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 Posté - 05 août 2010 : 14:08:58
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citation: Initialement posté par amd
En fait, les 84 m² nécessaire au passage (oui le calcul est bon !!!) se situe sur une propriété dont le COS est construit complètement.
La servitude ne change donc pas leurs droits à construire, puisqu'on ne leur demande pas de démolir !
C'est à dire qu'en plus ça a rendu la parcelle surdensitaire ???? 
Ceci dit, s'il y a bien un domaine où rien n'est figé, c'est bien celui de la densité possible sur un terrain.
Le COS aujourd'hui de 0.2 sera peut-ĂŞtre demain de 0.15 ou de 0.4
citation:
Donc je suppose - mais vraiment là supposition ! - que l'expert prend pour base le prix du m² constructible pour la surface nécessaire au passage (qui est le maximum possible...), et qu'il applique ensuite une décote plus ou moins importante selon la nuisance ou gêne constatée, et la moins-value éventuelle à la revente.
Je pense aussi.
Et la nuisance dépend de facto des droits à construire sur le fond dominant, et donc de sa surface, et donc de sa valeur.
Et donc, en me répétant, dédommager pour 2 voitures ne sera pas la même chose que pour 200...
citation:
Dans le cas d'un chemin, puisqu'il y a déjà un statut de passage,
Ce n'est pas pour autant un chemin.
Cela reste une partie de terrain à bâtir.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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amd
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 22
 Posté - 05 août 2010 : 16:46:45
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Je ne sais pas bien faire les "citations",
Mais par rapport à votre 2ème citation, je pense en effet que les experts judiciaires, que je pense de bon sens, et qui à mon avis essaient d'évaluer au plus juste pour chacune des parties, prennent en compte la réalité du préjudice ; en l'occurrence, le simple passage pour une habitation dans mon cas.
Il y a sûrement des préconisations et des barèmes pour les cas plus extrêmes, soit de densification amenant un manège de voitures, jusqu'à la construction d'un aéroport ou d'un EPR à proximité... Toutefois, je pense que le maximum d'indemnisation ne peut pas dépasser la "valeur vénale de la totalité du fonds servant avant ces installations", donc, dans l'absolu, cela ne dépend pas du projet (modeste ou pharaonique) de la parcelle ainsi désenclavée, mais uniquement de la valeur du fonds servant.
Enfin, c'est mon plus que modeste avis !
Pour votre dernière citation :
Si ce "chemin", porteur de droits x ou y, est déjà grevé de plusieurs servitudes de passage, une de plus ne changera pas grand-chose !
Donc pour en revenir à la question initiale, 75 000 € me paraît disproportionné... même à se demander si c'est une très vieille personne, si elle ne parle pas en francs... ou si, fâchée avec les €, elle ne pensait pas 7 500 € (en étant optimiste, 750 !!!).
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Posté - 05 août 2010 : 17:08:03
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citation: Initialement posté par amd
Je ne sais pas bien faire les "citations",
Certaines méchantes langues appellent cela l'art de faire la poule. 
citation:
Mais par rapport à votre 2ème citation, je pense en effet que les experts judiciaires, que je pense de bon sens, et qui à mon avis essaient d'évaluer au plus juste pour chacune des parties, prennent en compte la réalité du préjudice ; en l'occurrence, le simple passage pour une habitation dans mon cas.
Il y a sûrement des préconisations et des barèmes pour les cas plus extrêmes, soit de densification amenant un manège de voitures, jusqu'à la construction d'un aéroport ou d'un EPR à proximité... Toutefois, je pense que le maximum d'indemnisation ne peut pas dépasser la "valeur vénale de la totalité du fonds servant avant ces installations", donc, dans l'absolu, cela ne dépend pas du projet (modeste ou pharaonique) de la parcelle ainsi désenclavée, mais uniquement de la valeur du fonds servant.
Enfin, c'est mon plus que modeste avis !
Je n'ai pas d'exemple et la flemme d'en chercher dans les jurisprudences. Mais ça ne me semble pas évident comme principe.
citation:
Pour votre dernière citation :
Si ce "chemin", porteur de droits x ou y, est déjà grevé de plusieurs servitudes de passage, une de plus ne changera pas grand-chose !
Et avec ce raisonnement, en ajoutant les voisins 1 par 1, on arrive à 150 sans que cela n'ai jamais aggravé les choses par rapport au tout premier... 
Pour faire une analogie, pensez-vous pouvoir charger une remorque de sable indéfiniment, tout ça parce que vous le faites pelles après pelles ?
Je vous assure que pourtant elle finira par s'Ă©crouler. 
Edit : illustration de propos.
Pourtant, chaque plaque ne pèse pas trop pour la voiture. 
citation:
Donc pour en revenir à la question initiale, 75 000 € me paraît disproportionné... même à se demander si c'est une très vieille personne, si elle ne parle pas en francs... ou si, fâchée avec les €, elle ne pensait pas 7 500 € (en étant optimiste, 750 !!!).
Ca peut aussi.
Combien vaut son terrain, en le considérant comme étant à bâtir ?
Pour la petite histoire, c'est aussi ce qu'a pensé de moi mon assureur, il y a quelques semaines, lorsqu'il me demandait le coût de construction du bâtiment sur lequel j'intervenais à ce moment la. Lui disant "plus de 500 millions d'euros", son premier réflexe fut : " , heu, 5 millions vous voulez dire ?  " Et moi de répondre que non, je ne comptais pas en anciens euros.
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 05 août 2010 18:39:32 |
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jpghiena
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Posté - 05 août 2010 : 17:19:07
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amd,
quelques questions sur votre procédure :
- avez-vous discuté et tenté de négocier avec votre voisin dans une premier temps ?
- pourquoi avez-vous décidé de passer par expert judiciaire ?
- vous avez saisi le Tribunal de Grande Instance ?
- faites vous faire la procédure par un avocat, ou bien vous-même à ce stade ?
- quels sont les délais actuels ou les différentes étapes par lesquelles vous êtes pour l'instant passées ?
- quelles sont les Ă©tapes suivantes que vous attendez ?
J'ai contacté ce matin ma future voisine pour lui proposer une négociation, donc je verrai bien :-)
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amd
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Posté - 05 août 2010 : 17:56:57
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Oui, tenté de négocier - mais cas particulier, quoique sûrement banal : plusieurs autres terrains pouvaient laisser l'accès - donc la question s'est résolue assez vite : chacun a dit que c'était bien notre droit d'être désenclavé, mais sûrement mieux par chez le voisin !
Oui, avocat, puis TGI - avocat obligatoire, je pense... les débats et "dires" d'avocats des parties adverses ne tournent d'ailleurs que sur la question "lequel d'entre eux doit consentir la servitude"... et pas sur notre droit fondamental à être désenclavé...
L'expert a tranché (délai pour expertise judiciaire, à partir du TGI saisi = quelques mois).
Comme le "condamné" n'est pas d'accord avec l'expertise, et n'a pas voulu signer à l'amiable, procédure en cours pour faire appliquer par le juge - délai 1 an environ, il n'y a plus pour nous que quelques mois à patienter.
Je pense que le juge, comme dans la grande majorité des cas, suivra l'expert judiciaire, d'autant que ce tracé paraît logique et argumenté, et le rapport très complet et très fouillé, prenant chaque tracé avec des arguments à charge et à décharge !
Je ne me fais pas trop de souci pour ça, suis très optimiste !
Tous ces frais de procédure, ajouté à l'indemnisation, seront loin de 75 000 € ! (et heureusement, déjà qu'à la base on s'est fait enclaver sans le savoir... et qu'un simple recours ou négociation avec le promoteur nous aurait donné gain de cause si bon délai de réaction !).
Enfin, c'est la vie...
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jpghiena
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Posté - 17 août 2010 : 11:01:06
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Bonjour AMD,
encore moi, pour une (ultime ?) question : je me dis qu'il serait probablement intéressant pour moi de poser directement ma question à un professionnel, accessoirement expert judiciaire dans ce type de pbm. J'ai trouvé les listes d'experts judiciaires pour les cours d'appels mais pas pour les TGI (mais bon, je pense que ça doit être sensiblement les mêmes) ; par ailleurs, il y a beaucoup de types d'experts judiciaires pour l'immobilier et donc difficulté pour savoir vers lequel s'orienter. Pour ce qui est de votre expert judiciaire, quelle est sa profession quotidienne ? Son nom ? Si cela vous semble indiscret, vous pouvez me le transmettre par message personnel.
Merci par avance.
JP |
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