DDE, et nous permettra l'ouverture de fenêtres?
Cela nous rassurerait (mais il faut attendre 2 mois...)
Pourtant, la semaine dernière, il nous a été affirmé (DDE) que "La restauration avec ou sans changement d'affectation des constructions sera conduite dans les volumes existants. Toute reconstruction après démolition ne pourra se faire qu'à l'identique (mêmes volumes, mêmes matériaux, mêmes ouvertures)" voulait dire pas de fenêtres, pas de porte supplémentaires, même matériau qu'actuellement, c-a-d bardage tôle nord et ouest, bardage bois sud et est.
Donc que la moindre restauration ou modif façade = démolition + reconstruction...
Or, dans notre cas, notre projet était une M.O.B. dans le hangar, sans toucher à la structure ni charpente, avec bardage bois sur les 4 côtés, mais aussi des fenêtres au sud et à l'est!
citation: pour la division, sauf application -rare- de l'article L111-5-2 du Code de l'urba, la division d'une propriété batie qui n'est pas réalisée dans le but de batir à nouveau n'est pas soumise à autorisation administrative.
Article très important en effet , qui est alors déterminant? A lier au règlement local de la zone NC, donc au document local du POS sans doute?
Je dois vérifier s'il y a eu une délibération de la municipalité, concernant les divisions? et ce que d'autant plus que nous sommes dans une zone un peu protégée, parce que proche du littoral (en Bretagne, on en est toujours "un peu" proche...).
Si la commune accepte la division, elle peut cependant s'opposer pour des raisons d'aménagements (dessertes, eau etc.)? Je ne pense pas qu'il y ait problème ici.
Il ne peut pas y avoir d'opposition d'un autre organisme?
Ceci pourrait permettre aussi de proposer à ce membre de la famille l'achat de la longère, à condition que nous ayons déposé et obtenu un PC? ou simplement un CU?
|
|
|
|
7
Posté - 30 juil. 2010 : 11:26:44
|
si votre CU opérationnel décrivait des ouvertures, on ne peut pas vous refuser le PC...
pour le L111-1-5, il faut vérifier délib ou pas délib : on vous l'indiquera en mairie.
la longère existe déjà : le terrain est donc bati, donc, sauf L111-1-5, division libre.
Calez tout ça avec votre notaire local : il doit connaitre les règles applicables. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 30 juil. 2010 : 14:11:25
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
si votre CU opérationnel décrivait des ouvertures, on ne peut pas vous refuser le PC...
Le CU se contentait, dans la description sommaire, de solliciter "changement de destination des 2 bâtiments, transformation en habitation"
Puis dans Indiquez la destination et la localisation dans l'unité foncière
"rénovation des 2 bâtiments pour les transformer en locaux d'habitation selon leur localisation actuelle"
et dans Indiquez la destination des bâtiments à conserver ou à démolir
"transformation en habitation par changempent de destination des 2 bâtiments qui seront conservés"
Nous n'avons pas été très bavards, il est vrai, je pensais qu'un CU était comme une déclaration d'intention, qui rendrait opérationnel un projet d'urbanisme.
Que les détails se réglaient ensuite avec les différentes instances (nous avons rencontré SPANC pour l'assainissement, et mairie et DDE plusieurs fois.)
Pour nous transformer en habitation c'est au moins ouvrir une fenêtre...
Mais il est vrai que j'ai aussi lu que les annexes d'une maison sont considérées comme locaux d'habitation. Dans ce cas le CU nous autoriserait simplement à officialiser la transformation d'un hangar en garage?
citation:
pour le L111-1-5, il faut vérifier délib ou pas délib : on vous l'indiquera en mairie
la longère existe déjà : le terrain est donc bati, donc, sauf L111-1-5, division libre.
On doit le vérifier, dès que possible, mais déjà vous nous permettez d'envisager une solution, et nous savons sur quels arguments nous appuyer. C'est bien plus rassurant.
citation: Calez tout ça avec votre notaire local : il doit connaitre les règles applicables.
Ben justement, il nous a tenu un discours très prudent il y a 3 ans, et dernièrement, j'ai cru comprendre que l'on pourrait, après obtention du PC ET REALISATION DES TRAVAUX, faire une déclaration de division pour vente, mais que la mairie pourrait refuser.
Vous nous conseillez de poser la question auparavant. Si l'avis est positif, la division ne pourra plus être refusée ultérieurement? Y a t il un formulaire de demande formelle?
C'est bien le permis qui permet de demander la division, et non l'accomplissement des travaux?
Pour la division en plusieurs parties :
La maison est habitable. Si l'on a un CU ou un PC pour la longère (mais je pense que PC est indispensable?), on pourrait vendre ces 2 parties (si j'ai bien compris la phrase : la longère existe déjà : le terrain est donc bati, donc, sauf L111-1-5, division libre . ).
Le notaire éliminait lui la possibilité de vente de ces 2 parties, tout en conservant une autre (si bien sûr PC obtenu pour le hangar), parce que cela signifiait lotissement (en application de la période de 10 ans avant de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété, l'ex R315-1 abrogé en 2007 dont je cherchais la suite dans le code actuel?)
|
|
|
|
9
Posté - 30 juil. 2010 : 16:48:21
|
le R315-1 est remplacé par L442-1 et toute sa clique d'articles réglementaires... mais ça ne concerne que les terrains en vue de batir, comme autrefois d'ailleurs.
sauf L111-1-5, je ne vois pas ce qui permettrait de refuser la division, ni même d'être contraint à demander une autorisation préalable pour la mettre en oeuvre, avec ou sans PC. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
bobby4
Nouveau Membre
France
17 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 31 juil. 2010 : 14:15:09
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
le R315-1 est remplacé par L442-1 et toute sa clique d'articles réglementaires... mais ça ne concerne que les terrains en vue de batir, comme autrefois d'ailleurs.
J'avais eu plusieurs fois ce rappel, par des professionnels de la vente dans la région (travaillant chez des notaires), et avait compris que ça s'appliquait au bâti.
Merci encore de cette précision, qui élimine un pb.
citation:
sauf L111-1-5, je ne vois pas ce qui permettrait de refuser la division, ni même d'être contraint à demander une autorisation préalable pour la mettre en oeuvre, avec ou sans PC.
Nous allons en parler en début de semaine avec l'adjoint à l'urbanisme.
Mais vous nous avez apporté déjà beaucoup d'éléments, qui seront précieux lors de cet échange, et tenons aussi à vous remercier et vous féliciter pour votre réactivité, vos interventions et leur qualité qui nous ont déjà éclairés. Bravo aussi pour constance de ce site.
Voici enfin les éléments du règlement applicable à la zone NC, pour le POS de la commune auxquels vous faisiez référence (j'ai essayé de trier, mais je me demande toujours si le terme de "construction" s'applique de façon restrictive ou non (nouvelle construction,restauration, ou extension?)
"article NC1, occupations et utilisations du sol admises.
A - Sont admis:
1°) les constructions et installations directement liées et nécessaires aux exploitations agricoles. forestières et extractives.
2°) les constructions à usage d'habitation et d'activité directement liées et nécessaires aux activités autorisées dans la zone.
3°) les exhaussements et affouillements du sol autorisés dans le cadre d'un permis de construire ou d'occupation du sol, ainsi que ceux nécessaires aux activités autorisées dans la zone.
4°) l'extension des bâtiments existants liés et nécessaires aux activités agricoles.
5°) les installations classées liées aux activités autorisées dans la zone ainsi que les constructions les abritant.
6°) les reconstructions de bâtiments après sinistre.
B - Sont admis, sous réserve. certains aménagements des constructions existantes non directement liées ou nécessaires aux activités de la zone. mals néanmoins compatibles avec sa vocation principale et à la condition :
- qu'ils respectent par leur localisation. l'activité et l'économie agricole. les préoccupations d'environnement. notamment auxquels ils ne devront pas apporter de contraintes supplémentaires.
- qu'ils se fassent en harmonie avec la construction originelle. notamment les volumes. l'aspect et les matériaux utilisés.
- qu'ils ne concernent pas des constructions qu'il n'est pas souhaitable de maintenir ou de conforter en raison de leur état de dégradation ou de leur aspect général.
- qu'ils n'imposent pas à la commune soit la réalisation d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles. soit un surcro1t Important des dépenses de fonctionnement des services publics.
- qu'ils n'induisent pas une urbanisation diffuse.
Les Installations, les constructions et les aménagements suivants:
1°) la restauration avec ou sans changement d'affectation des constructions existantes conservées pour l'essentiel,
..
2°) l'extension des habitations existantes d'une SHON > à 50 m2 dans les limites de 250 m2
de SHOB (surface hors d'oeuvre brute) après extension sauf si l'extension est réalisée dans des bâtiments existants,
3°) les constructions de garages ou annexes sur les terrains supportant une habitation dans les limites de surfaces suivantes, lorsqu'elle sont séparées de cette habitation: 30 m2 de SHOB,
4°) l'extension des constructions abritant les installations classées existantes,
5°) l'extension des constructions existantes à usage d'activités liées ou non au caractère de la zone.
6°) pour les parcelles non bâties, les constructions strictement liées aux activités de jardinage, potager, sans installation sanitaire fixe dont la superficie au sol n'excède pas 15 m2 et dont la hauteur au faîtage soit inférieure à 2m50. Il ne sera autorisé autune extension pour des abris existants de SHOB supérieure à 15m2 ni plus d'un abri par parcelle. 7°) le changement d'affectation d'anciens bâtiments agricoles désaffectés en garage collectif de caravanes et/ou de bateaux,
8°) l'ouverture ou l'extension de carrières, les recherches et exploitations minières ainsi que les constructions et installations qui leur sont directement liées,
9°) les reconstructions des bâtiments après sinistre ou frappés d'alignement et en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique.
10°) les discothèques ou établissements assimilés,
11°) la création d'aires naturelles de camping,
12°) les constructions liées au sport équestre, tels que manège, poney-club, remise de fourrages,
Sont interdits les constructions. installations et aménagements de toute nature à l'exception de ceux autorisés à l'article NC1 et notamment:
1°) les lotissements de toute nature. "
La dernière ligne du B) "- qu'ils n'induisent pas une urbanisation diffuse." peut sans doute être prise comme argument pour un refus.
Mais nous avions obtenu les CU pour les différents bâtiments, et à priori, si l'on respecte les points précédents, pas de pb.
Nous avons déjà rénové il y a de nombreuses années des bâtiments de ferme et prenions, au début de chaque projet, RDV avec l'architecte conseil. Mais là , il n'y en a pas, ni l'équivalent, c'est une petite commune.
"l'article NC3 : voirie et réseaux
Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé. et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie"
Pas de pb de ce côté là non plus.
"Article 11: aspect extérieur des constructions:
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'Intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Toutes les constructions, qu'elles soient inspirées de l'architecture traditionnelle ou qu'elles soient d'une architecture contemporaine, ne seront acceptées que si elles forment un ensemble cohérent et présentent un caractère d'harmonie, si elles sont adaptées aux paysages urbains et naturels avoisinants
Les projets seront notamment étudiés pour être en accord avec l'environnement naturel et bâti et devront présenter une simplicité dans les proportions des volumes et des détails d'architecture, une harmonie dans la couleur et dans le choix des matériaux.
Seules pourront être admises les adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol. la configuration des terrains ou le caractère des constructions avoisinantes. "
Notre projet vise à rester en accord avec l'environnement, et vise aussi à valoriser un site (c'est d'abord un projet "patrimonial" et sentimental)
Je ne vois pas d'autre article qui pourrait concerner notre situation.
Bon week end à tous!
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
